【正文】 臺(tái)對全國各地房企的影響很大，對于城市分布比較廣泛的房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資機(jī)會(huì)相對大一些，而單個(gè)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)企業(yè)以后融資會(huì)越來越難。對利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對購買農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。規(guī)定銀行不能籌措資金買地，因?yàn)殂y行參與房企購地，增加了銀行連帶風(fēng)險(xiǎn)，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。該通知凸顯了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位和作用，為貫徹落實(shí)該通知，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要增強(qiáng)土地管理，引導(dǎo)和監(jiān)督土地使用效率的提高，增加土地供給。放慢拿地速度會(huì)減少上市公司的土地儲(chǔ)備，降低公司資產(chǎn)凈值（NAV）。該調(diào)控政策對市場和房地產(chǎn)上市公司的影響：土地儲(chǔ)備豐富的上市公司有可能采取加快開發(fā)速度、放慢拿地速度、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目土地使用權(quán)等方式來減少上述通知對公司的影響。確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)，防止大套型商品房多占土地。（3）優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，國土資源部要會(huì)同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。通知指出：（1）優(yōu)先開發(fā)利用空閑、廢棄、閑置和低效利用的土地，努力提高建設(shè)用地利用效率。其工作目標(biāo)有兩點(diǎn)：即調(diào)控土地市場和促進(jìn)土地資源合理利用。從今后的發(fā)展方向看，《管理辦法》明確了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定性和定位問題。可以看出，金融機(jī)構(gòu)對土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注程度將開始逐漸升溫。新的《管理辦法》由三部門聯(lián)合出臺(tái)，說明了土地儲(chǔ)備與銀行信貸、政府財(cái)政撥款之間密切相關(guān)，土地儲(chǔ)備中的信貸風(fēng)險(xiǎn)問題引起了許多政府部門的高度重視。四是規(guī)定財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保（見《管理辦法》第二十七條)。三是允許臨時(shí)使用儲(chǔ)備土地，但一般不超過兩年（第二十一條)。二是允許土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資（第十六條)。受房地產(chǎn)市場萎靡的影響，土地儲(chǔ)備需求下降，但國家政策的鼓勵(lì)和支持有利于加快房地產(chǎn)市場回暖和擴(kuò)大土地儲(chǔ)備需求。宏觀經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)向意在保經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但加速推動(dòng)保障住房建設(shè)，將會(huì)改變行業(yè)結(jié)構(gòu)。由于房地產(chǎn)行業(yè)是土地儲(chǔ)備行業(yè)最主要的需求者，因此，2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對土地儲(chǔ)備行業(yè)的影響可從對房地產(chǎn)市場的分析中判斷出來。隨著危機(jī)的加深，中國的出口增速日益疲弱，市場上對人民幣匯率貶值的預(yù)期也有所增強(qiáng)。更有甚者，人民幣加速升值還導(dǎo)致了中國境內(nèi)對外匯貸款需求的猛增，上半年的外匯貸款增長率一度達(dá)到60%左右的水平。也正因?yàn)槿绱耍绹钨J危機(jī)給中國的影響尚未全面顯現(xiàn)之際，那些出口導(dǎo)向型地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長早已舉步維艱了。若從2005年人民幣匯率形成機(jī)制改革算起，人民幣兌美元匯率累計(jì)升值了20%以上。為了抑制當(dāng)時(shí)貿(mào)易順差的快速增長及由此帶來的國內(nèi)外匯占款的增加，進(jìn)入2007年第四季度之后，人民幣匯率就呈現(xiàn)加速升值之勢。央行在2007年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，要加強(qiáng)利率與匯率的協(xié)調(diào)作用。為此，信貸政策也做了相應(yīng)地調(diào)整，追加政策性銀行2008年度貸款規(guī)模1000億元，鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放中央投資項(xiàng)目配套貸款，力爭2008年金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增加4萬億元以上。為了控制信用風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)質(zhì)量，過去商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張傾向發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)變，惜貸偏好日益明顯，銀行信貸增長率持續(xù)回落，實(shí)際的信貸增加額低于年初設(shè)定的目標(biāo)。