【正文】 消費(fèi)者廣泛接受，扭轉(zhuǎn)觀念還需要時(shí)間，長(zhǎng)期生活和居住在廈門島內(nèi)，本島觀念給購(gòu)房造成了較大的影響?！? 從全市整體規(guī)劃看，海滄是廈門主要工業(yè)地帶，屬生產(chǎn)性企業(yè)云集區(qū)域，眾多大型企業(yè)聚集于此，這就決定了海滄是一個(gè)經(jīng)濟(jì)物品的生產(chǎn)基地，而不是一個(gè)物品流通集散地，其所有配套設(shè)施都是以“工業(yè)生產(chǎn)”為中心展開的，也即海滄未來(lái)的發(fā)展并不是商業(yè)中心?，F(xiàn)在海滄的不方便主要的是第三產(chǎn)業(yè)即服務(wù)業(yè)的不足，海滄居民可娛樂，消費(fèi)的場(chǎng)所少?！? 大量島內(nèi)企業(yè)搬到海滄進(jìn)行易地改造，帶來(lái)了島內(nèi)人員與海滄的密切交流，這將進(jìn)一步集聚海滄的人氣及島內(nèi)居民對(duì)海滄的了解。● 32宗房地產(chǎn)用地中，包括超大規(guī)模的未來(lái)海岸和綠苑小區(qū)，這兩個(gè)項(xiàng)目將主導(dǎo)海滄房地產(chǎn)走勢(shì)，給其他中小項(xiàng)目較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。月按揭：七成十五年總建筑面積125㎡，以觀海、聽潮、采用三大主題，建筑群、棟距50M、中庭花園8000，一層店面挑高6M，五大健康設(shè)施、戲水樂園、羽毛球、乒乓球場(chǎng)、健身中心自選式物業(yè)管理、超大棟距、外墻梁柱外移、四大四明、封閉管理文軒花園海滄房地產(chǎn)海五路后段1R：49—52㎡2R：82—88㎡3R：105—124㎡共180戶7810050105130170公攤：11%物業(yè)費(fèi)：㎡月按揭：七成十五年㎡，由六棟五層至六層住宅樓組成，綠化主30%，周邊配套完善磚混結(jié)構(gòu)、南北朝向、面積適中、A型客、餐廳自然區(qū)隔、獨(dú)立用餐窨、明廚明衛(wèi)新華園廈門恒隆信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司滄二路1R。月按揭：七成十五年占地12664㎡，四棟八層，商住兩用樓宇，底層為沿街商場(chǎng)客廳帶陽(yáng)臺(tái)、面積28㎡，主臥帶陽(yáng)臺(tái)、結(jié)構(gòu)較方正，浪費(fèi)較少，多采光較好金茂花園海滄投總房地產(chǎn)有限公司滄一路1R：47—55㎡2R：55—88㎡3R：85—102㎡88551025574公攤：12%物業(yè)費(fèi)：㎡而即將交付使用的期房與海滄現(xiàn)有配套距離較遠(yuǎn)，而新的配套遠(yuǎn)未跟上，這樣在未來(lái)幾年內(nèi)，區(qū)域生活性能差。5. 個(gè)案絕大部分客源定位在：A. 周邊地區(qū)：如龍巖、三明、南平等。D. 島內(nèi)要求大面積套房的家庭。6. 從海滄房產(chǎn)起步到目前處于發(fā)展階段的房產(chǎn)運(yùn)行軌跡看，早期房產(chǎn)類型主要是以中低檔的較小規(guī)模的單一的多層住宅為主，而近期則出現(xiàn)走中高檔的較大的社區(qū)型產(chǎn)品，并配以中庭綠化，以小高層和多層搭配成較豐富的社區(qū)產(chǎn)品。因此，著眼現(xiàn)有的市場(chǎng)，立足既有的資源，打破現(xiàn)有的市場(chǎng)壁壘，尋求更廣闊的市場(chǎng)空間，必須創(chuàng)造一種獨(dú)一無(wú)二的，全新的生活型態(tài)及產(chǎn)品形式，跳出現(xiàn)有市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)層次，實(shí)現(xiàn) “超越競(jìng)爭(zhēng)” ——才是最根本的解決之道。