【正文】 再有就是更大范圍的區(qū)域性的，我覺得可能要根據(jù)這些做研究，就能得出來結(jié)論。
提問：我有兩個(gè)問題想問一下，第一個(gè)問題還是回到我們今天講的主題上，關(guān)于新生活模式社區(qū)商業(yè)，關(guān)于社區(qū)商業(yè)配套這塊，在您操作的項(xiàng)目和經(jīng)驗(yàn)中，有沒有一個(gè)社區(qū)，比如說它大概是多少平米，應(yīng)該配多少平米的商業(yè)，這個(gè)有沒有一個(gè)大致的比例？比如它的建筑面積是多少平米，然后這個(gè)社區(qū)的商業(yè)大概是多少？
張瑋：這個(gè)問題這么回答，就是說國家規(guī)劃是有規(guī)范的，都是原來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下來的，就是多少住戶，幾千戶，千人指標(biāo)要有一個(gè)糧站，要有一個(gè)賣油的，賣什么的，原來都是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，所以規(guī)范現(xiàn)在還沒改，我不知道為什么，還是那樣的一個(gè)規(guī)范，必須得配那個(gè)，但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)那個(gè)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫節(jié)了，不行了，還有什么居委會，什么若干這些東西，那個(gè)不去說它了，您說要讓固定，那國家有固定的，咱們現(xiàn)在商業(yè)肯定不能固定，沒有一個(gè)固定的，我覺得你可以從這幾個(gè)方面來分析這個(gè)問題：一個(gè)就是說你區(qū)內(nèi)人所需要的商業(yè)量是多少，它的業(yè)態(tài)是什么，甚至我引了一個(gè)叫情態(tài)是什么，是住在這兒的人情態(tài)是什么，你滿足他的需要多少量，另外這些商業(yè)或者是這些額外的商業(yè)需要多少量，來滿足區(qū)外的人來消費(fèi)。這樣怎么做的，就是剛才講過的要素，只要讓人流舒適，只要讓人流覺得有趣味，商業(yè)地下不是死的。現(xiàn)在跟未來的結(jié)合我們?nèi)绾慰紤]？
張瑋：其實(shí)還是回到剛才那位先生問的問題，就是到底它的核心要點(diǎn)是什么？剛才說了兩個(gè)，一個(gè)是符合人性化的這一系列的標(biāo)準(zhǔn)和要點(diǎn)，還有一個(gè)就是結(jié)合你這個(gè)特色要做什么。這說起來是一個(gè)很大的章節(jié)，但是它的目標(biāo)還是要從人性化的標(biāo)準(zhǔn)，從舒適的標(biāo)準(zhǔn)，還是那些，我覺得全世界都是一樣，都是為了人的舒適。但是值得一提的是，當(dāng)出現(xiàn)大量的室內(nèi)光線的時(shí)候，人會有一種疲勞感，因?yàn)閯倓傞_放的時(shí)候，國內(nèi)引進(jìn)了這些很多大的MALL，這些大MALL越做越大，都是人工光，包括大家熟悉的沃爾瑪?shù)鹊冗@些店都有這樣的一些問題，就是說當(dāng)這個(gè)強(qiáng)化到一定程度的時(shí)候，人會有疲勞感，厭惡感或者是對身體不利，所以現(xiàn)在很多設(shè)計(jì)開始強(qiáng)調(diào)自然光的作用，當(dāng)你使用光線做主導(dǎo)的時(shí)候，可能室內(nèi)有一個(gè)休息的中庭，你融入自然光，這對人心理的切換很重要，但是這個(gè)在哪里，需要多大，用哪些標(biāo)準(zhǔn)來衡量。網(wǎng)址：。當(dāng)然剛才說了業(yè)態(tài)的定位如果再準(zhǔn)確的話，那就是說你這個(gè)樓盤最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。國內(nèi)做的比較成功的街區(qū)，上海新天地，對上海原來歷史的挖掘比較到位，有它文化的東西。所以用一個(gè)比較成熟的研究方法來研究同樣一些問題，剛才說的色彩問題，人對色彩有一種疲勞等等一些尺度問題，還有心理上需要休息等等，這些我剛才講的好象沒有是針對哪些人群的，我覺得都是具有普遍意義的。因?yàn)槟阏f的項(xiàng)目得根據(jù)具體情況，但我覺得功能上還應(yīng)該有，怎么有，有很多方法，可以在尺度上跟你相配。
