【正文】 的原因外，房?jī)r(jià)整體上升勢(shì)頭非常明顯。二、后花園之CBD商務(wù)中心區(qū)根據(jù)廈門市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略以及海滄具有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在投資區(qū)總體規(guī)劃中，將100平方公里劃分為四個(gè)相互關(guān)聯(lián)的功能分區(qū)：即海滄港區(qū)、新陽(yáng)工業(yè)區(qū)、南部工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)。2003年5月，海滄行政區(qū)成立，從“海滄臺(tái)商投資區(qū)”到“海滄行政區(qū)”的轉(zhuǎn)變，歷史賦予海滄區(qū)新的使命，——建成廈門二十一世紀(jì)海灣型城市的新港區(qū)、新工業(yè)區(qū)和新市區(qū)。本案所處地塊為其中的“一核“，即沿海濱湖居住區(qū)的內(nèi)湖，這里將成為海滄新市區(qū)的核心地帶，它今后的發(fā)展趨勢(shì)將類似于島內(nèi)員當(dāng)湖周邊區(qū)域，成為一個(gè)集居住、辦公、商務(wù)、休閑為一體的高級(jí)CBD中心商務(wù)區(qū)。（5） 房地產(chǎn)商開始在環(huán)境規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，建材的每個(gè)細(xì)節(jié)上都力求做到人性化、個(gè)性化，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了一些精工細(xì)作的項(xiàng)目。比如公交車費(fèi)、公交線路、休閑場(chǎng)所等。月按揭：七成十年位于滄一路新市區(qū)中段，周邊社區(qū)服務(wù)功能一應(yīng)俱全，㎡，建筑面積5萬(wàn)㎡，6168㎡中庭花園，分三期完成風(fēng)格獨(dú)特、品位高尚、功能齊全，具有維多利亞建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)，㎡，㎡，帶大露臺(tái)海福廣場(chǎng)廈門海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄二路與海四路匯處1R：50㎡2R：73—86㎡3R：100—142㎡4R：176—179㎡7695105公攤：%物業(yè)費(fèi)：㎡B. 在海滄工作的年輕人及外地打工者。市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，本案聚合項(xiàng)目所有的優(yōu)勢(shì)資源做中高檔項(xiàng)目同未來海岸并駕齊驅(qū)，同時(shí)又區(qū)別于未來海岸的產(chǎn)品，共同引領(lǐng)海滄房產(chǎn)市場(chǎng)，主動(dòng)出擊，全面改變海滄房產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)印象?！袖N障礙E、周邊各類生活配套的實(shí)際可利用度與便利度較弱，方便性較差，生活半徑過長(zhǎng)，且整體配套的綜合品質(zhì)不佳。本案產(chǎn)品魅力的塑造，在構(gòu)筑“休閑渡假式”居住環(huán)境中，突出純西班牙式的“運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、浪漫”的生活型態(tài)。四、行銷概念歸結(jié)從市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，順應(yīng)市場(chǎng)需求，整合開發(fā)商與基地資源，并滿足社會(huì)需求之城市發(fā)展需要，確立起本案的項(xiàng)目市場(chǎng)定位。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)專業(yè)行銷工作6年。學(xué)業(yè)背景：廈門大學(xué)新聞傳播系廣告專業(yè)。西班牙人天生熱情、浪漫、自信、自豪，愛好旅游、熱愛運(yùn)動(dòng)，居住與生活都與自然相互融合，喜歡充滿歡聲笑語(yǔ)的家庭生活，注重家庭生活中深度溝通，相互幫助，視親人團(tuán)聚，共享天倫之樂為快樂真諦。固我們建議，貴公司可以先行將酒店裝修完成，在本項(xiàng)目商品房辦理報(bào)批手續(xù)及工程前期準(zhǔn)備期間，將酒店客房予以銷售回收市場(chǎng)資金。