放寬對勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款政策。第二，自2008年1月1日起，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款的利率可在中國人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮3個(gè)百分點(diǎn)。于是，在2008年8月，中國人民銀行與財(cái)政部、人力資源和社會(huì)保障部共同刺激金融機(jī)構(gòu)的小額擔(dān)保貸款，主要采取了以下幾個(gè)方面的措施：第一，擴(kuò)大了小額擔(dān)保貸款的范圍，提高了小額擔(dān)保貸款的額度，經(jīng)辦金融機(jī)構(gòu)對個(gè)人新發(fā)放的小額擔(dān)保貸款最高額度由2萬元提高到5萬元，對符合條件的勞動(dòng)密集型小企業(yè)的小額擔(dān)保貸款最高額度由不超過100萬元提高到不超過200萬元。在相當(dāng)程度上，過去舊體制下的信貸控制措施出現(xiàn)了復(fù)歸。為了加強(qiáng)對商業(yè)銀行的信貸控制，在2007年第四季度開始，央行采取了更為嚴(yán)厲的信貸規(guī)?？刂普?。隨著法定存款準(zhǔn)備金比率的下降和公開市場操作頻率和規(guī)模的減少，金融機(jī)構(gòu)的超額準(zhǔn)備金比率在2008年年底出現(xiàn)較大幅度地上升，給短期資金運(yùn)用帶來一定的壓力。但是，9月份之后，隨著提高法定存款準(zhǔn)備金比率的累積效應(yīng)的顯現(xiàn)和全球金融危機(jī)的加劇，金融體系的流動(dòng)性偏緊，央行公開市場操作的主要任務(wù)不再是回收和沖銷流動(dòng)性了，而是為了維護(hù)金融體系穩(wěn)定的流動(dòng)性供給和貫徹適度寬松的貨幣政策，因此，央行票據(jù)的發(fā)行頻率和發(fā)行規(guī)模都大幅下降。央行票據(jù)期限以一年期和3個(gè)月期為主，從7月份起再?zèng)]有發(fā)行期限較長的三年期央行票據(jù)了。公開市場操作包括發(fā)行央行票據(jù)和債券回購。另外一個(gè)重大的制度變化也在一定程度上減弱了貿(mào)易與資本流動(dòng)對中國貨幣政策的不利影響，那就是，國務(wù)院在7月份新頒布的外匯管理?xiàng)l例中，增強(qiáng)了國內(nèi)貨幣政策的自主性，為人民銀行更加靈活的準(zhǔn)備金政策提供了空間。法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)，是國內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)逆轉(zhuǎn)、國際金融市場動(dòng)蕩影響到中國金融體系流動(dòng)性的結(jié)果，在某種程度上也是對過去過于積極地提高法定存款準(zhǔn)備金比率政策的反向修正，同時(shí)，其他一些因素的變化，也為法定存款準(zhǔn)備金比率的下調(diào)提供了空間和條件。隨后，11月26日央行又第三次宣布下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金比率，即，從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。在內(nèi)外因素的夾擊下，央行宣布從2008年9月25日起，除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，到2008年第三季度末，%，其中，國家控股的商業(yè)銀行、%、%%。在這法定存款準(zhǔn)備金比率的調(diào)整中，央行同時(shí)宣布汶川地震重災(zāi)區(qū)法人金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)，體現(xiàn)了貨幣政策結(jié)構(gòu)性調(diào)整的原則。當(dāng)日，中國人民銀行決定上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。為了沖銷流動(dòng)性和實(shí)施從緊的貨幣政策，2008年上半年，央行還先后多次提高法定存款準(zhǔn)備金比率，%。2006年后，提高法定存款準(zhǔn)備金比率成了我國央行沖銷流動(dòng)性的主要工具。此前擴(kuò)大商業(yè)銀行住房抵押貸款利率的下浮區(qū)間是在2005年3月，商業(yè)銀行可向下浮動(dòng)的范圍為15%。10月22日，人民銀行決定自2008年10月27日起，；最低首付款比例調(diào)整為20%。在調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，央行還推進(jìn)了利率市場化改革。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。為了進(jìn)一步貫徹適度寬松的貨幣政策，11月27日，中國人民銀行實(shí)施了3個(gè)月之內(nèi)的第四次利率調(diào)整，%%。10月29日，在美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦公開市場委員會(huì)利率決策之前，中國第三次降低存貸款基準(zhǔn)利率。鑒于此，在10月8日前后，全球主要央行掀起了一輪協(xié)同降息的高潮。然而，此次利率的調(diào)整是非對稱的，央行只降低了金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率，存款利率并未做任何調(diào)整，這與原來每次利率調(diào)整均有意無意地?cái)U(kuò)大銀行凈利差的利率調(diào)整相去甚遠(yuǎn)，這對銀行盈利前景帶來了一定的不利沖擊，結(jié)果，在利率調(diào)整的當(dāng)天及接下來的兩個(gè)交易日，金融股被大量拋空。