【正文】 租金收入或物業(yè)價(jià)值，如果是持有自營(yíng)物業(yè)，一般按內(nèi)部收益法來(lái)測(cè)算。 ? 實(shí)際運(yùn)作中面積有所增加，總建筑面積 ，可售面積 ，動(dòng)態(tài)成本為 ，上漲了 3%，但折合總建單價(jià)為 9762元 /平方米，僅上漲了 %。預(yù)計(jì)總投資 ，折合總建單價(jià) 9752元 /平方米，可售單價(jià) 12185元 /平方米。 ? 項(xiàng)目成本一般包括土地成本、前期費(fèi)用、工程建設(shè)、政策收費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、三項(xiàng)費(fèi)用六大部分。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ? 財(cái)務(wù)分析是項(xiàng)目投資決策的重要環(huán)節(jié)，包括項(xiàng)目成本測(cè)算、項(xiàng)目投資收益概算和項(xiàng)目資金運(yùn)作分析，通過(guò)這些分析我們不僅要分析項(xiàng)目的投資價(jià)值，還要分析我們投資此項(xiàng)目的資金能力。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的投資規(guī)模和經(jīng)營(yíng)要求作出適當(dāng)調(diào)整。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的市場(chǎng)推出均價(jià)不等于實(shí)際成交價(jià)，決策依據(jù)應(yīng)該是市場(chǎng)的 “實(shí)際可行的價(jià)格”。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目預(yù)留 5％不確定性，以14000元 /平方米銷(xiāo)售均價(jià)立項(xiàng)。通過(guò)分析，基本判斷本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位準(zhǔn)確與否與市場(chǎng)價(jià)格水平。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 市場(chǎng)供求分析 ? 在項(xiàng)目落實(shí)后，要對(duì)目標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)分析和初步規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)調(diào)研是獲取市場(chǎng)信息的主要手段，在市場(chǎng)調(diào)研中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題必須如實(shí)反映，它的目的是為決策者提供參考依據(jù)， 其結(jié)果只是用于輔助決策者作出的正確決策，結(jié)果本身不是目的。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 上述分析必須建立在科學(xué)準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上。 ? 從建設(shè)周期、政策周期來(lái)分析供應(yīng)的差異。 ? 計(jì)劃開(kāi)工數(shù)量，一般以已供土地而尚未開(kāi)工的可建面積計(jì)。 ? 存量以已批預(yù)售面積減去已售面積。 ? 這里的供應(yīng)分析是指靜態(tài)的存量分析。供給與需求是緊密地聯(lián)系在一起的，供求關(guān)系是市場(chǎng)最重要的關(guān)系。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 從以上四個(gè)因素來(lái)分析，中國(guó)房地產(chǎn)有良好的發(fā)展前景，中長(zhǎng)期仍然看好。目前市場(chǎng)存在兩種，一部分人是對(duì)預(yù)期不看好，持幣觀望。如果對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期是下滑的，居民即使有購(gòu)買(mǎi)能力，也不會(huì)花自己大部分甚至全部積蓄去買(mǎi)房子。 ? 消費(fèi)者預(yù)期。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、城市工業(yè)現(xiàn)代化程度不斷提高，城市將集中城鄉(xiāng)中的大量人口。此外，居民收入預(yù)期對(duì)住房消費(fèi)也有相當(dāng)程度影響。而對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有效的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自中高收入群。分析一個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，最基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)還是家庭年收入，購(gòu)房人家庭的年收入水平?jīng)Q定了購(gòu)買(mǎi)的承受能力。而且我們國(guó)家的家庭人口結(jié)構(gòu)也在變化，家庭平均人口在減少，對(duì)生存空間的需求也在增多。人口是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 市場(chǎng)需求分析。某一地區(qū)人們對(duì)特有的核心文化價(jià)值具有高度的持續(xù)性，因此房地產(chǎn)投資必須了解當(dāng)?shù)叵M(fèi)者文化和傳統(tǒng)習(xí)慣，方能為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者所接受。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 城市 GDP （ 億元） 成交面積 (萬(wàn)平方米 ) 成交套數(shù) (萬(wàn)套 ) 成交金額 (萬(wàn)元 ) 成交單價(jià) (元 /平方米 ) 全國(guó) 300760 62023 24071 3882 上海 13698 2023 2039 10187 北京 10488 1616 1941 12023 廣州 8216 649 634 9772 深圳 7807 432 584 13528 天津 6354 716 513 7163 重慶 5097 415 178 4286 杭州 4781 284 417 14689 青島 4436 195 138 7067 武漢 3960 639 327 5126 成都 3901 1179 619 5254 沈陽(yáng) 3861 862 452 5241 長(zhǎng)沙 3001 681 267 3925 長(zhǎng)春 2588 536 209 3900 南昌 1660 276 129 4671 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 社會(huì)文化環(huán)境： 指居民生活習(xí)慣、生活方式、消費(fèi)觀念以及對(duì)生活的態(tài)度，對(duì)人生的態(tài)度等。 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 ? 經(jīng)濟(jì)環(huán)境： 指城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)、物價(jià)水平等因素。因此政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)十分關(guān)注，經(jīng)常出臺(tái)一些措施和政策，來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過(guò)程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益。 ? 政治政策環(huán)境： 主要是指城市規(guī)劃、土地政策、行政法規(guī)和領(lǐng)導(dǎo)執(zhí)政理念等構(gòu)成。 ? 