【正文】 種情況，一定要塑造出這種疲勞感的體驗(yàn)來。
最后一個是行人的舒適和便捷，這個非常重要。圍繞這個豎向交通的做到地下室的玻璃盒子都要做一個環(huán)島，這個島是比汽車走的要高出來，要便于老人、小孩等等，他非常安全，和車道是分開的，所以形成這樣一個上下的一個島。第四個就是剛才說的停車，非常方便便捷的停車和標(biāo)識，而且上升到更高的一個高度，就是停車不再是一個純車位夠不夠，方便不方便，還要提升到一個舒適。第二個元素就是符號化，我們做到元素要符號化，夸張化。這些元素剛才說了，這些商業(yè)設(shè)計當(dāng)中也有非設(shè)計元素的，就是在策劃方面注意的一些內(nèi)容，我逐一給大家做一個介紹。這個商業(yè)設(shè)計也突出剛才幾個要點(diǎn)，增加摩擦力，增加人的尺度，增加一系列的興奮點(diǎn)，增加了視覺沖擊力等等一些要素。這個案例也是在山東的一個項(xiàng)目，它是濱水的一個大的街區(qū)，也是咱們剛才提到的幾個大的業(yè)態(tài)，一個是高檔住宅，還有就是酒店，還有就是娛樂中心，它做了一個四季的室內(nèi)的水上娛樂中心，再有依托就是商業(yè)街，再有濱水，還有一個水幕電影等等，這些項(xiàng)目在一起。待會兒最后我會把一些要點(diǎn)給大家做一個接納，但是這些要點(diǎn)進(jìn)一步展開還有更細(xì)的內(nèi)容。但這個只是第二位，停車是第一位。還是回到剛才那里面就是說商業(yè)建筑一定要有沖擊力，要有夸張，要有符號，待會兒我會提到一個例子，拉斯維加斯一條街，巴黎金字塔，它是把這些東西充分符號化的典型，當(dāng)然我們不能做到那么極端，但是我們在我們的做法上一定要有一個沖擊力。這當(dāng)時引發(fā)另外一個很重要的元素，就是說大家來哪個商場購物，或者逛哪個商業(yè)街，他不是說開著開著車一下看到你就來逛，也有這樣的人，但是來不來這兒購物，在家里就想好了，怎么想好了呢，他一想到停車的這種麻煩，疲勞感，他在家里就決定我來不來這兒，所以一個沒講的大話題，就是停車，停車是非常非常重要的，對商業(yè)街，包括所有的形態(tài)，包括這種綜合型，考慮的不光要充足，而且要便捷，要舒適，這樣的話大家可能在家里決定我奔你這兒來，所以這是第一引導(dǎo)客戶的一個決策因素。另外再有就是它的屋頂，咱們大的旗艦店屋頂經(jīng)常就是放放空調(diào)，堆一些東西就完了，但是我們認(rèn)為屋頂是非常好的資源，特別是它這兒能看到泰山。
剛才說的商業(yè)街也是一步一景做到很多這種曲折變化。再有就是在商業(yè)街的頭我們營造了兩個廣場，一個是入商業(yè)街的廣場，還有一個就是進(jìn)入旗艦店和這個商業(yè)街和進(jìn)入地下部分的入口，這是一個大的餐飲。它本身需要功能的一個大盒子，但是我們大盒子外面貼了這樣的商業(yè)街，就是在這個MALL關(guān)門的時候，外面的商業(yè)街仍然可以經(jīng)營。商業(yè)街剛才說了，提到的幾個要點(diǎn)，在這個商業(yè)當(dāng)中有很多橫向的橋，有這樣的塔，有這樣的小庭院，有這樣的小巷子，就是這種不斷的出現(xiàn)的一些趣味點(diǎn)，這是非常重要的。
