【正文】 價值到目前還沒有完全顯現(xiàn)出來，月租金在20—40元／㎡，店面平均售價在5000－8000元／㎡不等，相對前幾年投資火爆相比，店面炒作市場冷清許多。隨著大廈門觀念的逐漸深入，海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄房產(chǎn)客源已在慢慢的改變，島內(nèi)居民已開始關(guān)注該區(qū)域房產(chǎn)。E. 公司自用。C. 國企易地改造的職工家庭。主要是因?yàn)閮r錢低，海滄前景等因素。4. 發(fā)展商較重視行銷策略，并在龍巖、三明進(jìn)行廣告促銷活動，或設(shè)立售樓處，如未來海岸三明說明會，圓夢園龍巖產(chǎn)品介紹會，亞橋、銀都三明義演，旭日海灣三明設(shè)售樓處，收效很好。2. 除未來海岸外，各項(xiàng)目產(chǎn)品無明顯特色，市場區(qū)隔不明顯，都是1R、2R、3R平面層配置，而3R成為主力市場需求產(chǎn)品。五、市調(diào)分析1. 除未來海岸、綠苑小區(qū)配套設(shè)施較完善外，各項(xiàng)目基本上是共用社會配套設(shè)施，已建成的小區(qū)內(nèi)配套并不十分完善，造成生活不方便。月按揭：七成十五年位于滄一路，靠海四路段，幼兒園、學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等，有近2000㎡中庭花園戶型為兩房居多，客廳為20—28㎡帶陽臺，主臥帶陽臺，露臺面積8—69㎡，多采光不好都市田園益馬房地產(chǎn)1R：45—58㎡2R：65—81㎡3R：110—130㎡4R：142㎡8158110142按揭：七成十五年較佳期中庭規(guī)劃名仕花園滄一路與海四路交匯處2R：85—89㎡3R：91—125㎡4R：150—175㎡85—89150—17591—125公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：六成十五年規(guī)模較小，只有一棟，沒有綠化，一層店面，2—7層為住宅客廳，主臥帶陽，客廳面積約35㎡、主臥朝西南、客廳朝北信海花園廈信房地產(chǎn)發(fā)展公司滄二路鐘林路交匯（海福廣場對面）1R：50—55㎡2R：81—91㎡3R：89—108㎡樓中樓：139—185819189108公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡51—58㎡2R：73—100㎡3R：99—126㎡4R：130—180㎡73—10051—5899—126130180公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十年首座地標(biāo)性親水園林式住宅，占地3萬㎡，中庭花園8000㎡，店面130間，對面是汽車與公交總站、周邊配套完善住宅大多數(shù)南北向、綠化率高、自身配備完善（游泳池、噴泉等）主臥帶大凸窗、樓中樓送露臺、小高層帶空中花園東方名園濱湖北路2R：84㎡3R：109㎡84109按揭七成十五年富祥苑廈門海滄房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄二路（海福廣場后段）2R：75—76㎡3R：95—105㎡共192戶109111927661公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年功能配套、風(fēng)景園林與建筑設(shè)計(jì)一體化、綠化率35%、人工湖（內(nèi)湖公園）公200M路程，總建筑面積4089㎡、綠化7343㎡由7幢7層建筑組成戶型南北朝向1R小臥、大廳、主力3R/、雙陽臺、樓中樓在一層湖景華庭三福裕房地產(chǎn)濱湖北路2R：75—80㎡3R：90—1307590130公攤：13%按揭：七成十五年中庭規(guī)劃請專門園林公司設(shè)計(jì)亞橋花園亞橋（廈門）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海滄一路（建行對面）1R：50㎡2R：78—100㎡3R：105—130㎡4R：170㎡共194戶738650100142176179公攤：%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年共三棟，一層店面、二至五層住宅、六、七層為樓中樓以2房為主，3房、樓中樓較少，5000㎡中庭花園、小區(qū)周圍經(jīng)外線、防盜系統(tǒng)、公共場閉路電視監(jiān)控旭日海灣廈門旭程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海天路與滄二路交匯處1R：50㎡2R：82㎡3R：108—115㎡5R：200㎡(樓中樓)82—9050108115200公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡小結(jié)：從宏觀講，海滄房地產(chǎn)發(fā)展要與島內(nèi)協(xié)調(diào)一致，利用島內(nèi)房地產(chǎn)深層次的結(jié)構(gòu)變化帶來的客源市場機(jī)遇，充分利用海滄本身的優(yōu)勢（規(guī)劃、地價、產(chǎn)品升級），對未來購房客源作透徹分析，規(guī)劃與島內(nèi)同等品質(zhì)的產(chǎn)品吸引游離于島內(nèi)的客戶，從微觀講，海滄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競爭在于怎樣區(qū)隔市場，避免同質(zhì)產(chǎn)品競爭，創(chuàng)造差異化競爭優(yōu)勢。海滄房地產(chǎn)競爭分析● 根據(jù)海滄管委會《關(guān)于經(jīng)營性房地產(chǎn)用地清理專題會議紀(jì)要》，海滄在近一兩年將有32宗房地產(chǎn)用地投放市場，海滄房地產(chǎn)的競爭態(tài)勢將非常激烈，類似于2000年的情景?！? 