【正文】 消費者廣泛接受，扭轉(zhuǎn)觀念還需要時間，長期生活和居住在廈門島內(nèi)，本島觀念給購房造成了較大的影響?！? 從全市整體規(guī)劃看，海滄是廈門主要工業(yè)地帶，屬生產(chǎn)性企業(yè)云集區(qū)域，眾多大型企業(yè)聚集于此，這就決定了海滄是一個經(jīng)濟(jì)物品的生產(chǎn)基地，而不是一個物品流通集散地，其所有配套設(shè)施都是以“工業(yè)生產(chǎn)”為中心展開的，也即海滄未來的發(fā)展并不是商業(yè)中心。現(xiàn)在海滄的不方便主要的是第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的不足，海滄居民可娛樂，消費的場所少。● 大量島內(nèi)企業(yè)搬到海滄進(jìn)行易地改造，帶來了島內(nèi)人員與海滄的密切交流，這將進(jìn)一步集聚海滄的人氣及島內(nèi)居民對海滄的了解?！? 32宗房地產(chǎn)用地中，包括超大規(guī)模的未來海岸和綠苑小區(qū)，這兩個項目將主導(dǎo)海滄房地產(chǎn)走勢，給其他中小項目較大的競爭壓力。月按揭：七成十五年總建筑面積125㎡，以觀海、聽潮、采用三大主題，建筑群、棟距50M、中庭花園8000，一層店面挑高6M，五大健康設(shè)施、戲水樂園、羽毛球、乒乓球場、健身中心自選式物業(yè)管理、超大棟距、外墻梁柱外移、四大四明、封閉管理文軒花園海滄房地產(chǎn)海五路后段1R：49—52㎡2R：82—88㎡3R：105—124㎡共180戶7810050105130170公攤：11%物業(yè)費：㎡月按揭：七成十五年㎡，由六棟五層至六層住宅樓組成，綠化主30%，周邊配套完善磚混結(jié)構(gòu)、南北朝向、面積適中、A型客、餐廳自然區(qū)隔、獨立用餐窨、明廚明衛(wèi)新華園廈門恒隆信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄二路1R。月按揭：七成十五年占地12664㎡，四棟八層，商住兩用樓宇，底層為沿街商場客廳帶陽臺、面積28㎡，主臥帶陽臺、結(jié)構(gòu)較方正，浪費較少，多采光較好金茂花園海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄一路1R：47—55㎡2R：55—88㎡3R：85—102㎡88551025574公攤：12%物業(yè)費：㎡而即將交付使用的期房與海滄現(xiàn)有配套距離較遠(yuǎn)，而新的配套遠(yuǎn)未跟上，這樣在未來幾年內(nèi)，區(qū)域生活性能差。5. 個案絕大部分客源定位在：A. 周邊地區(qū)：如龍巖、三明、南平等。D. 島內(nèi)要求大面積套房的家庭。6. 從海滄房產(chǎn)起步到目前處于發(fā)展階段的房產(chǎn)運行軌跡看，早期房產(chǎn)類型主要是以中低檔的較小規(guī)模的單一的多層住宅為主，而近期則出現(xiàn)走中高檔的較大的社區(qū)型產(chǎn)品，并配以中庭綠化，以小高層和多層搭配成較豐富的社區(qū)產(chǎn)品。因此，著眼現(xiàn)有的市場，立足既有的資源，打破現(xiàn)有的市場壁壘，尋求更廣闊的市場空間，必須創(chuàng)造一種獨一無二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，跳出現(xiàn)有市場的競爭層次，實現(xiàn) “超越競爭” ——才是最根本的解決之道。根據(jù)市場消化的基本原則，本項目即是海滄未來的CBD區(qū)，在海滄屬于絕對強(qiáng)勢地段。 目標(biāo)客源定位根據(jù)海滄目前房產(chǎn)銷售客源的改變趨勢（即由外地為主轉(zhuǎn)為島內(nèi)與外地并舉）我們將本案的目標(biāo)客戶設(shè)定為，低總價、多功能、高享受的一次置業(yè)和二次換房為主，客戶來源呈多樣化態(tài)勢，具體可界定為：A、 島內(nèi)急于買房的年輕白領(lǐng)（參照“海滄房地產(chǎn)研究部分”）B、 準(zhǔn)白領(lǐng)，業(yè)務(wù)多年的工薪階層及小企業(yè)主C、 島內(nèi)工作（如湖里、濱北）的高級白領(lǐng)D、 島內(nèi)換房追求生活享受的較富裕層E、 島內(nèi)企業(yè)搬遷至海滄、杏林的中高級職員F、 閩南（泉州、漳州）及龍巖、三明地區(qū)的中上階層G、 臺灣人（臺資企業(yè)多）H、 在海滄跨國企業(yè)工作的高級白領(lǐng)I、 在海滄的公務(wù)員，企事業(yè)單位的職員總體特征為：以低總價優(yōu)勢吸引島內(nèi)的工薪階層和二次置業(yè)客源；以海滄的前景和良好的區(qū)位規(guī)劃吸引龍巖、三明、泉、漳等地區(qū)的中上階層；以地處海滄CBD區(qū)位優(yōu)勢吸引海滄工作的高薪或政府工作人員。第三章 建筑規(guī)劃一、基地特色：本案位于海滄新城的心臟地帶，而海滄新城整體區(qū)位是依山面海，環(huán)境優(yōu)美，景觀獨特。由此，海滄新城背靠蔡尖尾山，東北臨海滄大橋，東臨金門西海域，近可觀大燒嶼、大嶼、猴嶼等諸多島嶼，遠(yuǎn)可眺廈門新舊中心區(qū)，是一片山海相抱，自然景觀與人文景觀無與倫比的絕佳腹地。