【正文】 其中，非常值得利用的幾個里程碑事件包括：蘇果奠基、蘇果運營、教育配套合同（籌） 、節(jié)日蘇果促銷、物業(yè)提前入駐、項目主體完工等等。因此，建議本項目營銷推廣以現(xiàn)代都市生活為主旋律，緊緊圍線現(xiàn)代都市、優(yōu)越生活這一核心主題，強調(diào)樓盤配套及項自身的綜合素質(zhì)、塑造項目完美的人文底蘊，同時輔以中央 CBD景觀及徐州第一河景建筑，兼顧物業(yè)保值增值。同時，項目營銷也必須克服目前本地房地產(chǎn)行業(yè)只注重資金回籠，重視項目營銷，輕視項目針對性的內(nèi)部配套及售后物業(yè)等短視行為，緊緊圍繞目標(biāo)消費群體消費生命周期，以人為本，強化服務(wù)意識。 一 般 一 般回 購銷 售商 業(yè) 部 分 操 作 方 式 經(jīng) 較 表綜合考慮，建議一方面尋找大的投資客戶，進(jìn)行部分銷售；27 / 30另一方面，著手具體回購方案價格與實施方案。 適 中 適 中稅 收 導(dǎo) 致 較 高 的 土 地 增 值 稅 與 營 業(yè) 稅 。商業(yè)部分也可以用于銷售操作，具體銷售方式比較如下表所示： 完 全 銷 售 部 分 銷 售 售 后 保 租 直 接 回 購 間 接 回 購 /分 散 抵 押價 格 /成 本 考 慮 對 方 談 判 能 力 較 強 ， 因 此 ， 項 目 銷售 的 價 格 較 低 ， 相 對 成 本 較 高 。建議專業(yè)物業(yè)管理提前介入本項目，同時建立完整的物業(yè)管理體系，保證后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)完全到位。這部分更多的將會在后期物業(yè)服務(wù)中得到體現(xiàn)。為此，一方面，應(yīng)適度提高窗墻比，提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，也應(yīng)豐富建筑物外立25 / 30面變化，借鑒上海、北京等地中央 CBD 住宅產(chǎn)品成熟經(jīng)驗，把項目建設(shè)成本區(qū)域地標(biāo)產(chǎn)品。24 / 30（三）項目定位本地產(chǎn)項目的定位必須基于：? 項目所在地塊的特征和地塊本身素質(zhì)；? 目標(biāo)消費群體的行為特征。? 生活觀點：具備強烈的歸屬感，擁有廣泛而高尚的社交圈。目標(biāo)市場消費者消費心理成熟表現(xiàn)在：重視專家意見；重視企業(yè)品牌；重視住宅自住的同時能夠享受投資的保值增值功能；重視房地產(chǎn)建設(shè)中的各項手續(xù)完備性。22 / 30如前所述，教師、醫(yī)生、煙廠職工、周邊原住居民以及中央商圈管理人員、中高收入階層是本項目的主要目標(biāo)市場。而徐州本地消費市場廣泛存在著“離中心商圈越近，消費者地位認(rèn)可度越好” 、 “居住面積越大，樓盤知名度越高，個人歸屬感、榮譽感、滿足感越強”的消費心理。F. 慶祝樓、黃河北岸、地藏里、延平路一帶原住居民。其中部分員工對本項目持幣待購。多數(shù)員工已購住房，其中約 30%左右在 90 年代初已享受住房分配，但多數(shù)有住房改善需求。居住區(qū)域與消費群體地位關(guān)聯(lián)度非常高。B. 區(qū)外競爭——住宅供應(yīng)量激增，房地產(chǎn)市場競爭走向規(guī)?；⑵放苹?。E. 超市——超市于一年內(nèi)先期開業(yè)，可借機聚集人氣，刺激項目增值。O（機會）A. 商業(yè)配套——大型超市將極大地吸引客戶關(guān)注度，增加居住氛圍。D. 認(rèn)知——徐州市民對高層樓盤認(rèn)知度不高。D. 教育——中、小學(xué)校齊備，名校林立。相對而言，其他郊區(qū)大盤項目作為次競爭性樓盤，預(yù)計不會對項目造成直接競爭。上述可比性樓盤多數(shù)已進(jìn)入銷售中后期，因此，不會成為本項目競爭對手。 在 所 剩 房 源 中 ， 最 低 總 價 也 要 在 35萬 元 左 右 。 戶 型 有 17平 方 米 的 兩 室 兩 廳 、 170180平方 米 之 間 的 三 室 兩 廳 以 及 21035平 方 米 之 間 的 躍 層 結(jié) 構(gòu) 。 