【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 最后就是圍繞示范區(qū)，就是一期，一千五百畝做了一個(gè)詳細(xì)的設(shè)計(jì)，其中最重要的就是這個(gè)商業(yè)街，這個(gè)商業(yè)街體現(xiàn)了幾個(gè)營(yíng)造社區(qū)很重要的因素，就是剛才說(shuō)的制造體驗(yàn)。第一個(gè)經(jīng)過(guò)小山谷，非常茂密的林蔭大道和入口，就是這種社區(qū)我們認(rèn)為非常重要的就是它的入口，我感覺(jué)咱們的社區(qū)營(yíng)造當(dāng)中這方面比較缺乏。進(jìn)來(lái)之后就是主題廣場(chǎng)，我覺(jué)得金地很有魄力，當(dāng)時(shí)我們沒(méi)敢想，我們說(shuō)商業(yè)可能真正能賣錢的，經(jīng)營(yíng)能賺很多錢，后來(lái)他們一致建議說(shuō)其中我們要拿出相當(dāng)?shù)拿娣e來(lái)，要做畫廊，這個(gè)我們也沒(méi)想到，這個(gè)畫廊大家都知道，效益并不是像其他業(yè)態(tài)，餐飲那么多，但是站在一個(gè)大的戰(zhàn)略角度來(lái)講，這樣的提法是非常有意義的，提升了整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)，所以在這里面就有這樣的功能。另外我們提出復(fù)合功能，就是這個(gè)商業(yè)街下面是一步一景，非常不規(guī)則的，跨越過(guò)來(lái)形成這樣一個(gè)小廣場(chǎng)，小廣場(chǎng)轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，引導(dǎo)人的視線，到這兒是另外一個(gè)廣場(chǎng)，就是這種廣場(chǎng)一個(gè)套一個(gè)，然后景點(diǎn)是由建筑標(biāo)志不斷的引導(dǎo)你，在歐洲都是這樣的感覺(jué)，那么豁然開(kāi)朗，看到這樣一個(gè)小的廣場(chǎng)，這邊是步行街，步行街我們又分了兩層，平層的和下到和水貼近的這一層，那么更重要的剛才說(shuō)的混合功能，1＋1共振效果，他們?cè)谶@里建了一個(gè)四星級(jí)酒店，我們建議這個(gè)酒店把它大堂所有功能都拿到商業(yè)街來(lái)經(jīng)營(yíng)，餐飲、娛樂(lè)、酒吧，實(shí)際上這個(gè)酒店延伸到商業(yè)街來(lái)了，這樣對(duì)他們的經(jīng)營(yíng)有一定的優(yōu)勢(shì)。那么這邊像船塢一樣的小餐飲，有游艇的小俱樂(lè)部，實(shí)際上也是一個(gè)咖啡，另外這邊有一個(gè)類似書吧的氣質(zhì)，整個(gè)這個(gè)氛圍策劃出來(lái)有一種文化，還有一種清新自然的主題。但這種主題的商業(yè)功能很大部分，又和酒店，樓上的這種花園式洋房的這種公寓，還有一些長(zhǎng)期買下來(lái)的永久產(chǎn)權(quán)的花園洋房、別墅、TOWNHOUSE還有一些高層建筑，形成這樣一個(gè)非常好的共振，當(dāng)時(shí)做策劃的時(shí)候提到這個(gè)，這幾個(gè)功能是互相補(bǔ)充的，來(lái)酒店的客人要逛這條街，也許這條街的特色，很多人來(lái)這里開(kāi)會(huì)，同時(shí)住在這兒的人，也由于有這些設(shè)施，人們?cè)敢庾≡谶@兒，當(dāng)然還有高爾夫、水上活動(dòng)等等。這些功能共振效果體現(xiàn)出來(lái)了，這個(gè)當(dāng)時(shí)也是非常高節(jié)奏的，功能定位是什么，建筑形態(tài)是什么。