龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展報(bào)告-文庫(kù)吧資料
2024-08-15 22:49本頁(yè)面
【正文】 近一年來(lái)，龍崗中心城的樓盤價(jià)格也較去年有一定提升，平均漲幅約15％。2005年，寶鉅城、招商倚山郡、錦繡東方、東方御花園、羅馬公園、儷景中心、中信 2004年，和興花園四期、煦苑、天健中心區(qū)界定在吉祥中路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批啟動(dòng)的一座現(xiàn)代化花園式衛(wèi)星城。 四、熱點(diǎn)片區(qū)各有千秋 在與關(guān)內(nèi)不斷相融的過(guò)程中，龍崗樓市逐漸走向更為廣泛的蓬勃發(fā)展階段，一方面區(qū)域內(nèi)新興的熱點(diǎn)片區(qū)如橫崗、坂雪崗、大鵬半島相繼崛起，形成了市場(chǎng)亮點(diǎn)，另一方面布吉中心區(qū)、龍崗中心城也有了新的發(fā)展動(dòng)向?！ 纳钲诟鲄^(qū)來(lái)說(shuō)，2005年各區(qū)小戶型均價(jià)羅湖最高，福田、鹽田其次，、南山、寶安再次，、龍崗最低?！ 《鴱木鶅r(jià)看，龍崗小戶型均價(jià)平穩(wěn)上升， 2002年、2003年、2004年、2005年（截止8月31日）、2003年、2004年、%、%、%，增幅不大?！ 慕挲垗徯粜弯N售套數(shù)、銷售面積、銷售金額來(lái)看，龍崗小戶型2002年分別是3180套，；2003年分別是3287套，；2004年分別是3166套。2005年與2004年相近。 2002年，批準(zhǔn)套數(shù)4467套，由于市場(chǎng)批售面積相對(duì)過(guò)多，以至2003年批售面積大幅減少，批準(zhǔn)套數(shù)1865套。我們這里指的小戶型是70平方米以下的住宅。別墅市場(chǎng)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓用地的先天不足條件，讓人們清晰地看到別墅土地市場(chǎng)的理性一面?！ ∑髽I(yè)轉(zhuǎn)讓用地也存在一些問(wèn)題，在今年掛牌的位于葵涌街道的G1516016 宗地，建筑面積17790平米，是典型的別墅用地?！ ∫慌恋囟闻馁u才成交，說(shuō)明龍崗?fù)恋亟灰资袌?chǎng)還是較為理智，開發(fā)商比較冷靜，土地的價(jià)值化還是交易的核心，沒(méi)有太大價(jià)值，或者只有遠(yuǎn)期價(jià)值的土地吸引不了開發(fā)商?！ 〕旖⊥猓_發(fā)商參與2005年龍崗?fù)恋亟灰撞欢啵瑓⑴c交易的騰龍達(dá)實(shí)業(yè)有限公司 、坤祥投資有限公司、南湖置業(yè)有限公司、廣業(yè)成投資發(fā)展有限公司、寧佳置業(yè)有限公司不屬于深圳一流的開發(fā)團(tuán)隊(duì)?！ ?yōu)質(zhì)地塊不愁拍賣，中心城、龍崗街道、布吉的地塊基本不愁交易，而且成交價(jià)格較高?！ ?005年1至9 月份龍崗區(qū)土地交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)中，我們可以看到以下現(xiàn)象： 政府出讓土地和企業(yè)出讓土地面積相比，基本上相互持平，企業(yè)略占上風(fēng)。 在成交的10宗土地中，總成交金額78038萬(wàn)元，其中成交價(jià)最高的宗地G010370099被天健拍得，成交價(jià)在48500萬(wàn)元，建筑面積232580平米，位于中心城。 