【正文】 內宏觀經濟環(huán)境的逐步回暖和經濟結構調整的深化，上海經濟發(fā)展的曲線開始抬頭，房產、信息、金融保險等成為新的經濟增長點，各項經濟指標全面飚升。浦東新機場的落成和龍陽路站到機場磁懸浮軌道規(guī)劃工程的即將實施是區(qū)域樓盤價格上漲和熱銷的主要原因。受其影響，該區(qū)域預售均價也較喜人，個案主力均價在20002300元/平方米之間。區(qū)域預售交易面積為10730平方米，占浦東房地產預售市場份額為6%。 162。從在浦東的預售排名看，該區(qū)域的新盤紫竹馨苑擠身前10名，位居第五，而原本業(yè)績不俗的建業(yè)新村開始滑落到第12位。 時間段 預售面積（平方米） 市場份額 2000年10月 13732 % 2000年11月 21281 7% 2000年12月 26471 % 2001年1月 27143 14% 上南區(qū)域預售交易量的逐漸上揚，使該區(qū)域的預售均價保持著一個相對穩(wěn)定的局面上。相對于其他區(qū)域的小幅下滑和楊思三林區(qū)域的月間交錯變化，上南區(qū)域再次上演好戲，在整個新區(qū)預售總量大幅下降的情況下，該區(qū)域樓市預售面積卻略有上揚，達到了27143平方米，所占浦東新區(qū)市場份額也提高到了14%。 162。 從該區(qū)域在浦東新區(qū)的綜合排名看，本月僅有純翠上南進入前10名，較上月減少了2個。與市場份額相比，自去年下半年以來，楊思三林區(qū)域的綜合均價卻有著不同樣的情況，市場份額高則綜合均價下滑，反之則綜合均價高漲。 時間段 預售面積（M2） 市場份額 2000年10月 23598 % 2000年11月 48276 15% 2000年12月 36719 % 2001年1月 19970 11% 分析可見，該區(qū)域本月預售前五名累計完成預售面積12406平方米，所占該區(qū)域預售面積為62%。 楊思三林區(qū)域 區(qū)域預售前五名：純翠上南 上南山水苑 恒大翰城 三林城、楊思水境苑 區(qū)域預售綜合均價：2679元/ M2，最高均價3001元/ M2，最低均價2059元/ M2 楊思三林區(qū)域預售交易量大幅下滑，商品房預售面積下降到19970平方米，減少了17149平方米。隨著盛逸公寓的即將開盤，可以預測，新世紀的南浦地區(qū)，房產交易將更加趨于活躍。大盤澳麗花園、貴龍園二期、喬頓花園二期的相繼上市，無疑是區(qū)域預售交易總量上升的主要原因。受其影響，區(qū)域綜合交易均價也連創(chuàng)新高，從提升到4734元/平方米。 南浦地區(qū) 區(qū)域預售前四名：澳麗花園、貴龍園、怡東花園、喬頓花園、 區(qū)域預售最高均價: 5742元/M2 最低均價為 3721元/M2 綜合均價為4734元/M2 時間段 預售面積（M2） 平均單價（元/M2） 市場份額 2000年10月 13610 4227 % 2000年11月 16671 4621 % 2000年12月 19453 4698 % 2001年1月 18513 4734 10% 相對于其他區(qū)域商品房預售面積均告大幅下滑的情況，南浦地區(qū)內銷商品房預售業(yè)績僅出現(xiàn)小的波動。就目前區(qū)域現(xiàn)狀而論，樓盤的分散性開發(fā)，使得區(qū)域均價短期內不會有太大的波動。 受個案金鵬荷澤苑的價位影響，區(qū)域內其他樓盤紛紛打出了讓利活動，區(qū)域預售均價較以往有所下降，為3026元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價647元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價646元/平方米。