房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理精講班第40講課件講義-文庫吧資料
2024-11-14 00:03本頁面
【正文】 三個部分。項目總投資的估算，應包括項目投資概況、估算依據(jù)、估算范圍和估算結(jié)果，一般投資估算結(jié)果匯總中應包括土地 費用、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋開發(fā)費、其他工程費、開發(fā)期間稅費、管理費用、銷售費用、財務費用、不可預見費。這一部分中還應就建設(shè)進度安排、物料供應（主要建筑材料的需要量）做出估計或估算，以便為投資估算作好準備。 （七）建設(shè)方式及進度安排 項目的建設(shè)方 式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。 （六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件 主要介紹項目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。 （五）項目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項目 這一部分主要應就項目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競 爭性發(fā)展項目予以分析說明。 （四）市場研究 按照所評估項目的特點，分別就當?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進行分析研究。 （二）項目概況 在這一部分內(nèi)容中， 應重點介紹項目的合作方式和性質(zhì)、項目所處的地址、項目擬建規(guī)模和標準、項目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項目建成后的服務對象。 二、項目可行性研究報告正文的寫作要點 按照前述報告正文中應包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點介紹如下。 當然，有時報告還應包括： — 些附件，如國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、銷售（預售）許可證、審定設(shè)計方案通知書、建筑設(shè)計方案平 面圖、公司營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營許可證等。這些附圖一般包括：項目位置示意圖、項目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計方案平面圖、項目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項目用地附近競爭性項目分布示意圖等。當然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。 （五）附表 對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后。項目可行性研究報告如用于向國家計劃管理部門辦理立項報批手續(xù)，還應包括環(huán)境分析、能源消耗及節(jié)能措施、項目公司組織機構(gòu)等方面的內(nèi)容。報告的厚度并非取得信譽的最好方法重要的是盡可能簡明地回答未來讀者所關(guān)心的問題。 （四）正文 這是可行性研究報告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細節(jié)循序進行。摘要的讀者 對象是沒有時間看詳細報告但又對項目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達意，絕對不能有廢詞冗句、字數(shù)以不超過 1000 字為宜。 （一）封面 要能反映評估項目的名稱、為誰所作、誰作的評估以及可行性研究報告寫作的時間。 一、項目可行性研究報告的基本構(gòu)成 在正式寫作前，先要籌劃一下可行性研究報告應包括的內(nèi)容。每個可行性研究報告必須說明評估什么、為什么評估、得出什么結(jié)論和憑什么得出這些結(jié)論。 財務報表的編制可以手工計算，也可以采用 Microsoft Excel 等軟件進行編制。 （二）輔助報表 輔助報表包括項目總投資估算表、開發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營成本估算表、土地費用估算表、前期工程費估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費估算表、建筑安裝工程費用估算表、公共配套設(shè)施建設(shè)費估算表、開發(fā)期稅費估算表、其他費用估算表、銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、出租收人與經(jīng)營稅金及附加估算表、自營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表、投資計劃與資金籌措表和借款還本付息估算表。但當房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)或投資一個新的房地產(chǎn)項目時，通常需要編制該企業(yè)的資產(chǎn)負債表，以計算資產(chǎn)負債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財務狀況和清償能力的指標。 4．資產(chǎn)負債表 資產(chǎn)負債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益的情況。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)項目的所得稅，采用了按銷售收入一定比例預征的方式，即不論項目整體上是否已經(jīng)盈利，只要實現(xiàn)了銷售收入，就按其一定比例征收所得稅。利潤總額的計算過程，參見本 書第六章第一節(jié)有關(guān)內(nèi)容。 2．資金來源與運用表 該表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃。 （ 2）資本金現(xiàn)金流量表 該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計算資本金財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等評價指標，考察項目資本金的盈利能力。 （一）基本報表 1．現(xiàn)金流量表 現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期（年、半年、季度、月）的現(xiàn)金流人和現(xiàn)金流出，用以計算各項動態(tài)和靜態(tài)評價指標，進行項目財務盈利能力分析。一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)（如成本、收人等）都存儲于輔助報表中 ，這些輔助報表通過某種對應關(guān)系生成，基本報表。
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