房屋租賃中優(yōu)先承租權(quán)的個問題｜租房時的那些法律事兒之七-文庫吧資料
2025-06-16 00:27本頁面
【正文】 到保護。第四，選擇合適的訴訟時機。選擇合適的訴請是指承租人的優(yōu)先承租權(quán)被侵害后，應(yīng)當訴請出租人違約損害賠償，而不應(yīng)訴請確認出租人與承租人之間的租賃合同無效或者要求法院判決自己和承租人重新簽訂合同。在目前優(yōu)先承租權(quán)只是約定權(quán)利時，雙方在合同中約定的優(yōu)先承租權(quán)的條件應(yīng)當嚴格遵守，如果違反了雙方約定的條件后仍主張優(yōu)先承租權(quán)的，法院一般不會支持。首先，房屋租賃合同是長期的繼續(xù)性合同，相互信任既是合同履行的基礎(chǔ)，也是行使優(yōu)先承租權(quán)的法定條件，如果在合同履行中經(jīng)常性違約，主張優(yōu)先承租權(quán)難以得到支持；其次，保存應(yīng)有證據(jù)，如果因為出租人的原因?qū)е鲁凶馊诉t延履行合同義務(wù)或者不履行相應(yīng)的義務(wù)的，應(yīng)當保存相應(yīng)的證據(jù)。首先，優(yōu)先承租權(quán)是約定權(quán)利，在合同中應(yīng)當有明確的約定；其次，約定同等條件的內(nèi)容，如租金、租期、租金支付方式等內(nèi)容，避免擴張性理解；再次，限制出租人自用的條件，約定如果出租人自用應(yīng)至少提前兩個月通知承租人，并在合同屆滿后6個月或更長時間內(nèi)不得再行出租房屋，否則承擔違約賠償責任。租戶再行主張優(yōu)先承租權(quán)的，法院一般也不予支持。有些案件是出租人已經(jīng)提前通知承租人履行相應(yīng)的義務(wù)行使優(yōu)先承租權(quán)，但承租人不按照出租人要求履行義務(wù)，出租人再行轉(zhuǎn)租他人。合同期滿后，出租人要求收回房屋的，如果承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，出租人一般會表示房屋不再出租、自行使用，而承租人又無法提供證據(jù)證明出租人就是為了收回房屋轉(zhuǎn)租他人，人民法院則無法支持承租人的優(yōu)先承租權(quán)，而只能判決承租人騰退房屋。結(jié)合司法實踐，筆者發(fā)現(xiàn)主張優(yōu)先承租權(quán)的承租人敗訴的原因主要有三：一是承租人在履行租賃合同中經(jīng)常違約導致主張優(yōu)先承租權(quán)時難以得到法院支持。另外對于出租人來講，可以在合同中約定，承租人在租賃期間沒有違約行為的，方可享受優(yōu)先承租權(quán)的限制性條款，保障自己的合法權(quán)利。那么，如果承租人在合同履行過程中有嚴重違約的情況，出租人可以抗辯承租人的優(yōu)先承租權(quán)。房屋租賃合同是一種以房屋的使用、收益權(quán)換取租金的交易方式，資合性強于人合性。在程序上最大限度地保證競拍人、承租人和出租人三方的合法權(quán)益。其次，出租人應(yīng)告知競拍人房屋有優(yōu)先承租人?！币簿褪钦f出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，承租人必須參加拍賣程序，否則視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)最高法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第 23條關(guān)于承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定：“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當在拍賣 5日前通知承租人。筆者認為，在司法實踐中，既要保護優(yōu)先承租人的權(quán)益，同時也要保護出租人和其他競拍人的權(quán)益。而承租人合同即將期滿前接到出租人的通知，不履行合同行使優(yōu)先承租權(quán)的約定，最終導致無法行使優(yōu)先承租權(quán)。否則承租人在租賃期屆滿后主張優(yōu)先承租權(quán)的，不應(yīng)予以支持。如果承租人不按照約定行使權(quán)利（同時也是一種主張優(yōu)先承租權(quán)的義務(wù)），則其優(yōu)先承租權(quán)喪失；如果合同沒有做出約定的，出租人明確征詢承租人是否繼續(xù)承租的，承租人應(yīng)當在出租人要求的期間內(nèi)答復，否則亦喪失優(yōu)先承租權(quán)。在行使優(yōu)先承租權(quán)時，承租人應(yīng)當按照合同約定或商業(yè)慣例程序行使優(yōu)先承租權(quán)。另外如果出租人認為承租人在經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面存在問題，長期出租存在較大風險，筆者認為應(yīng)當從合同的約定條款來限制，比如要求承租人支付較長期的租金、數(shù)額較大房屋租賃保證金、解約的條件等，不應(yīng)直接以承租人的經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽不如新的承租人而侵害承租人的優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)生訴訟風險。一則經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽對合同的履行沒有過于直接的影響；二則經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽沒有硬性的評判標準，以之作為確定優(yōu)先承租權(quán)的標準，易導致出租人濫用權(quán)利，侵害優(yōu)先承租權(quán)的實現(xiàn)；三則只要承租人在承租期間正常履約，不侵害出租人的權(quán)益，出租人不應(yīng)以經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績和商業(yè)信譽等標準來妨害承租人行使優(yōu)先承租權(quán)。如果承租人在經(jīng)濟實力、經(jīng)營業(yè)績、商業(yè)信譽等方面不如潛在的新承租人，則承租人喪失優(yōu)先承租權(quán)。第二，條件不對等喪失。租賃期屆滿前或?qū)脻M后，出租人已經(jīng)明確表示出租房屋收回自用，不再對外出租的，承租人喪失繼續(xù)承租的基礎(chǔ)。三、優(yōu)先承租權(quán)的喪失優(yōu)先承租權(quán)的行使是在滿足特定條件下才能行使的，在司法實踐中，一項條件不具備，承租人就喪失了優(yōu)先承租權(quán)。此處的同等條件不僅包括租賃價格、租賃期限、租金支付方式等，而且還應(yīng)當包括與租賃有關(guān)的其他條件，如房屋用途、維修責任、裝修的約定、轉(zhuǎn)租的約定、解除合同的條件、違約責任、整體還是部分承租等。第五、滿足出租人要求的“同等條件”。第四，承租人滿足合同約定行使優(yōu)先承租權(quán)的條件。第三，承租人要有明確的繼續(xù)承租的意思表示。出租人作為出租房屋的權(quán)利人，有權(quán)繼續(xù)出租房屋，也有權(quán)自行使用房屋。因此，只有出租人對涉案的房屋享有使用、收益等出租權(quán)時，承租人才可以主張優(yōu)先承租權(quán)。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)，首先應(yīng)保證出租人有繼續(xù)出租的可能。房屋租賃合同是房屋出租人將房屋的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)讓與承租人，承租人支付租金的合同。但是，如何在立法和司法實踐中繼續(xù)完善優(yōu)先承租權(quán)保護，還有待于進一步研究和探討。”《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋租賃管理規(guī)定》第23條規(guī)定：“房屋共有人或者原承租人在同等條件下，對出租的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。在一些地方性法規(guī)中，對優(yōu)先承租權(quán)已經(jīng)開始一些有益的探索，如2013年修正的《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》（2015年廢止）第41條規(guī)定：“租賃期限屆滿，承租人可按本條例第二十三條規(guī)定向出租人提出續(xù)租要約，在同等條件下，承租人有優(yōu)先承租權(quán)。承租人主張優(yōu)先承租權(quán)的，應(yīng)當在雙方的租賃合同中有明確的約定，否則承租人的優(yōu)先承租權(quán)不予支持
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