【正文】 新生活模式社區(qū)商業(yè)的營造張瑋時 間：2007年1月27日上午
地 點：金都假日飯店一層鉆石廳
張瑋：大家早上好！今天主講的題目，我先解釋一下這個題目，以便大家在下面能對這個概念有一個理解。我今天講的題目不是大家認(rèn)為傳統(tǒng)意義的大型的商業(yè)MALL也好，商業(yè)購物中心也好，這種類型的概念。今天講的，首先我們把商業(yè)地產(chǎn)在歐美國家走過的一個歷程做簡單的一個回顧。我們重點講的定位是定位在80年代以后，特別是北美對于商業(yè)形態(tài)設(shè)計上一些新的思潮和新的趨勢，給大家做一個介紹。第三部分我想結(jié)合案例介紹一下設(shè)計的要點和理論原則。最后再把一些方法做一個簡介?；臼沁@樣一個模式。我們公司在國內(nèi)做這樣的項目，當(dāng)然住宅占相當(dāng)大的篇幅，但是我們和商業(yè)建筑有一個吻合點，就是比較強調(diào)它的地域文化。地域文化我們認(rèn)為是挖掘商業(yè)地產(chǎn)特色的一個非常重要的環(huán)節(jié)，這個國內(nèi)也有很多的例子，這些例子都是挖掘自己項目的特色，營造一種氛圍，營造一種吸引力。
下面我想就第一部分做一個介紹，就是商業(yè)建筑發(fā)展的歷史，大概做一個簡單的回顧。再下面我對它們的分類做一個大概的區(qū)分，剛才說了最后做一個分析和一個設(shè)計方法。第一個我先講一下商業(yè)建筑的發(fā)展史。商業(yè)建筑的發(fā)展史其實它和整個大的思潮和發(fā)展是很吻合的。那么在第一個階段，就是單一功能的，大尺度的購物中心，這個在60年代、80年代比較盛行，那么它出現(xiàn)一個重要的因素就是我們所說的汽車文明，高速公路的發(fā)展，大規(guī)模的這種郊區(qū)住宅的開發(fā)，造就了這種大型功能性購物的這么一種場所，這種場所常常出現(xiàn)在高速公路，在近郊這樣的一個地理位置，有充足的停車，所以這是滿足一種通俗購物。同時由于居住形態(tài)，現(xiàn)代主義運動，把功能分區(qū)非常明確，居住、工作、生活，包括購物，它都作為一種功能分化明確的一種規(guī)劃思想，所以在這種情況下出現(xiàn)了這種叫大盒子購物中心，跟當(dāng)時人的生活模式是一致的。當(dāng)時人的生活模式就是說周末集中購物，把購物活動作為比較多的一種功能性的需求，就是不再附帶一些其他過多的東西。那么這個年代就出現(xiàn)這種高速公路邊，咱們國家在90年代初也出過，就是大型的大盒子式的購物中心。
到了80年代、90年代，建筑史上出現(xiàn)了一個思潮，就是非常強調(diào)人文的回歸，大家開始思考，就是說是不是一定要把居住、工作、生活甚至購物，這些功能那么清晰的分開，還是說一種適當(dāng)?shù)娜诤?，這個階段出現(xiàn)了很多像類似的混合功能，新都市主義等等，所謂新都市主義講的還是歐洲的都市主義，就是這種復(fù)合功能，在樓上可能有居住戶型分布距離之內(nèi)，又有購物活動，所以這個年代非常強調(diào)這種多元化和人性化，所以就出現(xiàn)了這樣一些回歸，出現(xiàn)的形態(tài)也就是大家現(xiàn)在看到這樣的形態(tài)，就是這種樓上也許是居住，樓下也許是商業(yè)，多種形態(tài)的混合，就是功能的多元化開始出現(xiàn)了，休閑娛樂性的開始出現(xiàn)了，不再是單一功能，這是代表這個年代。
