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正文內(nèi)容

新生活模式社區(qū)商業(yè)的營造-預(yù)覽頁

2025-06-21 00:13 上一頁面

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【正文】 公司,然后找了我們來規(guī)劃,最后提出來在麗江要制造一種非常獨(dú)特的體驗(yàn),這種體驗(yàn)就像迪斯尼,大家來了之后就不想走了,就在你這個(gè)圍墻里面,真正要的是來你這里有SPA,有最好特色的商業(yè)街,樂此不疲,同時(shí)還有很多水上運(yùn)動,有高爾夫球,同時(shí)還有一個(gè)四季高檔度假村,其實(shí)這些都是妝點(diǎn),它真正要達(dá)到目的是后面大量別墅區(qū)的銷售。所以最后簡而言之時(shí)間研究的很長,但是最后概括出來,這個(gè)社區(qū)應(yīng)該是一個(gè)稱之為叫“完整社區(qū)的概念”,完整社區(qū)就是做到以居住為主,那么有工作,有娛樂,有休閑,有各種各樣的體育活動,有溫泉SPA等等,非常全面的一個(gè)社區(qū)。另外就是MARKET,這兒有一個(gè)村子他們不愿意拆,后來我們建議既然不拆,就做一個(gè)MARKET,無非規(guī)格做的漂亮一些,讓原來這種新鮮的鮮花、蔬菜都可以到這兒來賣,這兒又做了一個(gè)RESTRICT,這個(gè)概念在北美很流行,像微軟這樣的大企業(yè)就有幾個(gè)RESTRICT,就是逃離避難所的意思,雖然是一個(gè)小的度假村,但是有點(diǎn)文化的東西,做了這樣一個(gè)東西。所以當(dāng)時(shí)搶了一個(gè)滑水比賽會館,這是休閑健身的主題,同時(shí)還有一個(gè)就是兒童濕地公園,這個(gè)地方,又回到拉斯維加斯概念,就是說一個(gè)完整社區(qū)體驗(yàn),你不能忘記兒童,特別是現(xiàn)在大家都很忙,周末難得陪孩子,所以為孩子設(shè)計(jì)的主題,在你這個(gè)大區(qū)里應(yīng)該有,而且不是簡單的游樂場。再有一個(gè)就是小鎮(zhèn)中心,就是我們今天的主題,營造這樣一個(gè)小鎮(zhèn)中心,營造一種體驗(yàn),這種體驗(yàn)就是這樣的一個(gè)特色。所以在一些大的地產(chǎn)商,像萬科經(jīng)紀(jì),他們都非常注重在他們的社區(qū)里面營造這樣一種氣氛。剛才說到這里面有什么樣的一些元素,比如說這是岸邊的一個(gè)廣場,濱水的,可以舉行較大型的活動,觀賞的活動,主題相關(guān)的活動。
下面我介紹另外一個(gè)北京的項(xiàng)目,若干年了,提這項(xiàng)目的特色,它本身是一個(gè)比較簡單的居住社區(qū),一共十萬平米,不大,但是在這里面我們做這種住宅產(chǎn)品,做了六種,最重要的就是對它的商業(yè)曾經(jīng)做了調(diào)整,就是四個(gè)邊界完全不一樣,其中一個(gè)邊界我們認(rèn)為非常有專業(yè)價(jià)值,底下有一些底商,那么在轉(zhuǎn)角部位我們做了一個(gè)叫社區(qū)的爵士樂廣場,因?yàn)樵诒泵篮芏嗟纳鐓^(qū)都有它自己獨(dú)特的一個(gè)叫社區(qū)小廣場,由社區(qū)組織經(jīng)常舉行一些拍賣會,社區(qū)的畫展、藝術(shù)品等等,這個(gè)也應(yīng)該由物業(yè)介入這一部分。這個(gè)商業(yè)建筑絕不能做成很酷的,藝術(shù)品,那樣起不到效果,實(shí)際上我們的主題是風(fēng)情的,民俗的,恰恰要把它做“俗”,就是符號很夸張,有些東西有沖擊力,有些東西非常的民俗,非常的歷史,非常的地域,剛才說的摩擦力也是這樣,不是光溜溜的,而是有很多機(jī)遇。