【正文】 樓可能是四層或者五層高，甚至咱們國內(nèi)的樓可能是高層，所以怎樣營造一個(gè)共享空間是非常重要的，讓人舒適，所以在設(shè)計(jì)要綱里，我們制定一定要有一個(gè)雨棚，這個(gè)雨棚更加接近人的尺度，更加親切化。但是對于辦公形態(tài)和商業(yè)形態(tài)的研究還比較少，因?yàn)橛捎谧≌幕鸨?，大家注意力都在那邊，其?shí)辦公也有很多形態(tài)。再有一個(gè)就是我們說的主題性非常強(qiáng)的商業(yè)街。這個(gè)商業(yè)街我們稱之為生活模式商業(yè)街。那么在第一個(gè)階段，就是單一功能的，大尺度的購物中心，這個(gè)在60年代、80年代比較盛行，那么它出現(xiàn)一個(gè)重要的因素就是我們所說的汽車文明，高速公路的發(fā)展，大規(guī)模的這種郊區(qū)住宅的開發(fā)，造就了這種大型功能性購物的這么一種場所，這種場所常常出現(xiàn)在高速公路，在近郊這樣的一個(gè)地理位置，有充足的停車，所以這是滿足一種通俗購物。最后再把一些方法做一個(gè)簡介。今天講的，首先我們把商業(yè)地產(chǎn)在歐美國家走過的一個(gè)歷程做簡單的一個(gè)回顧。再下面我對它們的分類做一個(gè)大概的區(qū)分，剛才說了最后做一個(gè)分析和一個(gè)設(shè)計(jì)方法。
最后到了90年代更加強(qiáng)調(diào)多元化，已經(jīng)擴(kuò)展到老的購物中心要加進(jìn)一些電影院，要加進(jìn)一些娛樂中心，要加進(jìn)一些未來世界的電子成等等，再加進(jìn)一些反映特色的商業(yè)街。這個(gè)是剛才我介紹的商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，大概框架分了這么三個(gè)不同的發(fā)展階段。
我舉的第一個(gè)案例就是在80年代、90年代初竣工的這么一個(gè)項(xiàng)目。那么這里面對于商業(yè)街的營造在設(shè)計(jì)上有幾個(gè)要素：第一個(gè)增加摩擦力，一個(gè)商業(yè)街的尺度，通常有幾種形式可以衡量，一種就是你開著車，我們認(rèn)為速度決定了建筑，當(dāng)你開車迅速走過的時(shí)候，這個(gè)尺度可能就是咱們現(xiàn)在看到的長安街上那種建筑，它是一種觀賞性的，并不是體驗(yàn)性的。最后是這個(gè)港灣，這個(gè)店我們不是每寸必爭，把這個(gè)商業(yè)街完全占到了能限，我們適當(dāng)退出一米五的距離，形成一個(gè)港灣，這樣店家的東西可以在這個(gè)部位展示，也可以行人在這里做一個(gè)駐足，就是增加摩擦力的概念。比如上海的新天地就是營造出來的，它就挖掘了它自己的歷史。在這市場里還有餐飲的業(yè)態(tài)，還有各種表演、演繹，剛才說的民俗的工業(yè)品，民俗產(chǎn)物的演繹。這是剛才說的要點(diǎn)再做一個(gè)總結(jié)，就是它的趣味性，通過它的文化營造一種趣味性。大家都知道賭城，賭城中央街區(qū)也非常繁華，這都不用說了，但是這個(gè)開發(fā)商非常有魄力，他這塊地就在沙漠當(dāng)中，前不著村后不著店，離賭城大概40分鐘，就在沙漠里，唯一有的資源就是一個(gè)大的水庫，上面有水，下面一個(gè)水庫，如此而已。首先它是沿水的，所以濱水的活動(dòng)要突出來，另外一個(gè)濱水的餐飲，還有濱水的林蔭大道，再有一種體驗(yàn)是在庭院、露臺(tái)上有什么的一種體驗(yàn)，這些體驗(yàn)吸引家庭在一起，男人、女人、小孩。我用這個(gè)例子更多的說明制造一種體驗(yàn)，這種體驗(yàn)，比如說男人打高爾夫球，女人逛街，小孩有水上的活動(dòng)，這種綜合的體驗(yàn)適合這樣的客戶群，在沙漠上營造出了非常高的價(jià)值，使整體樓盤提升了價(jià)格。那么在這個(gè)體驗(yàn)過程當(dāng)中，中央是一種體驗(yàn)，外圍又是一種體驗(yàn)，一邊是中央綠地，另一側(cè)是濱水的，這種靜態(tài)的，就是制造人駐留的這種體驗(yàn)也仍然在里面。
