武漢房地產(chǎn)市場年度回顧及展望-文庫吧資料
2025-06-28 23:01本頁面
【正文】 13529元/平方米，%。圖：2009－2010年武漢二手房成交套數(shù)兩次調(diào)控截然不同的市場表現(xiàn)，表面看來，樓市調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期，深層原因則是通脹壓力下，投資資金繼續(xù)涌入，不少在售項目選擇一次性付款的客戶比例在悄然增加；還有不少被一線城市“擠出”的購房者回鄉(xiāng)置業(yè)拉動；再加上大規(guī)模城中村改造導(dǎo)致的拆遷以及結(jié)婚等剛性需求的支撐；以及供應(yīng)量的大幅增長和開發(fā)商的各種促銷活動，導(dǎo)致樓市熱度不減。圖：2010年武漢住宅成交面積分布圖 圖：2010年武漢住宅成交戶型分布圖 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)與成交戶型面積的變化相同，2010年，2房的成交達(dá)到47%，較2009年增加16個百分點，從而取代3房，成為市場主流； 3房的成交占比從2009年的47%降至34%； 4房及以上成交占比為13%；1房和別墅的成交占比分別為5%和1%。從成交均價來看，在菱角湖萬達(dá)廣場、泛海國際居住區(qū)、葛洲壩國際廣場等高檔樓盤的帶動下，江漢區(qū)全年的成交均價較2009年漲幅超過50%，已經(jīng)接近萬元大關(guān)，位列各區(qū)域之首；武昌區(qū)的成交均價也達(dá)到了8600元/平方米；洪山區(qū)和漢陽區(qū)的成交均價也在7000元/平方米之上；目前，僅有江夏區(qū)和黃陂區(qū)的成交均價在5000元/平方米之下。由此看來，武漢住宅市場庫存壓力依然較大。供需比基本平衡，庫存壓力依然較大圖： 2010年武漢住宅供需比情況 圖：2008－2010年武漢住宅庫存及出清周期數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2010年，武漢樓市供銷兩旺，商品住宅累計供應(yīng)面積與成交面積的比值為1:，供需基本平衡。第三階段（912月），房價的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9 月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30% ，全國性限制第三套房按揭貸款等，因此，“銀十”銷量未能延續(xù)旺勢，％，但在通脹概念以及本地政策可能收緊的刺激下，樓市銷量再次反彈，％；12月成交量雖然有所下調(diào)，但仍處較高水平。但由于政策執(zhí)行力度在實際中放松，9逐步反彈。第二階段（58月），4月17日，“國十條”發(fā)布，隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。但受到年初突擊備案因素的影響，%；雖然2月受春節(jié)影響，%；4月市場很快復(fù)蘇轉(zhuǎn)熱，%。（注：數(shù)據(jù)涵蓋主城區(qū)和江夏、黃陂、東西湖，含保障性住房）回顧2010年武漢住宅市場，根據(jù)幾輪調(diào)控的影響，可以劃分成“高歌猛進(jìn)”、“低位盤整”和“悄然回調(diào)”三個階段。2010年，較上年有大幅增長，%；其中，有5個月的新增供應(yīng)面積超過了100萬方，9月更是達(dá)到185萬方，為歷史最高值。2010年，包括萬科、保利、福星惠譽(yù)等本外地地產(chǎn)巨頭，都通過參與城中村改造方式，大幅增加了土地儲備。政府希望通過龍頭企業(yè)撬動作用，激活區(qū)域整體開發(fā)，企業(yè)通過這種合作，規(guī)避了高地價風(fēng)險，同時，能夠獲得政府各項實惠支持，可以實現(xiàn)快速跨越式發(fā)展。2009年，武漢市政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》，要求必須在2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)56個城中村綜合改造任務(wù)。開發(fā)企業(yè)在土地市場踴躍出手，究其原因，主要有三方面，一是資本看好武漢的城市潛力；二是房企“不差錢”，增加儲地謀發(fā)展；三是通脹下的保值增值壓力所致。圖：2004－2010年武漢中心城區(qū)土地成交情況 圖： 2010年武漢中心城區(qū)住宅用地成交情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)開發(fā)企業(yè)出手踴躍，最高樓面地價三度刷新2007年，金地置業(yè)以6879元/平方米的樓面地價拿下江岸區(qū)京漢大道義和巷地塊，成為單價地王，該
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