最后到了90年代更加強調(diào)多元化，已經(jīng)擴展到老的購物中心要加進一些電影院，要加進一些娛樂中心，要加進一些未來世界的電子成等等，再加進一些反映特色的商業(yè)街。這是老的購物中心了，我們說第一代的年代設(shè)計的這個購物中心，當(dāng)時離城區(qū)還是比較遠的，所以它稱之為第一代大盒子式的購物中心。后來隨著發(fā)展非常典型，周圍的居住區(qū)，周圍的社區(qū)配套氛圍已經(jīng)形成了，那么它原來這種大盒子購物形態(tài)已經(jīng)不再滿足需要，所以在這個部位增加了一種有特色的，就是集休閑、娛樂為主體的這樣的一種新型商業(yè)街。這個商業(yè)街我們稱之為生活模式商業(yè)街。它不再是這種單一功能性的，它有很多趣味，而且新的這種店，它是反映一種潮流，好多店的設(shè)計，比如有一家店非常有意思，特別是就是到了2000年以后，北美對于這種有機食品非常強調(diào)，有機食品的價格也非常高。那么傳統(tǒng)的超市都是這種非常干凈，非常漂亮，體型、顏色都很突出的商戶包裝，這個超市也辦成大連鎖，從調(diào)料品到蔬菜，包括方方面面，甚至一些薯條全部都是有機食品，這樣的特色店，還有一個相當(dāng)于星巴克的一種茶飲店，這是茶飲店是藝術(shù)兼品茶結(jié)合在一起的，進到里面有各國飲茶的方式和品種，來這里可以作為一種休閑社交，等等這些代表新潮的東西，就加到所謂的生活模式街區(qū)里面。那么對它的設(shè)計也不再強調(diào)原來所謂的功能龐大、體量龐大、建筑簡潔，那些標(biāo)準(zhǔn)不再存在了，而且更多強調(diào)的是建筑的所謂的娛樂性或者愉悅性，建筑的符號性，使大家感覺這個建筑很親切，很有娛樂性，很快樂，這樣的一種形態(tài)。這是在溫哥華另外一個大型商業(yè)區(qū)，后來這個購物中心也是像剛才一種蛻變，加建了很多娛樂城，有好萊塢一個電影城，電影城附帶一些娛樂性產(chǎn)品，包括一個新型的未來世界電子城等等，都是把原來的單一功能增加了很多商業(yè)的內(nèi)容。這個是剛才我介紹的商業(yè)形態(tài)的發(fā)展，大概框架分了這么三個不同的發(fā)展階段。
下面我就再講第二個問題，知道了商業(yè)縱向發(fā)展的歷史，那么橫向它又存在幾種形態(tài)?；旧衔覀儼阉至怂姆N類型，一種位于這個城市中心區(qū)的商業(yè)中心，再有一個就是剛才說過了第一年代產(chǎn)生的，它的功能定位城市仍然是需要的，就是這種功能性的郊區(qū)，近郊購物中心。再有一個就是我們說的主題性非常強的商業(yè)街。最后一個就是附著于社區(qū)，附著于某個也許是樓盤，或者是某種形態(tài)的非商業(yè)區(qū)里的中小型商業(yè)。這幾種形態(tài)構(gòu)成了我們幾個商業(yè)業(yè)態(tài)的幾種大的分類。下面我再結(jié)合一些具體案例，給大家做一些分析，大家就會比較直觀的、清晰的了解我們談到的這幾個形態(tài)。最后這些案例做完分析之后，大家也比較明晰了，就是說營造這一類商業(yè)形態(tài)，對你的社區(qū)，對你的住宅樓盤有什么價值貢獻，同時本身這個民俗商業(yè)街的營造會對它本身構(gòu)成什么價值，這個我們做一個分析。
