【正文】 等等，你要把握潮流，來制造潮流，制定你要制造的體驗(yàn)來，形成這樣一個核心區(qū)，它就一定會成功。那么這個例子舉的就是更加極端的，這個例子我們也是從研發(fā)經(jīng)歷了將近五六年的時間。大家都知道賭城，賭城中央街區(qū)也非常繁華，這都不用說了，但是這個開發(fā)商非常有魄力，他這塊地就在沙漠當(dāng)中，前不著村后不著店，離賭城大概40分鐘，就在沙漠里，唯一有的資源就是一個大的水庫，上面有水，下面一個水庫，如此而已。那么怎樣來做一個拉斯維加斯中央賭城沒有的一種形態(tài)，當(dāng)時市場提出一個要求，因?yàn)榈劫€城成人娛樂的場所非常多，但是你攜帶家庭，比如有小孩、太太等等，這樣的人群不見得是最理想的，里頭有規(guī)定，兒童不夠多少歲不可以進(jìn)。這就阻擋了他認(rèn)為北美很大一群人群，怎樣吸引帶著家庭的人到這里來，成為一個主要的市場目標(biāo)群。這樣的話由此推演，就研究怎樣制造一種體驗(yàn)，讓女人一天到晚很高興，制造一種體驗(yàn)讓男人在這兒，不管是商務(wù)也好，打高爾夫也好，他覺得很充實(shí)，再有就是讓兒童在這兒制造一種體驗(yàn)，很充實(shí)。所以這里面當(dāng)時做了大量的研究，其中一個研究就是研究歐洲南部，南歐，包括意大利、法國這些沿線，那么它的濱水的生活是一種什么形態(tài)，怎樣把這種形態(tài)它的體驗(yàn)給復(fù)制到這里。
最后就是決定很大的一塊開發(fā)是美國的地產(chǎn)商，后來他覺得營造這種中心街區(qū)這一塊他不太專業(yè)，就請了我們加拿大的一個開發(fā)商，我待會兒講到，他們還做了VIST小鎮(zhèn)，那么在這個開發(fā)主題上就做了一個跨湖的這樣一個酒店，這個酒店客房都是在橋上，大家可以在法國南部看到，意大利也有。形成了南岸的商業(yè)街區(qū)，然后和北岸的商業(yè)街區(qū)，這種商業(yè)街區(qū)的形態(tài)完全就是那種庭院式的，一個一個庭院，然后再加主街串在一起，然后反映南歐的商業(yè)氣氛，這些照片都是在南歐拍的，就是要實(shí)現(xiàn)各得所樂這種體驗(yàn)。后來我們開頭做了一個情景化，來描述將來是個什么樣子。首先它是沿水的，所以濱水的活動要突出來，另外一個濱水的餐飲，還有濱水的林蔭大道，再有一種體驗(yàn)是在庭院、露臺上有什么的一種體驗(yàn)，這些體驗(yàn)吸引家庭在一起，男人、女人、小孩。待會兒我再講還有兒童的一些活動，這里面有四個高爾夫球場，這是男人的活動，還有男人開會的，各位會務(wù)設(shè)施非常齊全。這就是剛才說的，你在一個庭院里可以聽到另外一個庭院里的水聲和人們的說笑聲，就是一個庭院套著一個庭院，營造這樣一種氛圍。同時營造一種形態(tài)，就是非常豐富的露臺和復(fù)合功能，這種底商上面都做了小公寓，因?yàn)閯偛耪f的原理，共振效果我們一定要，頂層的這種住和酒店或者是公寓，對它下面的休閑商業(yè)影響比較大，形成了這樣很多庭院和公寓和底下這種不同特色的底商。一個非常休閑的氣氛。
當(dāng)時這個項(xiàng)目最終形成有這樣幾個板塊：一個就是兩個酒店，一個就是凱躍，一個就是麗思卡爾頓酒店，一個酒店式公寓，是分時制的，再有就是叫高密度的公寓，其次就是大片分割的低密度的別墅區(qū)。那么這個開發(fā)商采取的做法就是先營造中央主題街，營造這些公寓區(qū)，然后定位兩個旗艦的酒店，同時做了四個高爾夫球場，然后把其他地塊高價賣掉，它自己并沒有開發(fā)這一塊，取得了很好的業(yè)績。我用這個例子更多的說明制造一種體驗(yàn)，這種體驗(yàn)，比如說男人打高爾夫球，女人逛街，小孩有水上的活動，這種綜合的體驗(yàn)適合這樣的客戶群，在沙漠上營造出了非常高的價值，使整體樓盤提升了價格。所以整個商業(yè)街做好了以后，對整個社區(qū)的品質(zhì)提升是非常重要的。