前五名樓盤總預售量為17115平方米，占區(qū)域交易總量的48%。 金橋地區(qū) 區(qū)域預售前五名：金鵬荷澤苑、佳運公寓 加屯東波苑 愛法新都 蝶戀園、 區(qū)域最高均價：3909元/ M2 最低均價：2067元/ M2 平均均價：3206元/ M2 時間段 預售面積（M2） 所占份額 2000年11月 75271 % 2000年12月 63165 % 2001年1月 35523 % 在前期浦東新區(qū)商品房上市預售交易樓盤量上，金橋區(qū)域可謂一枝獨秀，預售交易樓盤總量達29個，遠高于其他區(qū)域。區(qū)域內樓盤以小高層和高層為主，房型大都由大二房、三房和復式構成，其目標客戶群定位在居住改善型和白領人士。受土地資源及市政規(guī)劃的影響，該區(qū)域目前仍是浦東房地產業(yè)中物業(yè)最高價格區(qū)，交易價格大多在4000元/平方米以上，綜合均價為4875元/平方米，高出浦東綜合均價1202元/平方米。 區(qū)域預售前五名 香榭麗花園 京城大廈 南洋苑 雙城苑 生安花園 區(qū)域最高均價 7139元/平方米 最低均價 2533元/平方米 平均均價4875元/平方米 時間段 預售面積（m2） 市場份額 均價（元/ m2） 2000年11月 32549 % 4867 2000年12月 35604 % 4963 2001年1月 31527 17% 4875 受整個浦東交易情況下降的影響，陸家嘴地區(qū)預售總量略有回落，商品房預售面積為31527平方米，減少了4077平方米。 162。新盤的缺乏，使得預售情況將變得不容樂觀。區(qū)域預售均價也隨之有了變動，下降到2482元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價1190元/平方米，最高均價僅為3004元/平方米，其主力均價在27002800元/平方米之間?；镜貐^(qū)的預測：隨著華麗家族、聯(lián)洋花園等其他大盤的推進，上半年，該區(qū)域預售交易量和預售價格可望有所回升。從區(qū)域預售均價來看，僅為4506元/平方米，有所下降，但較浦東新區(qū)綜合均價仍高出833元/平方米，主力均價維持在35004200元/平方米之間，世紀公園仍然是影響該區(qū)域物業(yè)價格的最大變數。受整個浦東新區(qū)交易情況的影響，本區(qū)域所占浦東新區(qū)交易總量份額卻沒有發(fā)生太大變化，僅小幅滑落到18%，在內銷商品房預售排行榜前十名中占據三席，分別為綠川新苑、御景苑和環(huán)龍新紀園。 （二）、區(qū)域市場分析 162。 2001年2月各區(qū)域市場份額表區(qū)域 金橋 陸家嘴 楊思、三林 上南 花木 北蔡 川沙 其他 份額 % % % % % % % % % % 縱觀一、二月份的交易情況，中高檔物業(yè)占據了較大優(yōu)勢，不論是陸家嘴的香榭麗花園、南浦的澳麗花園，還是川沙區(qū)域的金鐘苑均表現(xiàn)出了價高熱銷的勢頭。2001年1月各區(qū)域市場份額表區(qū)域金橋陸家嘴南浦楊思、三林上南花木北蔡川沙其他份額%17%10%11%14%10%8%6%%25%18% 北蔡地區(qū)受綠川新苑大面積交易量的影響，交易量有所上漲?；镜貐^(qū)、楊思三林地區(qū)，的交易量也均有下降。 在各區(qū)域預售量中，本月上南地區(qū)變化最大，由于紫竹馨苑、博愛家園等大盤的熱銷，在本月整個浦東市場大幅下搓的情況下，區(qū)域交易量反有所上升，%一躍上升到了14%。在二月份登記預售的115家樓盤中，%，小高層，%，%。 ，總登記套數為1322套，%%，為去年下半年以來的最低值。從個案預售交易量排名可以看出，一月分浦東樓市個案交易量總體較為均衡，商品房預售排行榜前10位被8個區(qū)域瓜分，交易量在1000—3000平方米之間的物業(yè)達39家，3000平方米以上的有18家。