下面我們講一下萬科的一個(gè)項(xiàng)目，我們從96年開始，斷斷續(xù)續(xù)研發(fā)了五年，他們中間有一些土地的問題，但是研發(fā)的非常細(xì)，因?yàn)榈谝淮巫鳛橐粋€(gè)開發(fā)商，做一個(gè)大盤，這個(gè)大盤好像有點(diǎn)股票的意思，一直開發(fā)商那么叫，其實(shí)上在北美叫造陣，造陣就是說你兩千畝以上，三千畝以上大的一個(gè)樓盤，就是說在營造這種大的樓盤當(dāng)中，已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變了，就跟普通的住宅區(qū)的開發(fā)不一樣了，不能簡單說我是什么什么區(qū)，它是一個(gè)復(fù)合功能。所以這個(gè)主題研究之后，我們就結(jié)合滑水比賽的場地，2002年萬科主辦了一次國際大學(xué)生滑水比賽，就在這兒。這里面有小廣場，有不規(guī)則的開放，有封閉，有很狹窄的街道，有轉(zhuǎn)折性的街道，完全不是一個(gè)理性的、規(guī)規(guī)矩矩的特色。實(shí)施過程，如何實(shí)施。這里除了有體育、休閑這些主題之外，還有就是這種也是兒童娛樂的場所，現(xiàn)在兒童失去和土地的連接了，所以在這里兒童有他種植園，有他娛樂場所，同時(shí)這邊有逛街的，這種商業(yè)街做的也是非常曲折，有很多庭院，一邊是濱水的體驗(yàn)，一種是沿街的體驗(yàn)。另外我們提出復(fù)合功能，就是這個(gè)商業(yè)街下面是一步一景，非常不規(guī)則的，跨越過來形成這樣一個(gè)小廣場，小廣場轉(zhuǎn)過來，引導(dǎo)人的視線，到這兒是另外一個(gè)廣場，就是這種廣場一個(gè)套一個(gè)，然后景點(diǎn)是由建筑標(biāo)志不斷的引導(dǎo)你，在歐洲都是這樣的感覺，那么豁然開朗，看到這樣一個(gè)小的廣場，這邊是步行街，步行街我們又分了兩層，平層的和下到和水貼近的這一層，那么更重要的剛才說的混合功能，1＋1共振效果，他們在這里建了一個(gè)四星級(jí)酒店，我們建議這個(gè)酒店把它大堂所有功能都拿到商業(yè)街來經(jīng)營，餐飲、娛樂、酒吧，實(shí)際上這個(gè)酒店延伸到商業(yè)街來了，這樣對他們的經(jīng)營有一定的優(yōu)勢。大家意會(huì)到這里原來是一個(gè)村落的存在，那么還做了這樣一個(gè)廣場，這個(gè)也是采用中國陰陽的辦法，這個(gè)廣場是陽，那個(gè)水給融進(jìn)去，我們認(rèn)為文化的東西、歷史的東西能發(fā)掘盡量發(fā)掘。對于住宅不說了，住宅我們營造了八種不同的產(chǎn)品，非常細(xì)膩，有庭院式的、主院式、合院式，還有洋房，很多，也強(qiáng)調(diào)多元化。
這條商業(yè)街另一側(cè)有另一種體驗(yàn)，這邊是一動(dòng)，這邊就是一靜，這邊都是濱水的一些亭臺(tái)樓榭，在這里吃飯休息需要安靜一些的。然后它們把這個(gè)賣商業(yè)街的一部分資金留做資金沉淀，放在這個(gè)旗艦店上，然后其他再把娛樂中心做好，然后依靠這些在操作當(dāng)中，把這些住宅全部高價(jià)賣掉，然后這些利潤大家可以算出來，它唯一作為一部分資金沉淀的就是這個(gè)旗艦店，后來做成了一個(gè)很好的商業(yè)模式，后來一直復(fù)制這個(gè)模式，而且很多都非常成功。它本身需要功能的一個(gè)大盒子，但是我們大盒子外面貼了這樣的商業(yè)街，就是在這個(gè)MALL關(guān)門的時(shí)候，外面的商業(yè)街仍然可以經(jīng)營。