提問：我現(xiàn)在想提一個(gè)關(guān)于小盤的問題，我們現(xiàn)在做涿州一個(gè)小的商業(yè)街，面積不大，大概40畝地，可能規(guī)劃337戶，做單體別墅，我想問張老師，對于小規(guī)模住宅社區(qū)，怎么樣做的更加精彩，以小取勝，什么地方能做精。它商業(yè)街的形成也不是一下形成的，它是經(jīng)過我們稱之為逐階式的，一階一階的走，但它每一階的發(fā)展都配套了一些住宅社區(qū)的開發(fā)，還有各種開發(fā)，通過銷售來盈利，是這么走的，這條街對其他產(chǎn)業(yè)有很大的支持，就是它的旅游、滑雪其他的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)商業(yè)街對這個(gè)有支持。當(dāng)然這個(gè)居住形態(tài)很明顯，居住形態(tài)肯定中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)比他們要高得多，但是對于商業(yè)形態(tài)來講，有一些共同的地方。
提問：您曾經(jīng)說過對加拿大來講，人口是比較少的，對一個(gè)大漠來講是需要人群支撐，對于中國來講，人均的面積，你認(rèn)為商業(yè)面積和這個(gè)城市的人口，應(yīng)該作為一個(gè)城市人口和商業(yè)的面積的比例，應(yīng)該在多少比較合適。再有在廊子里走更加貼近你的店面，購物機(jī)會就多，看到你這個(gè)店，到你這里面去，這都是有層次刻畫的，那么為了形成一個(gè)共振效果，樓上是小酒館是住人的，也有一些實(shí)景式酒店在這里，每走一個(gè)部位，你都能看到某個(gè)教堂的屋脊等等，這些興奮點(diǎn)都存在，再體現(xiàn)一個(gè)在這個(gè)廣場定期的舉行各種活動(dòng)，由整體的商業(yè)街區(qū)組織的各種街區(qū)活動(dòng)，這種活動(dòng)吸引人氣。這個(gè)是豎向如何布局。就是業(yè)態(tài)的這種模塊分幾類，但是你要根據(jù)你特定的需要進(jìn)行特定的策劃。在這視線上，你永遠(yuǎn)要把一個(gè)最精彩的視線，不光湖還是什么也好，放在一個(gè)壓軸戲的部位，所以整個(gè)街的空間的控制，流線的布置都是從這些方面研究的。再有就是國際的新潮流如何納到里面。另外一個(gè)就是你這個(gè)商業(yè)街區(qū)要研究一些新的業(yè)態(tài)，不能老是陳舊的，陳舊的話你失去競爭力，整個(gè)街區(qū)大家也沒有必要來了。另外一個(gè)剛才也說到了主街特色，剛才說的對行人很親切的主題特色。這里面所有這些元素當(dāng)中，你不要光想你一平米賣一萬兩萬，商業(yè)店面，但是人家買的人，或來消費(fèi)的人，最終決定你要做什么，所以這里面你要先分析剛才說的社會心態(tài)、社交心態(tài)，反過來定義你應(yīng)該做什么業(yè)態(tài)，再反過來去賣你的店，這是最后的，大家往往把它倒過來。另外照明，照明分兩部分，一個(gè)是商業(yè)街的戶外照明，這個(gè)戶外照明就是利用晚上，大家店面其實(shí)關(guān)了，這個(gè)照明仍然存在，給你整體的商業(yè)街的品牌提升起到很大的作用。再有就是整個(gè)項(xiàng)目的特色，你的主題是什么，剛才我們說的麗江主題，東麗湖的主題都是不一樣的。這個(gè)就是剛才說的要點(diǎn)中之二，符號化，拉斯維加斯是最符號化的，巴黎鐵塔，威尼斯，金字塔等等都是到了極致，也是商業(yè)街很重要的元素。