目 前 基 價 為 3968元 /平 方 米 ， 所 剩 房 源 中 以 150160平 方 米 的 三 室 兩 廳 居 多 ，但 最 低 總 價 也 要 在 0萬 元 左 右 。 它 位 于 中 醫(yī) 院 南 隔 壁 ， 規(guī) 劃 用 地 面 積 ， 總 建 筑 面積 680余 平 方 米 ， 由 5棟 多 層 住 宅 組 成 ， 主 力 戶 型 從 104230平 方 米 不 等 。目 前 起 價 3603750元 /平 方 米 ， 銷 售 已 達(dá) 近 50%， 在 所 剩房 源 中 ， 總 價 集 中 在 42萬 元 58萬 元 之 間 ， 該 小 區(qū) 的 公 共 配 套 設(shè) 施 ： 全 封 閉 物 業(yè) 管 理 ， 幼 兒 園 、 會 所、 停 車 位 、 暖 氣 （ 一 戶 一 表 ） 、 煤 氣 、 電 話 有 線 電 視 、 寬帶 網(wǎng) 、 背 景 音 樂 系 統(tǒng) 。但由于本地塊周邊（尤其是北側(cè)）城市建設(shè)布局散亂，整體形象不佳。地塊緊臨核心商圈，交通便捷，配套成熟：地塊緊臨徐州市核心商圈，周邊分布著徐州市第三人民醫(yī)院、蘇果超市徐州旗艦店（籌） 、徐州民主路小學(xué)、徐州第三中學(xué)/樹人中學(xué)等等，商業(yè)、文化、娛樂、保健、交通配套完備，生活非常便捷，配套幾臻完美。市中心 CBD 商務(wù)區(qū)內(nèi)高層認(rèn)可度相對較高。價格方面，房地產(chǎn)消費的價格高敏感度特征明顯。13 / 30徐州房地產(chǎn)主流產(chǎn)品市場調(diào)查目前，徐州房地產(chǎn)產(chǎn)品消費仍以生活改善型為主，企業(yè)管理人員、金融商務(wù)等服務(wù)行業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、事業(yè)單位員工等為主要消費群體。因此，可以推斷，地段、配套實際上已經(jīng)成為房地產(chǎn)消費者考慮的根本因素。對于新組建家庭、中低收入家庭而言，一般支付能力較低，住宅面積要求相對較低，以低總價項目房產(chǎn)為主。房地產(chǎn)作為居民生活中最大的消費品，諸多因素復(fù)雜影響購房決策，根據(jù) 2022 年底的“三報一網(wǎng)”調(diào)查問卷提供的數(shù)據(jù)（下圖） ，可以得出如下結(jié)論 1：首先，產(chǎn)品單價與總價是影響消費者購房決策的首要因素。住房價格的最終走勢仍取決于供求關(guān)系，考慮到市場供應(yīng)相對較大的因素，我市住房價格基本保持目前的價格水平，不會有太大的起伏。第三，隨著城市人口及外來人口的增加，對住宅的有效需求也將不斷增加。一、目前，徐州市購房仍然以自用性消費占市場主流，樓市由投資向自住回歸。該區(qū)域的住房價格本季略有回調(diào)。西區(qū)：2022 年一季度的住宅均價為 2341，2022 年四季度的住宅均價為 2468，兩季度相比下降 %。該區(qū)域新增項目規(guī)模較大，本季由于大盤項目銷售價格相對穩(wěn)定，區(qū)域銷售價格波動不大。 9 / 30中心區(qū)：2022 年一季度的住宅均價為 3650，2022 年四季度的住宅均價為 3141，兩季度相比上升 %，該區(qū)域的價格本季漲幅較大。其中西區(qū)供應(yīng)所占份額較大，西區(qū)供應(yīng)套數(shù)占全市商品住宅供應(yīng)量的 %。土地市場供應(yīng)量增加為加大商品房市場供給提供了堅實的基礎(chǔ)。存量房產(chǎn)交易 1872戶（宗） ，交易面積 萬平方米，交易額 億元，比2022 年一季度分別下降 ％、％、％。2022 年 13 月份徐州市房地產(chǎn)市場主要經(jīng)濟指標(biāo)土地市場方面，2022 年 13 月份全市共計掛牌出讓 4 宗地塊，出讓土地面積 萬平方米，成交價格 億元。1 / 30華潤蘇果項目前期報告綱要目 錄一、徐州房地產(chǎn)市場概況 ............................3（一）2022 年度徐州市房地產(chǎn)行情綜述 .............32022 年 13月份徐州市房地產(chǎn)市場主要經(jīng)濟指標(biāo)3近年土地市場與商