當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商有一點(diǎn)不太敢，就是說(shuō)高層不敢做，說(shuō)在這個(gè)地方高層能行嗎，后來(lái)還是下決心做了，當(dāng)然一個(gè)是容積率，我們?cè)诒泵啦僮鬟^(guò)20幾個(gè)這樣小鎮(zhèn)，個(gè)個(gè)都個(gè)小高層，都有高層建筑，這個(gè)不要認(rèn)為是郊區(qū)一定就是低密度，實(shí)際這個(gè)人是最大的思維，不在于建筑形態(tài)，一定低層就是高檔，高層就不是高檔的，這個(gè)觀念是錯(cuò)誤的。剛才這個(gè)主題講的就是說(shuō)對(duì)于這么大一個(gè)樓盤，也是這種文化性在商業(yè)中是密不可少的，大家經(jīng)常會(huì)對(duì)這方面的價(jià)值產(chǎn)生一種懷疑，它能不能帶來(lái)一定的商業(yè)價(jià)值，其實(shí)這要綜合看，你做到什么程度，如果你單獨(dú)做這商業(yè)街是一種做法，那么把這商業(yè)街放在大的社區(qū)當(dāng)中，它又是其他的價(jià)值，看你怎么做了。
另外一個(gè)案例，我們?cè)谔旖蜃龅牧硗庖粋€(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目具體合作部說(shuō)了，英語(yǔ)當(dāng)中到了90年代有一個(gè)詞叫做VILLAGE，中文的意思就是叫村子，其實(shí)都叫商業(yè)層樓，和商業(yè)搭在一起的，就是說(shuō)做的商業(yè)是一種形態(tài)，描繪的是空間體驗(yàn)上的一種形態(tài)，而不再是簡(jiǎn)單的說(shuō)商業(yè)就一定是條街，一定是個(gè)盒子，不是具體的東西。這里面有一個(gè)很有意思的東西，這個(gè)村子里面有一個(gè)灣，這個(gè)灣開(kāi)發(fā)商說(shuō)可能就填掉了，這個(gè)灣非常有特色，這個(gè)灣原來(lái)是村民在村前聚集的一個(gè)場(chǎng)所，聊聊天，后來(lái)我們建議就把這個(gè)灣留住，成了一個(gè)不規(guī)范的商業(yè)村落，那么在這個(gè)拔角處建了這么一個(gè)塔。大家意會(huì)到這里原來(lái)是一個(gè)村落的存在，那么還做了這樣一個(gè)廣場(chǎng)，這個(gè)也是采用中國(guó)陰陽(yáng)的辦法，這個(gè)廣場(chǎng)是陽(yáng)，那個(gè)水給融進(jìn)去，我們認(rèn)為文化的東西、歷史的東西能發(fā)掘盡量發(fā)掘。
因?yàn)榻裉觳皇侵v住宅，我講一個(gè)例子，萬(wàn)科水晶城，是我們做的一個(gè)方案，那個(gè)方案大家去過(guò)，對(duì)它的文化性質(zhì)非常有了解，它是純住宅項(xiàng)目，由于我們把它的火車頭、鐵道等等這些工業(yè)構(gòu)建，還有建筑后來(lái)很出名的花園洋房這些理念，包括它立面磚的做法，選擇，殖民地老的那種痕跡、神韻都融進(jìn)去了，結(jié)果這個(gè)住宅樓盤在業(yè)內(nèi)比較出名，水晶城也賣的很好，成為一個(gè)特色樓盤，我們主張不管你是住宅還是商業(yè)，挖掘這個(gè)地域文化和這塊地的特色非常重要。