這是吸引人的店面，另外一個(gè)剛才說過了照明和標(biāo)識物，就是這個(gè)標(biāo)識物的位置，你不見得要給麥當(dāng)勞，給誰買這房子誰要設(shè)計(jì)出來，不是這樣的，你把它的定位，把它預(yù)留的區(qū)域、色彩都要做一個(gè)設(shè)計(jì)要綱出來，作為手冊發(fā)給這些買家，要求大家去做。那么在2002年的時(shí)候它宣布一個(gè)標(biāo)識性的東西，說我們第一次夏季游客超過了冬季，原來大家來這兒就是滑雪，后來第一次夏季超過了冬季，什么原因呢，就是側(cè)面證明另一個(gè)原因，咱們現(xiàn)在都熱衷于開發(fā)旅游地產(chǎn)，這個(gè)非常重要，大家想到的肯定是第一要建筑你的自然主題，不管是品牌也好，肯定直接想到的是它，但是我們認(rèn)為你想到第一個(gè)，同時(shí)也想到你持續(xù)化靠的是什么，靠的就是剛才我說的制造出來的體驗(yàn)，制造體驗(yàn)是怎么出來的，就是靠這些元素的細(xì)膩刻畫，在文化地域上的極力的追求，最后實(shí)現(xiàn)這個(gè)價(jià)值。
剛才說的這個(gè)室內(nèi)外空間和整個(gè)形態(tài)和特色。剛才那些案例都講到了，就是室外的一些活動(dòng)場所，室內(nèi)的餐飲場所、外休息場所，這些場所都有自己的主題，這些各有特色的主題，各有特色的節(jié)目，串聯(lián)起來一個(gè)整體來形成一個(gè)非常好的節(jié)目。就是說我走多遠(yuǎn)有一個(gè)疲勞感，不管是視覺疲勞感，還有需要休息的疲勞感，你都要設(shè)計(jì)一個(gè)來緩解這個(gè)疲勞，這些都要很細(xì)的研究。這些東西實(shí)際上我們分析，車位不是處處都是買的上的，你總能騰出這樣的地方來，花錢不多，但是對于停車的舒適性提高了很多系數(shù)，類似這樣的方法，就是說把停車放大到一個(gè)舒適的層次，不能簡單說這些東西夠了，這些都要滿足，而且要舒適。第三就是一定要把商業(yè)形態(tài)，商業(yè)不是指商業(yè)業(yè)態(tài)，就是指來商業(yè)活動(dòng)人的形態(tài)作為一個(gè)重點(diǎn)研究對象，你吸引的人群來這兒是干什么的，一定要把這個(gè)模式作為他生活的模式來研究，就是提到的你目標(biāo)客群日常生活重要一部分在你這的街區(qū)怎么體現(xiàn)，他來你這里做什么。
下面我們就把剛才說的這些案例串起來，還有其他沒有涉及到的，做一個(gè)在設(shè)計(jì)方法上的總結(jié)。
（休息十分鐘）
張瑋：咱們接著剛才的話題，我把最后一個(gè)案例給大家介紹完。這些燈都是展示，不同期間的燈都會換成不同的品牌，索尼等等，晚上的顏色閃光，變化的，所以當(dāng)燈都關(guān)掉的時(shí)候，這些燈仍然在閃，所以這個(gè)MALL做出來，是一個(gè)人視線上不會忘記的。剛才說的入口，旗艦店新的設(shè)計(jì)思潮就是營造一種入口的視覺沖擊力非常重要，所以我們做了這樣一個(gè)水晶，就是你從路上開車過，一眼就抓到你。這樣的話就使這個(gè)建筑所有的層次都有了價(jià)值，那么它的銷售方法，旗艦店是它的一個(gè)最重要的一個(gè)資金沉淀，也是他們經(jīng)營保留的部分，它最想賣的是住宅，經(jīng)營策略就是營造一個(gè)非常有趣味的商業(yè)街，有功能購物，有玩兒，同時(shí)它的公寓特色非常強(qiáng)，能看到泰山，所以這個(gè)公寓也是最后高價(jià)賣掉。最后形成我剛才說的旗艦店的效果。還有一種就是跟休閑娛樂相關(guān)聯(lián)的。這樣的話就形成它的一個(gè)比較好的商業(yè)組合，在做這個(gè)樓盤出來的時(shí)候，這個(gè)商業(yè)街就非?；鸨馁u掉了，賣到最后屋頂花園都要重新整頓好，屋頂也賣掉了，所以取得很大的商業(yè)成功，因?yàn)榇蠹铱吹竭@個(gè)完整社區(qū)將來的魅力，商業(yè)價(jià)值。