據(jù)資料顯示，在廈臺資有近1700項(xiàng)，總投資35億美元，海滄就占吸引臺資總額的40%，而美國柯達(dá)，翔鷺及大批世界知名企業(yè)進(jìn)入海滄，增加海滄的就業(yè)機(jī)會和區(qū)內(nèi)人口提高人口質(zhì)量，并造就一大批高薪階層，這決定海滄未來居住都以年輕人、小家庭、上班在海滄者為主，社區(qū)居民的年輕化，決定其整體消費(fèi)行為的快節(jié)奏和居室外的潮流化?！? 海滄第二產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，實(shí)力的不斷壯大，一批文化娛樂實(shí)施的規(guī)劃建設(shè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特別是房地產(chǎn)業(yè)作為海滄開發(fā)建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)來抓，將極優(yōu)化海滄的投資環(huán)境。因此，公交細(xì)化，服務(wù)業(yè)水平，數(shù)量跟上去，海滄的發(fā)展將會越來越被認(rèn)可。對于居住者來說，大橋收費(fèi)不是主要問題，只要進(jìn)出海滄的公交車增加班次和頻率，輻射島內(nèi)的地區(qū)更廣，人們就會感覺到方便和快捷。● 海滄吸引購房者的主要因素是其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景和房產(chǎn)品質(zhì)的提高，早期來海滄購房的人是為了投資，現(xiàn)在是為了居住，日常生活的細(xì)節(jié)問題受到關(guān)注。● 第三產(chǎn)業(yè)如服務(wù)業(yè)發(fā)展無法適應(yīng)高質(zhì)量生活的要求，目前配套設(shè)施仍有待改進(jìn)，如社區(qū)休閑設(shè)施、學(xué)校教育水準(zhǔn)、幼托所條件、娛樂場所等，都是居家必須考量的因素，而且此類因素并非短期內(nèi)就能解決，而配套設(shè)施達(dá)不到一定水準(zhǔn)，就會形成空樓?！? 海滄規(guī)劃的前景是美好的，但美好的預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的差距是明顯，規(guī)劃與執(zhí)行存在著脫節(jié)，海滄作為住宅區(qū)仍是新鮮事物。因此，未來海滄的客源面將非常寬廣。 （5）市場基本上沒有個案可以銷售，目前競爭壓力小；海滄房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治觥? 廈門已經(jīng)培育了一大批年輕的創(chuàng)業(yè)者，這一特殊群體是最急切需要住房的階層，但沒有太多的積蓄，無法消費(fèi)價格昂貴的房子，而島內(nèi)普通住宅開發(fā)逐步消失，高檔住宅開發(fā)越來越多，而這批具有強(qiáng)大購買欲望的工薪階層在島內(nèi)難以找到合適的房子，海滄有機(jī)會成為這一階層購房者的最佳選擇區(qū)域，原因是：（1）海滄的房價與島內(nèi)相差1000——2000元/㎡，（2）海滄的整體規(guī)劃最接近島內(nèi)的現(xiàn)狀，● 島內(nèi)二手房市場表現(xiàn)得極為活躍，無論是成交面積、金額，還是成交件數(shù)每年呈遞增趨勢，因此島內(nèi)具有普通經(jīng)濟(jì)承受能力的逐漸開始將目光轉(zhuǎn)向二手房市場，而二手房的換房者就具備了消費(fèi)大戶型、高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、豪宅的需求和能力。（3）房地產(chǎn)銷售價格成明顯上升趨勢，普通多層2200—2600元/㎡，小高層2400—3400元/㎡（未來海岸二期），別墅 4500—5800元/㎡（未來海岸二期）。2002年至今（1）因海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄住房市場已備受關(guān)注，廈門的大盤時代從海滄開始（未來海岸）。（6） 物業(yè)形式上已出現(xiàn)多樣化，2002年之前，海滄房產(chǎn)為多層和底層店面，但小高層住宅也紛紛在市場出現(xiàn)。月，因此勢必會影響整個海滄投資型客源的進(jìn)入。（3） 房地產(chǎn)銷售火爆勢頭下降，由于當(dāng)年新推項(xiàng)目較少，主力競爭均在各項(xiàng)目的余屋間展開，但從每月銷售看，已有較大滑坡。（2） 房地產(chǎn)價格水平開始走向平穩(wěn)，并呈微幅增長之勢，多層以99年1600元/㎡的市場均價為參考，2000年房價平均水平1700元/㎡左右。（7） 房地產(chǎn)客源包括海滄原居民、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及一些企業(yè)工作人員，從目前看，龍巖、三明占據(jù)很大比例。且預(yù)售證尚未領(lǐng)到已開始銷售。（4） 地產(chǎn)價格在國家整體經(jīng)濟(jì)通貨緊縮的大氣候下，逐步走高，97年現(xiàn)房1300元/㎡，98年現(xiàn)房1400—1600元/㎡，99年期房則達(dá)到1600—1700元/㎡，部分產(chǎn)品甚至達(dá)到1800元/㎡，扣除房屋品質(zhì)、戶型等因素的提高和改善的原因外，房價整體上升勢頭非常明顯。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步增長，㎡，㎡，99年開工面積達(dá)16萬㎡，%。小結(jié)：政府對本區(qū)塊的重新規(guī)劃，即區(qū)政府辦公場所，人工內(nèi)湖、行政廣場、文化體育中心等調(diào)整，使本區(qū)域未來的居住品質(zhì)和商務(wù)潛力得以保證，并有機(jī)會把本區(qū)域塑