另外說(shuō)一下建筑。這個(gè)建筑也是，我們反對(duì)所謂一定要標(biāo)個(gè)簽，我們主張簡(jiǎn)約，簡(jiǎn)約就是光溜溜玻璃，混凝土，那是不行的，那個(gè)對(duì)商業(yè)肯定不懈。那么我們也反對(duì)裝修成歐式什么的，也不是，實(shí)際上你的建筑應(yīng)該就是因地制宜，根據(jù)你的形勢(shì)，但是你的語(yǔ)匯可以是現(xiàn)代的手法，做的商業(yè)就要用的語(yǔ)匯來(lái)夸張這個(gè)，夸張的手法很多，包括符號(hào)，包括形態(tài)，是一種夸張的手法。大家去過(guò)洛杉磯的迪斯尼、好萊塢，它的主題街就是夸張，正是因?yàn)樗目鋸?，?lái)逛的人就是樂(lè)此不疲，抓兒童的心就是抓的非常好，所以這種商業(yè)的形態(tài)，建筑師一定不要追尋你所謂的學(xué)院派那是不行的，我認(rèn)為這種豐富并不一定說(shuō)你藝術(shù)上就要打折扣。
還有一個(gè)項(xiàng)目叫南沙境界，這個(gè)也開(kāi)盤了，也很成功的。它在廣州的南沙，就是豐田車最大的制造基地，這個(gè)地方應(yīng)該說(shuō)找個(gè)像樣的餐館也找不著，他們當(dāng)時(shí)說(shuō)的時(shí)候，廣東人還不愿意去太高檔的場(chǎng)所，這種小的大排擋非常流行，就是面對(duì)這種情況，確實(shí)是個(gè)挑戰(zhàn)，但是我們堅(jiān)信剛才那個(gè)，制造的體驗(yàn)在哪兒都受歡迎，就像迪斯尼，只要有人群它就受到歡迎，所以我們拋開(kāi)這個(gè)顧慮，研究怎么樣制造這種豐富的體驗(yàn)。對(duì)于住宅不說(shuō)了，住宅我們營(yíng)造了八種不同的產(chǎn)品，非常細(xì)膩，有庭院式的、主院式、合院式，還有洋房，很多，也強(qiáng)調(diào)多元化。另外一個(gè)特色就是它的入口街區(qū)我們做了一個(gè)商業(yè)街，這個(gè)商業(yè)街有幾個(gè)難度，第一個(gè)就是希望有比較高的面積，要做兩層。大家知道做商業(yè)街做一層沒(méi)有問(wèn)題，做兩層甚至做三層，那就可能上面一層會(huì)有一些問(wèn)題，那么這樣我們就提出了幾個(gè)方案，一個(gè)就是這個(gè)商業(yè)街的成功，除了依賴你住在這兒的人來(lái)消費(fèi)之外，還有就是一個(gè)大區(qū)域的人群來(lái)消費(fèi)，更重要的一些消費(fèi)就是我們有一個(gè)這樣的酒店，這種酒店式公寓，實(shí)際上是小公寓，它是七十五平米，南北通風(fēng)，非常好的一個(gè)設(shè)計(jì)，這個(gè)公寓采用了很多被動(dòng)式節(jié)能的手法，就是把立面在通風(fēng)采光上用建筑符號(hào)做的很突出，這樣它的特色很鮮明。對(duì)商業(yè)街的處理就有了支持，除了居住、酒店這些之外，它營(yíng)造的氛圍就凸現(xiàn)出來(lái)了。
那么在這個(gè)主要的大街上，我們首層做了很多這種景觀上的休閑的場(chǎng)所，有圍繞水為主題的，圍繞一些花卉為主題的這樣一些扶梯、小廣場(chǎng)。同時(shí)我們?cè)诙且沧隽艘恍┐蟮穆杜_(tái)，因?yàn)榻Y(jié)合南方的氣候，在二樓營(yíng)造這個(gè)露臺(tái)之后，我們又把它所有的樓梯直接通上二樓以外的地方，這個(gè)樓梯我們也做了重新的挑戰(zhàn)，就是說(shuō)這個(gè)臺(tái)階也不再是簡(jiǎn)單的供人們從一樓到二樓的工具，這個(gè)臺(tái)階是喇叭式的，在接近一層的地方把臺(tái)階放到比較大，這樣的話大家可以坐在那里休息，本身成了廣場(chǎng)休息的一個(gè)功能，同時(shí)也成為大家在那里坐著聚會(huì)也行，聊天也行，看人也行，商業(yè)街另外一個(gè)主要的成功要素，就是人看人，這是最重要的，那么通過(guò)這個(gè)大臺(tái)階很自然的把人吸引到二層，增加了二層的人流量，這樣的話我們剛才說(shuō)的品類就打開(kāi)了，二層的價(jià)值也體現(xiàn)出來(lái)了。同時(shí)一樓二樓之間，內(nèi)部也有樓梯，那么如果有的店家希望可以一樓二樓都買，除了一樓和二樓的樓梯，還有扶梯。這邊是沿街的主題，建筑造型也看出來(lái)，非常有動(dòng)態(tài)，有沖擊力，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)，大家在這兒一走就知道特色，非常鮮明，把你吸引進(jìn)去。