我認(rèn)為人的生活和原來不一樣,原來非常強(qiáng)調(diào)功能,上班就是在商務(wù)區(qū),下班就像洛杉磯似的上高速公路,一兩個(gè)小時(shí),回到別墅去住,這已經(jīng)并不是最健康的形態(tài)了,適當(dāng)?shù)囊环N功能的符合,適當(dāng)?shù)亩嘣呀?jīng)是一種趨勢,人的需求必然多元化。最后就是圍繞示范區(qū),就是一期,一千五百畝做了一個(gè)詳細(xì)的設(shè)計(jì),其中最重要的就是這個(gè)商業(yè)街,這個(gè)商業(yè)街體現(xiàn)了幾個(gè)營造社區(qū)很重要的因素,就是剛才說的制造體驗(yàn)。那么這邊像船塢一樣的小餐飲,有游艇的小俱樂部,實(shí)際上也是一個(gè)咖啡,另外這邊有一個(gè)類似書吧的氣質(zhì),整個(gè)這個(gè)氛圍策劃出來有一種文化,還有一種清新自然的主題。剛才這個(gè)主題講的就是說對于這么大一個(gè)樓盤,也是這種文化性在商業(yè)中是密不可少的,大家經(jīng)常會對這方面的價(jià)值產(chǎn)生一種懷疑,它能不能帶來一定的商業(yè)價(jià)值,其實(shí)這要綜合看,你做到什么程度,如果你單獨(dú)做這商業(yè)街是一種做法,那么把這商業(yè)街放在大的社區(qū)當(dāng)中,它又是其他的價(jià)值,看你怎么做了。
因?yàn)榻裉觳皇侵v住宅,我講一個(gè)例子,萬科水晶城,是我們做的一個(gè)方案,那個(gè)方案大家去過,對它的文化性質(zhì)非常有了解,它是純住宅項(xiàng)目,由于我們把它的火車頭、鐵道等等這些工業(yè)構(gòu)建,還有建筑后來很出名的花園洋房這些理念,包括它立面磚的做法,選擇,殖民地老的那種痕跡、神韻都融進(jìn)去了,結(jié)果這個(gè)住宅樓盤在業(yè)內(nèi)比較出名,水晶城也賣的很好,成為一個(gè)特色樓盤,我們主張不管你是住宅還是商業(yè),挖掘這個(gè)地域文化和這塊地的特色非常重要。大家去過洛杉磯的迪斯尼、好萊塢,它的主題街就是夸張,正是因?yàn)樗目鋸?,來逛的人就是樂此不疲,抓兒童的心就是抓的非常好,所以這種商業(yè)的形態(tài),建筑師一定不要追尋你所謂的學(xué)院派那是不行的,我認(rèn)為這種豐富并不一定說你藝術(shù)上就要打折扣。另外一個(gè)特色就是它的入口街區(qū)我們做了一個(gè)商業(yè)街,這個(gè)商業(yè)街有幾個(gè)難度,第一個(gè)就是希望有比較高的面積,要做兩層。同時(shí)我們在二樓也做了一些大的露臺,因?yàn)榻Y(jié)合南方的氣候,在二樓營造這個(gè)露臺之后,我們又把它所有的樓梯直接通上二樓以外的地方,這個(gè)樓梯我們也做了重新的挑戰(zhàn),就是說這個(gè)臺階也不再是簡單的供人們從一樓到二樓的工具,這個(gè)臺階是喇叭式的,在接近一層的地方把臺階放到比較大,這樣的話大家可以坐在那里休息,本身成了廣場休息的一個(gè)功能,同時(shí)也成為大家在那里坐著聚會也行,聊天也行,看人也行,商業(yè)街另外一個(gè)主要的成功要素,就是人看人,這是最重要的,那么通過這個(gè)大臺階很自然的把人吸引到二層,增加了二層的人流量,這樣的話我們剛才說的品類就打開了,二層的價(jià)值也體現(xiàn)出來了。實(shí)線的效果,這是它的施工,主院式的,這是它的商業(yè)街的一角,現(xiàn)實(shí)臨時(shí)作為售樓處,效果還是不錯(cuò)的,取得了很大的成功,他們第一天,商業(yè)街里全都有著落,全賣出去了,同時(shí)住宅賣的更好,70套全賣光,而且還賣了80套的圖紙,把沒蓋的也賣了。第一個(gè)就是旗艦店,它是旗艦店的經(jīng)營者,本身就是銀座商城經(jīng)營,所以旗艦店是它的矛頭,另外就是這個(gè)商業(yè)街,一側(cè)是濱水的,一側(cè)是步行的,剛才說增加摩擦力,這種小的缺口式的小庭院、廣場,我們做了不同的廣場主題,就是讓人可以切進(jìn)來,駐足的場所。這個(gè)就是我開頭講的,北美的發(fā)展歷史可以濃縮到這兒,商業(yè)街有大功能性的購物。