【正文】 凱旋門(mén)33（2）6903（單）分戶地下70負(fù)一900負(fù)二600570050%通過(guò)我們調(diào)研，目前上述這三個(gè)區(qū)域中的商住項(xiàng)目總數(shù)約為18個(gè)，總建約為80萬(wàn)平米左右，商住辦公面積約為48萬(wàn)平米左右。由于本項(xiàng)目中的寫(xiě)字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。但是需要特別指出的是，通過(guò)本公司深入調(diào)查分析南京路沿線的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫(xiě)字樓已經(jīng)銷售完畢。2004年第二季度XX甲級(jí)寫(xiě)字樓租金和空置率情況如下表：區(qū)域項(xiàng)目名稱總建面積（萬(wàn)平方米）日租金（元/平方米）空置率（%）友誼路沿線北方金融30天信大廈18云翔大廈325華盛廣場(chǎng)5環(huán)渤海12廣銀420備注南京路沿線國(guó)際大廈7今晚大廈418津匯廣場(chǎng)430萬(wàn)科世貿(mào)18備注小白樓CBD區(qū)域萬(wàn)隆大廈7天星河畔10泰達(dá)大廈10金皇大廈35文華中心325濱江萬(wàn)麗35萬(wàn)順大廈4520備注海河沿線遠(yuǎn)洋大廈8萬(wàn)科假日11備注（備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率）表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖：通過(guò)上圖我們可以看出：，排在了XX甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓CBD區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。我們通過(guò)對(duì)XX占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)調(diào)研。二、寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)目前，XX市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。良好的投資環(huán)境帶來(lái)了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫(xiě)字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)。截止2003年底XX市共擁有企業(yè)法人單位86353家，其中內(nèi)資企業(yè)79451家，外資企業(yè)4437家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465家。外地企業(yè)在津投資超過(guò)500萬(wàn)元的項(xiàng)目有273個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。與此同時(shí)，XX市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。2003年，全市新批三資企業(yè)941家，%；，%；，%。我們建議本項(xiàng)目采取出租為主，少量銷售的經(jīng)營(yíng)策略，出租與銷售的比例控制在9:1左右，對(duì)于出租的房間，考慮到其它服務(wù)式公寓的價(jià)格，租金預(yù)計(jì)為800元/日（均價(jià)，按100平方米/套計(jì)算）；對(duì)于銷售的公寓，考慮到地價(jià)因素，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格不低于12000元/平方米，項(xiàng)目建成后第一年入住率就將達(dá)到80%。因此，服務(wù)式公寓的規(guī)模一般要小于其所依靠的星級(jí)酒店，二者規(guī)模的比例一般為1:。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目服務(wù)式公寓作為對(duì)五星級(jí)酒店的補(bǔ)充，其面向的是相對(duì)長(zhǎng)期在XX生活工作的跨國(guó)公司高級(jí)管理層中的外籍人士。四、市場(chǎng)定位服務(wù)式公寓由于其自身的價(jià)格限制了它的客戶群，它只能面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士。泰達(dá)國(guó)際公寓XX奧林匹克大廈本項(xiàng)目地段和交通345總建筑面積432內(nèi)部裝修445配套設(shè)施543物業(yè)管理水平435加權(quán)總分4由于建設(shè)在南京路沿線，地處XX最為繁華的和平路商業(yè)區(qū)附近，其優(yōu)越的地理位置和四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)是其自身無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)之一。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，本項(xiàng)目服務(wù)式公寓現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有泰達(dá)國(guó)際公寓和XX奧林匹克大廈。