在16宗土地中，政府出讓6宗，占交易土地總占地面積的 %；建筑面積為331730平米，%。 在交易的16宗土地中。龍崗中心城、龍崗街道6宗土地一次拍賣成交?！ ≡诔山坏?0宗土地中，中心城占5宗；龍崗1宗；坪地1宗；坪山1宗；布吉占2宗?！ ≡诔山蛔诘刂?，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地占1宗，商業(yè)用地1宗，住宅、商住7宗，酒店用地1宗?！ ?6宗土地中共成交10宗土地，未成交6宗。 二、土地交易市場(chǎng)波瀾不驚 根據(jù)土地房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，2005年1—9月份，深圳市土地交易市場(chǎng)共交易35宗地，其中政府出讓12宗，企業(yè)轉(zhuǎn)讓23宗。這些酒店距體育中心的車程均在10分鐘以內(nèi)，基本可滿足大型比賽要求。除體育基礎(chǔ)設(shè)施外，目前在龍崗中心城西區(qū)已有一定規(guī)模和較高檔次的酒店等商業(yè)設(shè)施。中心城西區(qū)不僅能滿足奧林匹克體育中心主要場(chǎng)館及配套設(shè)施的用地要求，還規(guī)劃了商務(wù)區(qū)和適量高檔住宅。目前，龍崗中心城西區(qū)開發(fā)建設(shè)又全面啟動(dòng)?！ ×钊诵老驳氖牵衲晔姓畬徸h并原則批準(zhǔn)深圳奧林匹克國(guó)際體育中心選址龍崗，這是龍崗區(qū)重大的體育工程項(xiàng)目。 連接特區(qū)內(nèi)外的地鐵“三號(hào)線”總投資達(dá)100億元人民幣，建設(shè)工期為4年，地鐵三號(hào)線初期起于紅嶺中路（近期起點(diǎn)站由紅嶺中路延伸至福田購(gòu)物公園），止于龍興街，橫跨福田、羅湖、龍崗三區(qū)，；沿線設(shè)車站19座，其中地下站6座，高架站13座，車站從起點(diǎn)至終點(diǎn)分別為紅嶺中路站、老街站、東門中路站、人民醫(yī)院站、田貝路站、布心站、布吉聯(lián)檢站、布吉客運(yùn)站、布吉鎮(zhèn)政府站、匯?；▓@站、丹竹頭站、育馬場(chǎng)站、塘坑站、新世界廣場(chǎng)站、銀海市場(chǎng)站、愛(ài)聯(lián)學(xué)校站、吉祥路站、龍城廣場(chǎng)站、龍興街站。機(jī)荷高速公路鹽田港支線、深平快速路特區(qū)內(nèi)段、南平快速路一期、橫坪公路改擴(kuò)建、丹平路、沙荷路以及鹽壩高速公路C段的建設(shè)在緊張地進(jìn)行中，部分項(xiàng)目已接近尾聲?！ ∮捎谝?guī)劃等多方面的原因，樓盤價(jià)格最低的要數(shù)布吉中心區(qū)，上半年大部分樓盤均價(jià)在4000元/平方米界線內(nèi)，下半年升幅空間并不多，可以說(shuō)，在一定時(shí)間內(nèi)，布吉樓市大部分樓盤均價(jià)保持在4000元/平方米至4500元/平方米之間?！ ′N售價(jià)格 龍崗中心城2005年上半年住宅均價(jià)接近4500元/平方米，下半年開盤均價(jià)大部分超過(guò)4500元/平方米，年低或明年初均價(jià)有望突破5000元/平方米，價(jià)格在不斷上漲?！ ♀导覉@的三房在75平方米左右，2房在4547平方米左右，被稱為納米戶型。而橫崗、龍崗街道、板雪崗、葵涌的萬(wàn)科城、萬(wàn)科第五園、萬(wàn)科十七英里、振業(yè)城、中信高爾夫別墅等項(xiàng)目增加了龍崗高端住宅領(lǐng)域的供給，別墅、Townhouse將是龍崗住宅發(fā)展的一個(gè)方向?！ 