【正文】 斯模型值年份1997199819992000200120022003實(shí)際值累加預(yù)測(cè)值累加值殘差200420052006并求得上面殘差的平均值為：通過運(yùn)用費(fèi)爾哈斯模型對(duì)徐州市市區(qū)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，在短時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)商品房的面積走勢(shì)仍會(huì)升高，但是由于房地產(chǎn)商品房銷售面積受到政策的限制和宏觀控制，面積可能會(huì)有所變化，在此文中只是對(duì)其規(guī)律進(jìn)行研究，以減少投資決策者對(duì)商品房銷售面積趨勢(shì)不甚了解所造成的不必要的損失,減少投資決策的盲目性。即有:=[a,b]T=[（A?B）?T?（AB）]1（AB）Tyn （22）（A?B）=yn=[x(0)(2), x(0)(3),..., x(0)(n)]T②將參數(shù)向量的分量代入(21)式,解得:R(1)(t)= (23)上面的公式稱為費(fèi)爾哈斯非線性微分動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)模型，其中x(1)(0)為x(0)(1)的初始值，t0為初始時(shí)刻。費(fèi)爾哈斯棋型屬于灰色系統(tǒng)中的一種特殊模型，它不要求對(duì)系統(tǒng)的物理機(jī)制有詳盡確切地了解，而著重對(duì)系統(tǒng)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及參數(shù)的總體特征進(jìn)行研究，盡量發(fā)揮己有信息的作用，對(duì)系統(tǒng)的發(fā)展、控制和局勢(shì)決策做出符合實(shí)際的判斷。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)、影響因素和變化趨勢(shì)所做出的分析與推斷。圖21徐州市區(qū)商品房銷售于市區(qū)人口總數(shù)的關(guān)系圖圖22近年徐州市區(qū)GDP增長(zhǎng)情況圖23居民人均收入、商品房?jī)r(jià)格與商品房銷售的關(guān)系圖—費(fèi)爾哈斯模型預(yù)測(cè)在前面的介紹中可知，房地產(chǎn)投資過程中存在許多的風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析中的預(yù)測(cè)屬于微觀短期的經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。城市居民人均收入是居民購(gòu)買能力的體現(xiàn)，居民只有在收入不斷的提高、不斷的增長(zhǎng)情況下，才會(huì)有更多結(jié)余的錢去購(gòu)買商品房，也才能滿足居民的購(gòu)買欲望，因此它也是影響商品房銷售的一個(gè)重要因素，從23中可以看出，他們基本上是同步增長(zhǎng)的。從圖21中可以看出從96年到2003年隨著人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)，徐州市市區(qū)人口增長(zhǎng)的幅度比較穩(wěn)定，%%，同時(shí)，居民對(duì)商品房的需求也在日益增長(zhǎng),波動(dòng)的周期也是比較相似的,在2001年后,徐州市對(duì)地塊的出讓控制嚴(yán),商品房的建筑面積受到有效的控制,因此商品房面積就相應(yīng)的有所減少,在居民支付能力不變的情況下,人口越多,商品房的需求就越多,從而要進(jìn)行商品房的建設(shè)。在本文中取=，由=+,（i=0,1,2,...，5)得= = = = =結(jié)果分析由上面的工作可知，即影響徐州商品房實(shí)際銷售的各因素的重要性為X4X1X5X2X3也就是說徐州市區(qū)人口數(shù)影響比較大,其次是市區(qū)的GDP、市區(qū)居民的人均收入、商品房銷售價(jià)格、徐州市區(qū)人均居住面積。i=0,1,2,...,5得:=( )=( )=( )=( )=( )=( )諸(i=0,1,2,...,5)的始點(diǎn)零化像為:=((1),(2),...,(8))=(0,(2)/(1)1,...,(8)/(2)1)=( )=( )=( )=( )=( )=( )在按照絕對(duì)關(guān)聯(lián)度的解法求出其相應(yīng)的||(i=0,1,2,...,5)和||||(i=0,1,2,...,5)= = == = == = == =則相對(duì)關(guān)聯(lián)度=(1++||)/(1++||+)(i=0,1,2,...,5)= = == =設(shè)[0,1]則稱=+(1),為X與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度,一般可以取=,如果對(duì)絕對(duì)量之間的關(guān)系比較關(guān)心，可以取大一些。