其中泰達(dá)國(guó)際公寓和XX奧林匹克大廈最具代表性，兩者的情況參見(jiàn)下表：項(xiàng)目泰達(dá)國(guó)際公寓XX奧林匹克大廈總建筑面積（萬(wàn)平方米）主力戶型63套出租涉外公寓；二室146平方米；三室161202平方米；躍層244349平方米一室70平方米；二室116121平方米（一衛(wèi)）130140平方米（二衛(wèi)）；三室1820234平方米電梯6部原裝LG豪華電梯3部OTIS豪華電梯經(jīng)營(yíng)方式以租為主，兼有銷售只租不售價(jià)格售價(jià)：9300元/M2租金：，租金：一室600元/天二室700元/天三室800元/天銷售進(jìn)度住宅剩4套，出租率90%以上出租率90%以上客戶特征日本、歐美人士居多，部分港臺(tái)客人，大型跨國(guó)公司的高層管理人士；外籍商務(wù)客人等主要面向在津的外籍人士（包括港、澳、臺(tái)地區(qū)）開(kāi)展業(yè)務(wù)客戶大多為在津大型外資企業(yè)的高級(jí)職員，歐美人士居多通過(guò)比較我們可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)式公寓一般都是面向大型跨國(guó)公司的外籍高層管理人士，采用的經(jīng)營(yíng)方式一般以租為主，價(jià)格相對(duì)較高。前者與其所依靠的星級(jí)酒店接受同一個(gè)酒店管理集團(tuán)的管理，而后者一般成立獨(dú)立的管理公司進(jìn)行管理。二、服務(wù)式公寓市場(chǎng)供給分析XX市的服務(wù)式公寓市場(chǎng)還處于起步階段，因此XX的服務(wù)式公寓的供給明顯不足。當(dāng)前XX市剛剛踏過(guò)3000美元的標(biāo)準(zhǔn)線，即將迎來(lái)服務(wù)式公寓高速發(fā)展的時(shí)期。而服務(wù)式公寓為這一消費(fèi)人群帶來(lái)了理想的工作環(huán)境。這種經(jīng)營(yíng)空間和條件的要求正好是服務(wù)式公寓所具備的特質(zhì)。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了大量的非生產(chǎn)性技術(shù)服務(wù)企業(yè)，這些企業(yè)對(duì)辦公的條件以及環(huán)境的要求獨(dú)具特點(diǎn)。一、服務(wù)式公寓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè)2003年，XX市人均國(guó)民生產(chǎn)總值為25874元，按照當(dāng)年匯率計(jì)算，折合3126美元，首次突破了3000美元大關(guān)。目前，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓業(yè)務(wù)剛剛開(kāi)展，市場(chǎng)還不成熟。因此，綜合各種條件，估計(jì)本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的入住率將達(dá)到80%，考慮項(xiàng)目還有3年的建設(shè)期，3年后的價(jià)格還將高于目前水平，所以確定3年后標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格800元/天。價(jià)格及入住率目前，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)格基本維持在8090美元/天，折合人民幣約700元/天。另外，本著強(qiáng)化會(huì)議新聞功能的原則，根據(jù)“客房面積和其它服務(wù)/餐飲/健身等功能區(qū)面積各占百分之五十”的業(yè)內(nèi)規(guī)則，本項(xiàng)目的會(huì)議餐飲康樂(lè)設(shè)施應(yīng)與客房部分面積大致相當(dāng)，也就是說(shuō)。因此本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)客房建筑面積按40平米/套考慮。按照行業(yè)內(nèi)的建設(shè)規(guī)律，五星級(jí)酒店中標(biāo)準(zhǔn)客房和各種套房的建設(shè)比例為9：1，套房和標(biāo)準(zhǔn)客房單間/套的建筑面積比例應(yīng)大于2：1。但是酒店客房數(shù)量的確定并不是僅考慮上述因素，還要考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)發(fā)展等其它因素。，XX市五星級(jí)和準(zhǔn)五星級(jí)酒店的平均客房數(shù)為300間。此外，酒店的規(guī)模大小，還應(yīng)該結(jié)合客房和其它部分按比例決定。五、項(xiàng)目規(guī)模與銷售規(guī)劃酒店規(guī)模酒店的規(guī)模基本指標(biāo)包括建筑總面積和客房間數(shù)。因此，本項(xiàng)目五星級(jí)酒店的建設(shè)，本著滿足國(guó)內(nèi)外游客高檔次住宿需求，提升XX市酒店業(yè)的整體水平的目的，將把市場(chǎng)定位于希望提供高品質(zhì)服務(wù)和具有個(gè)性化需求的商務(wù)旅行團(tuán)體、觀光旅游高端客戶群體、高層次的休閑度假消費(fèi)群體等。XX作為首都北京和世界各國(guó)交流的窗口，每年要接待近兩千萬(wàn)國(guó)外游客。