在對(duì)自然環(huán)境資源、社會(huì)環(huán)境資源、人文環(huán)境資源三個(gè)方面進(jìn)行了廣泛調(diào)查研究及深刻體會(huì)與分析后，現(xiàn)從行銷角度對(duì)地塊資源價(jià)值給出如下評(píng)析：A、基地規(guī)模及自身內(nèi)部的自然環(huán)境資源不足，發(fā)揮的余地較小。二、目標(biāo)市場(chǎng)定位跳出區(qū)域市場(chǎng)，立足全市是出發(fā)點(diǎn)之一；充分衡量基地承載力，確立中檔市場(chǎng)需求為主，中高檔市場(chǎng)需求為強(qiáng)力補(bǔ)充是出發(fā)點(diǎn)之二；以首次置業(yè)與二次置業(yè)換屋族做核心與主流的多元市場(chǎng)為目標(biāo)，是出發(fā)點(diǎn)之三。其中1R規(guī)劃范圍是： 46—67㎡ 主力面積是：50㎡2R規(guī)劃范圍是： 62—107㎡ 主力面積是：73——90㎡3R規(guī)劃范圍是： 96—140㎡ 主力面積是：100——115㎡3. 開發(fā)商注重產(chǎn)品的包裝，并輔以各類促銷活動(dòng)，并冠以各種風(fēng)格，如歐陸建筑、維多利亞風(fēng)格、澳洲風(fēng)格，或邀請(qǐng)?bào)w育界等名人現(xiàn)場(chǎng)作秀。 39 / 39四、個(gè)案市調(diào)表案名開發(fā)商工地位置面積配比面積去化公攤、按揭、物業(yè)費(fèi)產(chǎn)品特征及其它備注銀都花園廈門永鴻裕投資發(fā)展有限公司滄二路與海五路交界處1R：47—50㎡2R：61—80㎡3R：109㎡4R：147㎡806150109147公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡● 海滄房產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃達(dá)不到他們的要求，居住品質(zhì)與島內(nèi)房產(chǎn)比差距明顯。2001年略有上升，而小高層的價(jià)格則達(dá)到2200元/㎡，進(jìn)一步提升了海滄房?jī)r(jià)。海滄的規(guī)劃是按照“建設(shè)廈門二十一世紀(jì)新城區(qū)”的要求編制，可以認(rèn)為是廈門島二十年城市發(fā)展經(jīng)驗(yàn)的縮影，廈門島內(nèi)最美麗的風(fēng)景都將在海滄沿海沿湖處體現(xiàn)，各項(xiàng)城市配套功能完善后，海滄將具備一個(gè)城市副中心的水準(zhǔn)，即幾年之后海滄沿內(nèi)湖片區(qū)將呈現(xiàn)員當(dāng)湖一樣的居住環(huán)境和工作氛圍。唯有如此，一個(gè)具有獨(dú)特且持久魅力的行銷定位及產(chǎn)品策略，才能突破強(qiáng)大的行銷瓶頸與行銷障礙，最終達(dá)成開發(fā)物業(yè)的最大價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目發(fā)展之經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益雙豐收。二區(qū)——海滄新市區(qū)以海滄大道為界，分為濱海綠化帶和內(nèi)湖周圍兩個(gè)區(qū)。（7） 房地產(chǎn)客源包括海滄原居民、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位以及一些企業(yè)工作人員，從目前看，龍巖、三明占據(jù)很大比例。因此，未來海滄的客源面將非常寬廣。海滄房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析● 根據(jù)海滄管委會(huì)《關(guān)于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地清理專題會(huì)議紀(jì)要》，海滄在近一兩年將有32宗房地產(chǎn)用地投放市場(chǎng)，海滄房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將非常激烈，類似于2000年的情景。五、市調(diào)分析1. 除未來海岸、綠苑小區(qū)配套設(shè)施較完善外，各項(xiàng)目基本上是共用社會(huì)配套設(shè)施，已建成的小區(qū)內(nèi)配套并不十分完善，造成生活不方便。唯有創(chuàng)造一種具有普遍認(rèn)知和持久魅力的、令人向往的生活型態(tài)，以震撼市場(chǎng)，征服目標(biāo)客群，才能真正解決存在的行銷困難。在人文景觀方面：海滄大橋，島內(nèi)員當(dāng)中心區(qū)，中山路中心商業(yè)區(qū)依次展現(xiàn)在本區(qū)對(duì)岸。因此，綜合宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，本案產(chǎn)品定位應(yīng)適當(dāng)超前，與海滄未來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，與“大廈門”的強(qiáng)力推行相適應(yīng)，做到10年不落伍。