這條商業(yè)街另一側(cè)有另一種體驗(yàn)，這邊是一動(dòng)，這邊就是一靜，這邊都是濱水的一些亭臺(tái)樓榭，在這里吃飯休息需要安靜一些的。實(shí)線的效果，這是它的施工，主院式的，這是它的商業(yè)街的一角，現(xiàn)實(shí)臨時(shí)作為售樓處，效果還是不錯(cuò)的，取得了很大的成功，他們第一天，商業(yè)街里全都有著落，全賣出去了，同時(shí)住宅賣的更好，70套全賣光，而且還賣了80套的圖紙，把沒(méi)蓋的也賣了。所以就是說(shuō)探討商業(yè)街的營(yíng)造，品位的提升，甚至像萬(wàn)科它把一些商業(yè)街事先做好，每個(gè)店家貼上畫，把氛圍裝點(diǎn)出來(lái)，抬升樓盤的價(jià)格。
另外我們跟山東銀座集團(tuán)，比較大的集團(tuán)有一個(gè)戰(zhàn)略合作關(guān)系，做了一個(gè)商業(yè)街區(qū)，希望這個(gè)商業(yè)街區(qū)對(duì)大家有啟發(fā)性。后來(lái)研究成了一個(gè)模式，后來(lái)不斷的復(fù)制這個(gè)模式，在國(guó)內(nèi)也非常成功的。第一個(gè)就是旗艦店，它是旗艦店的經(jīng)營(yíng)者，本身就是銀座商城經(jīng)營(yíng)，所以旗艦店是它的矛頭，另外就是這個(gè)商業(yè)街，一側(cè)是濱水的，一側(cè)是步行的，剛才說(shuō)增加摩擦力，這種小的缺口式的小庭院、廣場(chǎng)，我們做了不同的廣場(chǎng)主題，就是讓人可以切進(jìn)來(lái)，駐足的場(chǎng)所。同時(shí)有娛樂(lè)中心，還有一個(gè)MX的放映中心，再有一個(gè)休閑健身，還有一個(gè)公寓，再有一個(gè)酒店。這樣的話就形成它的一個(gè)比較好的商業(yè)組合，在做這個(gè)樓盤出來(lái)的時(shí)候，這個(gè)商業(yè)街就非?；鸨馁u掉了，賣到最后屋頂花園都要重新整頓好，屋頂也賣掉了，所以取得很大的商業(yè)成功，因?yàn)榇蠹铱吹竭@個(gè)完整社區(qū)將來(lái)的魅力，商業(yè)價(jià)值。然后它們把這個(gè)賣商業(yè)街的一部分資金留做資金沉淀，放在這個(gè)旗艦店上，然后其他再把娛樂(lè)中心做好，然后依靠這些在操作當(dāng)中，把這些住宅全部高價(jià)賣掉，然后這些利潤(rùn)大家可以算出來(lái)，它唯一作為一部分資金沉淀的就是這個(gè)旗艦店，后來(lái)做成了一個(gè)很好的商業(yè)模式，后來(lái)一直復(fù)制這個(gè)模式，而且很多都非常成功。這個(gè)就是我開(kāi)頭講的，北美的發(fā)展歷史可以濃縮到這兒，商業(yè)街有大功能性的購(gòu)物。人們購(gòu)物無(wú)非分為兩種，一種就是功能性購(gòu)物，大家開(kāi)著車周末來(lái)，裝滿的東西再回家，這樣一種購(gòu)物。還有一種就是跟休閑娛樂(lè)相關(guān)聯(lián)的。