根據(jù)上面的分析，徐州市房地產(chǎn)需求系統(tǒng)影響因素Xi用表1表示，因素個(gè)數(shù)i=0,1,2,3,4,5,各因素的樣本數(shù)K=1，2，3，...，8。反之，若看重變化的速率，可取小一些。與Xi的灰色綜合關(guān)聯(lián)度。④綜合關(guān)聯(lián)度計(jì)算。r0i=(1+|so’|+|si’|)/(1+|So’|+|si’|+|si’s0’|)為X?；疑P(guān)聯(lián)分析法具體步驟為:①設(shè)Xi為系統(tǒng)因素，其在序號(hào)k上的觀測(cè)數(shù)據(jù)為xi(k)(k=1,2,....,n),則Xi=（x1(1),x1(2),...,x1(n)）稱為因素的行為序列；②灰色絕對(duì)關(guān)聯(lián)度計(jì)算。反之就越小?；疑P(guān)聯(lián)分析法發(fā)展態(tài)勢(shì)的量化比較分析，實(shí)質(zhì)上時(shí)幾何曲線間集幾何形狀的分析比較。徐州市人均住宅面積低,。⑤城鎮(zhèn)人均居住面積。經(jīng)濟(jì)是一個(gè)國(guó)家的支柱,國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)直接影響到任何一種行業(yè)。即使居民的住宅面積不變,但是人口的增長(zhǎng),仍然導(dǎo)致住宅面積的增加[5]。③徐州市人口總數(shù)量。②居民人均收入。徐州2001年商業(yè)住宅平均房?jī)r(jià)為1442元/平方米,2002年達(dá)到1650元/平方米,2004年徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持著上升的趨勢(shì),第四季度的住房均價(jià)為1892元/平方米,%.漲的幅度較大,居民的對(duì)房?jī)r(jià)越來越敏感。①房地產(chǎn)價(jià)格。w為政策因素和其它因素。I為消費(fèi)者收入:N為人口數(shù)量。其二為:Qd=f(P,I,N,E,w)式中Qd為一定時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量。r為整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。x為居民收入。m為人口總數(shù)。（1）影響市場(chǎng)需求因素的選取就目前的研究而言，通常將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的因素，表示為種形式。房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素是很廣泛的，他們之間相互影響、相互制約,因此，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)徐州方地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析是很有必要的。因而，研究影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求因素以及房地產(chǎn)投資決策各因素的相對(duì)重要性顯得尤為必要。大量的土地面積被房地產(chǎn)開發(fā)商通過出讓和劃撥的方式開發(fā)成商業(yè)樓和居民住宅，居民的住宅面積相對(duì)擴(kuò)大了很多，由于居民支付能力與開發(fā)商供房能力形成了比較尖銳的矛盾。從20世紀(jì)90年代以來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，徐州市1998－2002年五年間城市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積1612萬平方米（其中住宅1227萬平方米），（）；（）。房地產(chǎn)開發(fā)中的自然因素、社會(huì)因素、市場(chǎng)因素和技術(shù)因素等的不確定性給房地產(chǎn)投資決策帶來高度的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如供求變化、經(jīng)營(yíng)商的競(jìng)爭(zhēng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化等，使投資收益具有高度的不確定性。（6）決策的不確定性程度高、風(fēng)險(xiǎn)大房地產(chǎn)投資決策所涉及的面廣，波及多種行業(yè)，任一相關(guān)行業(yè)所發(fā)生變化而導(dǎo)致的影響結(jié)果，都有可能直接影響房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)開發(fā)的不確定因素從結(jié)構(gòu)和程度上發(fā)生復(fù)雜變化，決策中的不確定性是主觀概率估計(jì)的量化，所以不可能從總體上完全理性認(rèn)識(shí)和掌握它。（4）決策信息不完備我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不充分的市場(chǎng)，交易的信息很難完整地從正式的市場(chǎng)中充分獲得，且許多交易往往不直接通過房地產(chǎn)市場(chǎng)完成，決策者決策信息的獲取，收集和加工就顯得相當(dāng)困難，收到的信息也缺乏及時(shí)性和準(zhǔn)確性。