【正文】 目機(jī)會216。政策的不穩(wěn)定性以及鄢陵縣的商品房剛性需求有限也會影響樓盤的銷售業(yè)績；216。小區(qū)內(nèi)的園林環(huán)境的暫時(shí)空白同樣影響樓盤的品質(zhì)；216。216。2. 項(xiàng)目劣勢216。216。216。 景觀配套優(yōu)勢：本項(xiàng)目本身就屬于1600畝的花博園的規(guī)劃范圍內(nèi)，樓盤與已建成的花博園僅由通透式欄桿隔開，項(xiàng)目建成后將有兩個(gè)進(jìn)入花博園的入口，業(yè)主可以免費(fèi)進(jìn)入花博園。項(xiàng)目東南北三側(cè)的道路建設(shè)以及綠化、路燈均以完善，業(yè)主的生活、出行旅游十分的便利；二是鄢陵縣交通優(yōu)勢：311國道正橫穿鄢陵縣城東西方向，進(jìn)城后已發(fā)展成為花都大道，項(xiàng)目西臨京廣鐵路、京港高速公路僅13公里，緊鄰鄭州國際機(jī)場許昌航站樓，北距鄭州國際機(jī)場70公里。而許昌市東城區(qū)與鄢陵縣花都新區(qū)僅相隔約11公里，鄢陵縣完全有望在3～5年內(nèi)成為許昌的城市副中心區(qū)之一；216。項(xiàng)目地處城市中心區(qū)與花博園區(qū)結(jié)合處，隸屬城市發(fā)展龍頭地段，可尊享兩城區(qū)發(fā)展所帶來的諸多利好，升值前景非常看好。為了靠近許昌，鄢陵縣整個(gè)行政中心已完成向西搬移，原西部開發(fā)新區(qū)已經(jīng)成了城市中心區(qū)，原老城商業(yè)區(qū)已成為城市副中心區(qū)。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析1. 項(xiàng)目優(yōu)勢216。四、人文環(huán)境及生活配套設(shè)施項(xiàng)目西側(cè)擁有超大型、風(fēng)景秀麗的花博園，北側(cè)緊鄰鄢陵一高、體育局、縣文化廣場。二、項(xiàng)目四至項(xiàng)目東側(cè)：項(xiàng)目東側(cè)花博大道和已投入使用的高尚住宅社區(qū)以及華越學(xué)校； 項(xiàng)目西側(cè)： 項(xiàng)目南側(cè)：項(xiàng)目西側(cè)為超大型、風(fēng)景秀麗的花博園； 項(xiàng)目南側(cè)緊靠寬敞靚麗的花都大道以及大片待開發(fā)地塊； 項(xiàng)目北側(cè)：項(xiàng)目北側(cè)近鄰人民路、鄢陵一高、中英文學(xué)校以及大量待開發(fā)地塊。配套：由于容積率不高，且考慮成本因素，很多小項(xiàng)目無法通過規(guī)劃社區(qū)配套來增加附加值，只能依靠環(huán)境配套因素來體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，僅有的幾個(gè)規(guī)模較大的樓盤能在自身配套上發(fā)揮優(yōu)勢，銷售效果要優(yōu)于其它項(xiàng)目，因此，本項(xiàng)目二期規(guī)劃設(shè)計(jì)除了戶型配套整合外，在社區(qū)配套上應(yīng)著重考慮適當(dāng)增加差異化配套，以提升產(chǎn)品附加值，增加銷售賣點(diǎn)，提高收益。戶型：在14個(gè)樓盤戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120~140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)，給銷售也帶來一定影響，如二居室面積達(dá)到118㎡，三居室達(dá)到176㎡，四居室達(dá)到232㎡.本項(xiàng)目二期的戶型調(diào)整應(yīng)規(guī)避該類風(fēng)險(xiǎn)，力爭最大化發(fā)揮戶型設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢。物業(yè)形態(tài)：和其它地區(qū)的縣城項(xiàng)目類似，在物業(yè)形態(tài)上基本以多層，多層和小高層相結(jié)合的為主，部分樓盤出現(xiàn)中高層和高層，但后者被市場接受度還需要市場的引導(dǎo)，當(dāng)前的走貨量將會變得比較緩慢。數(shù)量和規(guī)模：縣城樓盤總數(shù)為14個(gè)，總占地約1000畝，總建筑面積約123萬㎡，總戶數(shù)約9000戶。三、小結(jié)樓盤分布及發(fā)展趨勢：由于縣城規(guī)模不大，房地產(chǎn)開發(fā)市場仍處于起步階段，前期各樓盤主要集中在縣城老城區(qū)一帶。