下面一個案例就是我們在北京做的一個項(xiàng)目，這個項(xiàng)目是開發(fā)商和美國的卡爾基金有一個聯(lián)系，就是算是每年在中國開一個高峰會。這個項(xiàng)目在西苑機(jī)場旁邊，這個區(qū)位也非常好。那么基金會的位置是由一個星級酒店，度假村式酒店和會務(wù)中心相組成的，其他都是采用了一種庭院式的辦公，還有這種更低密度的，類似像聯(lián)排別墅的辦公形態(tài)，這邊是一些標(biāo)識性的小的，莊園式的。其實(shí)它完全叫商業(yè)花園形態(tài)，但是我們提出一個概念，工作就是玩兒，等于PLAY這個概念，這個概念就是說你不管是工作還是居住，它的一種很重要的交往，交往才有生意，因?yàn)檫@種交往就是玩，就是娛樂，我們營造了這樣一個主題商業(yè)街，這個商業(yè)街的營造，我們采用了一種反理性的設(shè)計(jì)，剛才說到了增加摩擦力，增加體驗(yàn)感，另外一個大家去過歐洲的話，都有一種體驗(yàn)，歐洲那種古鎮(zhèn)的小街你非常愿意逛，因?yàn)樗欠蠢硇缘模怯蓺v史多少年的積累形成的一條街，它并不是由我們設(shè)計(jì)師，今天拿尺子一畫就是一個直線或者是什么的，完全是理性想出來的，它是反理性的，每一條街走到頭，都不知道下一條街的轉(zhuǎn)向和你期待的是什么，所以你有一種好奇心，所以走那種街不疲勞，人非常興奮。相反在長安街上走，你可能走不了半個小時就很疲勞了，就沒有那種興趣和刺激。所以這條街的方法采用的完全是反理性，就是你走一步?jīng)]有下一步的預(yù)期，這種街的體驗(yàn)希望把它做到極致。那么在這個體驗(yàn)過程當(dāng)中，中央是一種體驗(yàn)，外圍又是一種體驗(yàn)，一邊是中央綠地，另一側(cè)是濱水的，這種靜態(tài)的，就是制造人駐留的這種體驗(yàn)也仍然在里面。這是一些景點(diǎn)，其中一個景點(diǎn)就是人一步一景都是轉(zhuǎn)折的，而且不規(guī)則的，通過這個建筑，還有這個過橋，可以看到外面水的存在，這種一步一景形成不規(guī)則的廣場。這些建筑我不再講它的形態(tài)，也許是古典的，也許是現(xiàn)代的，不要緊，但是空間營造一定要做出特色來。最終開發(fā)商和出版業(yè)聯(lián)合，要做一個書吧，文化主題，同時這個街可能做一些藝術(shù)性的表演，小的劇院，還有其他一種爵士樂的酒吧等等這些東西。沿街除了一層二層之外，還有空中的跨越，花園，這種商業(yè)的氛圍、商業(yè)的設(shè)計(jì)一定要形成一種獨(dú)特的體驗(yàn)。
實(shí)際上我們現(xiàn)在剛剛接到了一個非常好的項(xiàng)目，就是廣州美菱置業(yè)開發(fā)商，在麗江買了五千畝地，找到我們公司，然后找了我們來規(guī)劃，最后提出來在麗江要制造一種非常獨(dú)特的體驗(yàn)，這種體驗(yàn)就像迪斯尼，大家來了之后就不想走了，就在你這個圍墻里面，真正要的是來你這里有SPA，有最好特色的商業(yè)街，樂此不疲，同時還有很多水上運(yùn)動，有高爾夫球，同時還有一個四季高檔度假村，其實(shí)這些都是妝點(diǎn)，它真正要達(dá)到目的是后面大量別墅區(qū)的銷售。其實(shí)剛才說到這些大盤都是這個概念，營造這種體驗(yàn)的目的就是為了提高檔次。剛才拉斯維加斯湖營造這個氛圍之后，加拿大一個著名歌星，那個唱電影《沉船》的主題歌的歌星就買了這個房子，認(rèn)為品質(zhì)各方面都符合他的要求。