這個(gè)旗艦店我們也做了很多研究，這個(gè)旗艦店一定不像傳統(tǒng)旗艦店，是個(gè)大盒子旗艦店。今天主題我不是講購(gòu)物中心，但是購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)也演變了很多，所以它不再是一個(gè)冷冰冰的大盒子，進(jìn)到里面是另一個(gè)天地，它是一個(gè)和外界可以對(duì)話的，可以感受到它的存在的，所有沿它這一側(cè)也做了商業(yè)街，大家沿街走可以看到一些店面，不是看到大盒子，另外在它展示部分我們做了這樣一個(gè)中庭來(lái)展示，凸顯它的人流，凸顯它的氛圍，這樣一種新形態(tài)。商業(yè)街剛才說(shuō)了，提到的幾個(gè)要點(diǎn)，在這個(gè)商業(yè)當(dāng)中有很多橫向的橋，有這樣的塔，有這樣的小庭院，有這樣的小巷子，就是這種不斷的出現(xiàn)的一些趣味點(diǎn)，這是非常重要的。最后形成我剛才說(shuō)的旗艦店的效果。它本身需要功能的一個(gè)大盒子，但是我們大盒子外面貼了這樣的商業(yè)街，就是在這個(gè)MALL關(guān)門的時(shí)候，外面的商業(yè)街仍然可以經(jīng)營(yíng)。萊蕪也是復(fù)制了這樣的模式，旗艦店還有外圍的這些商業(yè)，泰安他們也是，這個(gè)設(shè)計(jì)更凸顯這種模式，基本上有住宅，是要賣的，賺錢的，還有這種商業(yè)街，商業(yè)街我們通過(guò)下沉廣場(chǎng)，這個(gè)容積率非常高的，通過(guò)下沉廣場(chǎng)，把商業(yè)街的地下、地上，還有地上二層，通過(guò)不同的手法，地上二層加通過(guò)剛才說(shuō)的，二層加平臺(tái)，地上一層有它的價(jià)值，通過(guò)下沉廣場(chǎng)，把地下一層的價(jià)值也挖掘出來(lái)，所以這個(gè)商業(yè)街我們覺(jué)得它的黃金樓層是一層，其次是地下，地下是非常重要的，然后才是二層，這個(gè)在這個(gè)項(xiàng)目中都充足的銷售掉了。再有就是在商業(yè)街的頭我們營(yíng)造了兩個(gè)廣場(chǎng)，一個(gè)是入商業(yè)街的廣場(chǎng)，還有一個(gè)就是進(jìn)入旗艦店和這個(gè)商業(yè)街和進(jìn)入地下部分的入口，這是一個(gè)大的餐飲。這樣的話就使這個(gè)建筑所有的層次都有了價(jià)值，那么它的銷售方法，旗艦店是它的一個(gè)最重要的一個(gè)資金沉淀，也是他們經(jīng)營(yíng)保留的部分，它最想賣的是住宅，經(jīng)營(yíng)策略就是營(yíng)造一個(gè)非常有趣味的商業(yè)街，有功能購(gòu)物，有玩兒，同時(shí)它的公寓特色非常強(qiáng)，能看到泰山，所以這個(gè)公寓也是最后高價(jià)賣掉。
剛才說(shuō)的商業(yè)街也是一步一景做到很多這種曲折變化。那么這個(gè)旗艦店也是，我們反對(duì)那種所謂的傳統(tǒng)大盒子，我們希望這個(gè)旗艦店有沖擊力，有幾個(gè)要素，一個(gè)就是它的入口，南北各有兩個(gè)入口，另外一個(gè)就是一二層我們想把它給做活，一二層都是店面，對(duì)外交流展示的，同時(shí)一二層的人流也是最飽和的，所以我們一層和二層的人流，通過(guò)橋和我們對(duì)面商業(yè)街的一層二層也全部交匯在一起，這樣就是商業(yè)的一個(gè)設(shè)計(jì)要素，就是把人流資源充分享用，那么在一二層這個(gè)商業(yè)做的非常充足。另外再有就是它的屋頂，咱們大的旗艦店屋頂經(jīng)常就是放放空調(diào)，堆一些東西就完了，但是我們認(rèn)為屋頂是非常好的資源，特別是它這兒能看到泰山。剛才說(shuō)的入口，旗艦店新的設(shè)計(jì)思潮就是營(yíng)造一種入口的視覺(jué)沖擊力非常重要，所以我們做了這樣一個(gè)水晶，就是你從路上開(kāi)車過(guò)，一眼就抓到你。