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套萊茵河畔實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店大型中庭水景園林、大型中央會所、空中花園、地下停車場碧翠苑實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、休閑餐飲、超市、酒店、銀行一線街鋪、休閑園林綠化、停車場水岸印象實(shí)驗(yàn)幼兒園、建設(shè)局、縣委縣政府、公安局、勞動局、超市、酒店、銀行中庭休閑主題園林、會所、停車場花樣年華花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部中央生態(tài)園林景觀、一線街鋪、停車場、會所名仕家園花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場、衛(wèi)生局、武裝部大型中庭休閑主題園林、停車場、一線街鋪本項(xiàng)目花博園、鄢陵一高、華越學(xué)校、體育局、縣文化廣場五星級酒店、一線街鋪、大型中庭休閑園林和水景園林多功能會所、地下停車場 由于區(qū)域類比的幾個(gè)樓盤相對較為集中，環(huán)境配套基本為共有資源，無太大差異化，該區(qū)域?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)域，市政配套、居住配套以及商業(yè)配套尚未完善，缺乏人氣。派社區(qū)奢適花香洋房 締造鄢陵海派人居標(biāo)桿名仕家園城市西進(jìn)奢想新生活鄢陵首席富人區(qū)碧翠苑梅鄉(xiāng)花都 大富之家水岸映象水有岸 心無疆鄢陵首席水主題園林社區(qū)花樣年華新城核心（4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析項(xiàng)目名稱占地/畝總建/萬㎡容積率總戶數(shù)（戶）萊茵河畔8010778碧翠苑12144水岸映象80一期300，二期未詳花樣年華14012736名仕家園20未知未知一期小高層20多戶，具體方案還在調(diào)整本項(xiàng)目16017未定該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的樓盤項(xiàng)目為主，現(xiàn)在售的多數(shù)樓盤已經(jīng)是尾盤銷售，現(xiàn)鄢陵縣基本的儲備用地都集中在這個(gè)區(qū)域（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（㎡）萊茵河畔二居室90三居室113—138空中別墅240碧翠苑二居室暫無資料三居室四居室水岸映象二居室91三居室120—146四居室155—165花樣年華兩居室92三居室129—141名仕家園二居室118三居室176五居室205本項(xiàng)目二居室85三居室91—132四居室122—137從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。板塊樓盤分布圖（3）在售項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)分析項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)樓棟情況萊茵河畔商住22棟多層、小高層，東、西面一層底商碧翠苑商住7棟多層，西、南面沿街一層商業(yè)。該區(qū)域的商業(yè)、文化較薄弱，在售樓盤較多，準(zhǔn)備用地也相對的較豐富，相信在未來的一年里，該區(qū)域?qū)写罅康呢浽赐瞥鍪袌?。但該區(qū)域因?yàn)槭切麻_發(fā)區(qū)，所以整體的區(qū)域規(guī)劃、交通設(shè)施布置都較老城區(qū)合理，整體的區(qū)域環(huán)境良好，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托土地拍賣完成,由于是新開發(fā)區(qū)，也是鄢陵縣政府重點(diǎn)打造的一個(gè)區(qū)域，所以未來的升值空間比較大。而在內(nèi)部配套上，除了“康橋半島”和“花城春天”兩個(gè)項(xiàng)目通過社區(qū)景觀等配套提升附加值外，其它幾個(gè)樓盤亮點(diǎn)配套不多，缺乏產(chǎn)品附加值的打造。沿街商鋪、中庭休閑主題園林、停車場龍?jiān)房h直幼兒園、各大銀行、家家生活廣場、酒店賓館、中心醫(yī)院。