【正文】 建筑面積： 萬(wàn)㎡ 建筑面積： 4 萬(wàn)㎡ 共 400 多家店鋪 層數(shù) 地下 1 層，地上 3 層，局部 4層 由 7 大獨(dú)立板塊組成 分九大組團(tuán)和上下兩層，底層為獨(dú)立商鋪、上層是“樓中街” 地上 2 層，地下 1 層 業(yè)態(tài)定位 集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、健身、小型觀演等商業(yè)用途和相關(guān)輔助配套設(shè)施于一體。 整體商業(yè)體量已較大，但整體商業(yè)環(huán)境檔次較低，且業(yè)態(tài)規(guī)劃較為雷同，目前的商業(yè)設(shè)施之間的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，但由于缺乏特色，且環(huán)境硬件及服務(wù)等軟件還有待改善。但經(jīng)過(guò)了一段時(shí)間的考驗(yàn)，很多問(wèn)題也逐漸顯露出來(lái)，如對(duì)于招商的忽略導(dǎo)致投資者所購(gòu)買(mǎi)的商鋪長(zhǎng)期空置。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 15 2）唐山市現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目狀況 唐山商業(yè)地產(chǎn)相較國(guó)內(nèi)其它大城市而言，起步較晚，雖然目前競(jìng)爭(zhēng)以較為激烈，但由于唐山長(zhǎng)期以來(lái)所積累的工業(yè)、資源財(cái)富足以支撐一定量的投資，特別是在住宅地產(chǎn)、股市等投資渠道售宏觀政策影響而急劇萎縮的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的投資成為居民投資的最佳選擇之一，因此，一段時(shí)間內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售狀況較為理想，近年推出了 30 多萬(wàn)平的商業(yè)體量，基本消化完畢。 D 按規(guī)模劃分，營(yíng)業(yè)面積 3000 平方米以上的單店 91 個(gè)，占 %； 10003000 平方米的單店 164 個(gè)，占 %； 1000 平方米以下的網(wǎng)點(diǎn)占 %?？h城區(qū)網(wǎng)點(diǎn) 17900 多個(gè)，占 %,總營(yíng)業(yè)面積 628000 多平方米，占 %。 B從區(qū)域分布來(lái)看，中心城區(qū)共有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 13200多個(gè)，占全市縣 以上商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)的 %，總營(yíng)業(yè)面積 70萬(wàn)平方米，占 %。 ★ 市場(chǎng)在售樓盤(pán)的均價(jià)都在 4000 元偏上，少量豪宅突破此價(jià)格空間。 ★ 中高檔住宅主力戶型大都在 100— 150 之間外，天元的大面積豪 宅，因其單戶面積過(guò)大，總價(jià)過(guò)高，鮮受市場(chǎng)追捧，真正符合富有階層需要的 150— 280 平方米 /套的產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)較少，形成產(chǎn)品空缺。比弗利花園現(xiàn)處于封盤(pán)階段，而天元帝 景由于戶型面積過(guò)大，單價(jià)過(guò)高，缺少價(jià)值支撐點(diǎn)，導(dǎo)致去化緩慢。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 11 3） 住宅產(chǎn)品特點(diǎn)及趨勢(shì)分析 由于近年住宅產(chǎn)品的需求量大、政府對(duì)土地放量的控制加上開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)奏的緩慢，致使住宅產(chǎn)品在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)供不應(yīng)求，價(jià)格上升迅猛，在 05 年， 4000 左右的樓盤(pán)是高檔樓盤(pán)的價(jià)位，到 06 年市場(chǎng)上在售和預(yù)售的樓盤(pán)均價(jià)大都在 4000 元 /平以上，除去位置因素，產(chǎn)品進(jìn)入無(wú)差別競(jìng)爭(zhēng)階段，主力面積大都在 90— 120 平米之間。 ※銷(xiāo)售人員素質(zhì)：銷(xiāo)售人員的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)較強(qiáng)，但缺乏系統(tǒng)訓(xùn)練，整體綜 合素質(zhì)一般。 ※施工質(zhì)量：普通優(yōu)良。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的水平認(rèn)知度有所提高。 ※ 產(chǎn)型面積，價(jià)位：唐山市中高檔商品住宅市場(chǎng)戶型面積在 80320 平方米之間，主力戶型面積在 100140 平方米之間，今年推出的樓盤(pán)價(jià)格區(qū)間集中，大都在 3600— 4800 之間，均價(jià) 4100 元 /平方米。 ※ 產(chǎn)品形式：近期中高檔住宅以小高層、高層為主，大型社區(qū)多為多種產(chǎn)品復(fù)合，如“天元帝景”、“金崗國(guó)際”等； ※ 景觀綠化：開(kāi)始引進(jìn)外地專(zhuān)業(yè)的景觀設(shè)計(jì)公司，部分產(chǎn)品引入“大型空中花園”等設(shè)計(jì)，如“龍庭時(shí)代”。下半年預(yù)計(jì)將有 100 萬(wàn)平方米的市場(chǎng)投放量。根據(jù)現(xiàn)有地塊所屬區(qū)位應(yīng)開(kāi)發(fā)中高檔房，因此將對(duì)中高檔房所屬項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)分析。以期找到市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和空白點(diǎn)，并根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行整體定位。 ★ 本部分針對(duì)不同的項(xiàng)目類(lèi)型分別進(jìn)行分析和闡述。 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 9 第二章 唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 一、房地產(chǎn)市調(diào)闡述 ★ 本次調(diào)研范圍包括整個(gè)唐山市區(qū)，在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)采集以路北區(qū)為主。唐山人均年消費(fèi)支出為 7196 元，占可支配收入的 %說(shuō)明唐山市居民不但有不僅擁有較高的消費(fèi)潛力，也擁有極高的消費(fèi) 欲望。唐山外來(lái)人口較少 約占總?cè)丝诘?10%左右，是典型的內(nèi)耗型城市。 2020 年全國(guó)副省級(jí)城市 GDP 排 名 副省級(jí)城市排名 全國(guó)城市排名 城市 GDP 總量（億元） 增長(zhǎng)率 1 9 無(wú)錫 % 2 10 青島市 % 3 11 寧波市 % 4 13 佛山市 % 5 16 大連 % 6 18 東莞 % 7 19 唐山 % 8 20 煙臺(tái) % 9 26 泉州 % 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 8 10 27 溫州 % ★ 唐山現(xiàn)有市區(qū)人口 296 萬(wàn)人，其中建成區(qū)面積 187 平方公里，建成區(qū)內(nèi)市區(qū)人口 158 萬(wàn)人，轄 6 區(qū) 2 市 6 縣以及 1 個(gè)管理區(qū)和 5 個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 人均國(guó)民生產(chǎn)總值達(dá)到 萬(wàn)元 ,“十五”期間年均增長(zhǎng) ％ 。 ★ 進(jìn)入 21 世紀(jì)以來(lái)，唐山地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值一直占全國(guó)的 1%以上，占河北省的 18%左右，人均 GDP 高于全國(guó)和全省平均水平。 隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的啟動(dòng)和發(fā)展，以及曹妃店、首鋼、北焦化等重點(diǎn)項(xiàng)目的大力建設(shè)，使唐山經(jīng)濟(jì)面臨騰飛的契機(jī)。 京津冀經(jīng)濟(jì)圈 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 6 ★唐山是國(guó)家重要的能源、原材料基地和工業(yè)城市，有 煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、 陶瓷、紡織、造紙、食品等 10大支柱產(chǎn)業(yè) 近年來(lái)，唐山市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速，工業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，鋼鐵行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，電力、建材、煤炭、化工等支柱行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展；其中， 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占 GDP 比重達(dá) %，成為唐山經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大特色。唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 1 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 2 [目 錄 ] 第一部分 市場(chǎng)部分 .............................................................................................................................................................................................. 5 第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)概況 ................................................................................................................................................................................... 5 第二章 唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概述 ................................................................................................................................................................ 9 唐山項(xiàng)目產(chǎn)品定位及規(guī)劃構(gòu)想 報(bào)告 3 一、房地產(chǎn)市調(diào)闡述 ................................................................................................................................................................................ 9 二、各類(lèi)型產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r分析 .................................................................................................................................................................. 9 第二部分 項(xiàng)目分析 ............................................................................................................................................................................................ 27 第一章 項(xiàng)目概況 .......................................................................................................................................................................................... 27 一、項(xiàng)目區(qū)位概況 ................................................................................................................................................................................. 27 二、區(qū)位價(jià)值研判 ................................................................................................................................................................................. 28 三、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ................................................................................................................................................................................. 29 四、地塊現(xiàn)狀 ........................................................................................................................................................................................ 29 第二章 項(xiàng)目 SWOT 分析 ............................................................................................................................................................................. 33 第三部分 項(xiàng)目定位 ............................................................................................................................................................................................