今天主題我不是講購物中心,但是購物中心的設(shè)計(jì)也演變了很多,所以它不再是一個(gè)冷冰冰的大盒子,進(jìn)到里面是另一個(gè)天地,它是一個(gè)和外界可以對話的,可以感受到它的存在的,所有沿它這一側(cè)也做了商業(yè)街,大家沿街走可以看到一些店面,不是看到大盒子,另外在它展示部分我們做了這樣一個(gè)中庭來展示,凸顯它的人流,凸顯它的氛圍,這樣一種新形態(tài)。萊蕪也是復(fù)制了這樣的模式,旗艦店還有外圍的這些商業(yè),泰安他們也是,這個(gè)設(shè)計(jì)更凸顯這種模式,基本上有住宅,是要賣的,賺錢的,還有這種商業(yè)街,商業(yè)街我們通過下沉廣場,這個(gè)容積率非常高的,通過下沉廣場,把商業(yè)街的地下、地上,還有地上二層,通過不同的手法,地上二層加通過剛才說的,二層加平臺,地上一層有它的價(jià)值,通過下沉廣場,把地下一層的價(jià)值也挖掘出來,所以這個(gè)商業(yè)街我們覺得它的黃金樓層是一層,其次是地下,地下是非常重要的,然后才是二層,這個(gè)在這個(gè)項(xiàng)目中都充足的銷售掉了。那么這個(gè)旗艦店也是,我們反對那種所謂的傳統(tǒng)大盒子,我們希望這個(gè)旗艦店有沖擊力,有幾個(gè)要素,一個(gè)就是它的入口,南北各有兩個(gè)入口,另外一個(gè)就是一二層我們想把它給做活,一二層都是店面,對外交流展示的,同時(shí)一二層的人流也是最飽和的,所以我們一層和二層的人流,通過橋和我們對面商業(yè)街的一層二層也全部交匯在一起,這樣就是商業(yè)的一個(gè)設(shè)計(jì)要素,就是把人流資源充分享用,那么在一二層這個(gè)商業(yè)做的非常充足。
第二個(gè)因素就是你入口的標(biāo)志性,因?yàn)樯虡I(yè)街也好,大的商業(yè)MALL也好,有時(shí)候找入口并不是那么方便,那么通過一種造型上的設(shè)計(jì),當(dāng)然這塊客戶一定要做一個(gè)麥當(dāng)勞,麥當(dāng)勞跟它合作定來這兒,結(jié)合這些元素我們就把這個(gè)入口給它非常夸張的做了。當(dāng)然最后我還要講室內(nèi)的采光、標(biāo)識,怎么讓這個(gè)商業(yè)建筑做的舒適,圍繞這個(gè),我們在北美研究了幾十年了,北美所有做這類建筑都是幾十年了,實(shí)際上是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程,所以要營造一個(gè)非常成功的商業(yè)街,這些元素都不明確,咱們做住宅幾十年,知道哪些事兒重要,我覺得商業(yè)可能起步了一些,但是沒有研究那么深,不像西方分門別類研究那么細(xì)。剛才說的共振效果也是圍繞這個(gè)原則,當(dāng)時(shí)做了很多業(yè)態(tài)方面的論證,怎樣在功能上做到互補(bǔ),做到互相增值,互相加值的這樣一個(gè)作用。第一個(gè)叫功能適當(dāng)?shù)幕旌希灰獑我坏墓δ埽€有商業(yè)街如果是置放于一個(gè)大的社區(qū)當(dāng)中,當(dāng)時(shí)我們做麗江項(xiàng)目論證的時(shí)候,有五千畝高爾夫,有一個(gè)濕地湖,還有就是水療,再有四季酒店,另外就是商業(yè)街,商業(yè)街在什么時(shí)候做,做早了沒有人氣,它沒有瀑布,做晚了又起不到效果,怎么做,這個(gè)時(shí)間點(diǎn)也很重要,但是混合功能是非常重要的。
