【正文】 環(huán)北路北側地塊項目均會在年底上市/開工，屆時上述項目可視為本項目的主要競爭性樓盤。項目生命周期內競爭性樓盤分析徐州主城區(qū)核心商圈輻射范圍內地塊供應量稀缺決定了本項目整個生命周期內競爭性樓盤數量不多。 目 前 均 價 390元 /平 方 米 40元 /平 方 米 ， 主 力總 價 集 中 在 20萬 元 9萬 元 之 間 。金 庭 嘉 園 該 項 目 位 于 西 安 北 路 與 夾 河 西 街 交 叉 口 ， 占 地 ， 總 建 筑 面 積 平 方 米 ， 規(guī)劃 建 有 3棟 多 層 、 2棟 小 高 層 、 1棟 高 層 共 計 350套 房 子 ， 擁 有 面 積 從 020多 平 方 米區(qū) 間 跨 度 十 幾 種 戶 型 。 目 前 一 層 已 封 頂 ，春 節(jié) 后 開 盤 發(fā) 售 ， 預 計 206年 年 底 前 可 以 上 房 。 實 行 一 房 一 價 ， 目 前 起價 405元 /平 方 米 ， 銷 售 已 達 8%， 在 所 剩 房 源 中 ， 主 力 總 價 集 中 在 51萬 元 75萬 元之 間 。項 目 總 建 筑 面 積 平 方 米 ， 占 地 ， 由 2幢 商 住 樓 與 1幢 商 辦 樓 圍 繞 小 區(qū) 中心 景 觀 帶 錯 落 布 局 而 成 ， 共 計 90套 房 子 。金 月 城 市 花 園 作 為 城 市 中 心 的 景 觀 小 高 層 住 宅 ， 該 項 目 位 于 淮 海 西 路 (原 穎 聯 裝 飾 城 )的 一 塊 17畝土 地 上 ， 總 建 筑 面 積 為 平 方 米 ， 建 有 一 座 12層 的 小 高 層 住 宅 和 一 座 8層 高 的 沿街 商 辦 樓 ， 是 目 前 市 區(qū) 唯 一 采 取 環(huán) 挑 外 圍 設 計 的 建 筑 ， 已 封 頂 ， 將 于 206年 7月 底竣 工 。 目 前 基價 39元 /平 方 米 ， 銷 售 已 結 束 。漢 御 花 園 作 為 山 景 住 宅 典 范 之 一 的 漢 御 花 園 ， 是 由 江 蘇 金 廣 廈 集 團 開 發(fā) 、 名 楊 （ 杭 州 ） 房 地產 全 程 策 劃 機 構 全 面 代 理 。徐州市中心區(qū)域其他可比性樓盤基本情況如下表：17 / 30景 染 名 居 有 著 “中 心 區(qū) 絕 版 之 作 ”之 稱 的 景 染 名 居 ， 占 地 25畝 ， 總 建 筑 面 積 為 余 平 方米 ， 建 有 2棟 多 層 、 3棟 小 高 層 、 1棟 25層 高 層 ， 共 計 310套 房 子 ， 明 年 10月 31日 前 可以 上 房 。（二）市中心板塊樓盤分析最近可比性樓盤慧谷陽光花園為距離本項目最近的可比性樓盤，目前銷售已過中盤，項目具體情況如下表：表 慧谷陽光花園基本情況開 盤 時 間 08 6 205上 房 時 間 12 31 206占 地 面 積 建 筑 面 積 平 方 米容 積 率 綠 化 率 35%樓 層 狀 況 棟 1層 ， 1棟 5層 ， 棟 8層 停 車 位 地 下 停 車 位配 套項 目 銷 售 情 況該 項 目 位 于 民 主 路 三 中 東 門 正 對 面 鎮(zhèn) 河 街 ， 占 地 ， 總 建 筑 面 積 為 方 米 ， 綠 化 率 達 35%以 上 ， 總 投 資 近 1億 元 ， 建 有 3棟 1層 、 1棟 18層 、 1棟 15層 共 計 5棟 純 小 高 層 建 筑 群 ， 共 計 40多 套 房 子 ， 戶 型 面 積 從 米 不 等 ， 以 三 室 兩 廳 為 主 流 戶 型 ， 工 程 已 全 部 封 頂 ， 206年 年 底 前 可 交 付使 用 ， 預 計 可 提 前 上 房 。