【正文】 ～8月30日現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)：通過限定時(shí)間選擇單元，制造市場(chǎng)短缺；強(qiáng)化平面的執(zhí)行力度，擴(kuò)大版面、增加投放數(shù)量、進(jìn)行大規(guī)模系報(bào)道等；地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用，平面廣告增加新信息的發(fā)布（主要是商業(yè)店面）；更換原有部分主形象板，添加上“商業(yè)店面”的信息；第三階段： （7月1日～9月30日）持續(xù)強(qiáng)銷期 兩大推廣要點(diǎn)進(jìn)一步強(qiáng)化“口碑”效應(yīng)；最新出售單元信息公開；平面廣告增加新信息的發(fā)布（主要是商業(yè)店面）；更換原有部分戶外廣告，發(fā)布最新項(xiàng)目信息；活動(dòng)：公關(guān)與促銷齊頭并進(jìn)（可考慮舉辦“東方水都業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”）第四階段： （10月1日～10月31日）銷售沖刺期□ 利用樓體增加個(gè)別單元推介內(nèi)容（以條幅形式）□ 更新地面廣告系統(tǒng)□ 平面媒體：一主多次，軟硬兼施，多媒體進(jìn)行綜合道報(bào)□ 活動(dòng)：公關(guān)與促銷齊頭并進(jìn)（延續(xù)上階段促銷活動(dòng)）第五階段： （11月1日～12月31日）清盤收尾期□ 利用樓體掛出最后單元推介內(nèi)容（以條幅形式）□ 少量平面媒體、小篇幅的硬廣告投放附 件□ 附件1：《東方水都》廣告實(shí)施計(jì)劃表（第一階段）□ 附件2：活動(dòng) /“東方水都”526開盤慶典〗A、平面媒體信息告知；B、現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)；項(xiàng)目推薦、專家解讀、媒體炒作、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)；C、DM派發(fā)、地面廣告系統(tǒng)繼續(xù)發(fā)揮作用、增加新信息的發(fā)布。都市新貴……第二階段（強(qiáng)銷期）幸福生活，請(qǐng)等待3天……頭版1/3版幸福生活，請(qǐng)?jiān)俚?天……明天，我要幸福生活！幸福生活，全面鋪開 / 東方水都盛大開盤！四大報(bào)刊整版心，在水岸停泊……普通1/2版水，在門口歡歌……家，在公園等候……第三階段（促銷期）視銷售情況而定宣傳品銷售樓書DM宣傳單頁戶型單頁 中國(guó)最龐大的資料庫下載高空廣告系統(tǒng)——電視置業(yè)廣場(chǎng)60秒專題片廣播音樂交通頻道15秒、30秒廣告第四部分 營(yíng)銷篇各階段銷售策略及推廣手法□ 五大階段推廣進(jìn)程：第1階段：2004年5月1日～ 6月25日 （準(zhǔn)備認(rèn)購期）第2階段：2004年6月26日 ～ 8月30日 （開盤強(qiáng)銷期）第3階段：2004年9月1日 ～ 10月15日 （持續(xù)強(qiáng)銷期）第4階段：2004年10月16日～12月31日 （銷售沖刺期）第5階段：2005年1月1日～2月28日 （清盤收尾期）第1階段：準(zhǔn)備/認(rèn)購期 {5月1日～6月25日} （一）把握三大推廣要點(diǎn)：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)：完善（售樓部）現(xiàn)場(chǎng)包裝，立體強(qiáng)化項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力一個(gè)系統(tǒng)：完善地面廣告系統(tǒng)一個(gè)活動(dòng)：《5雙公園健康特區(qū)尋找。福州的夏威夷普通1/2版傾倒。整合推廣：[概要：建立立體化傳播網(wǎng)絡(luò)，形成全方位，有空間，有層次，交替性的廣告?zhèn)鞑バЧ?，全面覆蓋引爆市場(chǎng)。其它廣告系統(tǒng)的輔助：高空廣告系統(tǒng)的覆蓋——以當(dāng)?shù)氐碾娨暋V播為載體，以新聞和軟新聞為武器，熱點(diǎn)不斷，話題不斷，重復(fù)傳播，大大提升項(xiàng)目的市場(chǎng)影響。曠世杰作——融僑東區(qū)升級(jí)版中空廣告系統(tǒng)的覆蓋：以《海都報(bào)》主流平面媒體為載體、其它報(bào)紙（《東南快報(bào)》、《福州晚報(bào)》、《福州日?qǐng)?bào)》）為輔，相互呼應(yīng)，構(gòu)筑全方位平面廣告覆蓋系統(tǒng)；通過“都市新貴地面廣告系統(tǒng)的滲透：A、目標(biāo)：建立以售樓部為中心的“精神堡壘”，進(jìn)行精美的現(xiàn)場(chǎng)廣告包裝{室內(nèi)布置、室外小品、圍墻廣告、飄空氣球、羅馬旗、布幅廣告等}，并結(jié)合2～5月份福州樓市熱銷期{2月份 《東部論壇》；4月份 《住交會(huì)》；5月份 《國(guó)際勞動(dòng)節(jié)》}；借助戶外廣告的空間延伸，發(fā)布巨幅廣告公開〖東方水都〗，在都市空間迅速打造項(xiàng)目形象，建立項(xiàng)目知名度，號(hào)召消費(fèi)；6月舉行盛大的開盤儀式，短期內(nèi)引爆人氣。