【正文】 —89㎡3R：91—125㎡4R：150—175㎡85—89150—17591—125公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡51—58㎡2R：73—100㎡3R：99—126㎡4R：130—180㎡73—10051—5899—126130180公攤：10%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年功能配套、風(fēng)景園林與建筑設(shè)計(jì)一體化、綠化率35%、人工湖（內(nèi)湖公園）公200M路程，總建筑面積4089㎡、綠化7343㎡由7幢7層建筑組成戶型南北朝向1R小臥、大廳、主力3R/、雙陽臺(tái)、樓中樓在一層湖景華庭三福裕房地產(chǎn)濱湖北路2R：75—80㎡3R：90—1307590130公攤：13%按揭：七成十五年中庭規(guī)劃請(qǐng)專門園林公司設(shè)計(jì)亞橋花園亞橋（廈門）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海滄一路（建行對(duì)面）1R：50㎡2R：78—100㎡3R：105—130㎡4R：170㎡共194戶738650100142176179公攤：%物業(yè)費(fèi)：㎡小結(jié)：從宏觀講，海滄房地產(chǎn)發(fā)展要與島內(nèi)協(xié)調(diào)一致，利用島內(nèi)房地產(chǎn)深層次的結(jié)構(gòu)變化帶來的客源市場(chǎng)機(jī)遇，充分利用海滄本身的優(yōu)勢(shì)（規(guī)劃、地價(jià)、產(chǎn)品升級(jí)），對(duì)未來購房客源作透徹分析，規(guī)劃與島內(nèi)同等品質(zhì)的產(chǎn)品吸引游離于島內(nèi)的客戶，從微觀講，海滄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)在于怎樣區(qū)隔市場(chǎng)，避免同質(zhì)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，創(chuàng)造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！? 據(jù)資料顯示，在廈臺(tái)資有近1700項(xiàng)，總投資35億美元，海滄就占吸引臺(tái)資總額的40%，而美國柯達(dá)，翔鷺及大批世界知名企業(yè)進(jìn)入海滄，增加海滄的就業(yè)機(jī)會(huì)和區(qū)內(nèi)人口提高人口質(zhì)量，并造就一大批高薪階層，這決定海滄未來居住都以年輕人、小家庭、上班在海滄者為主，社區(qū)居民的年輕化，決定其整體消費(fèi)行為的快節(jié)奏和居室外的潮流化。因此，公交細(xì)化，服務(wù)業(yè)水平，數(shù)量跟上去，海滄的發(fā)展將會(huì)越來越被認(rèn)可?！? 海滄吸引購房者的主要因素是其經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景和房產(chǎn)品質(zhì)的提高，早期來海滄購房的人是為了投資，現(xiàn)在是為了居住，日常生活的細(xì)節(jié)問題受到關(guān)注?！? 海滄規(guī)劃的前景是美好的，但美好的預(yù)期與現(xiàn)實(shí)的差距是明顯，規(guī)劃與執(zhí)行存在著脫節(jié)，海滄作為住宅區(qū)仍是新鮮事物。 （5）市場(chǎng)基本上沒有個(gè)案可以銷售，目前競(jìng)爭(zhēng)壓力小；海滄房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治觥? 