【正文】 新建國際城房地產(chǎn)項目可行性研究報告新建國際城房地產(chǎn)項目可行性研究報告
目 錄第一章 總論 1一、概述 1二、項目研究結(jié)論及建議 4第二章 項目建設(shè)背景及必要性 9一、項目提出背景 9二、項目投資必要性和經(jīng)濟意義 11第三章 市場分析 14第一節(jié) 酒店業(yè)行業(yè)狀況及發(fā)展前景 14一、行業(yè)基本情況 14二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 14三、行業(yè)競爭格局 16四、進入本行業(yè)的主要障礙 16五、行業(yè)發(fā)展趨勢 17六、行業(yè)發(fā)展前景 18第二節(jié) 區(qū)域星級酒店市場狀況 20一、CQ市酒店業(yè)狀況 20二、CQ市五星級酒店布局規(guī)劃 23三、**區(qū)酒店業(yè)狀況 24四、**區(qū)五星酒店客房供需情況分析 26五、酒店高端餐飲市場分析 26六、項目市場競爭優(yōu)勢 28七、項目市場研究結(jié)論 29第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)狀況及發(fā)展前景 30一、行業(yè)基本情況 30二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 30三、影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素 35第三節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 37一、CQ房地產(chǎn)市場狀況 37二、**區(qū)房地產(chǎn)業(yè)狀況 42三、**區(qū)房地產(chǎn)業(yè)走勢 42四、市場研究結(jié)論 43第四章 項目建設(shè)規(guī)模及及經(jīng)營方案 45一、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 45二、酒店項目籌備工作 46三、酒店項目具體業(yè)務(wù)計劃 47第五章 項目場址及建設(shè)條件 52第一節(jié) 項目場址 52一、地理位置 52二、場址土地權(quán)屬類別及占地面積 52第二節(jié) 建設(shè)條件 52一、區(qū)域社會經(jīng)濟條件 52二、自然氣候條件 53三、工程地質(zhì)條件 54四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 54五、征地拆遷條件 55六、交通條件 55第六章 工程技術(shù)方案 56一、設(shè)計依據(jù)、指導(dǎo)思想與原則 56二、規(guī)劃設(shè)計目標(biāo) 58三、現(xiàn)狀分析與特點 59四、總平面布局 60五、主要設(shè)計理念與對應(yīng)性策略 61六、建筑設(shè)計 64七、建筑形象設(shè)計 66八、給排水設(shè)計 67九、電氣設(shè)計 70十、建筑節(jié)能 76十一、結(jié)構(gòu)設(shè)計 77十二、主要設(shè)備方案 82第七章 環(huán)境保護 84一、環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn) 84二、環(huán)境影響初步分析 85三、項目環(huán)境保護措施及經(jīng)濟技術(shù)分析 85四、環(huán)境影響分析結(jié)論 93第八章 項目實施進度 96一、建設(shè)周期 96二、項目實施進度安排 96三、項目實施進度計劃 96第九章 項目經(jīng)濟評價概述 98一、項目經(jīng)濟評價特點 98二、項目經(jīng)濟評價依據(jù) 98三、項目經(jīng)濟評價范圍和方法 98四、計算期 98五、基準(zhǔn)收益率 99第十章 項目費用與效益估算 100一、投資估算 100二、收入和稅金估算 103三、成本費用估算 104第十一章 資金來源與保障 106一、債務(wù)資金 106二、項目資本金 106三、資金來源與保障 106第十二章 財務(wù)分析 107一、融資前分析 107二、融資后分析 108第十三章 不確定性分析和風(fēng)險分析 111一、盈虧平衡分析 111二、敏感性分析 111三、主要風(fēng)險因素識別、應(yīng)對與風(fēng)險等級判斷 111第十四章 研究結(jié)論及建議 118一、技術(shù)評價 118二、經(jīng)濟效益評價 119三、研究結(jié)論 119四、研究建議 119第一章 總論一、概述 （一）項目簡介 項目名稱：房地產(chǎn)項目建設(shè)單位： 建設(shè)單位法定代表人： 項目性質(zhì)：新建項目項目地址：**區(qū)幾江東部新城E37（原E38）地塊項目建設(shè)內(nèi)容：國際城項目由一個按照五星級標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計的超豪華商務(wù)酒店及一個國際高尚住宅住宅小區(qū)開發(fā)項目組成。項目建設(shè)用地面積63366平方米（），（）。五星級商務(wù)酒店：打造一座集住宿、餐飲、會議、休閑娛樂、會展等綜合功能于一體的五星級商務(wù)酒店，用地面積40畝，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、普通套房、豪華套房、單間等各式客房330間。國際高尚住宅小區(qū)：打造具有獨特的建筑風(fēng)格，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，一流的物業(yè)管理和宜居的人文環(huán)境。項目總投資：項目總投資為47,，其中：建設(shè)投資為44,建設(shè)期利息為2,。資金籌措計劃：項目資本金22,，項目銀行貸款25,。（二）項目定位市場定位：酒店項目市場定位于為高級商務(wù)游客、高檔休閑游客、大中型企業(yè)、行政事業(yè)單位、CQ高收入者提供高質(zhì)量的住宿、餐飲、娛樂休閑服務(wù)設(shè)施，主要目標(biāo)客戶為高端商務(wù)（公務(wù)）客戶。房地產(chǎn)開發(fā)項目以優(yōu)秀、精致、時尚、舒適中型戶型為主，滿足自住型、投資性客戶需求，強調(diào)景觀性好，綠化率高，實用性與觀賞性。經(jīng)營管理定位：公司擬引進國際知名品牌酒店集團作為酒店營運商負(fù)責(zé)項目經(jīng)營管理，從而加盟國際連鎖品牌序列。