這當(dāng)時(shí)引發(fā)另外一個(gè)很重要的元素，就是說大家來哪個(gè)商場購物，或者逛哪個(gè)商業(yè)街，他不是說開著開著車一下看到你就來逛，也有這樣的人，但是來不來這兒購物，在家里就想好了，怎么想好了呢，他一想到停車的這種麻煩，疲勞感，他在家里就決定我來不來這兒，所以一個(gè)沒講的大話題，就是停車，停車是非常非常重要的，對商業(yè)街，包括所有的形態(tài)，包括這種綜合型，考慮的不光要充足，而且要便捷，要舒適，這樣的話大家可能在家里決定我奔你這兒來，所以這是第一引導(dǎo)客戶的一個(gè)決策因素。這個(gè)案例也是在山東的一個(gè)項(xiàng)目，它是濱水的一個(gè)大的街區(qū)，也是咱們剛才提到的幾個(gè)大的業(yè)態(tài)，一個(gè)是高檔住宅，還有就是酒店，還有就是娛樂中心，它做了一個(gè)四季的室內(nèi)的水上娛樂中心，再有依托就是商業(yè)街，再有濱水，還有一個(gè)水幕電影等等，這些項(xiàng)目在一起。第四個(gè)就是剛才說的停車，非常方便便捷的停車和標(biāo)識(shí)，而且上升到更高的一個(gè)高度，就是停車不再是一個(gè)純車位夠不夠，方便不方便，還要提升到一個(gè)舒適。再有一個(gè)非常完整的、互補(bǔ)的這樣一個(gè)商業(yè)組合，這是屬于業(yè)態(tài)了，這個(gè)業(yè)態(tài)的組合研究也非常重要。另外這一條剛才都說過了，用一個(gè)非常吸引力的店面，這個(gè)店面今天時(shí)間原因，我沒有放很多我們在國外做的店面設(shè)計(jì)，非常有吸引力，不管是白天它的色彩搭配，還是晚上它的燈光的照明，包括標(biāo)牌燈具的設(shè)計(jì)，剛才我第一個(gè)案例也講到了一些符號(hào)化的東西，這些都是非常完美的體系設(shè)計(jì)，這些體系的設(shè)計(jì)，整個(gè)就能把這個(gè)店面的吸引力代表出來。另外就是一定要把購物形態(tài)做成社交的一種很重要的形態(tài)，因?yàn)榘讶说纳詈唵蔚膭澐郑粋€(gè)是商業(yè)行為，一個(gè)是物質(zhì)行為，再有一個(gè)就是社交需求，這是三大板塊當(dāng)中，人們最大的一塊需求，不要把商業(yè)認(rèn)為就是你要賣商業(yè)店面，或者誰買你的東西，它是對人商業(yè)模式的一種塑造和刻畫，刻畫出來人們就把你這個(gè)街當(dāng)成他的社會(huì)起居室，你在家里活動(dòng)，你還要到戶外去交流、活動(dòng)。方便舒適的停車，這個(gè)停車的標(biāo)識(shí)性非常強(qiáng)，因?yàn)樵趪鴥?nèi)我感覺一個(gè)挺大的困惑，就是第一找不著在哪兒停車，第二就是往地下鉆非常讓你感覺不舒服，所以大家爭先恐后在地面，實(shí)際上這些車庫的設(shè)計(jì)，商家改善，剛才舉過一些例子，在這些地方人性化上多一些這種考慮，一下子就提高大家來的這種愉悅。所以在這里面研究所有新的趨勢，民俗化，這種娛樂是很重要的，社交是很重要的。所以你這個(gè)社區(qū)既能推廣自己的一些所謂的噱頭這樣的業(yè)態(tài)，也有一些就是適合大眾消費(fèi)的，也有一些比較新穎的。功能上做這幾個(gè)大的劃分，一個(gè)就是體育休閑的這樣一些生活，體現(xiàn)這方面的，就是圍繞體育。這是室內(nèi)如何布局。但是我知道加拿大維斯頓人口是非常少的，我去過那個(gè)地方，但只能是旅游旺季人比較多，其他比較淡一起，那么它用什么來支撐它的旅游產(chǎn)業(yè)，其實(shí)時(shí)間是很短的，就是冬天和夏天，其他的季節(jié)人很少，那么作為它的業(yè)態(tài)，作為它的支撐，想對這個(gè)收入有一個(gè)了解。但是雖然時(shí)間軸拉長之后，它成了世界著名的滑雪勝地了等等，這個(gè)帶來的人流又刺激了它的商業(yè)化，它的時(shí)間軸長，因?yàn)槭谴蟊P。
