【正文】 民生活收入的穩(wěn)步增長和消費水平的不斷提高以及餐飲消費習慣的改變，CQ高檔餐飲有著較大的市場空間。管理優(yōu)勢強力公司將聘請國際知名品牌酒店管理機構擔任項目發(fā)展顧問，為項目策劃定位、市場分析、財務評估、規(guī)劃設計和營運商選擇提供專業(yè)支持；聘請國際知名品牌酒店管理集團擔任項目建成后的專職營運商，使項目融入國際連鎖品牌系統(tǒng)和市場營銷網(wǎng)絡，獲取足夠的客源渠道和管理服務質量。人力資源與企業(yè)文化優(yōu)勢強力公司現(xiàn)主要股東方和董事會成員大多是餐娛業(yè)、酒店業(yè)資深專家，高管人員80%以上從事酒店業(yè)二十多年，熟諳酒店經(jīng)營管理，確保了股東會、董事會的決策符合市場發(fā)展方向和企業(yè)長遠利益，有利于經(jīng)營層的執(zhí)行準確、高效。國際大酒店客房、餐廳、公共區(qū)域、設備系統(tǒng)、IT 系統(tǒng)及設施用品投入巨資，將使酒店檔次處于CQ市酒店業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的領先地位。項目整體規(guī)劃科學、合理，與周邊環(huán)境和諧，地理位置、商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢顯著。六、項目市場競爭優(yōu)勢 地理景觀環(huán)境優(yōu)勢據(jù)了解，這些定位高端的商務酒店，其客源大多為商界高層、政界精英，如大公司、大企業(yè)的公司宴請、公司高層間的聚會，政界高層公務接待等，高端商務餐飲在整個CQ餐飲市場所占份額約5%—10%，但年銷售額卻高達10億—20億元，CQ市頻繁的商務活動正在成為CQ餐飲業(yè)快速增長的重要力量。本項目餐飲主要目標客戶為高端商務、公務客戶，根據(jù)商務部和各地烹飪協(xié)會調查數(shù)據(jù)，2006年中國各大城市商務、公務餐飲消費所占的比重為40%，其中高檔消費在30%以上，即高端商務、公務消費占餐飲消費10%以上。根據(jù)2008年CQ市高收入者（年收入12萬元以上）個稅自行申報情況和實際申報率（約20%），CQ目前高收入者在5萬人以上。目前高端休閑游客比例約為20%。行政事業(yè)單位：**區(qū)機關、行政事業(yè)單位各種公務、商務性質的各種會議、活動或招待宴請較多，該部分客戶對服務質量、文化品位、安全隱私、安靜性要求嚴格，對消費價格不太敏感。上述2均為高端商務客戶，該部分客戶客源比較穩(wěn)定，其對酒店的忠誠度高、消費力強、利潤比大眾餐飲高20%左右。2000 年以來CQ地區(qū)參加國際性的商務會議及文化交流活動的游客在客源市場中所占比例越來越大，目前高端商務游客比例約為510%。五、酒店高端餐飲市場分析酒店餐飲也系酒店主營業(yè)務之一，根據(jù)客戶消費的目的，合計2011年**供應5星級客房980間。國際大酒店330間客房外，尚有CQ**區(qū)富僑大酒店、恒大到2011年，高端游客對**五星酒店客房需求數(shù)量為1081間。預計2009年至2011年仍將以25%的速度增長。四、**區(qū)五星酒店客房供需情況分析由于宏觀經(jīng)濟的良好發(fā)展勢頭，預計**的旅游市場將保持穩(wěn)定增長勢頭，這將保證對**優(yōu)質酒店物業(yè)的市場需求，2008年，**，%，%。在激劇變化的市場環(huán)境中，單體飯店的應對能力十分薄弱。與主城區(qū)相比，星級飯店起步較晚，星級飯店經(jīng)營管理水平不高，綜合競爭能力不足。旅游星級飯店規(guī)模小、功能單一、產(chǎn)品雷同，飯店接待量與迅速發(fā)展的旅游業(yè)很不相適應。三、**區(qū)酒店業(yè)狀況根據(jù)CQ市旅游局2009年07月10日公布的《CQ市星級飯店各區(qū)縣名單表》，**區(qū)星級飯店情況如下：江洲大酒店三星118216濱江中路12號TEL: 02347526888FAX: 02347526888: 402260星宿麗景酒店三星95178四面山TEL: 02347663688FAX: 02347663046: 402260榮華大酒店三星106168榮華路TEL：02347551888FAX：02347528898：402260思齊園賓館三星91189四面山壁路TEL：02347666230FAX：02347666505：402296津糧大廈二星54120幾津街道辦事處前進街22號TEL：02347525460FAX：02347525466：402260孫兵館酒店二星65132白沙鎮(zhèn)龍江巷48號TEL: 02347343888FAX: 02347331868: 402289**區(qū)星級飯店存在以下主要問題:星級飯店分布不合理，星級飯店的檔次不高，高星級旅游飯店的發(fā)展嚴重滯后。