——行銷障礙與利基共存C、偏離傳統(tǒng)的、成熟的社區(qū)中心、生活中心，地塊有孤僻感?！袖N障礙G、醫(yī)療配套尚可，教育配套品質(zhì)與完備性不佳； ——行銷障礙結(jié)論：基地現(xiàn)有的資源條件存在諸多高強(qiáng)度、高難度的行銷障礙點，只有充分挖掘、利用、擴(kuò)大僅有的利基點，創(chuàng)造新的利基點，一一解決存在的行銷障礙，才能擔(dān)負(fù)起項目發(fā)展之需。四、社區(qū)附屬配套設(shè)施 （結(jié)合酒店做規(guī)劃）生活配套◆西班牙風(fēng)情購物街（菜市場、超市、餐館）◆社區(qū)保健中心 ◆游憩設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計 健康會所◆健身房 ◆網(wǎng)球場 ◆羽毛球 ◆韻律教室 ◆乒乓球室 ◆臺球室 ◆壁球室 ◆高爾夫推桿果嶺 休閑會所◆棋牌室 ◆咖啡茶社 ◆中西餐廳 ◆圖書閱覽室◆書吧 ◆露天燒烤營 ◆藝術(shù)長廊結(jié)論：入世后，對制造業(yè)、金融業(yè)、農(nóng)業(yè)等沖擊較大，而房地產(chǎn)業(yè)則是“漁翁得利”。第四章 經(jīng)濟(jì)測算因了解項目資料有限，固此經(jīng)濟(jì)測算為概估：價格建議住宅均價2900元/㎡（多層及小高層）店面均價6800元/㎡車位或車庫3萬元/個面積概估住宅面積45600㎡店面6000㎡車位6000㎡，以30㎡為一個車位，共計200個銷售總收入預(yù)估A、住宅收入：13224萬B、店面收入：4080萬C、車位或車庫收入：600萬合計：17904萬成本概算A、前期含土地及建筑物設(shè)備，計5000萬B、建筑成本：57600㎡*950元/㎡=5472萬（多層、小高層面積各半）C、相關(guān)配套費用：57600㎡*200元/㎡=1152萬（包括水電安裝、綠化、公建、配套等）D、管理及行銷費用：17304*4%=692萬E、營業(yè)稅：17304*%=1017萬小計：13333萬F、所得稅：（17904—13333）*15%=686萬利潤總額：17904—13333—686=3885萬特別說明：因貴公司計劃將三星級酒店提升為四星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計及建設(shè)，并且此酒店主體工程已驗收。固此經(jīng)濟(jì)測算中，對于酒店的投入及產(chǎn)出未予納入計算。具體如下：一、主題概念及理論依據(jù)渴望擁有一個最適宜的人居環(huán)境，是目標(biāo)客群購房最大的、最根本的需求，順應(yīng)這一需求，我們在充分評估及整合基地資源的基礎(chǔ)上，確立了創(chuàng)建21世紀(jì)優(yōu)質(zhì)生活樣板社區(qū)這一項目發(fā)展主題定位。從基地資源條件出發(fā)，以新城市主義融合新田園主義精要，我們提煉出“CITYTOWN”（都市鄉(xiāng)村）這一主題概念。在為目標(biāo)市場確立主題生活型態(tài)及居住型態(tài)的文化載體時，我們注意到了地產(chǎn)開發(fā)越來越國際化這一重要的資源優(yōu)勢，為擴(kuò)大與強(qiáng)化這一資源優(yōu)勢，我們?yōu)楸景高x擇了最佳的文化載體——迷人的西班牙居住文化。這一切不僅暗合本案之目標(biāo)市場。熱力生活館概念闡釋“陽光”： ① 目標(biāo)人群之人生境況；② 基地風(fēng)水因素；③ 廈門氣候因素； ④ 項目入市時機(jī)；“陽光西班牙”直奔主題，進(jìn)入一種藍(lán)天白云、風(fēng)和日麗的西班牙魅力氛圍；“熱力生活館”生動描繪了樹綠草長、氣潔水清的生機(jī)盎然的美妙意境，更是一種活力四射、朝氣蓬勃的健康生活的生動寫照。花與樹的盛會超越綠化，超越園林，是一種無時不有、無處不在的花與樹的盛會！整個基地幻化為一片花山樹海，這就是西班牙地中海風(fēng)格的景觀。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)市場行銷工作長達(dá)9年。職業(yè)歷程：1998年 進(jìn)入廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，擔(dān)任企劃文案；1999~2000年 新景祥（廈門、北京、南京）房地產(chǎn)策劃代理有限公司，歷任文案主任、企劃總監(jiān)；2001年 廈門甲子年物業(yè)代理有限公司，擔(dān)任企劃部總監(jiān)；主要執(zhí)行個案有：1998年 武漢大廈、百合花園、金豐花園、銀都廣場；1999~2000年 潤澤園、SOHO大廈；維多麗亞海灣（北京）、花開四季、錦江麗舍（南京）2001~2003年 西部國際超市、西部豪庭（新疆烏魯木齊）香格里拉莊園（新疆石河子）l 市場研展由經(jīng)驗豐富、屢創(chuàng)佳績的資深經(jīng)理陶黃慶擔(dān)任。 專業(yè)及業(yè)績背景：2001年進(jìn)入甲子年，《美麗新世界》銷售