【正文】 、社會的可持續(xù)性發(fā)展，導(dǎo)致重復(fù)建設(shè)、盲目建設(shè)、隨意建設(shè)的情況比較嚴重。我國目前多角債權(quán)人的權(quán)益，多角債務(wù)盛行，債權(quán)人權(quán)益往往得不到有效的保護，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權(quán)人的權(quán)益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)極不合理。4．房地產(chǎn)開發(fā)的投資約束弱化房地產(chǎn)投資具有投資量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低的特點，一旦投資決策錯誤就會造成嚴重損失，因此這一行業(yè)的投資約束應(yīng)強于其他行業(yè)，但實際情況恰恰相反。因此可見，對于高檔次的別墅、高檔公寓應(yīng)該適可而止。3．房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為不合理很多房地產(chǎn)企業(yè)過分注重開發(fā)利潤較高、且檔次較高的別墅、高檔公寓等，而不注重把握建房的結(jié)構(gòu)類型及各種類型所占的比例，從而達到有目的地進行房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資管理，使供給與需求達到平衡。而隨著2007年4季度以來，購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足導(dǎo)致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。國家統(tǒng)計局對外公布的2008年6月份“國房景氣指數(shù)顯示，截止到2008年6月末，全國商品房空置面積為1．27億平方米，增長2．2％?？罩寐矢?，房價就應(yīng)該低；空置率低，房價才會高。2．房地產(chǎn)市場的空置率高目前我國房地產(chǎn)市場的空置率仍然過高，而且房價也過高。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示，2001—2006年6年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由2001年6344．11億元增長到2006年的19422．92億元，2006年投資規(guī)模是2001年的3．06倍。雖然權(quán)益融資可以充實自有資金，但開發(fā)商不甘心將利潤拱手相讓，所以輕易不會出讓股權(quán)用以融資，這是造成自有資金不足的根本原因。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。因而對整個開發(fā)過程中的資金運作成粗放型，并沒有考慮如何令資金使用效率達到最大化從而在一定的融資量基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目利潤最大化的問題。6．房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)理性的融資決策房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項目的前期設(shè)計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學(xué)、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。4．缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系就房地產(chǎn)體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產(chǎn)金融體系，專業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位嚴重；缺乏規(guī)?；⒍嘣姆康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品體系；缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系；缺乏房地產(chǎn)金融二級市場等等。作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。3．銀行體系所承擔的風險與收益不對稱對高風險高收益行業(yè)的資金支持并不是銀行的優(yōu)勢所在。從宏觀結(jié)構(gòu)看，我國房地產(chǎn)金融市場是單一品種主導(dǎo)的市場，以債權(quán)融資為主，股權(quán)融資比例甚小，整體融資格局非常單一。由于融資渠道過度集中于銀行，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對信貸的擴張與收縮十分敏感，近年來信貸政策的每一次緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都遭受了巨大沖擊，又難以從其它途徑籌措到足夠資金來滿足連續(xù)再生產(chǎn)的需要，面臨相當大的財務(wù)風險與經(jīng)營風險。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權(quán)投資、基金等，也具有很大操作價值和發(fā)展?jié)摿?。這意味著，有附加回購承諾條款的房地產(chǎn)股權(quán)信托也視為對房地產(chǎn)公司發(fā)放貸款，地產(chǎn)開發(fā)商通過信托融資的渠道的難度進一步加大，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量也應(yīng)聲落地，8月共發(fā)行6個，較上月減少4個，大幅回落40％。而且，目前受政策調(diào)控影響明顯。在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托作為我國融資渠道的創(chuàng)新，已成為房地產(chǎn)融資的新寵。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補上資金缺口。前者是對一些自有資本金不足35％的房地產(chǎn)企業(yè)，信托投資公司以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司組建有限責任公司，使其自有資本金達到要求，信托投資公司作為股東獲得投資回報?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資。當然，國家應(yīng)適度放寬對房企債券的發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房企發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。從我國目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴格和債券市場的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資的渠道同樣并不暢通2004年伴隨著《國務(wù)院推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對債券融資的態(tài)度有實質(zhì)性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。多年來，債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占份額一直很低，而且19972001年一路下滑，2002年雖然有較大反彈，但是2003年卻下降到1997年以來的最低點，2004年房企債券只占當年房企資金來源的0．