**區(qū)已在建2家，故規(guī)劃布局2家。合川區(qū)、涪陵區(qū)各規(guī)劃布局1家）；市域內重要風景區(qū)與休閑度假區(qū)所在區(qū)縣共規(guī)劃布局13家（奉節(jié)縣、豐都縣、巫山縣、忠縣、云陽縣、大足縣、銅梁縣、長壽區(qū)、萬盛區(qū)、雙橋區(qū)、南川區(qū)、武隆縣、榮昌縣各規(guī)劃布局1家）。另外，永川區(qū)已建成待評1家、在建1家，故規(guī)劃布局2家。規(guī)劃研究建議政府應鼓勵2010年CQ五星級飯店發(fā)展到25家，2020年發(fā)展到55家左右；在可能的條件下，政府應引導2010年CQ五星級飯店發(fā)展到30家，2020年發(fā)展到70家左右；如果2010年超過30家、2020年超過70家則政府應進行適當控制，至少也不應再通過提供優(yōu)惠政策等措施去支持五星級飯店的發(fā)展。三是客房數(shù)量不僅低于旅游經(jīng)濟發(fā)達省市，還低于周邊省市。截至2008年底，237家旅游星級飯店中，90%以上的飯店都是小型飯店，形成了以中小型旅游星級飯店為主體的市場特色。 旅游星級飯店規(guī)模偏小，檔次低于發(fā)達地區(qū)和周邊省市按國際通行的飯店業(yè)分類，客房數(shù)300間以下為小型飯店。二是分布不合理，CQ市旅游星級飯店主要集中在主城區(qū)；三星級以上飯店半數(shù)以上集中在主城，特別是高星級級飯店基本都在主城；主城星級飯店又集中在渝中區(qū)，其它區(qū)星級飯店數(shù)量特別是高星級飯店數(shù)量偏少；6個區(qū)域性中心城市竟沒有一家高星級飯店，主城以外區(qū)縣旅游星級飯店總數(shù)僅占到全市旅游星級飯店總數(shù)的56%。2．旅游星級飯店布局日趨分散，但結構仍不盡合理近幾年來，隨著旅游經(jīng)濟的快速發(fā)展，CQ市旅游星級飯店逐漸向區(qū)域性中心城市和旅游區(qū)縣發(fā)展，絕大多數(shù)區(qū)縣都有了旅游星級飯店，星級飯店分布日趨分散。二是與發(fā)達省市和周邊省市相比有相當差距，CQ市旅游星級飯店分別比云南和四川少667家和295家。截至2008年底，%。目前，CQ市旅游星級飯店業(yè)呈現(xiàn)出以下特點：1．旅游星級飯店快速增長，數(shù)量仍低于全國和周邊地區(qū)平均水平直轄十年來，CQ市旅游星級飯店業(yè)發(fā)展迅猛， %，有三個明顯標志：一是形成了遍及全市各區(qū)縣的旅游星級飯店網(wǎng)絡和基本能滿足不同客源需求的旅游星級飯店體系，二是旅游星級飯店的客源市場結構已從過去的單純依靠游客轉向擁有商務客人、度假客人、本地客人和游客等多種客源，三是旅游星級飯店市場從不成熟的賣方市場轉化為成熟的買方市場。三是大量的房地產(chǎn)項目、培訓中心項目以及寫字樓、商用樓等項目也紛紛轉向飯店業(yè)。主要原因是：一是各地不僅把旅游星級飯店作為旅游業(yè)的重要組成部分，而且成為了當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重要窗口，把飯店建設當作形象工程來抓。按五星級標準已建成和在建旅游飯店達28家，其中3家按白金五星級旅游飯店建設。截止2008年底，全市共有旅游星級飯店237家，比2007年增加18家。五星級飯店是為商務旅游的高端消費人群提供最佳服務的，而它所代表的飯店業(yè)也是一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平和商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展程度的標尺：高星級，尤其是五星級飯店越多，經(jīng)營狀況越好，則表明這個城市的總體經(jīng)濟水平越高，對外開放度越好，國際化程度越高。2007年胡錦濤總書記對CQ的三大定位又一次帶給了CQ巨大的機遇和挑戰(zhàn)。目前CQ市正在積極推進現(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展，先后出臺了一系列引導、扶持政策，此將極大推動旅游飯店業(yè)的快速發(fā)展。旅游業(yè)將成為CQ市國民經(jīng)濟重要支柱產(chǎn)業(yè)，CQ市將發(fā)展成為世界一流的旅游目的地和國際馳名的中國旅游強市。