房地產(chǎn)投資三要素：時(shí)機(jī)、地段、質(zhì)量 房地產(chǎn)投資 質(zhì)量 地段 時(shí)機(jī) 市場(chǎng)分析 市場(chǎng)供求分析 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 財(cái)務(wù)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析 投資決策 （一）市場(chǎng)分析 時(shí)機(jī)主要是指市場(chǎng)環(huán)境。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 兩種收購(gòu)讓方式經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算 收購(gòu)公司 （ 20萬(wàn) /畝帳面成本） 土地過(guò)名 （ 60萬(wàn) /畝帳面成本） 銷(xiāo)售價(jià)格 4200 4200 減：土地成本 600 600 建設(shè)成本 2200 2200 費(fèi)用 300 300 營(yíng)業(yè)稅金及附加 231 231 銷(xiāo)售利潤(rùn) 869 869 減：土地增值稅 235 0 稅前利潤(rùn) 634 869 企業(yè)所得稅 稅后凈利潤(rùn) 總投資成本凈利率 12% 21% 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 土地款數(shù)額巨大，一般占開(kāi)發(fā)成本 3070%不等，要求付款快，不僅是造成支付壓力，更重要的是占用資金時(shí)間長(zhǎng)，加大了融資成本和機(jī)會(huì)成本。） ? 轉(zhuǎn)讓方式我們要求土地過(guò)名，對(duì)方提出收購(gòu)股權(quán)。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 案例 —— 江西南昌象湖某項(xiàng)目 ? 占地 600畝，容積率 ，可做部分聯(lián)排，銷(xiāo)售均價(jià) 4200。 ? 通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)的形式來(lái)獲取土地，面臨的問(wèn)題較多，一是土地的合法性，二是公司的債務(wù)，三是原有員工的處理，四是土地溢價(jià)后稅務(wù)負(fù)擔(dān)。不同的操作方式，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作影響不同。 ? 政府土地出讓的途徑操作比較簡(jiǎn)單，法律關(guān)系清楚。有時(shí)政府給出設(shè)計(jì)條件，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)限制較大。不同的容積率構(gòu)成不同的產(chǎn)品 。不同的地塊適合建造的物業(yè)是不一樣的，不同的物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)資金需求也不一樣。開(kāi)發(fā)企業(yè)必須遵守這些要求，而不同的要求對(duì)項(xiàng)目的影響很大。高差較大，即會(huì)影響建筑布局，還會(huì)增加土石方和邊坡支護(hù)工程，增加項(xiàng)目成本。 廣州百合花園 ? 場(chǎng)地是否拆遷完畢，如果未拆遷完畢，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)因拆遷而存在不定因素。 看場(chǎng)地條件 二是看地塊的場(chǎng)地條件 看區(qū)位 看規(guī)劃條件 看交易方式 看付款方式 ? 地塊的臨街狀況，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)布臵產(chǎn)生影響，從而項(xiàng)目銷(xiāo)售和收益都有重要影響。場(chǎng)地條件通常包括地塊的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平及分區(qū)限制等。同時(shí) 我們應(yīng)當(dāng)以一種發(fā)展、動(dòng)態(tài)的眼光把握區(qū)位， 雖然宗地的自然地理位臵是不變的，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，城市中每一宗地的經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位將會(huì)發(fā)生變化。 因?yàn)橹行某鞘腥丝诙啵?jīng)濟(jì)總量大，需求大。 看區(qū)位 看場(chǎng)地條件 看規(guī)劃條件 一是看區(qū)位 看交易方式 看付款方式 ? 不同的地段所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境，決定了該地段附近的市場(chǎng)需求和消費(fèi)特征，如北京 CBD附近。 區(qū)位不僅僅是一個(gè)自然地理位臵的概念，還應(yīng)包括經(jīng)濟(jì)地理狀況與交通地理狀況。 ? 區(qū)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前提，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)特征決定了區(qū)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中至關(guān)重要的一個(gè)因素。 高風(fēng)險(xiǎn)性 （四）高風(fēng)險(xiǎn)性 區(qū)域性 周期性 專(zhuān)業(yè)性 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要特征 第一部分 第二部分 ? 項(xiàng)目投資決策 第三部分 ? 項(xiàng)目在于操作 第四部分 ? 如何選擇項(xiàng)目 如何選擇項(xiàng)目 ? 土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要生產(chǎn)資料，一定的土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。 ? 此外，房地產(chǎn)比較容易受?chē)?guó)家和地區(qū)等外部條件的影響。 專(zhuān)業(yè)性 （三）專(zhuān)業(yè)性 區(qū)域性 周期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 ? 一方面一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所需投入的資金往往是幾億甚至幾十億，投入數(shù)額巨大，另一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，巨額資金投入在未來(lái)幾年才能開(kāi)始得到回報(bào)。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)每個(gè)項(xiàng)目都有不同的特點(diǎn)，不同的目標(biāo)市場(chǎng)，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單照搬復(fù)制。只有完成了這些權(quán)益的轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)交易才告完結(jié)。房地產(chǎn)在一個(gè)國(guó)家的總財(cái)富中一般占有較大比重，美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)占其總財(cái)富的 ％。房地產(chǎn)是一種商品，也是人們最重視，最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)。 ? 因此我們應(yīng)把握好國(guó)民經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，從而更好地把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。 ? 房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)一樣也具有周期性，其變化的基本規(guī)律也是：繁榮 — 調(diào)整 — 衰退 — 蕭條 — 復(fù)蘇 —繁榮。不同城市、城市內(nèi)部的不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件和價(jià)格水平都會(huì)大相徑庭。房地產(chǎn)投資決策 目錄 ? 房地產(chǎn)行業(yè)主要