提問：你可能在加拿大很多案例都是北美的，但是中國住房人口太多，中國經(jīng)濟(jì)是跨越式發(fā)展，然后城市發(fā)展不是一樣。大家為什么那么喜歡什剎海、后海，也是因?yàn)樗臍v史文化的因素，所以以后民俗文化的發(fā)展，物質(zhì)需求都是一樣的，唯一不一樣的就是尋找自己，尋找自己商業(yè)地產(chǎn)也好，住宅地產(chǎn)也要，都要挖掘自己的東西。

提問：剛剛您也提到燈光控制的問題，其實(shí)燈光對于商業(yè)建筑來說是很重要的，也提到了戶外照明，這是廣告的燈光，還有室內(nèi)可控?zé)艄猓€有像很多的大型購物中心里面，有一個(gè)采光的問題，白天跟晚上，還有大型購物中心里面，有一個(gè)室內(nèi)的走廊的燈光，怎樣跟商業(yè)的燈光的一個(gè)結(jié)合的問題。
提問：剛才您也提到歷史、文化，我個(gè)人認(rèn)為跟西方發(fā)達(dá)國家，中國城市化比較高的城市，像北京，像中國這么一個(gè)地大物博的國度，很多小城市，或者二三線城市很多，其實(shí)我們在二三線城市有很實(shí)際的問題，比如我們在縣城里面，如果考慮它的文化、歷史，肯定賣不動(dòng)，買也沒有人買，逛街也沒有人去，像這種情況如何在二三線城市或者更小的一些地方，在中國這樣一個(gè)欠發(fā)達(dá)的地方，因?yàn)槲覀儾徽撌巧虡I(yè)也好，還是住宅也好，其實(shí)如果是過多的去考慮它的歷史和文化的東西，往往不太容易成功的。所以剛才做了一個(gè)下沉廣場，人通過這個(gè)戶外，通過一些臺(tái)階，綠化等等，下到一個(gè)下沉廣場，下沉廣場也有景觀主題，也有吸引力，下到這個(gè)下沉廣場這是很自然的，不同層次的空間都是連貫的，這種例子太多了。國家。其實(shí)剛才說的核心價(jià)值是人來商業(yè)街其實(shí)不是先想到我缺個(gè)肥皂我上那兒買去，這是功能性購物，我今天講的主題是休閑娛樂，首先你讓人愿意來購物，逛的過程當(dāng)中可能70％逛的好，做好80％可能買點(diǎn)什么東西，是這樣的，大家對你這個(gè)區(qū)域，營造的氛圍感興趣，才能吸引來大家的這種消費(fèi)，而不是郊外的大MALL，那個(gè)MALL是不一樣的，我去宜家就是買家居，沒想別的，這個(gè)不一樣。縣城里面可能更多需要一些看起來很國際、很時(shí)尚的東西，然后其實(shí)再經(jīng)過若干年以后，中國發(fā)展到現(xiàn)在西方一些國家的水平的時(shí)候，他們那個(gè)時(shí)候可能才會(huì)尋求所謂的人文、歷史這些東西。
張瑋：這個(gè)問題其實(shí)都可以作為一個(gè)專題研究，因?yàn)闊艄鈱?shí)際上應(yīng)該叫照明，里面還有自然光，我覺得研究這個(gè)問題，比如室內(nèi)來講跟你建筑的顏色，和你要烘托的氣氛，你的主題，還有這個(gè)光線是控制性的強(qiáng)化光線，還是一種舒適性的光線，這個(gè)跟你的氣氛，還是回到剛才那些尺度，你到底營造了一個(gè)什么樣的氛圍，社交的場所是一個(gè)什么樣的場所，那你的燈光自然應(yīng)該會(huì)為這個(gè)支持和服務(wù)了。所以南沙境界那個(gè)項(xiàng)目我們做了一個(gè)露天井，就像嶺南民居，都是有個(gè)小天井，目的是為了通風(fēng)，空氣對流和蔭涼，等等這種東西就結(jié)合到住宅上去了，商業(yè)上同樣，商業(yè)你要研究地域和商業(yè)小鎮(zhèn)形態(tài)，和江南這些又不一樣，所以我覺得挖掘出文化的東西來，然后用你建筑師的語匯來表達(dá)它，把剛才說的那些人性共有需求要點(diǎn)方法用上，我覺得你這個(gè)樓盤就有特色。其實(shí)不管住宅設(shè)計(jì)還是今天講的主題，但是我想有一點(diǎn)特別相同，就是人性最本質(zhì)的需要我覺得是一樣的，除非你的設(shè)計(jì)是限制性的，不讓你有這些欲望，那就罷了，但如果是一個(gè)自由經(jīng)濟(jì)，你的需求有些本質(zhì)上是完全一樣的。商業(yè)街并不是說一上來全要做。