鑒于雷曼事件給金融市場的打擊，中國人民銀行也緊急降息。在2008年上半年，利率政策在中國的貨幣政策操作中基本上沒有發(fā)揮作用，盡管物價(jià)水平在上半年處于高位，但央行寄希望于通過人民幣升值來抑制通貨膨脹，因此，存貸款利率水平并未相應(yīng)調(diào)整，利率并未像往常一樣擔(dān)當(dāng)起“從緊貨幣政策”的重任。同時(shí)，在貨幣政策的立場方面，2008年上半年的貨幣政策操作主要著眼于國內(nèi)的通脹壓力和所謂的流動(dòng)性過剩，到9月份之后，貨幣政策不僅有保國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)就業(yè)的需要，同時(shí)也是維護(hù)金融體系穩(wěn)定，參與全球主要中央銀行危機(jī)管制的協(xié)調(diào)政策行動(dòng)的一部分。貨幣政策操作可以分為兩個(gè)截然相反的階段。到11月份，%。與此同時(shí)，兩個(gè)層次的貨幣供應(yīng)量增長率持續(xù)下降，尤其是狹義貨幣供應(yīng)量M1的增長率下降之快，更是始料未及。但是，銀行信貸增長率略有下降，年初信貸增長率保持在17%左右，到了10月份，%。二、金融層面分析（一）金融運(yùn)行情況在金融方面，儲(chǔ)蓄存款持續(xù)向銀行體系回流，居民在資產(chǎn)選擇方面的流動(dòng)性偏好特征明顯。%。進(jìn)出口相抵，貿(mào)易順差2955億美元，比上年增加328億美元。（七）進(jìn)出口全年保持平穩(wěn)較快增長，四季度增速回落較多全年進(jìn)出口總額25616億美元，%。原材料、燃料、%。分類別看，%，；%，；其余各類商品價(jià)格有漲有落。（六）價(jià)格漲幅前高后低，下半年逐步回穩(wěn)%。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額73735億元，%，；縣及縣以下消費(fèi)品零售額34753億元，%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資30580億元，%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資2256億元，%；第二產(chǎn)業(yè)投資65036億元，%；第三產(chǎn)業(yè)投資80875億元，%。（四）投資保持較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資172291億元，%。在39個(gè)工業(yè)大類中，31個(gè)行業(yè)利潤同比增長。%。分輕重工業(yè)看，%，%。（三）工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，企業(yè)利潤增速回落%。分季度看，%，%，%，%。直到10月份，我們的宏觀調(diào)控政策才真正把防止經(jīng)濟(jì)增長嚴(yán)重滑坡作為宏觀調(diào)控的主要目標(biāo)，才真正重視起國際金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)增長帶來沖擊的嚴(yán)重性，宏觀調(diào)控的內(nèi)容和重點(diǎn)調(diào)整為“保增長、控通脹、防風(fēng)險(xiǎn)、調(diào)結(jié)構(gòu)”。而在西方世界，美國的次貸危機(jī)正向著全面的金融危機(jī)轉(zhuǎn)變：各大銀行、住房基金、保險(xiǎn)公司紛紛大規(guī)模受損，甚至倒閉：金融危機(jī)演變成為“金融海嘯”并向整個(gè)世界，尤其是購買美國次貸相關(guān)的CDO證券較多的發(fā)達(dá)國家快速擴(kuò)散，且開始影響消費(fèi)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)；各國經(jīng)濟(jì)增長速度都開始較大幅度下降，失業(yè)率上升，對中國產(chǎn)品的進(jìn)口需求增長速度下降；一些與中國來料加工相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)困境，導(dǎo)致中國大量與來料加工相關(guān)的中小出口型企業(yè)倒閉，經(jīng)濟(jì)增長速度出現(xiàn)了明顯的下滑。一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析（一）宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)變2008年上半年在“雙防”政策下，%，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)上漲超過7%，是1997年以來的最高位。因此，上半年宏觀調(diào)控的基本取向仍然是“防過熱防通脹”。溫家寶總理曾經(jīng)在2008年上半年國務(wù)院的一次經(jīng)濟(jì)會(huì)議上講，2008年是中國經(jīng)濟(jì)“最困難的一年”。2008年是中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生轉(zhuǎn)變的一年?；谕恋貎?chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中起到了調(diào)控作用，其地位將得到更規(guī)范的法律確認(rèn)和鞏固，其未來也將在更健全完善的管理體制下運(yùn)行。土地儲(chǔ)備在對儲(chǔ)存土地進(jìn)行統(tǒng)一管理過程中，先對城市土地進(jìn)行統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一規(guī)劃以后才予以出讓，政府機(jī)構(gòu)在這一過程中加強(qiáng)了規(guī)劃、土地等部門之間的合作，廢除了過去分頭工作、共同管理的舊體制，減少了部門之間的摩擦，解決了過去房地產(chǎn)開發(fā)市場中的那些關(guān)于“要么等規(guī)劃，要么等土地”損失效率問題。