旅游經(jīng)濟保持年均兩位數(shù)增長，旅游經(jīng)濟增長明顯高于全市經(jīng)濟增長速度和全國旅游業(yè)發(fā)展的平均水平。每年旅游新吸納就業(yè)50 萬人，到2010 年旅游直接就業(yè)人數(shù)達到1000 萬人。規(guī)劃發(fā)展目標為：實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和入境過夜旅游者人數(shù)年均增長8%，國際旅游收入年均增長12%；國內旅游人數(shù)年均增長8%，國內旅游收入年均增長10%；旅游總收入實現(xiàn)年均增長10%。同時，中國社會穩(wěn)定，旅游資源豐富，每年吸引的來華游客不斷增加。從大的經(jīng)濟環(huán)境來看，中國經(jīng)濟保持了高速增長，帶來了巨大的商機。隨著我國全面建設小康社會步伐的加快，人們生活水平日益提高、可自由支配收入比重不斷增加，節(jié)假日的延長、閑暇時間的增多，必然會極大地促進國內旅游的發(fā)展。據(jù)世界旅游組織預測，到2020 年，%，居世界首位，同時中國還將成為世界旅游市場第四大客源國。而中國蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)，更顯示出了巨大的市場潛力。全球旅游人數(shù)到2010 年將達到10 億人次，2020 年將達到16 億人次，是現(xiàn)在的3 倍。在大型國有旅游集團中的飯店產(chǎn)業(yè)著眼于內部整合的同時，股份制旅游飯店企業(yè)和民營企業(yè)在全國范圍內布局的步伐則呈現(xiàn)出明顯加速的態(tài)勢。資本運作主導下的品牌化經(jīng)營加入WTO 以來，中國旅游飯店業(yè)一直處于多元化投資不斷推進的過程中。除了民營資本以外，不少國內外酒店集團由非產(chǎn)權介入模式轉向“投資+管理+品牌”的介入模式，也將影響市場供給總量。除了市場繁榮以外，國民經(jīng)濟持續(xù)增長和土地供給制度改革也給投資者以更多的想象空間。本項目所在CQ市是我國長江上游地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達和商務活動非?；钴S的中心城市，近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，日趨活躍的國際投資、商務交流、大型會議、會展活動拉動了經(jīng)濟的繁榮和商務客源需求的上升，為五星級商務酒店的經(jīng)營帶來了廣闊的增長空間。中國旅游飯店業(yè)在局部區(qū)域已經(jīng)從早期的旅游市場推動轉型為經(jīng)濟增長推動，宏觀經(jīng)濟活動和商務活動日益成為影響旅游飯店市場規(guī)模的主導因素。而近年來，中國旅游飯店業(yè)的市場基礎正在發(fā)生著一些變化。未來旅游飯店行業(yè)將會繼續(xù)沿著市場深化、投資多元化、產(chǎn)品差異化、酒店品牌化等方向發(fā)展。飯店企業(yè)在資金方面遇到的主要障礙是來自于現(xiàn)在城市中新建飯店的地價、建筑、內外裝修、人員工資等方面的剛性支出越來越高；而飯店成功經(jīng)營的關鍵則依賴于經(jīng)營管理能力和服務質量水平，飯店需要特有的管理模式、經(jīng)驗積累以及統(tǒng)一的飯店預訂銷售體系等現(xiàn)代化技術。四、進入本行業(yè)的主要障礙旅游飯店是以密集資金投入形成的建筑實體為主體，通過管理和服務的全方位運作，提供綜合性產(chǎn)品的企業(yè)。我國加入WTO 后，對飯店業(yè)市場準入的各種限制逐步消除，國際、國內兩個市場全面對接，雖然有利于吸納大量的資金、先進的管理理念，進行資源的優(yōu)化配制，但同時也給旅游飯店業(yè)帶來了經(jīng)營水平提高的壓力。目前，全球飯店集團300 強中已經(jīng)有15%進入中國，以洲際、香格里拉、喜達屋、萬豪、凱悅等為代表的43 家國際飯店集團/管理公司的97 個品牌已進入中國。目前，中國旅游飯店業(yè)已經(jīng)進入了充分競爭狀態(tài)。三、行業(yè)競爭格局中國旅游飯店業(yè)從發(fā)展初期至今經(jīng)歷了由壟斷性經(jīng)營向競爭性經(jīng)營轉變和從賣方市場向買方市場轉變的過程。在14099家星級飯店中：五星級飯店432家，比上年末增加63家；四星級飯店1821家，增加226家；三星級飯店5712家，增加405家；二星級飯店5616家，減少102家；一星級飯店518家，減少76家。2008年，%。2008年末，全國共有星級飯店14099家，比上年末增加516家，%；，%；，%。