根據(jù)市場(chǎng)消化的基本原則，本項(xiàng)目即是海滄未來(lái)的CBD區(qū)，在海滄屬于絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)地段。 目標(biāo)客源定位根據(jù)海滄目前房產(chǎn)銷售客源的改變趨勢(shì)（即由外地為主轉(zhuǎn)為島內(nèi)與外地并舉）我們將本案的目標(biāo)客戶設(shè)定為，低總價(jià)、多功能、高享受的一次置業(yè)和二次換房為主，客戶來(lái)源呈多樣化態(tài)勢(shì)，具體可界定為：A、 島內(nèi)急于買房的年輕白領(lǐng)（參照“海滄房地產(chǎn)研究部分”）B、 準(zhǔn)白領(lǐng)，業(yè)務(wù)多年的工薪階層及小企業(yè)主C、 島內(nèi)工作（如湖里、濱北）的高級(jí)白領(lǐng)D、 島內(nèi)換房追求生活享受的較富裕層E、 島內(nèi)企業(yè)搬遷至海滄、杏林的中高級(jí)職員F、 閩南（泉州、漳州）及龍巖、三明地區(qū)的中上階層G、 臺(tái)灣人（臺(tái)資企業(yè)多）H、 在海滄跨國(guó)企業(yè)工作的高級(jí)白領(lǐng)I、 在海滄的公務(wù)員，企事業(yè)單位的職員總體特征為：以低總價(jià)優(yōu)勢(shì)吸引島內(nèi)的工薪階層和二次置業(yè)客源；以海滄的前景和良好的區(qū)位規(guī)劃吸引龍巖、三明、泉、漳等地區(qū)的中上階層；以地處海滄CBD區(qū)位優(yōu)勢(shì)吸引海滄工作的高薪或政府工作人員。第三章 建筑規(guī)劃一、基地特色：本案位于海滄新城的心臟地帶，而海滄新城整體區(qū)位是依山面海，環(huán)境優(yōu)美，景觀獨(dú)特。由此，海滄新城背靠蔡尖尾山，東北臨海滄大橋，東臨金門西海域，近可觀大燒嶼、大嶼、猴嶼等諸多島嶼，遠(yuǎn)可眺廈門新舊中心區(qū)，是一片山海相抱，自然景觀與人文景觀無(wú)與倫比的絕佳腹地?！袖N障礙與利基共存C、偏離傳統(tǒng)的、成熟的社區(qū)中心、生活中心，地塊有孤僻感。——行銷障礙G、醫(yī)療配套尚可，教育配套品質(zhì)與完備性不佳； ——行銷障礙結(jié)論：基地現(xiàn)有的資源條件存在諸多高強(qiáng)度、高難度的行銷障礙點(diǎn)，只有充分挖掘、利用、擴(kuò)大僅有的利基點(diǎn)，創(chuàng)造新的利基點(diǎn)，一一解決存在的行銷障礙，才能擔(dān)負(fù)起項(xiàng)目發(fā)展之需。四、社區(qū)附屬配套設(shè)施 （結(jié)合酒店做規(guī)劃）生活配套◆西班牙風(fēng)情購(gòu)物街（菜市場(chǎng)、超市、餐館）◆社區(qū)保健中心 ◆游憩設(shè)施系統(tǒng)設(shè)計(jì) 健康會(huì)所◆健身房 ◆網(wǎng)球場(chǎng) ◆羽毛球 ◆韻律教室 ◆乒乓球室 ◆臺(tái)球室 ◆壁球室 ◆高爾夫推桿果嶺 休閑會(huì)所◆棋牌室 ◆咖啡茶社 ◆中西餐廳 ◆圖書閱覽室◆書吧 ◆露天燒烤營(yíng) ◆藝術(shù)長(zhǎng)廊結(jié)論：入世后，對(duì)制造業(yè)、金融業(yè)、農(nóng)業(yè)等沖擊較大，而房地產(chǎn)業(yè)則是“漁翁得利”。第四章 經(jīng)濟(jì)測(cè)算因了解項(xiàng)目資料有限，固此經(jīng)濟(jì)測(cè)算為概估：價(jià)格建議住宅均價(jià)2900元/㎡（多層及小高層）店面均價(jià)6800元/㎡車位或車庫(kù)3萬(wàn)元/個(gè)面積概估住宅面積45600㎡店面6000㎡車位6000㎡，以30㎡為一個(gè)車位，共計(jì)200個(gè)銷售總收入預(yù)估A、住宅收入：13224萬(wàn)B、店面收入：4080萬(wàn)C、車位或車庫(kù)收入：600萬(wàn)合計(jì)：17904