張瑋：您提了一個(gè)很好的問題，實(shí)際上人口密度當(dāng)然決定商業(yè)上所有這些形態(tài)的大小、疏密、尺度，肯定有影響，但是有一個(gè)特點(diǎn)倒是有共享，剛才說的人性化的設(shè)計(jì)不用說了，還有一個(gè)就是說歐美國家，特別是北美雖然地很大，人口少，但是它是一個(gè)城市化非常大的，發(fā)展非常高度城市化的一個(gè)國家，所以它城市里的密度，我覺得不見得比咱們某些城市要低多少。我再把剛才提到的維斯頓的例子找一下，這是它的一個(gè)角落，剛才說10英里長，這是它的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，剛才說了幾個(gè)例子，除了它的標(biāo)識(shí)之外有幾個(gè)要素，就是它做了一個(gè)內(nèi)廊，實(shí)際上開發(fā)商很多不愿意做，就是我店要退進(jìn)去一塊，不是損失面積嗎？實(shí)際不是的，就是說在外面走的人流是一個(gè)速度，那么上了這個(gè)臺(tái)階，在廊子里面走的又是一個(gè)要逛店的速度，同時(shí)還考慮到就是下雨下雪，在廊子里走的人就規(guī)避掉下雨下雪了。這些地方可能有一個(gè)稍微僻靜的，對外的，相對安靜的，這邊是休閑的，比如說休閑的戶外活動(dòng)，這邊可能有一些藝術(shù)，藝術(shù)畫廊，藝術(shù)街等等，或者是某個(gè)其他主題的步行街，然后這個(gè)就是所謂的方便走廊，就是一些大的超市，大的一些店，就是這種功能，這邊可能還要放一些辦公，這邊的樓上還要有一些居住。另外一個(gè)符合室內(nèi)室外的融合，再一個(gè)重點(diǎn)把休閑購物和功能購物與交通非常好的融合起來。一個(gè)就是一定要提供多元化的來訪者的路徑，就是在有限的一個(gè)街區(qū)，比如100100的街區(qū)里面，一定讓它的流線不能單一，讓他在這里漫步，流線非常豐富，有幾個(gè)好處，來一次不夠，來兩次，來三次都有新鮮感，另外擴(kuò)大了流線面，趣味面，自然商家店面機(jī)會(huì)就更多。另外行人的舒適，行人的舒適咱們大家都知道，人車分流是最簡單不過的，但是不光是這樣，還有很多便于行人的一些東西，比如說行人的一些休閑，視線上的一種切換，因?yàn)閯偛耪fMALL里面經(jīng)過一定的過程，人有一個(gè)視線疲勞，那么怎么切換這種視線疲勞，景觀疲勞，這些都是在營造當(dāng)中非常重要的。第一個(gè)混合功能也很成功，同樣的一個(gè)開發(fā)商，是我們加拿大的客戶，做維斯頓的客戶，他也有一個(gè)這樣著名的商業(yè)街，商業(yè)是在一二層，其他樓上不同的酒館和實(shí)景式公寓，這兩者起到1＋1的效果，再有端頭有一些大的公寓和大的酒店，整個(gè)街的業(yè)態(tài)策劃是經(jīng)過精密的研究的。舉個(gè)例子，所有這些標(biāo)牌，因?yàn)闉榱朔从钞?dāng)?shù)赝林〉诎踩说奈幕?，因?yàn)橛〉诎踩朔浅Ｉ瞄L雕刻，他們的雕刻是非常有特色的，圖騰等等，所以為了不是把他們驅(qū)趕走，把當(dāng)?shù)赜〉诎菜囆g(shù)家組織起來，形成一個(gè)藝術(shù)家協(xié)會(huì)，他們專門每個(gè)季節(jié)，道路上的廣告標(biāo)識(shí)，所有店面的招牌由他們統(tǒng)一進(jìn)行雕刻，按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，麥當(dāng)勞來了，M也得要按照他們的雕刻來做，實(shí)際最