一線街鋪、社區(qū)休閑園林、停車場花城春天胖發(fā)祥生活廣場、益民幼兒園、各大銀行、郵政局、中心醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套50000㎡多層次綠地，一線精品街鋪，停車場怡和苑家家生活廣場、縣直幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、縣一高、各大銀行以及縣中醫(yī)院等完善生活、教育、金融、醫(yī)療配套。大型商業(yè)中心、中心商業(yè)廣場，步行街、中庭休閑廣場康橋公寓城際公交站、汽車站、交通局、公安交警大隊(duì)、家居城、酒店。（7）項(xiàng)目配套項(xiàng)目環(huán)境配套社區(qū)配套康橋半島縣第二初級中學(xué)、超市、家家生活廣場、各大銀行、各大酒店餐飲。（5）項(xiàng)目主力戶型類比項(xiàng)目戶型面積（㎡）康橋半島二居室93三居室128—143四居室187—188五居室232鼓樓廣場一居室40—55二居室78—98三居室139—142康橋公寓公寓30—70三居室101—143空中別墅169—252錦繡花園二居室89三居室134—140四居室159花城春天三居室140四居室160怡和苑二居室93三居室109—139金豐花園二居室93三居室118—135龍?jiān)飞袩o資料 從戶型統(tǒng)計(jì)中看到，主力戶型基本以二居室、三居室、四居室為主，尤其是120—140㎡的三居室占的比重比較大，也有部分戶型面積明顯偏大，從而造成面積上的浪費(fèi)。（4）項(xiàng)目規(guī)模類比分析項(xiàng)目名稱占地/畝總建/萬㎡容積率總戶數(shù)（戶）康橋半島160201325鼓樓廣場80一期總戶數(shù)300康橋公寓10住宅60錦繡花園608650花城春天150約151200怡和苑20約2170金豐花園30約42300龍?jiān)飞袩o資料板塊內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)體量較大，主要以大型的舊城改造項(xiàng)目為主，多數(shù)樓盤早已交付使用。康橋公寓商住有一棟酒店公寓及一棟住宅組成，建筑為小高層。區(qū)域人氣較旺，人口密集，由于土地稀缺，目前在售樓盤只有康橋半島、鼓樓廣場、康橋公寓、錦繡花園、花城春天、怡和苑、金豐花園，龍?jiān)讽?xiàng)目正在平整土地，預(yù)計(jì)明年5月份推出市場。二、各板塊房地產(chǎn)現(xiàn)狀城中區(qū)（老城區(qū)）板塊（1）板塊概況城中區(qū)（老城區(qū)）是鄢陵縣城中心區(qū)域，此城區(qū)人口密集，傳統(tǒng)商業(yè)比較發(fā)達(dá),各種配套設(shè)施完善，但該區(qū)域建筑密度大，整體環(huán)境欠佳，房地產(chǎn)開發(fā)主要依托舊城改造, 由于土地稀缺，房地產(chǎn)的開發(fā)成本較高，基本依托縣城原有配套，該板塊樓盤基本都是舊城改造項(xiàng)目。全年商品房供應(yīng)量比去年有所上升。根據(jù)計(jì)劃，10年內(nèi)已沒有商業(yè)住宅用地提供。第三部分 鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目分析一、房地產(chǎn)市場板塊劃分隨著縣城規(guī)劃發(fā)展以及樓盤的分布現(xiàn)狀，鄢陵縣樓市可分為兩個(gè)大板塊：舊城區(qū)、城西新區(qū)。但這恰是一個(gè)很有剛性購買力的群體。從推廣手段上來看，基本還處于等客來看的低水平階段。宣傳途徑單一，銷售手法簡單從所見的宣傳品來看，鄢陵縣房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣手段比較單一。鄢陵應(yīng)把中原特色的花卉山水園林融入縣城，體現(xiàn)出中原特色花卉山水的靈魂；把縣城具有代表性的花卉﹑木棉﹑古城，融入城市的建設(shè)發(fā)展之中。城市定位缺乏個(gè)性，房地產(chǎn)打造特色文章鄢陵最早被定位為“農(nóng)業(yè)大縣”，現(xiàn)在政府又提出了“中國花木第一縣”的定位。形象欠佳，檔次不高，特色不夠鄢陵房地產(chǎn)開發(fā)還停留在初級階段，缺少精耕細(xì)作，缺乏代表鄢陵縣“中國花木之鄉(xiāng)”特色的商業(yè)性文化娛樂設(shè)施和旅游休閑場所，城市建筑缺少大筆墨，現(xiàn)代簡約式、簡歐式的普通住宅或商業(yè)項(xiàng)目充斥泛濫，形象和檔次較低，同時(shí)也缺乏地方特色和城市個(gè)性的標(biāo)志性建筑。