注意到本項目輻射范圍內沿黃河東路北至環(huán)城路之間小區(qū)密集、地塊北側慶祝樓一帶也為居民區(qū)，這均為項目潛在消費群體。地塊南、北、西、東部均無高大建筑物遮擋，景觀非常和協。 ★中 央 CBD黃 河 風 光 帶項 目 所 在 地★ 中 央黃 河 風 光 帶項 目 所 在 地圖：項目區(qū)位鳥瞰圖本項目具有比較和協的自然景觀與都市景觀。表 地塊規(guī)劃設計指標用地面積（畝） 34規(guī)劃容積率 ≤建筑密度 ≤50%綠地率 ≥20%大型超市建筑面積（平方米）≥3000015 / 30項目環(huán)境特征項目區(qū)位與成熟的生活配套。從產品分布上看，市中心區(qū)域、南三環(huán)板塊、西區(qū)板塊認可度高，這也是高檔樓盤集中區(qū)域，東區(qū)發(fā)展前景看好，但尚未成氣候，以中檔樓盤為主，北區(qū)板塊樓盤的認可度最低，但隨著北區(qū)的改造，區(qū)內項目價值逐步回歸，對于北區(qū)原住居民、城市新增居民有較強的吸引力。14 / 30從產品形態(tài)結構上看，消費者對郊區(qū)多層、小高層認知度較高，認可度好。從單價看，單價 2500 元/平方米以下產品最受歡迎，占了 %；單價 3000元/平方米產品占消費市場的 60%左右；3000—4000 元/平方米的產品占有 10%左右的市場份額；從總價上看，總價 25—30 萬元產品市場份額最大，30 萬元以下產品市場份額占全部消費市場的 67%；3040 萬元產品有約占全部市場的 20%，4060 萬元產品也有一定的市場消化能力。以生活改善為目標的消費目的非常明確。從購房面積分布上看， 101—140 平方米約占全部房地產產品的一半以上，為市場主力產品。其他因素，諸如樓層、戶型、教育、升值空間等因素，一方面反應了消費者對房地產行業(yè)認知能力欠全面，消費成熟度不高；另一方面，也反應了徐州房地產消費仍屬生活改善型消費、行業(yè)競爭尚不充分、項目推廣策劃手段相對單一。第三、房地產越來越重視開發(fā)商品牌和樓盤品質。但隨著西區(qū)土地供應量的大幅度增加，西區(qū)因距市中心最近、本身商業(yè)配套、休閑配套非常成熟等原因而成為徐州目前最炙手可熱的板塊，也成為徐州白領生活聚集區(qū)。其次強調地段、強調周邊環(huán)境。12 / 30但短期的積蓄并不能滿足購房的高支付） ，而采取租房或暫時投資二手房自住為主。在改善型消費為主導的市場上，居民對房地產產品面積、戶型等要求基本一致，其單價仍是影響購買決定的最關鍵因素。（二）購房決策因素與市場主流產品住宅消費者購買決策影響因素隨著房地產市場的持續(xù)走強，房地產為社會所廣泛關注，與此同時，越來越多的消費者從盲目跟風消費逐漸走向成熟消費。五、住宅消費行為更加理性，注重住宅品質的選擇。11 / 30四、住房價格相對穩(wěn)定，市場將保持平穩(wěn)運行的態(tài)勢。三、住宅供應量的持續(xù)大幅增加，有供過于求的趨勢。其次，隨著舊城改造、拆危拆舊步伐的加快，在一定程度上促進了住房的剛性需求。隨著住宅價格季度增幅的下降，市場中的投資者正在逐步減少，從購房人群結構中可以看出，自用性消費將占市場主流，這有利于樓市的可持續(xù)發(fā)展。從銷售情況來看，各區(qū)域之間的差距逐漸縮小，除中心區(qū)外，東、南、西、北四區(qū)的銷售規(guī)?；鞠喈敗７康禺a市場走勢分析與預測從上述數據來看，徐州市商品住宅上市量持續(xù)較快增長，銷10 / 30售情況比較穩(wěn)定。北區(qū)：2022 年一季度的住宅均價為 1769，2022 年四季度的住宅均價為 1831，