舉個(gè)例子來說,我們在國外設(shè)這種地下MALL,都把電梯井直接通到地下車庫,而且扶梯下來是完全玻璃通透的,24小時(shí)亮著燈,那么很遠(yuǎn)的車庫下來都能看到上面的標(biāo)識,玻璃盒子,非常亮,是一個(gè)標(biāo)識。你要讓流線一定要在不知不覺當(dāng)中是一種流暢的,你要指望標(biāo)識那就失敗了,就是說你這條街區(qū),這里面的商業(yè)不靠標(biāo)識,它通過空間對客戶的引導(dǎo),空間的疏密變化,他從心里上、感知上他就知道怎么走,這是認(rèn)知最高的標(biāo)準(zhǔn)。我不光指的持有物業(yè),銷售物業(yè)也應(yīng)該做這種計(jì)劃,那么一個(gè)成熟的發(fā)展商,應(yīng)該把這個(gè)業(yè)態(tài)組合做了界定之后,圍繞這個(gè)進(jìn)行相應(yīng)的招商,相應(yīng)的活動,因?yàn)檫@種活動是互補(bǔ)的,因?yàn)槟阌羞@樣的商家,它再招來其他的商家,會提升它的品質(zhì),是互動的,這個(gè)業(yè)態(tài)招商很重要。為了迎合這個(gè)還做了兩個(gè)酒店,一個(gè)四星級酒店,一個(gè)三星級酒店。我們有一個(gè)很好的一個(gè)項(xiàng)目,就是2000年冬季奧運(yùn)會的舉辦地,在加拿大的維斯頓,我們做的一個(gè)規(guī)劃,最后營造出主題商業(yè)街,這個(gè)商業(yè)街非常成功,也非常有特色,一共將近10英里的商業(yè)街,但從第一次來這兒逛街的人,沒有一個(gè)人感到疲勞,他都是興奮不已,因?yàn)檫@個(gè)街上都充滿了剛才說的這些因素,其中麥當(dāng)勞有一個(gè)店,但是它必須符合設(shè)計(jì)要綱,麥當(dāng)勞的符號、標(biāo)識、位置,都要按我們統(tǒng)一的要綱布置。這個(gè)商業(yè)街不管下面有街,上面還有小酒館,小酒店,不同的酒店,還有小公寓,那么組合成我剛才說的這個(gè)效果,那也是非常成功的。這里面就擁有這樣的一種場所,餐廳、咖啡吧、娛樂等等這些內(nèi)容。
另外一個(gè)就是非常有特色的入口,抓人的入口,剛才我們也說到這一點(diǎn),另外有吸引人的室內(nèi)空間,這個(gè)室內(nèi)空間從氛圍、色彩、燈光,甚至有些那種MALL,或室內(nèi)這種街,它在下了班之后,仍然對外開放,然后一個(gè)動態(tài)的室外空間。西方研究的更多,婦女自己一個(gè)人開車門,后面不安全怎么辦等等,他們研究了好多更人性化的,咱們雖然不一定到那么細(xì)膩的一個(gè)細(xì)度,但是我覺得現(xiàn)在的差距還是相當(dāng)大的,還是有很多空間可以去深入研究的。另外剛才說到廣告標(biāo)牌,這個(gè)不能亂放,因?yàn)楹芏嗖缓玫?,不成功的地方,有時(shí)候過于放縱這塊。
下面我們準(zhǔn)備了一個(gè)戰(zhàn)略,業(yè)態(tài)控制的戰(zhàn)略,跟我們設(shè)計(jì)有關(guān),但是也屬于這種國內(nèi)稱之為策劃,但實(shí)際我們在國外建筑師也承擔(dān)這個(gè)工作,就是一個(gè)成功的東西由幾個(gè)事情促成的。因?yàn)橛械牡胤桨滋煨袨檎碱I(lǐng)上風(fēng),有些像三里屯晚上的行為占領(lǐng)上風(fēng),但是它要強(qiáng)調(diào)一種平衡,晝夜要平衡,否則店家也不好經(jīng)營。剛才我們舉個(gè)案例叫做品茶中心,這個(gè)要符合趨勢。
舉一個(gè)簡單案例,就是在一個(gè)商業(yè)的布置上,我們要有什么樣的所謂的噱頭,什么樣讓人覺得有趣味的,沿著這個(gè)紅線走,你一定要讓他有期待,畫眼睛的地方都是讓人能看到一個(gè)什么景觀,看到一個(gè)驚奇的,所以在這條街上走過來,你沿途都有不同的興奮點(diǎn),使你愿意往前走,這條街必須讓人走完,你的興奮點(diǎn)不斷都有。這塊是圍繞這個(gè)中心廣場做了很多餐廳,以餐飲為核心來結(jié)合這個(gè)中央的戶外活動場所的,這邊還有一些兒童玩的地方。這種精彩的東西也不一定非得是天然的,也有一些是人工的。
我講解的部分大概就講到這里。等等這些要素就是剛才說的這個(gè)項(xiàng)目,但這個(gè)項(xiàng)目還有其他很多內(nèi)容,生態(tài)等等都有很多特色的東西。
張瑋:您是哪年去的?