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)市場容量擴(kuò)展有限，城西的公共設(shè)施不齊全。由于缺乏衛(wèi)星城市應(yīng)有的聚集效應(yīng)，加上房地產(chǎn)市場運(yùn)作缺乏亮點(diǎn)和吸引力，導(dǎo)致中高端市場的購買力部分外溢，從而使鄢陵縣房地產(chǎn)市場提高與自我提高的嚴(yán)重不足。08年至今，房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢，折射出市場消化的速度和能力，但隨著宏觀環(huán)境的變化和市場貨量的大幅度遞增，價(jià)格將逐漸回歸理性。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，鄢陵縣未來1年至1年半左右，市場新增可售房源不小，市場競爭壓力開始逐步凸顯。2009～2010年房地產(chǎn)開發(fā)情況（來源：河南省統(tǒng)計(jì)網(wǎng)）2010年前三個(gè)季度，%。投資平穩(wěn)增長，施工規(guī)模擴(kuò)大，商品房銷售穩(wěn)步增長。 隨著今年多塊住宅用地的拍出，再根據(jù)政府規(guī)劃調(diào)整影響和縣城開發(fā)進(jìn)度等因素，及以往所拍地塊的工作時(shí)間流程，規(guī)劃、評估、報(bào)批、施工、銷售等一系列流程分析，預(yù)計(jì)明年下半年入市項(xiàng)目有所增多，將對項(xiàng)目帶來一定沖擊。其中YC1016(1)、YC1017地塊面積較大，分別達(dá)到近186畝及137畝。216。 鄢陵縣積極開展土地開發(fā)整理工作，今年上半年，全縣共開展土地開發(fā)整理項(xiàng)目9個(gè)，其中6個(gè)市投土地開發(fā)整理項(xiàng)目開工建設(shè)。截止2010年12月，鄢陵共出讓土地30宗（含工業(yè)用地），為歷年來新高。 2010年上半年，%。在甘羅墓的周圍栽植有12株古柏，經(jīng)考證，其中的一棵為漢代栽植，故稱漢柏，并以紀(jì)念先秦上卿甘羅而又稱為甘羅古柏，是許昌市重點(diǎn)文物保護(hù)單位。議事臺當(dāng)年曹操所筑，是曹操與謀臣議事之處。臺高5米，周長約300米，呈橢圓形。主要景觀有許由的墓園和上古時(shí)代遺留下來的許氏活動遺址。許由是許地文明的播種人，是許昌冠“許”之稱的本源，是天下許姓的始祖。塔內(nèi)有臺階可供攀登，塔頂為銅質(zhì)塔剎。塔的第二層雕有直欞假窗3個(gè)，第三層嵌有磚雕佛像8尊。今為十三層磚結(jié)構(gòu)塔，高約38米。6）鄢陵乾明寺乾明寺塔位于鄢陵縣城西北一處土崗之上。花卉種植歷史悠久，素有“鄢陵蠟梅冠天下”之美譽(yù)。4）馬坊木材加工區(qū)占地6平方公里，輻射帶動丁莊、姚莊、前陳等18個(gè)行政村，擁有木材加工、熱壓合板加工企業(yè)近200家，從業(yè)人員達(dá)4000人，園區(qū)由原來單一的剝板加工，發(fā)展到現(xiàn)在的熱壓合板深加工，拉長了產(chǎn)業(yè)鏈條，提高了附加值。園區(qū)內(nèi)限額以上企業(yè)12家,主要涉及服裝、紡織、食品、有色金屬加工等領(lǐng)域。成為全國最大的棉短絨加工銷售集散地；區(qū)內(nèi)限額以上企業(yè)26家，其中產(chǎn)值超億元以上企業(yè)15家。區(qū)內(nèi)道路10條以上，高標(biāo)準(zhǔn)綠化二級河，建設(shè)成為休閑與娛樂相結(jié)合的綠色長廊，打造好生態(tài)環(huán)境，將之建成一個(gè)人與自然和諧發(fā)展的“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園”。重大配套建設(shè)1）金匯區(qū)工業(yè)園區(qū)，目前企業(yè)實(shí)際用地2000畝，初步形成了以棉紡加工、機(jī)械制造、食品加工、板材加工、醫(yī)療用品、油脂等六大門類工業(yè)布局。2）打造生態(tài)旅游經(jīng)濟(jì)帶以311國道、219省道為線，把沿線村落串珠成鏈，發(fā)展生態(tài)旅游業(yè)，著力打造花卉觀賞、生態(tài)休閑、養(yǎng)生度假、鄉(xiāng)村體驗(yàn)四大主題特色突出的中原著名的旅游目的地。在三年內(nèi)逐步對安陵、柏梁、陳化店、金匯區(qū)18個(gè)村實(shí)施“三村”改