良好的區(qū)位、便捷的交通，為XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)高理想項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)威脅低 低 高此外，我們經(jīng)過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所處的宏觀、微觀環(huán)境以及項(xiàng)目自身競(jìng)爭(zhēng)能力進(jìn)行分析，依據(jù)SWOT分析理論，對(duì)項(xiàng)目自身的優(yōu)劣勢(shì)和外部環(huán)境為本項(xiàng)目提供的建設(shè)機(jī)會(huì)和環(huán)境威脅匯總?cè)缦卤恚簝?nèi)部分析優(yōu)勢(shì)（S）劣勢(shì)（W）l 引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的國(guó)際酒店管理集團(tuán)，管理模式先進(jìn)l 設(shè)施水平高l 滿足顧客的崇新心理l 地理位置優(yōu)越，存在一定的潛在客源l 自身具有較強(qiáng)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力l 重點(diǎn)突出的會(huì)議功能設(shè)計(jì)l 資金緊張l 企業(yè)自身缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)l 銷售網(wǎng)絡(luò)幾乎空白外部分析機(jī)會(huì)（O）威脅（T）l 區(qū)域環(huán)境發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，利于酒店業(yè)發(fā)展l XX地區(qū)整體旅游業(yè)的發(fā)展為項(xiàng)目提供了良好的市場(chǎng)前景l(fā) XX地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展檔次較低，與城市整體形象不相匹配l XX酒店業(yè)會(huì)議功能欠缺l 市場(chǎng)成長(zhǎng)的不確定性l 潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)入威脅l 現(xiàn)有同檔次競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的抵抗綜上分析，本項(xiàng)目處在SWOT矩陣中第一象限，具有較好的市場(chǎng)前景和市場(chǎng)需求潛力。且項(xiàng)目在威脅——機(jī)會(huì)矩陣中所處的位置如圖所示，綜合考慮其所處外部環(huán)境，本項(xiàng)目為投資理想項(xiàng)目。喜來(lái)登濱江萬(wàn)麗泰達(dá)本項(xiàng)目地段3334成本3333設(shè)施水平3344財(cái)務(wù)狀況3333規(guī)模2244管理水平4334加權(quán)總分綜合上述各項(xiàng)分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目對(duì)其他項(xiàng)目而言，處在XX市區(qū)中心，具有較好地段優(yōu)勢(shì)。（2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的確定根據(jù)我們的調(diào)查，XX市五星級(jí)酒店中的現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要有XX喜來(lái)登大酒店、濱江萬(wàn)麗大酒店、泰達(dá)國(guó)際酒店。本研究選擇競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)矩陣為競(jìng)爭(zhēng)能力分析的理論依據(jù)和工具?？梢?jiàn)，未來(lái)三~四年是XX市星級(jí)飯店大發(fā)展的黃金時(shí)期，特別是高檔星級(jí)飯店，將有一個(gè)極大的發(fā)展空間和市場(chǎng)空間。另從“XX市旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)”成立大會(huì)上獲悉，按照協(xié)會(huì)的規(guī)劃和XX市的市場(chǎng)需求，在未來(lái)3年內(nèi)，%的速度增長(zhǎng)，到2007年，XX市星級(jí)飯店將增加至181家。 2003年XX市主要酒店運(yùn)營(yíng)情況酒店星級(jí)酒店名稱年接待客量所占市場(chǎng)份額五星XX喜來(lái)登大酒店10625人次%準(zhǔn)五星濱江萬(wàn)麗國(guó)際大酒店（未統(tǒng)計(jì)）剛開(kāi)業(yè)準(zhǔn)五星泰達(dá)國(guó)際會(huì)館（未統(tǒng)計(jì)）剛開(kāi)業(yè)四星凱悅酒店21559人次%四星假日飯店8594人次%四星利順德大飯店8237人次%四星水晶宮飯店7397人次%四星泰達(dá)國(guó)際酒店5692人次%三星華富宮大飯店10786人次%三星XX溫泉大酒店12321人次%三星濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)賓館6496人次%三星金禧國(guó)際大酒店5871人次%由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，該產(chǎn)業(yè)內(nèi)，目前第一名的市場(chǎng)占有率小于26%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各企業(yè)位置變化可能性很大。 目前XX市三星級(jí)以上酒店基本情況五星準(zhǔn)五星四星準(zhǔn)四星三星數(shù)量1212340平均客房數(shù)300226154平均入住率%%%平均年住宿人數(shù)平均年?duì)I業(yè)收入客房收入比例%%%餐飲收入比例%%%其他收入比例%%%單間客房年收入單間客房年接待人數(shù)58110143由上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，目前XX地區(qū)五星級(jí)酒店數(shù)量雖少，但其年平均營(yíng)業(yè)收入、入住率等指標(biāo)卻相對(duì)較高，具有很大的市場(chǎng)潛力和發(fā)展空間。