下面我們講一下萬科的一個項(xiàng)目，我們從96年開始，斷斷續(xù)續(xù)研發(fā)了五年，他們中間有一些土地的問題，但是研發(fā)的非常細(xì)，因?yàn)榈谝淮巫鳛橐粋€開發(fā)商，做一個大盤，這個大盤好像有點(diǎn)股票的意思，一直開發(fā)商那么叫，其實(shí)上在北美叫造陣，造陣就是說你兩千畝以上，三千畝以上大的一個樓盤，就是說在營造這種大的樓盤當(dāng)中，已經(jīng)發(fā)生質(zhì)變了，就跟普通的住宅區(qū)的開發(fā)不一樣了，不能簡單說我是什么什么區(qū)，它是一個復(fù)合功能。所以最后簡而言之時間研究的很長，但是最后概括出來，這個社區(qū)應(yīng)該是一個稱之為叫“完整社區(qū)的概念”，完整社區(qū)就是做到以居住為主，那么有工作，有娛樂，有休閑，有各種各樣的體育活動，有溫泉SPA等等，非常全面的一個社區(qū)。這個項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了，我們承擔(dān)的是總體規(guī)劃和景觀還有別墅的設(shè)計(jì)，那么我介紹一下完整社區(qū)是什么概念。它最大的一個資源就是東麗湖，是天津灌溉的水庫，再有一個資源是所謂的濕地，那么這個濕地，萬科的口號叫第一個做成北方最大的濕地區(qū)域地，原生態(tài)的，所以我們在這里做了有一百多個鳥巢，號稱“濕地走廊”。第二做了一個商務(wù)花園，這樣吸引開發(fā)區(qū)的一些高科技企業(yè)。另外就是MARKET，這兒有一個村子他們不愿意拆，后來我們建議既然不拆，就做一個MARKET，無非規(guī)格做的漂亮一些，讓原來這種新鮮的鮮花、蔬菜都可以到這兒來賣，這兒又做了一個RESTRICT，這個概念在北美很流行，像微軟這樣的大企業(yè)就有幾個RESTRICT，就是逃離避難所的意思，雖然是一個小的度假村，但是有點(diǎn)文化的東西，做了這樣一個東西。另外就是結(jié)合這個湖，另外一個大主題就是體育休閑的，一個是大湖的水上帆船，再有一個就是國際滑水比賽。有一個問題大家還沒有太研究過，北美研究的很多，就是高爾夫球周圍都是高檔別墅，大家都很熟悉，但是滑水比賽的周圍也是高檔別墅，這個研究的比較少。所以這個主題研究之后，我們就結(jié)合滑水比賽的場地，2002年萬科主辦了一次國際大學(xué)生滑水比賽，就在這兒。所以當(dāng)時搶了一個滑水比賽會館，這是休閑健身的主題，同時還有一個就是兒童濕地公園，這個地方，又回到拉斯維加斯概念，就是說一個完整社區(qū)體驗(yàn)，你不能忘記兒童，特別是現(xiàn)在大家都很忙，周末難得陪孩子，所以為孩子設(shè)計(jì)的主題，在你這個大區(qū)里應(yīng)該有，而且不是簡單的游樂場。在這個濕地公園，像國外一樣，有很多顯微鏡，有很多化驗(yàn)等等小設(shè)施，兒童來這兒可以做一些簡單科學(xué)實(shí)驗(yàn)，這樣濕地花園。當(dāng)時的別墅區(qū)在這兒，其他也都是別墅區(qū)，但是今天隨著土地容積率價值的抬升，基本上萬科這些都不做別墅了，只在示范區(qū)做了別墅，當(dāng)時我們在這個地方設(shè)計(jì)了40余棟不同的較高密度的別墅，后來在這地方?jīng)]有實(shí)現(xiàn)，他們搬到這兒來實(shí)現(xiàn)，這塊準(zhǔn)備要蓋高層。