001％[44。近年來，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家采取了嚴厲措施，限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其嚴格限制房地產(chǎn)企業(yè)，1993年到1998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“萬國投資券、“伯樂投資券”、“富島投資券’’，總計1．5億元，這三種債券按《企業(yè)債券暫行條例》對具體項目發(fā)行。因此，上市融資的愿望對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，短時期內(nèi)還無法實現(xiàn)。2003年9月，中國證監(jiān)會又公布了《關(guān)于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》，“通知規(guī)定自2004年1月1日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務(wù)院批準豁免的情況外，股份公司必須設(shè)立滿3年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近3年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務(wù)、管理層最近3年內(nèi)未有發(fā)生重大變化、實際控制人未發(fā)生變更。3．股票和債券融資在房地產(chǎn)金融中所占比例小上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟健康發(fā)展的重大隱患。一方面，我國銀行體系的最大軟肋在于資產(chǎn)負債期限結(jié)構(gòu)不匹配，主要體現(xiàn)在銀行用以支持長期資產(chǎn)的資金(比如住房抵押貸款)卻來自短期負債(比如儲蓄存款)，房地產(chǎn)開發(fā)融資則加劇了這一矛盾；另一方面，我國房地產(chǎn)經(jīng)營模式陳舊，缺乏專業(yè)分工，投資、建筑、銷售、運營等職能都集中在開發(fā)商，開發(fā)商幾乎涉足整個產(chǎn)業(yè)鏈，從而壟斷了房地產(chǎn)貸款需求，造成銀行無法分散貸款在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，房地產(chǎn)貸款投向集中。按此計算，每年占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額60％以上的資金融資需求都是通過銀行取得，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及最終轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主要來源，而在資本市場的直接融資還不到融資總量的10％，房地產(chǎn)對銀行貸款的過度依賴可見一斑，同時也折射出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的單一化和滯后。其中，居前兩位的自籌資金、其他資金來源都占資金來源總額的30％以上，且自籌資金一直保持著持續(xù)較快的增長速度；第三大資金來源是國內(nèi)銀行貸款，占資金來源總額約20％左右。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎(chǔ)的股權(quán)融資，前者積累過程相當緩慢，后者則運用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國內(nèi)銀行貸款以及包括含商品房預(yù)售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在內(nèi)的其他資金來源。2．銀行信貸是房地產(chǎn)融資的主要渠道目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)具有明顯的貸款依賴型特征。融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風險。因為房地產(chǎn)開發(fā)所需占用的資金量非常龐大，加之項目開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)較慢，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資無法滿足正常開發(fā)經(jīng)營中的資金需求。以合理的成本、適當?shù)娘L險及時足額地籌措項目開發(fā)所需資金是房地產(chǎn)資本運作中最為重要的一環(huán)。其主要目的是保證房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，從數(shù)量上和時間上保證房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項目對資金的需求，使企業(yè)價值最大化。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對于資金運動各環(huán)節(jié)節(jié)點的實物載體上所積聚的四類財務(wù)風險中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風險和投資風險。同時，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營具有涉及面廣、投資周期長、資金回收慢、經(jīng)營風險大等特點。它是下次循環(huán)資本墊支價值的資金來源，制約著資本價值的規(guī)模，是資本價值經(jīng)營所有財務(wù)風險的釋放。包括銷售風險和收款的信用風險。它是本次資本循環(huán)的主導(dǎo)，制約財務(wù)其他風險類型的發(fā)生及其程度。它存在于資本運動的起點，前次循環(huán)的經(jīng)營風險和收益分配風險對籌資風險有著直接影響。資本循環(huán)運動過程就是財務(wù)風險的轉(zhuǎn)移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風險。因此，全面、準確地分析、預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的財務(wù)風險，進而采取有效的規(guī)避措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)能夠適應(yīng)迅速變化的市場環(huán)境，保持長久的競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；同時，也是保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的必要保障。加之目前受國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。綜上所述，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠未實現(xiàn)規(guī)范化，與國外房產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。因此，活躍在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金來源分析，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不足、多年負債率高的情況下，開發(fā)商的自籌資金主要是依靠預(yù)售房款和銀行的流動資金貸款。因此，房地產(chǎn)價格上升偏快，如不加以調(diào)控是有風險的。