這當(dāng)時(shí)引發(fā)另外一個(gè)很重要的元素，就是說(shuō)大家來(lái)哪個(gè)商場(chǎng)購(gòu)物，或者逛哪個(gè)商業(yè)街，他不是說(shuō)開(kāi)著開(kāi)著車一下看到你就來(lái)逛，也有這樣的人，但是來(lái)不來(lái)這兒購(gòu)物，在家里就想好了，怎么想好了呢，他一想到停車的這種麻煩，疲勞感，他在家里就決定我來(lái)不來(lái)這兒，所以一個(gè)沒(méi)講的大話題，就是停車，停車是非常非常重要的，對(duì)商業(yè)街，包括所有的形態(tài)，包括這種綜合型，考慮的不光要充足，而且要便捷，要舒適，這樣的話大家可能在家里決定我奔你這兒來(lái)，所以這是第一引導(dǎo)客戶的一個(gè)決策因素。
第二個(gè)因素就是你入口的標(biāo)志性，因?yàn)樯虡I(yè)街也好，大的商業(yè)MALL也好，有時(shí)候找入口并不是那么方便，那么通過(guò)一種造型上的設(shè)計(jì)，當(dāng)然這塊客戶一定要做一個(gè)麥當(dāng)勞，麥當(dāng)勞跟它合作定來(lái)這兒，結(jié)合這些元素我們就把這個(gè)入口給它非?？鋸埖淖隽恕＿€是回到剛才那里面就是說(shuō)商業(yè)建筑一定要有沖擊力，要有夸張，要有符號(hào)，待會(huì)兒我會(huì)提到一個(gè)例子，拉斯維加斯一條街，巴黎金字塔，它是把這些東西充分符號(hào)化的典型，當(dāng)然我們不能做到那么極端，但是我們?cè)谖覀兊淖龇ㄉ弦欢ㄒ幸粋€(gè)沖擊力。這些燈都是展示，不同期間的燈都會(huì)換成不同的品牌，索尼等等，晚上的顏色閃光，變化的，所以當(dāng)燈都關(guān)掉的時(shí)候，這些燈仍然在閃，所以這個(gè)MALL做出來(lái)，是一個(gè)人視線上不會(huì)忘記的。但這個(gè)只是第二位，停車是第一位。當(dāng)然最后我還要講室內(nèi)的采光、標(biāo)識(shí)，怎么讓這個(gè)商業(yè)建筑做的舒適，圍繞這個(gè)，我們?cè)诒泵姥芯苛藥资炅?，北美所有做這類建筑都是幾十年了，實(shí)際上是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，所以要營(yíng)造一個(gè)非常成功的商業(yè)街，這些元素都不明確，咱們做住宅幾十年，知道哪些事兒重要，我覺(jué)得商業(yè)可能起步了一些，但是沒(méi)有研究那么深，不像西方分門別類研究那么細(xì)。待會(huì)兒最后我會(huì)把一些要點(diǎn)給大家做一個(gè)接納，但是這些要點(diǎn)進(jìn)一步展開(kāi)還有更細(xì)的內(nèi)容。
（休息十分鐘）
張瑋：咱們接著剛才的話題，我把最后一個(gè)案例給大家介紹完。這個(gè)案例也是在山東的一個(gè)項(xiàng)目，它是濱水的一個(gè)大的街區(qū)，也是咱們剛才提到的幾個(gè)大的業(yè)態(tài)，一個(gè)是高檔住宅，還有就是酒店，還有就是娛樂(lè)中心，它做了一個(gè)四季的室內(nèi)的水上娛樂(lè)中心，再有依托就是商業(yè)街，再有濱水，還有一個(gè)水幕電影等等，這些項(xiàng)目在一起。剛才說(shuō)的共振效果也是圍繞這個(gè)原則，當(dāng)時(shí)做了很多業(yè)態(tài)方面的論證，怎樣在功能上做到互補(bǔ)，做到互相增值，互相加值的這樣一個(gè)作用。這個(gè)商業(yè)設(shè)計(jì)也突出剛才幾個(gè)要點(diǎn)，增加摩擦力，增加人的尺度，增加一系列的興奮