我舉的第一個案例就是在80年代、90年代初竣工的這么一個項目。這個項目在溫哥華CBD附近的一個社區(qū)，這個社區(qū)原來是三個街區(qū)，這三個街區(qū)是賣車的，全部是車行，那么隨著城市化的進展，車行這條街進行改造了，在北美比較早的嘗試了一種混合功能街區(qū)，混合功能街區(qū)就是說在這個街區(qū)里我們大概分三類功能，一類就是底商，這種底商待會兒我再介紹，它也不是單一的吃喝這一類的東西，它也有一定的功能定位。再有一個中層就是我們稱之為“輕型辦公”，因為今天不是這個主題，住宅中國發(fā)展了十多年了，那么這個發(fā)展我認(rèn)為已經(jīng)把西方幾十年的住宅發(fā)展給濃縮化了，已經(jīng)研究的比較多。但是對于辦公形態(tài)和商業(yè)形態(tài)的研究還比較少，因為由于住宅的火爆，大家注意力都在那邊，其實辦公也有很多形態(tài)。那么結(jié)合住、商業(yè)，辦公我們稱之為輕型辦公，這是一種形態(tài)，就是說需要一定的人流，但是又不需要在CBD集中的這樣一種形態(tài)。舉例說一下，比如說旅行社、牙醫(yī)診所、會計事務(wù)所，甚至律師事務(wù)所，就是這類的商業(yè)和住宅街區(qū)有一種天然的吻合性。第三個就是樓上的居住。居住在這個區(qū)域定義的我們稱之為“亞皮士”。那么這里面對于商業(yè)街的營造在設(shè)計上有幾個要素：第一個增加摩擦力，一個商業(yè)街的尺度，通常有幾種形式可以衡量，一種就是你開著車，我們認(rèn)為速度決定了建筑，當(dāng)你開車迅速走過的時候，這個尺度可能就是咱們現(xiàn)在看到的長安街上那種建筑，它是一種觀賞性的，并不是體驗性的。那么當(dāng)這個行進的速度變成行人，或者是這個速度再降低，你想讓人駐足，這樣的話你的建筑一定要增強“摩擦力”，“摩擦力”怎么增加呢？其中一個辦法就是做很多港灣，這里面港灣的做法就是這個，這本來這是一個垂直的街，我們做了這樣一個港灣，在港灣里解決了幾個問題，一個就是在一個繽紛的、非常鬧的街區(qū)，有一個非常僻靜的這么一個小廣場，第二增加了轉(zhuǎn)角單元，商業(yè)的轉(zhuǎn)角單元價值是非常高的，所以綜合這兩個因素，再加上解決了住宅的豎向交通的問題，所以通過這種大港灣解決了很多功能上的問題和空間上的問題，增加了摩擦力。第二就是沿商業(yè)街走，在人可觸摸到的范圍我們做一個小定義。這個樓可能是四層或者五層高，甚至咱們國內(nèi)的樓可能是高層，所以怎樣營造一個共享空間是非常重要的，讓人舒適，所以在設(shè)計要綱里，我們制定一定要有一個雨棚，這個雨棚更加接近人的尺度，更加親切化。同時對于這個標(biāo)識的設(shè)計也是非常重要的。因為做商業(yè)街這個樓多么高不重要，而在于你這個人能觸摸到的大概距離就是四米這個半徑以內(nèi)的看到的，觸摸到的，空間能感受到的這些物體或者這種可視物，都是你設(shè)計的范圍，都是非常重要的一部分。所以這些標(biāo)牌都是請專門的藝術(shù)家給做出來的。