最后一個元素很重要，剛才說到工作，還有一個教育，我們在這兒要建一個摩托羅拉大學(xué)，就是摩托羅拉在天津的基地。再有一個就是小鎮(zhèn)中心，就是我們今天的主題，營造這樣一個小鎮(zhèn)中心，營造一種體驗(yàn)，這種體驗(yàn)就是這樣的一個特色。它實(shí)際上就是這么一個方方正正的區(qū)塊，但是我們給它做了很不規(guī)則的劃分，營造出歐洲古鎮(zhèn)這種反理性的街區(qū)的感受，你來了以后有一種曲曲折折的感覺，你逛了十天也弄不明白，人就是來逛街，逛街才有生意，所以在這里面業(yè)態(tài)又做了很充足的劃分，古典式的小酒店，修船的船塢，還有天津的一些傳統(tǒng)的藝術(shù)，還有休閑餐飲，這邊還有一個大的餐飲，精品店，這邊就是其他的一些還沒有確定的業(yè)態(tài)，但是建一些不同的特色店，與這種手工相關(guān)聯(lián)的一些店。這還是商業(yè)街的一些特色。這里面有小廣場，有不規(guī)則的開放，有封閉，有很狹窄的街道，有轉(zhuǎn)折性的街道，完全不是一個理性的、規(guī)規(guī)矩矩的特色。所以在一些大的地產(chǎn)商，像萬科經(jīng)紀(jì)，他們都非常注重在他們的社區(qū)里面營造這樣一種氣氛。因?yàn)殚_發(fā)商做這種商業(yè)，你可以賣一部分，但是同時它的作用也要襯托你經(jīng)濟(jì)的價值，也是非常關(guān)鍵的。
其實(shí)剛才我講的范圍也在由大到小做了一個介紹，小到第一個案例一條馬路上的一條商業(yè)街，大到幾千畝的一個大盤里面的一個商業(yè)中心，它的商業(yè)特色、定位，都有所不同，商業(yè)街有它自己獨(dú)特的東西，作為一個商業(yè)街區(qū)，那就是另一種氛圍了，你要營造一種氛圍，這個區(qū)域要做出特色來。待會兒大家可以討論，我這些年聽到的一個問題，我這個商業(yè)街要賣，我管不了那么多，和我剛才說的這些怎么實(shí)現(xiàn)，這些問題我可以先提出來，留給大家，很多發(fā)展商可能會提到這個問題，對于自己資金沉淀、流向業(yè)態(tài)有效的控制，這可以實(shí)現(xiàn)，對于我要賣掉怎么辦，包括我們現(xiàn)在幾個老客戶都提到這個問題，待會兒我講完這些，給大家一個提問題的時間，但這個問題我先提出來。剛才說到這里面有什么樣的一些元素，比如說這是岸邊的一個廣場，濱水的，可以舉行較大型的活動，觀賞的活動，主題相關(guān)的活動。另外還有濱水、船塢等等這樣的一個小廣場，另外還有主題不一樣的，廣場和船的穿插。這是我們建議的一些業(yè)態(tài)。實(shí)施過程，如何實(shí)施。
下面我介紹另外一個北京的項(xiàng)目，若干年了，提這項(xiàng)目的特色，它本身是一個比較簡單的居住社區(qū)，一共十萬平米，不大，但是在這里面我們做這種住宅產(chǎn)品，做了六種，最重要的就是對它的商業(yè)曾經(jīng)做了調(diào)整，就是四個邊界完全不一樣，其中一個邊界我們認(rèn)為非常有專業(yè)價值，底下有一些底商，那么在轉(zhuǎn)角部位我們做了一個叫社區(qū)的爵士樂廣場，因?yàn)樵诒泵篮芏嗟纳鐓^(qū)都有它自己獨(dú)特的一個叫社區(qū)小廣場，由社區(qū)組織經(jīng)常舉行一些拍賣會，社區(qū)的畫展、藝術(shù)品等等，這個也應(yīng)該由物業(yè)介入這一部分。