因此，土地儲(chǔ)備制度在糾正房地產(chǎn)市場現(xiàn)存問題的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了城市總體價(jià)值提升。城市的功能就在于產(chǎn)業(yè)的吸引和積聚。（二）土地儲(chǔ)備制度采用市場機(jī)制對城市土地開展資本運(yùn)營將限制城市土地供應(yīng)總量，消除“零地價(jià)”現(xiàn)象。最后，其還迫使了地產(chǎn)市場中的投機(jī)開發(fā)資金向物業(yè)市場轉(zhuǎn)移，從而促進(jìn)物業(yè)市場的發(fā)展。這首先還原了地價(jià)，解決了地價(jià)偏低問題。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)通過收回、收購、征用等措施對城市土地進(jìn)行統(tǒng)一儲(chǔ)備以后，由政府進(jìn)行統(tǒng)一出讓，實(shí)現(xiàn)了政府對土地一級(jí)市場的壟斷。但城市土地儲(chǔ)備制度加強(qiáng)了土地供應(yīng)計(jì)劃，對城市存量土地進(jìn)行了盤活，提高了存量土地的利用率，減少了城市發(fā)展占用耕地的數(shù)量，因而進(jìn)一步落實(shí)了耕地保護(hù)政策。（四）落實(shí)耕地保護(hù)政策保護(hù)耕地是我國的一項(xiàng)基本國策。（二）優(yōu)化城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地利用率土地儲(chǔ)備制度對統(tǒng)一收回的土地進(jìn)行儲(chǔ)存以后，首先按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求開展統(tǒng)一規(guī)劃，這種規(guī)劃優(yōu)先制度保證了總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實(shí)施，改變了過去用地單位自行開發(fā)利用所引起的散、亂狀況，優(yōu)化了城市土地利用結(jié)構(gòu)，提高了土地利用率。土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律程序，運(yùn)用市場機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對通過收回、收購、置換、征用等方法對取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理，并進(jìn)行儲(chǔ)備，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場的一種土地管理制度。土地儲(chǔ)備是支撐房地產(chǎn)行業(yè)生存的供給方，并對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有指導(dǎo)和調(diào)控作用。第二節(jié) 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位土地儲(chǔ)備包括土地征購、土地整理和土地出讓，土地收購是指通過征用集體土地、收回閑置土地、調(diào)整不合理配置用地和土地置換等行為取得土地使用權(quán)，土地整理是指通過統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一配套和統(tǒng)一開發(fā)等方式對所收購?fù)恋剡M(jìn)行的整理與包裝，土地供應(yīng)則是指根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃而采取向社會(huì)公告、開展招商活動(dòng)、建立土地招標(biāo)拍賣制度等多種形式出讓土地使用權(quán)。三是收購，對于部分地段好、級(jí)差高，但使用不合理的土地，可以通過市場的方式從原土地使用者手中購回土地使用權(quán)，重新開發(fā)后，調(diào)整土地使用功能。二、土地儲(chǔ)備的方式土地儲(chǔ)備的方式，就是土地使用權(quán)由集體或城市其他使用者手中向政府集中的實(shí)現(xiàn)形式。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、具有獨(dú)立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲(chǔ)備工作的事業(yè)單位。儲(chǔ)備主體，即地方政府國土資源管理部門，這決定了土地儲(chǔ)備不僅僅是一種市場行為，而且是一種管理制度；儲(chǔ)備對象，按中國的現(xiàn)狀，可以理解為依法納入儲(chǔ)備范圍的土地；儲(chǔ)備手段，可依照法律程序、運(yùn)用市場機(jī)制、按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃；目的就是供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地的需求，確保政府能壟斷土地一級(jí)市場。目 錄第一章 土地儲(chǔ)備行業(yè)基本情況 1第一節(jié) 土地儲(chǔ)備的概念 1一、土地儲(chǔ)備的定義 1二、土地儲(chǔ)備的方式 1第二節(jié) 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 2一、土地儲(chǔ)備制度在城市土地管理中的主要作用 2二、土地儲(chǔ)備制度對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用 3第二章 2008年土地儲(chǔ)備行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析 4第一節(jié) 2008年宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析 4二、金融層面分析 6第二節(jié) 2008年土地儲(chǔ)備