因此，房地產(chǎn)投資決策表現(xiàn)出很高的時(shí)空變異性。（2）決策分析的時(shí)空性變化強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)及其交易具有一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間過程，從現(xiàn)場(chǎng)勘察，購(gòu)買地皮、修建房屋直至買賣交易等往往需要幾年才能完成，于是因素便成為一種長(zhǎng)期的不確定源，開發(fā)期愈長(zhǎng)，各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件變化的可能性就愈大，開發(fā)后期的費(fèi)用和建設(shè)項(xiàng)目的租金或售價(jià)愈不確定，市場(chǎng)供求的變化，消費(fèi)者的趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的興衰、利率的變化等都難以精確預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)投資決策的不同特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資決策是一種含風(fēng)險(xiǎn)，不確定性的策略，這些不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資決策的成敗起著決定性作用，也對(duì)決策者本身素質(zhì)和科學(xué)文化是一種要求，在運(yùn)用灰色理論對(duì)房地產(chǎn)投資決策時(shí)，應(yīng)掌握投資決策的特點(diǎn)，選用合適的灰色理論方法，對(duì)決策進(jìn)行分析和模擬。⑤分析與評(píng)價(jià)方案的分析與評(píng)價(jià)就是要對(duì)每一個(gè)備選方案，在進(jìn)行選擇之前，對(duì)其有關(guān)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境等各個(gè)方面的條件、因素以及潛在問題作可行性研究，并與預(yù)先確定的目標(biāo)進(jìn)行比較做出評(píng)價(jià)。④制定決策方案在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策中制定供決策者選用的各種可能可行的方案，是房地產(chǎn)投資決策的基礎(chǔ)。③測(cè)量風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資量大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及到很多因素的影響，建筑、設(shè)計(jì)等等，故此有很多不確定的因素，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大。如果確定的投資目標(biāo)不正確，那就意味著投資決策的錯(cuò)誤，就會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的不能進(jìn)行?；疑到y(tǒng)理論的提出，為這方面的研究提出了新的方向。因此，房地產(chǎn)投資決策是一種風(fēng)險(xiǎn)型決策。風(fēng)險(xiǎn)型決策又稱隨機(jī)型決策是指決策者對(duì)不同行動(dòng)方案可能出現(xiàn)或面臨的情況(可能性)有一些了解，但不完全肯定。房地產(chǎn)投資決策就是圍繞房地產(chǎn)事先確定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在占有大量信息的基礎(chǔ)上，借助于現(xiàn)代化的分析手段與分析方法，通過定性的推理判斷和定量的分析計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行選擇的全過程?；疑到y(tǒng)具有從雜亂無章的、有限的數(shù)據(jù)中找出其所隱含規(guī)律的功能，根據(jù)其屬性建立灰色系統(tǒng)模型，從而進(jìn)行分析、決策和應(yīng)用。⑧灰色聚類與灰色統(tǒng)計(jì)評(píng)估。⑥灰色系統(tǒng)分析。④灰色預(yù)測(cè)。②灰色因素的關(guān)聯(lián)分析。1985年到1992年，華中理工大學(xué)出版社先后出版發(fā)行了鄧聚龍教授有關(guān)灰色系統(tǒng)的七部著作:《灰色系統(tǒng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)》、《灰色控制系統(tǒng)》、《灰色預(yù)測(cè)與決策》、《灰色系統(tǒng)基本方法》、《多維灰色規(guī)劃》、《灰色系統(tǒng)理論教程》和《灰數(shù)學(xué)引論—灰色