雖然不同的店面，經(jīng)常國內(nèi)我們遇到很多開發(fā)商問到這個問題，就是說我將來把房子賣了怎么辦，每個人都愿意做他自己的東西，實際上就像工商管理一樣，肯定不允許每個人完全發(fā)揮，它有一定的界定要綱，像這樣的店做完了以后，我們都會給每個店家一個設(shè)計要綱，就是控制它的照明、標(biāo)牌大小、顏色等等，因為這個店的風(fēng)格和氣氛得到了一個升值、保值和特色保留，是非常重要的，最終受益的還是店家。最后是這個港灣，這個店我們不是每寸必爭，把這個商業(yè)街完全占到了能限，我們適當(dāng)退出一米五的距離，形成一個港灣，這樣店家的東西可以在這個部位展示，也可以行人在這里做一個駐足，就是增加摩擦力的概念。這是由行人，因為你吸引的是人，也希望人來駐足，這樣的話一定要做到這一點。這個例子還典型的就是它外面跑得非?？斓能嚕蟮脑煨腕w塊固然重要，對于逛街的人更重要。
另外一個案例，就是把一些東西符號化、故事化，大家來逛街，來這地方玩，他總要挖掘一些歷史的、文化的，和它過去的一些故事，所以在這兒，因為它是世界最大的林場，就是森林，那么我們引用了一個圓木，代表這個省，那么很粗的墻襯托這個木。由于剛才說了這條街都是修汽車的一條街，其中這個店原來就是修奔馳汽車的店，我們把這個地方做了一個符號，實際是燈，把它符號化放在這兒，還有其他一些符號，就是這些符號的表達，就是我剛才說的，一個商業(yè)街要做出趣味來，必須要挖掘它的地域文化，挖掘它的歷史。中國文化更多了，不像北美更多是工業(yè)化的文化，有很多可挖掘的文化。這是剛才說的一些要點，輕型辦公，輕型辦公人流我們達到三個元素，另一個原則叫共振效應(yīng)，就是1＋1＋1大于3，輕型辦公，由于居民的存在，由于這個商業(yè)的存在給它帶來什么，商業(yè)也由于上面的住家和需求給它帶來什么，所以每個1比它獨立存在都要大，這就起到了共振效果，所以這種業(yè)態(tài)的組合必定是一個適當(dāng)混合的，而且一定要做到共振效應(yīng)。
第二個案例還是把這個故事，就是要造一個地方，這是一個非常專門的書都大量的寫，怎么來造一個地方，造一個地方，這個地方很知名，大家都愿意來這兒逛，形成了一個地域，北京現(xiàn)在有很多自發(fā)形成的，三里屯也好，后海也好，等等這些自發(fā)型的地方，那怎樣你去營造。比如上海的新天地就是營造出來的，它就挖掘了它自己的歷史。這個案例我們講的是很普通的一個地方，在溫哥華一個大橋下面，原來是混凝土的攪拌廠，還有一些建筑構(gòu)建，修船的，這么一個工業(yè)區(qū)劃。隨著城市的發(fā)展，橋?qū)γ嬉呀?jīng)成了中央商務(wù)區(qū)了，那么這塊工業(yè)用地當(dāng)時就提出怎么改造它，一個把它全部鏟平，重新做一些公園，建議很多，我想到了現(xiàn)在咱們首鋼一出去，大家也在討論，到底首鋼這塊地方怎么辦。這個當(dāng)時很類似，就這種工業(yè)廠房區(qū)怎么辦。我先反過來說，這個決定當(dāng)時做了以后，現(xiàn)在已經(jīng)營造成了溫哥華地區(qū)的一個旅游點，就是來了溫哥華，大家其中一個要去的地方就是這里，非常出名，那么就是我剛才說的造一個地方的作用。這是它的歷史，歷史上就是這樣一個以工業(yè)為主的這么一個場所。它從幾方面非常成功，一個就是沒有把原來的老建筑全部拆除，它把原來的鐵路、軌道、機車，原來的廠房，原來工業(yè)所有可以保留的痕跡，甚至原來修船廠修的船也都停在邊上，這種歷史的東西、文化的東西，恰恰是你吸引人的一個核心所在。