另外我們跟山東銀座集團(tuán)，比較大的集團(tuán)有一個(gè)戰(zhàn)略合作關(guān)系，做了一個(gè)商業(yè)街區(qū)，希望這個(gè)商業(yè)街區(qū)對大家有啟發(fā)性。這邊是沿街的主題，建筑造型也看出來，非常有動(dòng)態(tài)，有沖擊力，標(biāo)識性強(qiáng)，大家在這兒一走就知道特色，非常鮮明，把你吸引進(jìn)去。對商業(yè)街的處理就有了支持，除了居住、酒店這些之外，它營造的氛圍就凸現(xiàn)出來了。它在廣州的南沙，就是豐田車最大的制造基地，這個(gè)地方應(yīng)該說找個(gè)像樣的餐館也找不著，他們當(dāng)時(shí)說的時(shí)候，廣東人還不愿意去太高檔的場所，這種小的大排擋非常流行，就是面對這種情況，確實(shí)是個(gè)挑戰(zhàn)，但是我們堅(jiān)信剛才那個(gè)，制造的體驗(yàn)在哪兒都受歡迎，就像迪斯尼，只要有人群它就受到歡迎，所以我們拋開這個(gè)顧慮，研究怎么樣制造這種豐富的體驗(yàn)。這個(gè)建筑也是，我們反對所謂一定要標(biāo)個(gè)簽，我們主張簡約，簡約就是光溜溜玻璃，混凝土，那是不行的，那個(gè)對商業(yè)肯定不懈。這里面有一個(gè)很有意思的東西，這個(gè)村子里面有一個(gè)灣，這個(gè)灣開發(fā)商說可能就填掉了，這個(gè)灣非常有特色，這個(gè)灣原來是村民在村前聚集的一個(gè)場所，聊聊天，后來我們建議就把這個(gè)灣留住，成了一個(gè)不規(guī)范的商業(yè)村落，那么在這個(gè)拔角處建了這么一個(gè)塔。這些功能共振效果體現(xiàn)出來了，這個(gè)當(dāng)時(shí)也是非常高節(jié)奏的，功能定位是什么，建筑形態(tài)是什么。進(jìn)來之后就是主題廣場，我覺得金地很有魄力，當(dāng)時(shí)我們沒敢想，我們說商業(yè)可能真正能賣錢的，經(jīng)營能賺很多錢，后來他們一致建議說其中我們要拿出相當(dāng)?shù)拿娣e來，要做畫廊，這個(gè)我們也沒想到，這個(gè)畫廊大家都知道，效益并不是像其他業(yè)態(tài)，餐飲那么多，但是站在一個(gè)大的戰(zhàn)略角度來講，這樣的提法是非常有意義的，提升了整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)，所以在這里面就有這樣的功能。高爾夫球作為商務(wù)，男人在這兒打球，都是很普遍的，整個(gè)六千畝我們做了一個(gè)占地性規(guī)劃，圍繞這幾個(gè)因素做了層級定位，一個(gè)它的鄰里都是什么樣的鄰里，來這兒的人都是40分鐘到廣州，離深圳更遠(yuǎn)一些，那么它的生活模式在這里需要什么，不需要天天開著車上下班，或者車不見得開到門口，等等，強(qiáng)調(diào)新的鄰里關(guān)系，另外商業(yè)在這里什么定位，再有對這里面商業(yè)業(yè)態(tài)有什么樣的特色，最后做了一個(gè)闡述。
另外在北京有一個(gè)龍灣別墅也是我們做的，但是在里面很重要的一點(diǎn)，里面有一個(gè)公園，當(dāng)時(shí)和發(fā)展商有一些想法，說要建一個(gè)大餐飲，還是建一個(gè)什么樣的東西，后來我們主張建這樣一個(gè)商業(yè)街，進(jìn)來之后這是它的會所，這是別墅，這個(gè)別墅賣的也很好。關(guān)于符號化的概念，我們有一些別的案例，就是在一個(gè)高層居住區(qū)，沿街怎么辦，剛才說的元素都用上了，是在沈陽的一些項(xiàng)目，就是穿插了一些層次，做了雨棚，營造了這種較小的尺度的空間，同時(shí)在一些關(guān)鍵部位用一些符號化的東西，使這條街不再是高層下面的一個(gè)延續(xù)，是一個(gè)店面而已，是一個(gè)趣味性的場所，中間這個(gè)地方做一個(gè)有特色的走廊，這是它的商業(yè)的特色，大家可以看到很符號化。這是我們建議的一些業(yè)態(tài)。