近期浦東樓市新盤上市量的嚴重匱乏，使得整個新區(qū)的商品房預售交易量有所回落。以秒城公寓、界龍新世紀、華夏金桂苑、淙桐海別墅為代表的一批精品物業(yè)，極大的提高了區(qū)域物業(yè)的整體品位。 川沙地區(qū)物業(yè)交易明顯活躍 受浦東新機場的落成，及一系列市政規(guī)劃的影響，川沙地區(qū)的物業(yè)交易已越來越不容忽視，全年預售交易總量達13萬多平方米。從樓盤個數上看，2000年浦東新區(qū)登記的內銷別墅僅有8個，新建的更少，除陽光歐洲城外，大多數屬小規(guī)模開發(fā)，很難形成別墅區(qū)高雅的環(huán)境氣候。 別墅開發(fā)明顯不足。 內銷高價位物業(yè)相對空缺。若將總量全部分攤到新開的150家樓盤中，在全年預售排行榜上個案預售量在10萬平方米以上的僅鵬欣綠苑一家，510萬平方米僅三家，大多數個案均在2萬平方米一下。（見圖表十四）三、 浦東房地產市場發(fā)展主要特征 樓盤規(guī)模偏小，個案全年成交量全年總體偏少。區(qū)域全年交易均價為4457元/平方米，僅次于陸家嘴地區(qū)的交易均價。至4月份開始區(qū)域交易量突升至14000平方米，以后除9月份外，除喬頓花園一期，其余個案總體上缺乏預售火暴的場面。浦東年度商品房預售面積排名前20家中，該區(qū)域僅貴龍苑一家，位居第17名。 南浦地區(qū) 區(qū)域預售前五名：貴龍苑 喬頓花園 怡東花園 金龍東園 盛族家園 其中原因主要有兩方面，一方面上半年區(qū)域上市新盤較少，月間交易量明顯不足，至5月份才有大幅回升；另一方面下半年熱銷樓盤上南山水苑、恒大翰城、純粹上南均在數月內銷售殆盡，其重疊期表現(xiàn)在11月份交易量高達5萬多平方米，交易均價全年除3月份較低，僅為2378元/平方米外，其余各月均維持在26002700元/平方米，為浦東眾多區(qū)域交易均價最穩(wěn)定的一個區(qū)域。恒大華城上河苑、上南蘭庭苑、上南山水苑分別在浦東年度預售排行榜上排名第11名、第15名和第18名。（見圖表十二） 162。上南花園和南江苑分別排名浦東商品房預售年度排行榜的第五名和第八名。 上南地區(qū) 區(qū)域前五名樓盤：上南花苑 南江苑 昌里花園 東麗苑 華南名苑 區(qū)域全年交易均價：3354元/平方米 ，月間交易量16月份總體上呈上升趨勢，交易量維持在24萬平方米，從7月份開始，由于缺乏新盤跟進，至11月份開始，區(qū)域市場份額開始迅速回升，隨著新盤東方豐甸苑、明豐佳園、紫竹新苑和博愛家園的陸續(xù)上市，全年登記預售的樓盤達39個，分別為多層32個，小高層6個，別墅1個，所占區(qū)域交易量的份額依次為84%，14%和2%。（見圖表十一）交易量上，最小值為2月份2865平方米，相差近9倍，區(qū)域登記預售的樓盤主要以多層為住，別墅、小高層僅各占1家。占整個區(qū)域總量的68%，為區(qū)域總量的89%。 北蔡地區(qū) 區(qū)域全年預售前五名：綠川新苑 紫葉花園東苑 紫竹軒 芳佳園 宏聯(lián)苑 區(qū)域全年綜合均價：2540元/平方米 見圖表十。 花木地區(qū) 區(qū)域預售前五名：萬邦都市花園 聯(lián)洋花園 天安花園 錦繡天第花園 環(huán)龍新世紀 區(qū)域全年均價：4110元/平方米 2000年浦東花木地區(qū)的商品房預售交易可謂浦東樓市的熱點，新開盤的錦繡天第、聯(lián)洋花園、萬邦都市二期幾乎均是在三四個月內被搶購一空，個案最高月交易量達3萬平方米，%，有四家樓盤入選浦東年度預售排行榜前20名，分別是萬邦都市花園（第二名）、聯(lián)洋花園（第四名）、天安花園（第七名）、錦繡天第花園（第五名）區(qū)域內全年登記預售的樓盤共