（三）戶型設(shè)計(jì)建議多層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）（五）房型面積2房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：80—90㎡2房半2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：90—100㎡3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：100—120㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井2600㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3600㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在多層戶型中所占比例25％35％25％12％3％備注主要集中在東、西頭小高層戶型及對(duì)應(yīng)建筑面積建議戶型序號(hào)（一）（二）（三）（四）房型面積3房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：110—120㎡3房半2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：120—130㎡4房2廳2衛(wèi)2陽臺(tái)建筑面積：130—140㎡機(jī)動(dòng)建議有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；至少保障客衛(wèi)具備一定自然采光；主臥開間保障在3900㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；有獨(dú)立的就餐區(qū)；采光井3000㎜以上；四明設(shè)計(jì)；主臥開間保障在4200㎜以上；雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；客廳開間保障在4500㎜以上；/在小高層戶型中所占比例50％25％20％5％備注集中在景觀好的單元注：◎多層與小高層的比例——小高層占整體的20%以下；◎多層住宅為7F，小高層為11F；◎表格中所有的百分比數(shù)值按套數(shù)進(jìn)行初步估算和確定；第三部分 廣告篇項(xiàng)目主題口號(hào)及廣告推廣策略※在廣告的訴求上，突出產(chǎn)品的特性優(yōu)勢(shì)及生態(tài)居住價(jià)值；※在廣告的策略上，整合地面與中空廣告系統(tǒng)，集中造勢(shì)；※在廣告的階段上，根據(jù)產(chǎn)品的銷售進(jìn)度，分五階段推廣； ※在廣告費(fèi)投放上，根據(jù)銷售的不同階段進(jìn)行廣告投放，有計(jì)劃的達(dá)到預(yù)期的廣告目標(biāo)。四、建筑單體設(shè)計(jì)建議（一）單體平面設(shè)計(jì)建議◎戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式，追求住宅戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均擁有寬敞明亮的起居室；◎起居室串聯(lián)寬大觀景陽臺(tái)，舒適型臥室均應(yīng)配置良好的視野環(huán)境、廚房、衛(wèi)生間以及足夠的儲(chǔ)藏間，主臥室應(yīng)配置更衣室、衛(wèi)生間；◎合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系、各行為空間的專用性，以滿足不同程度的私密性要求；起居區(qū)與休憩區(qū)明確，干濕分開，起居室、主臥室、書房及餐廳均有良好的景觀朝向；開間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富于空間上的變化；◎廚房與餐廳便捷聯(lián)系，用餐空間相對(duì)獨(dú)立完整，衛(wèi)生間各個(gè)功能組織明確；（二）單體立面造型設(shè)計(jì)建議◎立面造型也體現(xiàn)現(xiàn)代都市人對(duì)高科技信息的向往，及對(duì)高品味生活的追求；◎建議立面用新古典主義的元素集合表達(dá)現(xiàn)代住宅建筑的基本構(gòu)成元素（觀景陽臺(tái)、凸窗、落地窗、入戶花園、露臺(tái)、構(gòu)架、墻體及屋面