在此，我們?yōu)槟繕?biāo)市場(chǎng)提煉出“運(yùn)動(dòng)、健康、休閑、浪漫”這一休閑渡假式生活型態(tài)作為主訴求。學(xué)業(yè)背景：湖北大學(xué)國(guó)際貿(mào)易專業(yè)。主要執(zhí)行個(gè)案有：2001~2003年 美麗新世界、安寶大廈、金谷大廈（新疆烏魯木齊）、悅禧國(guó)際山莊（湖南長(zhǎng)沙）三、服務(wù)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)代理勞務(wù)費(fèi)為：銷售傭金： 銷售底價(jià)總額% 我方能提供的服務(wù)內(nèi)容：A. 承擔(dān)本項(xiàng)目銷售總策劃操作；B. 執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)售樓處業(yè)務(wù)操作；C. 承擔(dān)本項(xiàng)目房地產(chǎn)代理境內(nèi)、外銷售業(yè)務(wù)和企劃事項(xiàng)；D. 承擔(dān)平面廣告企劃設(shè)計(jì)費(fèi)用；E. 協(xié)助甲方辦理客戶按揭登記、戶口、公證等有關(guān)手續(xù)；F. 承擔(dān)乙方售樓處業(yè)務(wù)人員薪資、業(yè)務(wù)提成及售樓處日用易耗品（如電話費(fèi)、飲用水、文具用品等費(fèi)用）；G. 貴公司企業(yè)形象宣傳及維護(hù)、以及公司定期人員培訓(xùn)；結(jié)束語(yǔ)結(jié)束論述前，我們由衷的感謝開發(fā)商給我們這次參與的機(jī)會(huì)，挑戰(zhàn)市場(chǎng)，挑戰(zhàn)自我；同時(shí)，在深刻體認(rèn)本案行銷之困難時(shí)，我們也深深地敬佩開發(fā)商所具有的一個(gè)大企業(yè)的戰(zhàn)略眼光與戰(zhàn)略膽識(shí)。亦即，在豐富的律動(dòng)之中，將富于大自然的和諧和生命力的氣息行之于空間，以獨(dú)特的浪漫主義的形式，承載一種充滿詩(shī)意的生活。新城市主義、新田園主義是當(dāng)今城市發(fā)展理論最有影響力的兩大流派。特別要強(qiáng)調(diào)的是，只有給基地現(xiàn)有的物質(zhì)基礎(chǔ)，注入一種獨(dú)特的、強(qiáng)大的、美好的、人文主義的精神力量，賦予土地以高度的文化價(jià)值和生命的靈魂，才能使這塊飛地及飛地上承載的項(xiàng)目真正的“飛起來”三、規(guī)劃建議：本案的社區(qū)規(guī)劃應(yīng)首先充分利用共有的景觀資源。其共有特征為：第一次支付能力強(qiáng)，對(duì)產(chǎn)品、社區(qū)規(guī)劃、周邊環(huán)境較挑剔的與島內(nèi)同類產(chǎn)品相比較有較明顯優(yōu)勢(shì)的客源。E. 公司自用。51—58㎡2R：73—100㎡3R：99—126㎡4R：130—180㎡73—10051—5899—126130180公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡因此，公交細(xì)化，服務(wù)業(yè)水平，數(shù)量跟上去，海滄的發(fā)展將會(huì)越來越被認(rèn)可。2002年至今（1）因海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄住房市場(chǎng)已備受關(guān)注，廈門的大盤時(shí)代從海滄開始（未來海岸）。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步增長(zhǎng)，㎡，㎡，99年開工面積達(dá)16萬(wàn)㎡，%。小結(jié)：海滄經(jīng)過近15年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能配套僅次于島內(nèi)，而優(yōu)于其他島外區(qū)域；易地改造企業(yè)和外資企業(yè)成為海滄經(jīng)濟(jì)的支柱力量，從業(yè)人員大都為早期島內(nèi)工作的藍(lán)白領(lǐng)階層或外來務(wù)工人員等移民，這與集美區(qū)、杏林區(qū)大都為本地人員有著質(zhì)的區(qū)別；即無論是從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的緊密性、人員的融入性，海滄區(qū)與廈門島內(nèi)已經(jīng)完全融合在一起，也即無論是實(shí)際的交通距離還是人的心理距離，海滄區(qū)與廈門島已經(jīng)成為事實(shí)上的一體。l 廈