土地一級開發(fā)主要法律問題實務(wù)操作-文庫吧資料
2025-06-15 23:56本頁面
【正文】 打入政府賬戶，再通過行政各級別層層劃撥給被征地受償人，在這一過程中，征地補償 款項的流失是可想而知的。聽證程序在實踐中流于形式將嚴(yán)重侵害 被征收人的利益。根據(jù)《國土資源聽證規(guī)定》第19條、第20條的規(guī)定，擬定擬征地項目的補償標(biāo)準(zhǔn)和安置方案的、擬定非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng) 田方案的，主管部門在報批之前，應(yīng)當(dāng)書面告知當(dāng)事人有要求舉行聽證的權(quán)利，當(dāng)事人要求聽證的，主管部門應(yīng)當(dāng)組織聽證。條例不是狹義的法律?！敝贫ㄕ鞯胤?案，將集體所有的土地征收國有，法律適用不嚴(yán)格。第二，集體土地征收的法律適用不嚴(yán)格。《物權(quán)法》第63條第二款規(guī)定：“集體經(jīng)濟組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤 銷。被征地者的參與權(quán)、知情權(quán)、發(fā)言權(quán)和否決權(quán)沒有得到充分的行使。根據(jù)《土地管理法》第46條的規(guī)定，政府在征地方案批準(zhǔn)以后再公告，屬于事后公告和登 記。農(nóng)民申請聽證的，土地行政部門應(yīng)當(dāng)組織 聽證。從以上幾組數(shù)據(jù)中不難發(fā)現(xiàn)，征地補償利益分配比例偏頗嚴(yán)重是引起被征收人不滿的主因。經(jīng)調(diào)查了解，在整個征地活動中，最大的受益人是政府———征地的 發(fā)起者；其次是集體經(jīng)濟組織———征地的響應(yīng)人；農(nóng)民只是被動地接受補償收益。主要反映了南昌市兩縣五村失地農(nóng)民2011年的征地補償情形。為了更具有說服力，列出以下幾組調(diào)研數(shù)據(jù)。”另一種觀點認(rèn) 為農(nóng)村土地征收后因補償款分配而產(chǎn)生的糾紛，屬平等民事主體之間的財產(chǎn)權(quán)益之爭，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。目前從《土地管理法》的實施細(xì)則一直到農(nóng)業(yè)部、國土資源部的文件都對土 地補償款做了規(guī)定，但是不細(xì)致，沒有形成原則化的東西。其實，主 要是土地補償費分配中分不分、分給誰、怎么分的糾紛。（二）土地一級開發(fā)的征地補償問題土地 一級開發(fā)中有關(guān)征地拆遷補償?shù)拿芗m紛異常尖銳。例如，某地方國土部門，在甲地復(fù)墾了100畝耕地，在乙地因安置拆遷戶，設(shè)置新安置點占用了30畝 地，如果在甲地復(fù)墾的耕地經(jīng)驗收，最終有95畝合格，那么，該地方國土部門就有9530=65畝經(jīng)濟建設(shè)用地指標(biāo)，就可以在本轄區(qū)某丙地報批將65畝耕 地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地（簡稱“農(nóng)專用”）。經(jīng)調(diào)研，南昌市占用耕地建設(shè)強調(diào)“城鄉(xiāng)建 設(shè)用地增減掛鉤”。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地 的，按照‘占多少，墾多少’的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍?；“省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)確保本行政區(qū)域內(nèi) 耕地總量不減少”。城鎮(zhèn)化建設(shè)必須保證農(nóng)用 地特別是耕地總量不減少?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第3條規(guī)定了征收應(yīng)遵循“決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開”的原則，可以在土地征收中引入法定的民主 參與程序來界定公共利益，建立健全土地征收聽證制度，通過公眾參與來最終判斷其征收行為是否符合公共利益的需要；或可以引入司法審查程序來界定公共利益， 當(dāng)事人可以對地方政府征地的必要性和合理性提起訴訟。建議可通過省級人大 制定當(dāng)?shù)毓怖婺夸洝Ｄ?前，“公共利益”的概念界定屬于世界法律領(lǐng)域的難題，至今沒有一個公共利益的界定是為多數(shù)人所接受的。嚴(yán)格來說，土地一級開 發(fā)征地目的的“公共利益”要件不得缺失，否則，一方面會導(dǎo)致征地權(quán)被濫用，破壞耕地；另一方面會導(dǎo)致我國現(xiàn)行的以公共利益優(yōu)先、個體服從的征地補償制度顯 失公平?！边@意味著國家原出于公共利益需要并且只能以為滿足公共利益需要為目的而征收的原屬于農(nóng)民集體所有的 土地，可以基于單位和個人的建設(shè)需要而依申請出讓。因為我國法律在區(qū)分公益性建設(shè)用地和經(jīng)營性建設(shè)用地方面，目前仍含糊不清。根據(jù)“法無明文規(guī)定不得為”的憲政規(guī)則，臨高縣政府在沒有法律依據(jù)的情形 下進行土地征收不符合法理。先不論本案法院的判決如何，根據(jù)一般的共識，“物流中心項目”不是公共利益類型，屬于經(jīng)營性項目。再如，2008年4月24日，王宗雄等148人不服政府的征地行為，起訴被上訴人 臨高縣政府及原審第三人盛源公司征收土地行為違法一案。但是由于我國法律沒有對公 共利益的概念、判斷標(biāo)準(zhǔn)明確規(guī)定，所以實踐中常因此而引起矛盾糾紛。三、土地一級開發(fā)主要法律問題的實務(wù)操作（一）土地開發(fā)征地要件 征地目的的“公共利益”。驗收由土地儲備部門、市政建設(shè)部門、工程建設(shè)管理部門、拆遷管理部門及土地一級開發(fā)商一并完成。征地和拆遷是一級開發(fā)過程中最容易產(chǎn)生糾紛的階段，會遇到的法律問題是：如何處理拆遷各服務(wù)單位之間和各服務(wù)單位與被拆遷人之間的糾紛，如何保障土地征遷進度按照既定的時間完成等；在市政設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)中，會遇到：招投標(biāo)、施工合同談判和履行等法律問題。征地拆遷涉及拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)、補償方案及回遷安置等。如何談判、起草合規(guī)的融資方案和擔(dān)保文件，在服務(wù)和 發(fā)放企
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