盡管房屋的空置只是一個暫時現(xiàn)象，但是，過高的空置自然會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大量資金被占壓，在給企業(yè)帶來較大的資金壓力的同時也增加了企業(yè)成本，影響了企業(yè)的投資收益和進一步發(fā)展，其中的風險也不言而喻。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風險與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險更加突出，具體分析可歸納為：1．房地產(chǎn)投資高速上漲從2000年到2004年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長，20032004年增幅超過30％；2004年下半年起國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，使得2005年快速回落到19．8％，2006年全國房地產(chǎn)投資增幅反彈到21．8％，2007年投資增幅持續(xù)上漲，達到31．4％。根據(jù)以上分析可見，我國房地產(chǎn)從整體上看雖然仍然處于較為正常的發(fā)展狀態(tài)，但是，區(qū)域性過熱現(xiàn)象的例證也表現(xiàn)泡沫在局部地區(qū)實際存在。但是，受宏觀調(diào)控的影響，1994年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降，1996年行業(yè)平均利潤率僅為0．91％，1997年一1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面，1999年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為．1．16％。6．房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤持續(xù)上升近幾年來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)利潤呈現(xiàn)上升趨勢。在銷售方面，2001年．2005年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在2005年當年銷售額增長就達到7200．42億元，增幅為69．40％；2006年之后由于受到國內(nèi)宏觀政策調(diào)控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為3249．83億元，增幅下降到18．49％。5．房地產(chǎn)企業(yè)投資銷售情況在投資方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資額繼續(xù)保持增長態(tài)勢，增長速度卻有所降緩。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風險不容忽視。在總體規(guī)模上，近幾年我國房地產(chǎn)企業(yè)投入始終保持快速增長的發(fā)展勢頭，特別是2003年以后，相對于宏觀經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)投資一直在高位運行。)和其他資金來源(主要由定金與預(yù)付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構(gòu)如保險公司、證券公司、信托公司、財務(wù)公司融通資金。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源主要以銀行貸款為主，歷年來國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率都高達75％左右，如此高的資產(chǎn)負債率，體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)中負債占有較大比重，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模太小難以保證企業(yè)經(jīng)營的正常化。3．房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示：2001年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為28566．81億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)約為9666．62萬元，2006年達到88397．99億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為15056．72萬元；2006年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比2001年大幅增長了209．44％，但平均每個企業(yè)資產(chǎn)2006年卻比2001年只增長了55．76％；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點。國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)所占比例雖然只有6．47％，但由于其占有的土地、人才、資本等社會稀缺資源的數(shù)量巨大，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場的影響仍然舉足輕重。而國有企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例19．84％下降到2006年所占比例6．47％；集體企業(yè)個數(shù)卻由2001年所占比例10．12％下降到2006年所占比例2．70％。2．房地產(chǎn)企業(yè)中以內(nèi)資企業(yè)為主我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主體為內(nèi)資企業(yè)，呈逐年增加趨勢，但內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的國有、集體企業(yè)數(shù)量卻逐年減少，而港澳臺投資企業(yè)、外商投資企業(yè)數(shù)量也有逐年減少趨勢。到1996年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為21269家，比1995年減少12213家。(2)第二階段為1992—1996年：1992年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資開始出現(xiàn)快速增長勢頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，僅當年就增加8438家，房地產(chǎn)開發(fā)商隊伍首次突破1萬家。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面：1．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示，1986年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有1991家，到2006年已達到58710家。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運作的轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經(jīng)濟環(huán)境下政府如何做好對房地產(chǎn)市場的風險預(yù)測和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，