這個旗艦店我們也做了很多研究，這個旗艦店一定不像傳統(tǒng)旗艦店，是個大盒子旗艦店。人們購物無非分為兩種，一種就是功能性購物，大家開著車周末來，裝滿的東西再回家，這樣一種購物。然后它們把這個賣商業(yè)街的一部分資金留做資金沉淀，放在這個旗艦店上，然后其他再把娛樂中心做好，然后依靠這些在操作當(dāng)中，把這些住宅全部高價賣掉，然后這些利潤大家可以算出來，它唯一作為一部分資金沉淀的就是這個旗艦店，后來做成了一個很好的商業(yè)模式，后來一直復(fù)制這個模式，而且很多都非常成功。同時有娛樂中心，還有一個MX的放映中心，再有一個休閑健身，還有一個公寓，再有一個酒店。后來研究成了一個模式，后來不斷的復(fù)制這個模式，在國內(nèi)也非常成功的。所以就是說探討商業(yè)街的營造，品位的提升，甚至像萬科它把一些商業(yè)街事先做好，每個店家貼上畫，把氛圍裝點(diǎn)出來，抬升樓盤的價格。
這條商業(yè)街另一側(cè)有另一種體驗(yàn)，這邊是一動，這邊就是一靜，這邊都是濱水的一些亭臺樓榭，在這里吃飯休息需要安靜一些的。同時一樓二樓之間，內(nèi)部也有樓梯，那么如果有的店家希望可以一樓二樓都買，除了一樓和二樓的樓梯，還有扶梯。
那么在這個主要的大街上，我們首層做了很多這種景觀上的休閑的場所，有圍繞水為主題的，圍繞一些花卉為主題的這樣一些扶梯、小廣場。大家知道做商業(yè)街做一層沒有問題，做兩層甚至做三層，那就可能上面一層會有一些問題，那么這樣我們就提出了幾個方案，一個就是這個商業(yè)街的成功，除了依賴你住在這兒的人來消費(fèi)之外，還有就是一個大區(qū)域的人群來消費(fèi)，更重要的一些消費(fèi)就是我們有一個這樣的酒店，這種酒店式公寓，實(shí)際上是小公寓，它是七十五平米，南北通風(fēng)，非常好的一個設(shè)計，這個公寓采用了很多被動式節(jié)能的手法，就是把立面在通風(fēng)采光上用建筑符號做的很突出，這樣它的特色很鮮明。對于住宅不說了，住宅我們營造了八種不同的產(chǎn)品，非常細(xì)膩，有庭院式的、主院式、合院式，還有洋房，很多，也強(qiáng)調(diào)多元化。
還有一個項(xiàng)目叫南沙境界，這個也開盤了，也很成功的。那么我們也反對裝修成歐式什么的，也不是，實(shí)際上你的建筑應(yīng)該就是因地制宜，根據(jù)你的形勢，但是你的語匯可以是現(xiàn)代的手法，做的商業(yè)就要用的語匯來夸張這個，夸張的手法很多，包括符號，包括形態(tài)，是一種夸張的手法。
另外說一下建筑。大家意會到這里原來是一個村落的存在，那么還做了這樣一個廣場，這個也是采用中國陰陽的辦法，這個廣場是陽，那個水給融進(jìn)去，我們認(rèn)為文化的東西、歷史的東西能發(fā)掘盡量發(fā)掘。
另外一個案例，我們在天津做的另外一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目具體合作部說了，英語當(dāng)中到了90年代有一個詞叫做VILLAGE，中文的意思就是叫村子，其實(shí)都叫商業(yè)層樓，和商業(yè)搭在一起的，就是說做的商業(yè)是一種形態(tài)，描繪的是空間體驗(yàn)上的一種形態(tài)，而不再是簡單的說商業(yè)就一定是條街，一定是個盒子，不是具體的東西。當(dāng)時開發(fā)商有一點(diǎn)不太敢，就是說高層不敢做，說在這個地方高層能行嗎，后來還是下決心做了，當(dāng)然一個是容積率，我們在北美操作過20幾個這樣小鎮(zhèn)，個個都個小高層，都有高層建筑，這個不要認(rèn)為是郊區(qū)一定就是低密度，實(shí)際這個人是最大的思維，不在于建筑形態(tài)，一定低層就是高檔，高層就不是高檔的，這個觀念是錯誤的。