廈門已經(jīng)培育了一大批年輕的創(chuàng)業(yè)者，這一特殊群體是最急切需要住房的階層，但沒有太多的積蓄，無法消費(fèi)價(jià)格昂貴的房子，而島內(nèi)普通住宅開發(fā)逐步消失，高檔住宅開發(fā)越來越多，而這批具有強(qiáng)大購買欲望的工薪階層在島內(nèi)難以找到合適的房子，海滄有機(jī)會(huì)成為這一階層購房者的最佳選擇區(qū)域，原因是：（1）海滄的房?jī)r(jià)與島內(nèi)相差1000——2000元/㎡，（2）海滄的整體規(guī)劃最接近島內(nèi)的現(xiàn)狀，● 島內(nèi)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)得極為活躍，無論是成交面積、金額，還是成交件數(shù)每年呈遞增趨勢(shì)，因此島內(nèi)具有普通經(jīng)濟(jì)承受能力的逐漸開始將目光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，而二手房的換房者就具備了消費(fèi)大戶型、高品質(zhì)、環(huán)境優(yōu)美、豪宅的需求和能力。2002年至今（1）因海滄規(guī)劃的逐步落實(shí)，海滄住房市場(chǎng)已備受關(guān)注，廈門的大盤時(shí)代從海滄開始（未來海岸）。月，因此勢(shì)必會(huì)影響整個(gè)海滄投資型客源的進(jìn)入。（2） 房地產(chǎn)價(jià)格水平開始走向平穩(wěn)，并呈微幅增長(zhǎng)之勢(shì)，多層以99年1600元/㎡的市場(chǎng)均價(jià)為參考，2000年房?jī)r(jià)平均水平1700元/㎡左右。且預(yù)售證尚未領(lǐng)到已開始銷售。（2） 房地產(chǎn)開發(fā)面積逐步增長(zhǎng)，㎡，㎡，99年開工面積達(dá)16萬㎡，%。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀看，海滄新城區(qū)自發(fā)形成三部分，即海滄生活區(qū)，沿海濱湖居住區(qū)和嵩嶼居住區(qū)，海滄生活區(qū)因早期配合臺(tái)商工業(yè)區(qū)的設(shè)立而基本建設(shè)完成，嵩嶼居住區(qū)因適應(yīng)海灣城市發(fā)展的需要于去年開始大規(guī)模的建設(shè)（如未來海岸），而真正的全面提升海滄生活質(zhì)素和城市品位的沿海濱湖居住區(qū)在2003年底才逐步啟動(dòng)，也是海滄今后幾年發(fā)展的重點(diǎn)。十中心——行政中心、商業(yè)中心、居住中心、信息金融中心、會(huì)展中心、體育中心、科技中心、文化音樂中心、旅游度假中心、水上活動(dòng)中心。市政府確定21世紀(jì)的廈門定位是鄉(xiāng)村都市，并佐以國際居住觀，海滄房市的升值潛力得以保證。小結(jié)：海滄經(jīng)過近15年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市功能配套僅次于島內(nèi)，而優(yōu)于其他島外區(qū)域；易地改造企業(yè)和外資企業(yè)成為海滄經(jīng)濟(jì)的支柱力量，從業(yè)人員大都為早期島內(nèi)工作的藍(lán)白領(lǐng)階層或外來務(wù)工人員等移民，這與集美區(qū)、杏林區(qū)大都為本地人員有著質(zhì)的區(qū)別；即無論是從經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的緊密性、人員的融入性，海滄區(qū)與廈門島內(nèi)已經(jīng)完全融合在一起，也即無論是實(shí)際的交通距離還是人的心理距離，海滄區(qū)與廈門島已經(jīng)成為事實(shí)上的一體。l 海滄，中國大陸最大的臺(tái)商投資區(qū)。海星城策劃書 目 錄前 言…………………………………………………………………………2第一章 市場(chǎng)研判……………………………………………………………3一、廈門島最親近的后花園二、后花園之CBD商務(wù)中心區(qū)三、海滄房地產(chǎn)研究四、個(gè)案市調(diào)表五、市調(diào)分析第二章 產(chǎn)品定位……………………………………………………………15一、定位宗旨二、目標(biāo)市場(chǎng)定位第三章 建筑規(guī)劃……………………………………………………………19一、基地特色二、基地資源評(píng)析三、規(guī)劃建議四、社區(qū)附屬配套設(shè)施（結(jié)合酒店做規(guī)劃）第四章 經(jīng)濟(jì)測(cè)算…………………………………………………………22第五章 