等），風(fēng)格簡(jiǎn)捷明快，加以局部線條的點(diǎn)綴，體現(xiàn)高尚住宅小區(qū)清新典雅的特色；◎小區(qū)建筑由東向西逐漸由低變高，建筑高低錯(cuò)落、山墻交錯(cuò)，豐富城市天際線及靈活多變的建筑空間，體現(xiàn)新興都市高尚小區(qū)流暢清秀、宏大而富有建筑細(xì)部韻味的現(xiàn)代建筑風(fēng)格；◎注重建筑屋面的設(shè)計(jì)，通過建筑退臺(tái)設(shè)計(jì)露臺(tái)，局部設(shè)計(jì)坡頂，平坡結(jié)合，并設(shè)計(jì)相應(yīng)的屋頂花園，同時(shí)結(jié)合立面造型設(shè)計(jì)遮陽構(gòu)架以美化小區(qū)的第五立面。（三）公建配套及智能化配置建議◎配備完善的公共服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)小區(qū)的可居住性以及功能的多樣化。西側(cè)高層區(qū)以地下室停車為主，東側(cè)多層以地面架空停車為主。一切都是一種出于人性化的設(shè)計(jì)，要真正做到“以人為本”?！蛉诤献匀?、人工及意念景觀，通過景觀軸線把人的視線從城市引入小區(qū)主入口廣場(chǎng)后，引入小區(qū)組團(tuán)中心?！蜃⒅貙?duì)小區(qū)的人文環(huán)境及“小氣候”環(huán)境的設(shè)計(jì)，以“水”為母題，營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的景觀環(huán)境，充分緊扣“東方水都”的主題，也是“以人為本”原則的充分體現(xiàn)。創(chuàng)造高尚的社區(qū)環(huán)境、空間組織，強(qiáng)調(diào)“序”“禮”的空間秩序，韻律感強(qiáng)，環(huán)境舒適宜人、建筑起伏變化、自由而極富趣味性，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境的均好性及整個(gè)小區(qū)整體性。三、總體規(guī)劃建議（一）規(guī)劃思想建筑現(xiàn)代化高尚居住新區(qū)，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，以超常規(guī)的住宅小區(qū)空間設(shè)計(jì)為布局主導(dǎo)思想。全景住宅——◎充分利用區(qū)域大環(huán)境景觀的同時(shí)營(yíng)造社區(qū)獨(dú)特的小環(huán)境。◎高低錯(cuò)落，超常的樓距，絕佳的住宅朝向以及良好的通風(fēng)采光效果。第二部分 產(chǎn)品篇項(xiàng)目定位研究及相關(guān)建議 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 項(xiàng)目主題定位總體規(guī)劃建議建筑單體建議一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析實(shí)際面積42900㎡建筑占地面積11325㎡建筑密度%總建筑面積㎡地上計(jì)容面積㎡容積率其中：商業(yè)面積㎡公寓面積㎡配套面積㎡不計(jì)容面積㎡其中：地下室面積4950㎡人防面積3480㎡架空面積3054㎡陽臺(tái)面積（一半）㎡綠地面積15015㎡綠地率35%道路硬地面積16560㎡硬地率%總戶數(shù)660戶機(jī)動(dòng)車停車量212輛地上105輛地下97輛非機(jī)動(dòng)停車量2100輛二、項(xiàng)目主題主位項(xiàng)目以“健康人生、全景住宅”為主題，體現(xiàn)“以人為本”設(shè)計(jì)理念，力求營(yíng)造生態(tài)、環(huán)保、時(shí)尚、舒適而富有品質(zhì)的生活環(huán)境。為此，我們必須挖掘本案“雙公園”和“夏威夷風(fēng)情”的價(jià)值?！皷|方紐約”以紐約風(fēng)情為概念，按其規(guī)模而言，缺乏有利的價(jià)值支持點(diǎn)，而顯得“泛而空”。從推廣概念上分析目前東區(qū)的樓盤在包裝策略上，主要體現(xiàn)在“走大”上，部分樓盤缺乏其概念上有利的支撐點(diǎn)。因此，價(jià)格、品牌、規(guī)模、配套、獨(dú)占性的景觀資源決定了東區(qū)樓盤去化的主要因素。具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商項(xiàng)目賣得快一些，知名度不高的開發(fā)商賣得速度慢一些。 從銷售狀況上分析從目前各個(gè)樓盤銷售狀況來看，東區(qū)樓盤銷售情況還是比較理想的，大都能達(dá)到40%以上的銷售率。因此，就近期推出的樓盤在時(shí)效競(jìng)爭(zhēng)上沒有優(yōu)勢(shì)，在新一輪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將面臨著同一面積段上大量