〔技≌瑧粜驮诒３执笾袘粜偷幕A(chǔ)上，小戶型開發(fā)明顯增多，如桂芳園8期的單身公寓，怡康家園39—59平方米的二房，這說(shuō)明布吉緊靠羅湖，隨著交通的便捷化，關(guān)內(nèi)置業(yè)者紛紛關(guān)注布吉，而布吉樓盤戶型明顯受到羅湖樓盤的影響。具體有以下一些問(wèn)題： 交通（3號(hào)線地鐵、深惠公路）改善進(jìn)度？ 布吉規(guī)劃進(jìn)展？ 石芽嶺規(guī)劃總體情況？ 龍崗房?jī)r(jià)“補(bǔ)漲”的臨界點(diǎn)？ 關(guān)外物業(yè)管理水平普遍很差，怎么改善？ 龍崗產(chǎn)品落差大，價(jià)格落差也大，心理落差也大。儷景中心的小戶型填補(bǔ)了中心城住宅市場(chǎng)小戶型的空白，受到普遍歡迎，銷售價(jià)格一路高漲，均價(jià)接近6000元?！ ∥飿I(yè)的功能需求 不同的物業(yè)功能滿足不同的客戶需求，象泰雅園以中型戶型為主，總價(jià)、單價(jià)均低，低層、多層皆有架空層的居家型經(jīng)濟(jì)房，就很能吸引客戶?！ 【拇蛟斓募?xì)節(jié)需求 細(xì)節(jié)從許多方面表現(xiàn)出來(lái)，象贈(zèng)送面積，可園、湖光山色都有出色的表現(xiàn)，而日輝臺(tái)重金投入、滿園春色的園林，萬(wàn)科城多姿多彩的物業(yè)類型，第五園于細(xì)微處見(jiàn)精神的中國(guó)精神，泰雅園顧全業(yè)主的低層物業(yè)的架空層，湖光山舍社區(qū)一萬(wàn)平米的湖面，都給人們耳目一新的感覺(jué)?！ ⊥⒌娜藲庑枨蟆 〔还芡茝V商如何使招，開盤時(shí)人氣是否旺盛十分重要，有的樓盤千人空巷，買房沒(méi)商量，潛業(yè)主趨之若鶩。如果拿較遠(yuǎn)的水謝花都從開盤的一萬(wàn)二千元升值到目前三級(jí)市場(chǎng)的三萬(wàn)九千元，就很難有強(qiáng)有力的說(shuō)服力。這一點(diǎn)在萬(wàn)科城、萬(wàn)科十七英里、第五園、振業(yè)城、桂芳園、中信高爾夫別墅的業(yè)主中表現(xiàn)得最為突出?！ I(yè)主的同一性需求 這指業(yè)主的經(jīng)濟(jì)條件、社會(huì)層次、審美情趣、投資趨向有一定相同性?！ ∧壳?，龍崗區(qū)置業(yè)者呈現(xiàn)出以下幾大置業(yè)需求特征： 良好的社區(qū)環(huán)境需求 象萬(wàn)科城、桂芳園社區(qū)以磅礴的氣勢(shì)、濃郁的人居氛圍、優(yōu)雅的社區(qū)環(huán)境吸引了無(wú)數(shù)置業(yè)者。而且，小戶型投資一向是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，這個(gè)總則放到任何城市都不例外?！ ⊥顿Y客對(duì)龍崗2房興趣最大 關(guān)內(nèi)投資客戶對(duì)龍崗2房興趣最大?！ ∫庀蛸?gòu)買龍崗別墅的比例高 本次調(diào)研，有70％以上的關(guān)內(nèi)客戶以購(gòu)房自住為主，3房的意向購(gòu)買比例最大也在意料之中。龍崗目前房?jī)r(jià)全市最低，好產(chǎn)品不少，性價(jià)比高，理論上具有升值空間大。 從以上表看出，工作距離龍崗越遠(yuǎn)的網(wǎng)友，投資比例越高，南山、福田、羅湖的網(wǎng)友相當(dāng)數(shù)量的人對(duì)龍崗的投資前景比較看好；年齡
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