但這種主題的商業(yè)功能很大部分，又和酒店，樓上的這種花園式洋房的這種公寓，還有一些長期買下來的永久產(chǎn)權(quán)的花園洋房、別墅、TOWNHOUSE還有一些高層建筑，形成這樣一個非常好的共振，當(dāng)時做策劃的時候提到這個，這幾個功能是互相補(bǔ)充的，來酒店的客人要逛這條街，也許這條街的特色，很多人來這里開會，同時住在這兒的人，也由于有這些設(shè)施，人們愿意住在這兒，當(dāng)然還有高爾夫、水上活動等等。另外我們提出復(fù)合功能，就是這個商業(yè)街下面是一步一景，非常不規(guī)則的，跨越過來形成這樣一個小廣場，小廣場轉(zhuǎn)過來，引導(dǎo)人的視線，到這兒是另外一個廣場，就是這種廣場一個套一個，然后景點(diǎn)是由建筑標(biāo)志不斷的引導(dǎo)你，在歐洲都是這樣的感覺，那么豁然開朗，看到這樣一個小的廣場，這邊是步行街，步行街我們又分了兩層，平層的和下到和水貼近的這一層，那么更重要的剛才說的混合功能，1＋1共振效果，他們在這里建了一個四星級酒店，我們建議這個酒店把它大堂所有功能都拿到商業(yè)街來經(jīng)營，餐飲、娛樂、酒吧，實(shí)際上這個酒店延伸到商業(yè)街來了，這樣對他們的經(jīng)營有一定的優(yōu)勢。第一個經(jīng)過小山谷，非常茂密的林蔭大道和入口，就是這種社區(qū)我們認(rèn)為非常重要的就是它的入口，我感覺咱們的社區(qū)營造當(dāng)中這方面比較缺乏。那么在這個戰(zhàn)略要綱下面，我們其中提到生態(tài)主題，還提到一個村子，是把農(nóng)民都趕走，還是在這里繼續(xù)發(fā)展，提供一個建議，就是這個荔枝園繼續(xù)讓他們種，供給這個社區(qū)等等這樣的一些建議。
再講一個這個樓盤我們也推出來了，就是金地在廣州的項(xiàng)目，叫荔湖城，它有一個很大的水庫，不同就是它的山地，在一個很茂密的山林里面。這里除了有體育、休閑這些主題之外，還有就是這種也是兒童娛樂的場所，現(xiàn)在兒童失去和土地的連接了，所以在這里兒童有他種植園，有他娛樂場所，同時這邊有逛街的，這種商業(yè)街做的也是非常曲折，有很多庭院，一邊是濱水的體驗(yàn)，一種是沿街的體驗(yàn)。這是這個底商的概念。
我們覺得建筑師作為主流建筑師，因?yàn)槲覀冊诒泵朗且粋€主流建筑師，主流建筑師既不是一個學(xué)院派，非常強(qiáng)調(diào)自己的藝術(shù)個性，也不是一個比較俗一些的建筑，我們追求的還是一種建筑應(yīng)該把你應(yīng)有的商品給藝術(shù)化，這樣的一種概念。因?yàn)樵瓉碓蹅兊纳鐓^(qū)物業(yè)更多是負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，低端的，我覺得北美的物業(yè)已經(jīng)超越這個，提供文化、娛樂這些節(jié)目，來組織這樣一些節(jié)目，使人住在這個社區(qū)非常豐富，不是一個很簡單的一種功能性的東西。實(shí)施過程，如何實(shí)施。另外還有濱水、船塢等等這樣的一個小廣場，另外還有主題不一樣的，廣場和船的穿插。待會兒大家可以討論，我這些年聽到的一個問題，我這個商業(yè)街要賣，我管不了那么多，和我剛才說的這些怎么實(shí)現(xiàn)，這些問題我可以先提出來，留給大家，很多發(fā)展商可能會提到這個問題，對于自己資金沉淀、流向業(yè)態(tài)有效的控制，這可以實(shí)現(xiàn)，對于我要賣掉怎么辦，包括我們現(xiàn)在幾個老客戶都提到這個問題，待會兒我講完這些，給大家一個提問題的時間，但這個問題我先提出來。