行銷概念設(shè)計(jì)………………………………………………………24一、主題概念及理論依據(jù)二、居住形態(tài)及其文化載體三、西班牙居住文化掠影四、行銷概念歸結(jié)五、產(chǎn)品魅力中心六、案名參考第六章 商務(wù)部分……………………………………………………………28一、項(xiàng)目工作組結(jié)構(gòu)二、服務(wù)本項(xiàng)目人員簡(jiǎn)介三、服務(wù)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束語…………………………………………………………………………32前 言立足于縝密、科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)研，從市場(chǎng)環(huán)境出發(fā)，面對(duì)市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)，深入分析市場(chǎng)供需，制定適宜本案自身資源條件的定位策略，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，確立起本案“超越競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)地位及強(qiáng)勢(shì)品牌形象，是本報(bào)告所提供的策略思考之宗旨所在。海滄大橋的建成，以及將要興建的廈漳跨海大橋，海滄地理位置一下就突顯出來，成為廈門這個(gè)國際性都市的一個(gè)極其重要的城市功能核心區(qū)。l 廈門由海島城市向海灣城市轉(zhuǎn)變，最易實(shí)現(xiàn)的是海滄區(qū)，必須實(shí)現(xiàn)其發(fā)展的大跨越，是政府建設(shè)大廈門現(xiàn)代化城市的重頭戲，具備良好的發(fā)展前景。從海滄的規(guī)劃看，主要發(fā)展商貿(mào)、金融、房地產(chǎn)、旅游以及娛樂休閑業(yè)。 三片——東嶼生活片區(qū)，漸美綜合片區(qū)和嵩嶼海景城片區(qū)。它追求“以水為中心的亞熱帶海濱城市的特色”為基本訴求與廈門島相互匹配，隨著城市化進(jìn)程的加快，它與島內(nèi)的差距越來越小。三、海滄房地產(chǎn)研究海滄房地產(chǎn)發(fā)展歷程1997—1999年上半年 從97年開始，海滄房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入上升通道，特征如下：（1） 到99年下半年，海滄累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)事業(yè)投資50多億元，完成土地開發(fā)約30平方公里，竣工城市主干道和一級(jí)公路80多公里形成較方便的對(duì)外交通。（5） 房地產(chǎn)銷售形勢(shì)較好，竣工的商品房的銷售率在90%以上，正在開發(fā)的房地產(chǎn)銷售有的超過60%。1999年下半年至2002年前（1） 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目看，99年推出數(shù)量最多，集中一個(gè)月項(xiàng)目推出達(dá)4個(gè)，而從2000年上半年情況看，推出項(xiàng)目?jī)H4個(gè)，房地產(chǎn)開始趨于冷靜、審慎，2001年推出項(xiàng)目則更少，多為早期項(xiàng)目續(xù)建。（4） 從海滄的店面看，在99年仍能維持火爆銷售的狀況，但從其經(jīng)營效果看均不理想，店面租金水平僅在20—40元/㎡（7） 客源已開始出現(xiàn)變化，購房已從早期單純的投資行為到目前的投資、居住并重，地區(qū)也由早期的龍巖、三明一帶開始向島內(nèi)居民輻射，入住率已明顯提高。（4）從銷售看，多層基本銷售完畢，2700元/㎡左右的小高層銷售基本結(jié)束，3000元/㎡以上的小高層銷售阻力較大，別墅因早期售價(jià)較低，銷售較好?！? 海滄大橋與廈門島內(nèi)連在一起，廈漳跨海大橋使海滄與漳州連在一起，而海滄市中心的規(guī)劃又給廈門及外地人民描繪了美好的居住夢(mèng)想，可以認(rèn)為海滄將會(huì)成為外來購房者最看好的區(qū)域之一，海滄房地產(chǎn)發(fā)展問題分析 ● 海滄作為21世紀(jì)廈門的新城區(qū)觀念還沒有被