提問:我是加拿大移民,我在溫哥華住,我覺得平常去人很少,只有在夏天和冬天人比較多。作為營造小鎮(zhèn)來講,支持它有好幾個(gè),第一工業(yè)基礎(chǔ),第二工業(yè)基礎(chǔ),第三工業(yè)基礎(chǔ)。你問的這個(gè)問題,在我們?nèi)f科東麗湖都提過,當(dāng)你做大盤怎么樣考慮這個(gè)問題,商業(yè)街的價(jià)值和其他開發(fā)的節(jié)奏,這是很重要的,節(jié)奏很重要。亦莊那個(gè)例子,當(dāng)時(shí)北京我記得2002年大家都在強(qiáng)調(diào)會所,越做越大,最后很多會所都賠了錢了,后來一個(gè)例子我們把那個(gè)會所給它做成一條街,這條街一邊是林蔭的咖啡座,一邊是一個(gè)紅墻,紅墻后面我們做了很多小商店,其實(shí)那些小商店都是會所的功能,蔽日第一個(gè)店是咖啡店,第二個(gè)店是健身房,第二個(gè)店是小電影院、書吧,最后還有一些兒童的東西,然后有一個(gè)小胡同可以穿越,然后這個(gè)紅墻上面又做了幾個(gè)小的空中別墅,這個(gè)別墅有人買,可以作為一個(gè)藝術(shù)長廊,或者說建筑師事務(wù)所,都有。中國現(xiàn)在城市化太快,中國這種建筑可不可以這樣來理解,中國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)跨越式發(fā)展,建筑也是跨越式的,來不及用太多時(shí)間研究細(xì)節(jié)問題,你是怎么比較來中國和北美這樣的一個(gè)建筑上的差異?
張瑋:因?yàn)榻裉熘黝}是商業(yè),所以我們其他的主題說得比較少,但是我們在商業(yè)主題以外,住宅主題上更能凸現(xiàn)一些問題。業(yè)內(nèi)做的比較成熟的項(xiàng)目,像水晶城、北京的龍灣都是我們極力追求的。剛才南沙那個(gè)是被動式,國內(nèi)老研究一些高科技,這個(gè)我們不否認(rèn)是要研究,但是對于中國的國情來講,什么樣的辦法是最讓我們覺得實(shí)惠,中國人最容易少花錢多辦事,我記得我在大學(xué)念書的時(shí)候,老師講那個(gè)窯洞,說我們的窯洞是怎么節(jié)能,實(shí)際上這個(gè)是北美主流的思潮,它跟歐洲不一樣,歐洲科技依賴的比較多,北美建筑師如果能用建筑的一些簡單辦法,做到通風(fēng),做到冬暖夏涼那是最好的,最省錢的,所以這個(gè)主流思潮我們在國內(nèi)也借用。
張瑋:我們公司有個(gè)網(wǎng)站,網(wǎng)站上的內(nèi)容剛才我講的覆蓋的非常全,大家可以上網(wǎng)去看,其他資源我們和主辦方是一致的。我想請您就燈光的問題再多談一些,哪些方面在設(shè)計(jì)的方面是要注意的。另外咱們的標(biāo)識,一些廣場的名稱等等,這些結(jié)合光線都非常細(xì)膩。在小的一些地方,或者在更的小一些地方,在中國這樣欠發(fā)達(dá)的國家,無論是商業(yè)也好,住宅也好,過多的去考慮它的歷史和文化的東西,往往不太成功,因?yàn)橄襁@種地方的話,舉個(gè)最簡單的例子,我們在縣城里面建造跟當(dāng)?shù)氐娜宋?、歷史非常吻合的一些建筑或者一些商業(yè),我估計(jì)可能沒有人去響應(yīng)的。比如說美國的“魚人碼頭”,包括你的地域特色,你的商業(yè)特色,不要管它是什么形式,你的核心是你制造出來的體驗(yàn),形式可以夸大,可以做得更加民俗,如果是一個(gè)大城市缺失這個(gè)你可以補(bǔ)上,小城市不缺失這個(gè),缺別的東西,你要補(bǔ)別的東西,你可以把它體現(xiàn)出來。你說的核心就是地下怎么做,我覺得就要掌握這個(gè)要素,空間上做出趣味來,人流上做出他去的必要性。所以這些標(biāo)準(zhǔn)今天操作起來就非常多樣化,完全要根據(jù)你的地區(qū)它在城市中
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