因?yàn)殚_發(fā)商做這種商業(yè)，你可以賣一部分，但是同時它的作用也要襯托你經(jīng)濟(jì)的價值，也是非常關(guān)鍵的。這里面有小廣場，有不規(guī)則的開放，有封閉，有很狹窄的街道，有轉(zhuǎn)折性的街道，完全不是一個理性的、規(guī)規(guī)矩矩的特色。它實(shí)際上就是這么一個方方正正的區(qū)塊，但是我們給它做了很不規(guī)則的劃分，營造出歐洲古鎮(zhèn)這種反理性的街區(qū)的感受，你來了以后有一種曲曲折折的感覺，你逛了十天也弄不明白，人就是來逛街，逛街才有生意，所以在這里面業(yè)態(tài)又做了很充足的劃分，古典式的小酒店，修船的船塢，還有天津的一些傳統(tǒng)的藝術(shù)，還有休閑餐飲，這邊還有一個大的餐飲，精品店，這邊就是其他的一些還沒有確定的業(yè)態(tài)，但是建一些不同的特色店，與這種手工相關(guān)聯(lián)的一些店。
最后一個元素很重要，剛才說到工作，還有一個教育，我們在這兒要建一個摩托羅拉大學(xué)，就是摩托羅拉在天津的基地。在這個濕地公園，像國外一樣，有很多顯微鏡，有很多化驗(yàn)等等小設(shè)施，兒童來這兒可以做一些簡單科學(xué)實(shí)驗(yàn)，這樣濕地花園。所以這個主題研究之后，我們就結(jié)合滑水比賽的場地，2002年萬科主辦了一次國際大學(xué)生滑水比賽，就在這兒。另外就是結(jié)合這個湖，另外一個大主題就是體育休閑的，一個是大湖的水上帆船，再有一個就是國際滑水比賽。第二做了一個商務(wù)花園，這樣吸引開發(fā)區(qū)的一些高科技企業(yè)。這個項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，我們承擔(dān)的是總體規(guī)劃和景觀還有別墅的設(shè)計，那么我介紹一下完整社區(qū)是什么概念。
下面我們講一下萬科的一個項(xiàng)目，我們從96年開始，斷斷續(xù)續(xù)研發(fā)了五年，他們中間有一些土地的問題，但是研發(fā)的非常細(xì)，因?yàn)榈谝淮巫鳛橐粋€開發(fā)商，做一個大盤，這個大盤好像有點(diǎn)股票的意思，一直開發(fā)商那么叫，其實(shí)上在北美叫造陣，造陣就是說你兩千畝以上，三千畝以上大的一個樓盤，就是說在營造這種大的樓盤當(dāng)中，已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變了，就跟普通的住宅區(qū)的開發(fā)不一樣了，不能簡單說我是什么什么區(qū)，它是一個復(fù)合功能。其實(shí)剛才說到這些大盤都是這個概念，營造這種體驗(yàn)的目的就是為了提高檔次。沿街除了一層二層之外，還有空中的跨越，花園，這種商業(yè)的氛圍、商業(yè)的設(shè)計一定要形成一種獨(dú)特的體驗(yàn)。這些建筑我不再講它的形態(tài)，也許是古典的，也許是現(xiàn)代的，不要緊，但是空間營造一定要做出特色來。那么在這個體驗(yàn)過程當(dāng)中，中央是一種體驗(yàn)，外圍又是一種體驗(yàn)，一邊是中央綠地，另一側(cè)是濱水的，這種靜態(tài)的，就是制造人駐留的這種體驗(yàn)也仍然在里面。相反在長安街上走，你可能走不了半個小時就很疲勞了，就沒有那種興趣和刺激。那么基金會的位置是由一個星級酒店，度假村式酒店和會務(wù)中心相組成的，其他都是采用了一種庭院式的辦公，還有這種更低密度的，類似像聯(lián)排別墅的辦公形態(tài)，這邊是一些標(biāo)識性的小的，莊園式的。