其實(shí)剛才我講的范圍也在由大到小做了一個(gè)介紹，小到第一個(gè)案例一條馬路上的一條商業(yè)街，大到幾千畝的一個(gè)大盤里面的一個(gè)商業(yè)中心，它的商業(yè)特色、定位，都有所不同，商業(yè)街有它自己獨(dú)特的東西，作為一個(gè)商業(yè)街區(qū)，那就是另一種氛圍了，你要營造一種氛圍，這個(gè)區(qū)域要做出特色來。這還是商業(yè)街的一些特色。當(dāng)時(shí)的別墅區(qū)在這兒，其他也都是別墅區(qū)，但是今天隨著土地容積率價(jià)值的抬升，基本上萬科這些都不做別墅了，只在示范區(qū)做了別墅，當(dāng)時(shí)我們在這個(gè)地方設(shè)計(jì)了40余棟不同的較高密度的別墅，后來在這地方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)，他們搬到這兒來實(shí)現(xiàn)，這塊準(zhǔn)備要蓋高層。有一個(gè)問題大家還沒有太研究過，北美研究的很多，就是高爾夫球周圍都是高檔別墅，大家都很熟悉，但是滑水比賽的周圍也是高檔別墅，這個(gè)研究的比較少。它最大的一個(gè)資源就是東麗湖，是天津灌溉的水庫，再有一個(gè)資源是所謂的濕地，那么這個(gè)濕地，萬科的口號叫第一個(gè)做成北方最大的濕地區(qū)域地，原生態(tài)的，所以我們在這里做了有一百多個(gè)鳥巢，號稱“濕地走廊”。剛才拉斯維加斯湖營造這個(gè)氛圍之后，加拿大一個(gè)著名歌星，那個(gè)唱電影《沉船》的主題歌的歌星就買了這個(gè)房子，認(rèn)為品質(zhì)各方面都符合他的要求。最終開發(fā)商和出版業(yè)聯(lián)合，要做一個(gè)書吧，文化主題，同時(shí)這個(gè)街可能做一些藝術(shù)性的表演，小的劇院，還有其他一種爵士樂的酒吧等等這些東西。所以這條街的方法采用的完全是反理性，就是你走一步?jīng)]有下一步的預(yù)期，這種街的體驗(yàn)希望把它做到極致。這個(gè)項(xiàng)目在西苑機(jī)場旁邊，這個(gè)區(qū)位也非常好。那么這個(gè)開發(fā)商采取的做法就是先營造中央主題街，營造這些公寓區(qū)，然后定位兩個(gè)旗艦的酒店，同時(shí)做了四個(gè)高爾夫球場，然后把其他地塊高價(jià)賣掉，它自己并沒有開發(fā)這一塊，取得了很好的業(yè)績。同時(shí)營造一種形態(tài)，就是非常豐富的露臺和復(fù)合功能，這種底商上面都做了小公寓，因?yàn)閯偛耪f的原理，共振效果我們一定要，頂層的這種住和酒店或者是公寓，對它下面的休閑商業(yè)影響比較大，形成了這樣很多庭院和公寓和底下這種不同特色的底商。后來我們開頭做了一個(gè)情景化，來描述將來是個(gè)什么樣子。這樣的話由此推演，就研究怎樣制造一種體驗(yàn)，讓女人一天到晚很高興，制造一種體驗(yàn)讓男人在這兒，不管是商務(wù)也好，打高爾夫也好，他覺得很充實(shí)，再有就是讓兒童在這兒制造一種體驗(yàn)，很充實(shí)。那么這個(gè)例子舉的就是更加極端的，這個(gè)例子我們也是從研發(fā)經(jīng)歷了將近五六年的時(shí)間。隨著發(fā)展，大家對文明的東西，對失去的東西更加珍視。另外就是到這個(gè)島上來，當(dāng)然它也有路直接通上來，但是有人坐專門的水上出租，可以把大家從島上帶到CBD去。里面把原來造船的這些，所謂的輕型制造的這種辦公場所，比如說船模型，畫家的畫廊，吹玻璃工藝等等手工藝，都是要求它前面是它的店，后面就是它的展示區(qū)，所以來這里的人，很多人除了買東西之外，還可以看到，吹玻璃怎么吹出來的，這些藝術(shù)工藝，原來的老工業(yè)已經(jīng)失傳的，到底怎么做的，這個(gè)展示部分。另外一點(diǎn)就是它業(yè)態(tài)的分布，其中大概業(yè)態(tài)有這么幾項(xiàng)，最先啟動(dòng)的就是MARKET，隨著90年代以后，大家對這種新鮮的，有機(jī)食品需求非常大，所以這個(gè)MARKET，后來形成了它規(guī)劃做的很干凈，蔬菜區(qū)域、鮮果區(qū)域等等，但是里面完全是這種自然的農(nóng)民從農(nóng)莊里拿來的新鮮瓜果蔬菜，甚至果醬都是現(xiàn)場給