因?yàn)樵瓉碓蹅兊纳鐓^(qū)物業(yè)更多是負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生，低端的，我覺得北美的物業(yè)已經(jīng)超越這個，提供文化、娛樂這些節(jié)目，來組織這樣一些節(jié)目，使人住在這個社區(qū)非常豐富，不是一個很簡單的一種功能性的東西。關(guān)于符號化的概念，我們有一些別的案例，就是在一個高層居住區(qū)，沿街怎么辦，剛才說的元素都用上了，是在沈陽的一些項(xiàng)目，就是穿插了一些層次，做了雨棚，營造了這種較小的尺度的空間，同時在一些關(guān)鍵部位用一些符號化的東西，使這條街不再是高層下面的一個延續(xù)，是一個店面而已，是一個趣味性的場所，中間這個地方做一個有特色的走廊，這是它的商業(yè)的特色，大家可以看到很符號化。
我們覺得建筑師作為主流建筑師，因?yàn)槲覀冊诒泵朗且粋€主流建筑師，主流建筑師既不是一個學(xué)院派，非常強(qiáng)調(diào)自己的藝術(shù)個性，也不是一個比較俗一些的建筑，我們追求的還是一種建筑應(yīng)該把你應(yīng)有的商品給藝術(shù)化，這樣的一種概念。這個商業(yè)建筑絕不能做成很酷的，藝術(shù)品，那樣起不到效果，實(shí)際上我們的主題是風(fēng)情的，民俗的，恰恰要把它做“俗”，就是符號很夸張，有些東西有沖擊力，有些東西非常的民俗，非常的歷史，非常的地域，剛才說的摩擦力也是這樣，不是光溜溜的，而是有很多機(jī)遇。這是這個底商的概念。
另外在北京有一個龍灣別墅也是我們做的，但是在里面很重要的一點(diǎn)，里面有一個公園，當(dāng)時和發(fā)展商有一些想法，說要建一個大餐飲，還是建一個什么樣的東西，后來我們主張建這樣一個商業(yè)街，進(jìn)來之后這是它的會所，這是別墅，這個別墅賣的也很好。這里除了有體育、休閑這些主題之外，還有就是這種也是兒童娛樂的場所，現(xiàn)在兒童失去和土地的連接了，所以在這里兒童有他種植園，有他娛樂場所，同時這邊有逛街的，這種商業(yè)街做的也是非常曲折，有很多庭院，一邊是濱水的體驗(yàn)，一種是沿街的體驗(yàn)。我認(rèn)為人的生活和原來不一樣，原來非常強(qiáng)調(diào)功能，上班就是在商務(wù)區(qū)，下班就像洛杉磯似的上高速公路，一兩個小時，回到別墅去住，這已經(jīng)并不是最健康的形態(tài)了，適當(dāng)?shù)囊环N功能的符合，適當(dāng)?shù)亩嘣呀?jīng)是一種趨勢，人的需求必然多元化。
再講一個這個樓盤我們也推出來了，就是金地在廣州的項(xiàng)目，叫荔湖城，它有一個很大的水庫，不同就是它的山地，在一個很茂密的山林里面。高爾夫球作為商務(wù)，男人在這兒打球，都是很普遍的，整個六千畝我們做了一個占地性規(guī)劃，圍繞這幾個因素做了層級定位，一個它的鄰里都是什么樣的鄰里，來這兒的人都是40分鐘到廣州，離深圳更遠(yuǎn)一些，那么它的生活模式在這里需要什么，不需要天天開著車上下班，或者車不見得開到門口，等等，強(qiáng)調(diào)新的鄰里關(guān)系，另外商業(yè)在這里什么定位，再有對這里面商業(yè)業(yè)態(tài)有什么樣的特色，最后做了一個闡述。那么在這個戰(zhàn)略要綱下面，我們其中提到生態(tài)主題，還提到一個村子，是把農(nóng)民都趕走，還是在這里繼續(xù)發(fā)展，提供一個建議，就是這個荔枝園繼續(xù)讓他們種，供給這個社區(qū)等等這樣的一些建議。