下面一個案例就是我們在北京做的一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目是開發(fā)商和美國的卡爾基金有一個聯(lián)系，就是算是每年在中國開一個高峰會。我用這個例子更多的說明制造一種體驗(yàn)，這種體驗(yàn)，比如說男人打高爾夫球，女人逛街，小孩有水上的活動，這種綜合的體驗(yàn)適合這樣的客戶群，在沙漠上營造出了非常高的價值，使整體樓盤提升了價格?？栴D酒店，一個酒店式公寓，是分時制的，再有就是叫高密度的公寓，其次就是大片分割的低密度的別墅區(qū)。一個非常休閑的氣氛。這就是剛才說的，你在一個庭院里可以聽到另外一個庭院里的水聲和人們的說笑聲，就是一個庭院套著一個庭院，營造這樣一種氛圍。首先它是沿水的，所以濱水的活動要突出來，另外一個濱水的餐飲，還有濱水的林蔭大道，再有一種體驗(yàn)是在庭院、露臺上有什么的一種體驗(yàn)，這些體驗(yàn)吸引家庭在一起，男人、女人、小孩。形成了南岸的商業(yè)街區(qū)，然后和北岸的商業(yè)街區(qū)，這種商業(yè)街區(qū)的形態(tài)完全就是那種庭院式的，一個一個庭院，然后再加主街串在一起，然后反映南歐的商業(yè)氣氛，這些照片都是在南歐拍的，就是要實(shí)現(xiàn)各得所樂這種體驗(yàn)。所以這里面當(dāng)時做了大量的研究，其中一個研究就是研究歐洲南部，南歐，包括意大利、法國這些沿線，那么它的濱水的生活是一種什么形態(tài)，怎樣把這種形態(tài)它的體驗(yàn)給復(fù)制到這里。這就阻擋了他認(rèn)為北美很大一群人群，怎樣吸引帶著家庭的人到這里來，成為一個主要的市場目標(biāo)群。大家都知道賭城，賭城中央街區(qū)也非常繁華，這都不用說了，但是這個開發(fā)商非常有魄力，他這塊地就在沙漠當(dāng)中，前不著村后不著店，離賭城大概40分鐘，就在沙漠里，唯一有的資源就是一個大的水庫，上面有水，下面一個水庫，如此而已。那么同樣民俗商業(yè)街也是要制造一種體驗(yàn)，剛才說到了歷史、文化還有娛樂等等，你要把握潮流，來制造潮流，制定你要制造的體驗(yàn)來，形成這樣一個核心區(qū)，它就一定會成功。剛才還有一個特點(diǎn)，為什么說它的MARKET很有吸引力呢，因?yàn)榇蠹矣赊r(nóng)貿(mào)市場跳躍到大型超市很有興趣，新型購物中心，干干凈凈，拿了東西就走，北美大概用了20年就回歸了，特別的留戀那種人與人之間討價還價，聊聊天，買個蔬菜這種感覺，所謂的購物體驗(yàn)，他的心態(tài)變了，所以這種咱們稱之為農(nóng)貿(mào)市場，當(dāng)然升級了，做的很漂亮，很舒適，這種形態(tài)又受到很大的追捧。我相信中國這樣的痕跡也非常多，歷史的東西也非常多。這是剛才說的要點(diǎn)再做一個總結(jié)，就是它的趣味性，通過它的文化營造一種趣味性。這是它的餐飲部分，這是它的兒童娛樂中心，還有給兒童做的東西，兒童自己也參與制作的一些東西。再有一個部分就是一些小的酒館，還有一些餐飲，再有就是一個旅店，這個旅店也很有意思，是浮在水上的，再有一個就是兒童娛樂的一個中心。所以專門有了這樣一個文化表演的場所，除了這個MARKET之外還有表演場所。在這市場里還有餐飲的業(yè)態(tài)，還有各種表演、演繹，剛才說的民俗的工業(yè)品，民俗產(chǎn)物的演繹。