根據(jù)國(guó)家旅游統(tǒng)計(jì)年鑒的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及我們自己進(jìn)行的行業(yè)調(diào)查，目前XX市共有星級(jí)飯店90家（2004年新開(kāi)業(yè)5家），其中五星級(jí)酒店一家，準(zhǔn)五星級(jí)酒店兩家，四星級(jí)酒店12家，準(zhǔn)四星級(jí)酒店3家，三星級(jí)酒店40家。二、酒店業(yè)市場(chǎng)供給分析XX地處環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，緊鄰首都北京，是我國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市。如果星級(jí)以上酒店住客的比例約為10%，根據(jù)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)計(jì)算需要酒店客房18000間。（資料來(lái)源：《XX統(tǒng)計(jì)年鑒2004》）此外，根據(jù)XX市旅游局的統(tǒng)計(jì)信息，2004年上半年我市共接待商務(wù)、會(huì)議、。XX市星級(jí)酒店的數(shù)量已由1998年的55家增至2003年的85家。同時(shí)按照XX市政府的發(fā)展思路，XX市將用35年時(shí)間使XX的商務(wù)旅游業(yè)發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)。此外，XX市作為2008年北京奧運(yùn)會(huì)的協(xié)辦城市，奧運(yùn)會(huì)的舉辦將帶動(dòng)XX商務(wù)旅游細(xì)分市場(chǎng)的發(fā)展。作為國(guó)內(nèi)北方最大的生產(chǎn)基地，目前世界500強(qiáng)企業(yè)中有，已有98家在津投資，投資項(xiàng)目達(dá)228個(gè)。XX每年舉辦天交會(huì)、建材會(huì)等各類活動(dòng)達(dá)70余次，交易規(guī)模超過(guò)百億元，為區(qū)域商務(wù)旅游市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生了強(qiáng)大的促進(jìn)作用。這也為本項(xiàng)目的市場(chǎng)拓展提供了廣闊的發(fā)展空間。目前，市有關(guān)部門(mén)正加緊編制重點(diǎn)區(qū)域旅游規(guī)劃，集中力量重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)“一帶五區(qū)”和一批重點(diǎn)旅游項(xiàng)目，這些項(xiàng)目計(jì)劃新增投資約100億元，將形成一批具有轟動(dòng)效應(yīng)的、吸引力強(qiáng)的XX旅游名牌產(chǎn)品，使城市旅游功能得到提升。XX地區(qū)旅游市場(chǎng)發(fā)展概述及分析近幾年，XX市的旅游業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，旅游資源開(kāi)發(fā)、旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、旅游環(huán)境和旅游服務(wù)質(zhì)量等各方面都得到了根本性的改善。據(jù)國(guó)家旅游局的統(tǒng)計(jì)，2003年全國(guó)商務(wù)旅游消費(fèi)已超過(guò)30億美元，并以每年20%的速度增長(zhǎng)。根據(jù)世界旅游組織預(yù)測(cè)，中國(guó)將在2015年成為世界頭號(hào)旅游大國(guó)，中國(guó)將成為世界第一大且最受歡迎的旅游目的地之一。但是國(guó)內(nèi)旅游業(yè)在成功控制“非典”的流行和傳播后，極快地恢復(fù)與振興了旅游市場(chǎng)，全年接待過(guò)夜旅游者人數(shù)在世界排名第5位；國(guó)際旅游外匯收入在世界排名第7位。國(guó)內(nèi)旅游收入3442億元。旅游業(yè)以其規(guī)模巨大、前景廣闊、成長(zhǎng)快速等行業(yè)特點(diǎn)已成為國(guó)內(nèi)資本長(zhǎng)期投資的熱點(diǎn)。下面分別對(duì)全國(guó)和XX市的旅游市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。二、旅游市場(chǎng)分析旅游業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，XX與外界的交往越來(lái)越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市邁進(jìn)。外來(lái)的理性文化基因，通過(guò)社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了XX社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是XX成為文化開(kāi)放城市的基礎(chǔ)。區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過(guò)程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。而服務(wù)式公寓和寫(xiě)字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?！笆濉逼陂g，XX市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物流、旅游、房