萬(wàn)成本概算A、前期含土地及建筑物設(shè)備，計(jì)5000萬(wàn)B、建筑成本：57600㎡*950元/㎡=5472萬(wàn)（多層、小高層面積各半）C、相關(guān)配套費(fèi)用：57600㎡*200元/㎡=1152萬(wàn)（包括水電安裝、綠化、公建、配套等）D、管理及行銷費(fèi)用：17304*4%=692萬(wàn)E、營(yíng)業(yè)稅：17304*%=1017萬(wàn)小計(jì)：13333萬(wàn)F、所得稅：（17904—13333）*15%=686萬(wàn)利潤(rùn)總額：17904—13333—686=3885萬(wàn)特別說(shuō)明：因貴公司計(jì)劃將三星級(jí)酒店提升為四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)及建設(shè)，并且此酒店主體工程已驗(yàn)收。固此經(jīng)濟(jì)測(cè)算中，對(duì)于酒店的投入及產(chǎn)出未予納入計(jì)算。具體如下：一、主題概念及理論依據(jù)渴望擁有一個(gè)最適宜的人居環(huán)境，是目標(biāo)客群購(gòu)房最大的、最根本的需求，順應(yīng)這一需求，我們?cè)诔浞衷u(píng)估及整合基地資源的基礎(chǔ)上，確立了創(chuàng)建21世紀(jì)優(yōu)質(zhì)生活樣板社區(qū)這一項(xiàng)目發(fā)展主題定位。從基地資源條件出發(fā)，以新城市主義融合新田園主義精要，我們提煉出“CITYTOWN”（都市鄉(xiāng)村）這一主題概念。在為目標(biāo)市場(chǎng)確立主題生活型態(tài)及居住型態(tài)的文化載體時(shí)，我們注意到了地產(chǎn)開發(fā)越來(lái)越國(guó)際化這一重要的資源優(yōu)勢(shì)，為擴(kuò)大與強(qiáng)化這一資源優(yōu)勢(shì)，我們?yōu)楸景高x擇了最佳的文化載體——迷人的西班牙居住文化。這一切不僅暗合本案之目標(biāo)市場(chǎng)。熱力生活館概念闡釋“陽(yáng)光”： ① 目標(biāo)人群之人生境況；② 基地風(fēng)水因素；③ 廈門氣候因素； ④ 項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)；“陽(yáng)光西班牙”直奔主題，進(jìn)入一種藍(lán)天白云、風(fēng)和日麗的西班牙魅力氛圍；“熱力生活館”生動(dòng)描繪了樹綠草長(zhǎng)、氣潔水清的生機(jī)盎然的美妙意境，更是一種活力四射、朝氣蓬勃的健康生活的生動(dòng)寫照。花與樹的盛會(huì)超越綠化，超越園林，是一種無(wú)時(shí)不有、無(wú)處不在的花與樹的盛會(huì)！整個(gè)基地幻化為一片花山樹海，這就是西班牙地中海風(fēng)格的景觀。專業(yè)背景：從事房地產(chǎn)市場(chǎng)行銷工作長(zhǎng)達(dá)9年。職業(yè)歷程：1998年 進(jìn)入廈門有巢氏房產(chǎn)行銷代理公司，擔(dān)任企劃文案；1999~2000年 新景祥（廈門、北京、南京）房地產(chǎn)策劃代理有限公司，歷任文案主任、企劃總監(jiān)；2001年 廈門甲子年物業(yè)代理有限公司，擔(dān)任企劃部總監(jiān)；主要執(zhí)行個(gè)案有：1998年 武漢大廈、百合花園、金豐花園、銀都廣場(chǎng)；1999~2000年 潤(rùn)澤園、SOHO大廈；維多麗亞海灣（北京）、花開四季、錦江麗舍（南京）2001~2003年 西部國(guó)際超市、西部豪庭（新疆烏魯木齊）香格里拉莊園（新疆石河子）l 市場(chǎng)研展由經(jīng)驗(yàn)豐富、屢創(chuàng)佳績(jī)的資深經(jīng)理陶黃慶擔(dān)任。 專業(yè)及業(yè)績(jī)背景：2001年進(jìn)入甲子年，《美麗新世界》銷售