面對嚴峻的旅游市場形勢，全國旅游飯店行業(yè)克服困難，總體上保持了平穩(wěn)發(fā)展。中國旅游飯店業(yè)在經(jīng)歷了2003 年SARS 的沖擊后，于2004 年初開始復蘇，在國際旅游市場的迅速成長和國內經(jīng)濟發(fā)展良好的帶動下，2004 年旅游飯店業(yè)景氣好轉，經(jīng)營全面回升，效益全面提高，并在20052007年保持了持續(xù)增長的勢頭，客房出租率和房價同時增長，呈現(xiàn)“星級越高、效益越好”的特點。這一時期旅游飯店業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位得以確定，不僅產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴大，而且產(chǎn)業(yè)內部結構調整加快，旅游飯店業(yè)的整體素質不斷提高。在一定意義上可以說，我國的旅游飯店業(yè)是國民經(jīng)濟中管理制度最嚴密，員工隊伍整體的職業(yè)素質最高、管理標準與國際水平基本同步、管理手段最先進的產(chǎn)業(yè)之一。我國旅游飯店業(yè)是最早借鑒與學習國際先進管理經(jīng)驗的行業(yè)，其管理處于與國際先進水平基本接軌的狀態(tài)。旅游飯店業(yè)與旅行社業(yè)、資源景區(qū)業(yè)是旅游業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)，是指提供旅游產(chǎn)品與服務的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)即與酒店相臨地塊高品質住宅小區(qū)開發(fā)。綜上所述，該項目的建設具有顯著的經(jīng)濟效益和社會效益，進行投資是十分必要的。提高公司盈利能力的需要酒店房地產(chǎn)項目具有較好的投資回報。本項目為勞動密集性生產(chǎn)項目，項目的實施，將產(chǎn)生巨大的社會效益。根據(jù)《CQ市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》，“十一五”期間，CQ市將爭取每年星級飯店總量保持10%的增速，五年內力爭再造“200顆星”，即：10個五星級、15個四星級、30個三星級旅游飯店。國際大酒店將承擔起**區(qū)高端商務宴會、高端公務接待等活動的功能，有助提高**城市形象及知名度，為**區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進**區(qū)經(jīng)濟的振興。**區(qū)對外政治、經(jīng)濟、文化交流會越來越頻繁，而目前**區(qū)高檔餐飲休閑娛樂場所非常少。近年來，隨著**區(qū)社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化建設的穩(wěn)步推進，人們的生活水平有了很大的提高，高質量的物質生活，高品味的休閑娛樂，成了人們追求的目標，為**區(qū)高檔餐娛業(yè)蓬勃發(fā)展創(chuàng)造了條件。我國已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略地位，CQ市政府已制定了關于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關決定，把旅游、房地產(chǎn)業(yè)列入CQ市支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺一系列優(yōu)惠政策鼓勵發(fā)展。二、項目投資必要性和經(jīng)濟意義發(fā)展旅游娛樂休閑業(yè)符合國家、地方的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展旅游業(yè)是當今世界的一大潮流，隨著世界經(jīng)濟和貿(mào)易的不斷發(fā)展，旅游業(yè)已成為較為重要的產(chǎn)業(yè)之一。本項目擬建設一家五星級超豪華酒店（聯(lián)動進行房地產(chǎn)開發(fā)），引進國際頂級品牌酒店管理集團進行經(jīng)營管理，并根據(jù)地理位置、客源市場、客源層次等情況，定位于豪華型五星級商務旅游酒店。既不能體面地招待為**社會經(jīng)濟建設作貢獻的四海賓朋，也無法進行大型的商務活動及會議，嚴重地影響了**商貿(mào)業(yè)、旅游業(yè)、娛樂業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和**的形象。而**高檔住宿餐飲休閑娛樂場所非常少