另外一點就是它業(yè)態(tài)的分布，其中大概業(yè)態(tài)有這么幾項，最先啟動的就是MARKET，隨著90年代以后，大家對這種新鮮的，有機食品需求非常大，所以這個MARKET，后來形成了它規(guī)劃做的很干凈，蔬菜區(qū)域、鮮果區(qū)域等等，但是里面完全是這種自然的農(nóng)民從農(nóng)莊里拿來的新鮮瓜果蔬菜，甚至果醬都是現(xiàn)場給你演示怎么做出來的，所以大家大超市逛膩了，大家又返回到農(nóng)貿(mào)市場，但是概念不一樣，里面含有很多趣味的東西。在這市場里還有餐飲的業(yè)態(tài)，還有各種表演、演繹，剛才說的民俗的工業(yè)品，民俗產(chǎn)物的演繹。另外還有專門的公司經(jīng)營這個地方，經(jīng)營的節(jié)目，比如幾月份進行爵士樂表演，幾月進行什么什么表演，還有很豐富的節(jié)目。所以專門有了這樣一個文化表演的場所，除了這個MARKET之外還有表演場所。里面把原來造船的這些，所謂的輕型制造的這種辦公場所，比如說船模型，畫家的畫廊，吹玻璃工藝等等手工藝，都是要求它前面是它的店，后面就是它的展示區(qū)，所以來這里的人，很多人除了買東西之外，還可以看到，吹玻璃怎么吹出來的，這些藝術(shù)工藝，原來的老工業(yè)已經(jīng)失傳的，到底怎么做的，這個展示部分。再有一個部分就是一些小的酒館，還有一些餐飲，再有就是一個旅店，這個旅店也很有意思，是浮在水上的，再有一個就是兒童娛樂的一個中心。所以它功能定位形成這樣非常綜合、混合功能這樣一種，以原來的歷史文化，原來的工業(yè)文脈相共生的這樣一種產(chǎn)物，非常受歡迎。這是它的餐飲部分，這是它的兒童娛樂中心，還有給兒童做的東西，兒童自己也參與制作的一些東西。另外就是到這個島上來，當(dāng)然它也有路直接通上來，但是有人坐專門的水上出租，可以把大家從島上帶到CBD去。這是剛才說的要點再做一個總結(jié)，就是它的趣味性，通過它的文化營造一種趣味性。
另外這種很粗礦的工業(yè)痕跡，包括它的停車，我們都沒有按傳統(tǒng)的停車來給它做一個大停車場，它的停車都是比較隨意的，停在甲板上，停在這種可能拋錨的錨的邊上，一切都做的非常有原來的痕跡，原來的歷史，使這種文化可以發(fā)揮。我相信中國這樣的痕跡也非常多，歷史的東西也非常多。隨著發(fā)展，大家對文明的東西，對失去的東西更加珍視。剛才還有一個特點，為什么說它的MARKET很有吸引力呢，因為大家由農(nóng)貿(mào)市場跳躍到大型超市很有興趣，新型購物中心，干干凈凈，拿了東西就走，北美大概用了20年就回歸了，特別的留戀那種人與人之間討價還價，聊聊天，買個蔬菜這種感覺，所謂的購物體驗，他的心態(tài)變了，所以這種咱們稱之為農(nóng)貿(mào)市場，當(dāng)然升級了，做的很漂亮，很舒適，這種形態(tài)又受到很大的追捧。
下一個案例就是拉斯維加斯湖，這是一個非常有特色的地方，實際上逛商業(yè)街的體驗我們稱之為叫“制造體驗”，美國人非常喜歡制造體驗，舉個最典型的例子就是迪斯尼，迪斯尼它是給兒童制造出各種體驗的，這種制造出來的體驗放在什么樣的場所并不太重要，在香港也好，在東京也好，只要有足夠的市場人群，這種制造體驗都是成功的。那么同樣民俗商業(yè)街也是要制造一種體驗，剛才說到了歷史、文化還有娛樂