標(biāo)準(zhǔn)定位：引入ISO9000 國際服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)酒店服務(wù)質(zhì)量與國際水平的接軌，以滿足境內(nèi)外高中端客戶需求；（三）可行性研究報告編制的依據(jù)和原則編制依據(jù)（1）《酒家酒店分等定級規(guī)定》（GB/T 13391—2000）；（2）《旅游飯店星級的劃分及評定》（GB/T 143082003）；（3）《CQ市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》（CQ市人民人民政府）； （4）《CQ市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點專項規(guī)劃》；（5）《CQ市**區(qū)城市總體規(guī)劃（2007—2020）》；（6）《一小時經(jīng)濟圈**區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃》；（5）《投資項目可行性研究指南》（中國國際工程咨詢公司）；（6）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價案例》（建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所）；（7）《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》（建設(shè)部）；（8）《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》（國家發(fā)展改革委、建設(shè)部）；（9）有關(guān)政府部門、機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額；（10）國家其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范。（11）項目方案設(shè)計（方略建筑建筑設(shè)計有限責(zé)任公司CQ分公司）；（12）項目環(huán)境影響報告書（CQ市環(huán)境保護工程設(shè)計院有限公司）；（13）項目環(huán)境邊坡巖土工程勘察報告書（中國華西工程設(shè)計建設(shè)有限責(zé)任公司CQ分公司）；（14）建設(shè)單位提供的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、項目房地證、合同、協(xié)議等項目相關(guān)資料。編制原則（1）科學(xué)確定建設(shè)規(guī)模，節(jié)約用地，節(jié)約投資。（2）體現(xiàn)現(xiàn)代性與實用性的有機結(jié)合，樹立品牌意識，堅持品牌定位。（3）針對商務(wù)人士、成功人士尊貴、豪華、高端的需求特點，項目始終遵循“以人為本”的理念，提供有針對性、個性化、特色化的客房、餐飲、娛樂休閑產(chǎn)品。（4）本項目堅持“創(chuàng)國內(nèi)一流、國際知名品牌，做大CQ旅游，做強住宿主業(yè)”的目標(biāo)，針對特定顧客進行高起點定位、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為市場提供高品質(zhì)產(chǎn)品。（5）工程建設(shè)與**幾江東部新城整體建設(shè)相輔相成，互促共進，從而提高**城市品位和該項目的整體形象及經(jīng)濟效益。（四）建設(shè)單位簡介企業(yè)名稱：CQ市強力實業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱“強力公司”）住 所：**區(qū)幾江街道南門路43號注冊資本：壹仟萬元整實收資本：壹仟萬元整企業(yè)類型：有限責(zé)任公司法定代表人：鄔貴峰成立日期：2009 年5 月12 日經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、從事投資業(yè)務(wù)、旅游開發(fā)。（五）研究范圍和工作內(nèi)容通過對酒店（房地產(chǎn)）市場分析，并圍繞技術(shù)可靠、經(jīng)濟合理的原則，論述本項目的可行性情況。主要研究內(nèi)容包括：市場分析、建設(shè)規(guī)模與經(jīng)營方案、項目選址及建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護、項目實施進度、投資估算和財務(wù)評價、風(fēng)險分析等。二、項目研究結(jié)論及建議（一）技術(shù)評價項目技術(shù)上可行：符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)目前為國家、CQ市鼓勵類產(chǎn)業(yè)，本項目符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。符合市場需求經(jīng)市場需求預(yù)測分析，**區(qū)酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為朝陽產(chǎn)業(yè)，項目市場前景樂觀。項目實施準(zhǔn)備充分強力公司正積極推進項目各項準(zhǔn)備工作，項目具體實施計劃詳細(xì)、可靠。建設(shè)規(guī)模和項目選址合理該項目建設(shè)規(guī)模合理，項目場址占盡天時地利人和，對外交通便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，可以滿足本項目建設(shè)需要。工程技術(shù)方案合理、可靠環(huán)?？蛇_標(biāo)本項目施工期和服務(wù)期產(chǎn)生的污染物都較少，采取嚴(yán)格有效的污染防治措施后，污染物的排放對周圍環(huán)境的影響小，項目環(huán)境評價已通過政府部門批準(zhǔn)。（二）經(jīng)濟效益評價%，高于行業(yè)所得稅后項目投資基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率9%，%，高于行業(yè)所得稅前項目投資基準(zhǔn)財務(wù)內(nèi)部收益率12%，%，高于行業(yè)融資后資本金基準(zhǔn)收益率13%，項目投資可行。本項目償債期間，利息備付率≥，償債備付率大于≥，項目償債分析指標(biāo)較好，償債能力較強，易于取得貸款機構(gòu)的貸款支持。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強的財務(wù)生存能力。從敏感性分析結(jié)果看，考慮到 6 種因素影響下仍具有較強的抗風(fēng)險能力。項目存在的風(fēng)險對項目的影響程度為中等偏低。（三）研究結(jié)論本項目從技術(shù)與經(jīng)濟指標(biāo)，所能承擔(dān)的風(fēng)險程度和給企業(yè)帶來的經(jīng)濟與社會效益上看，我們認(rèn)為該項目是可行的。根據(jù)酒店（房地產(chǎn)）項目投資收益的一般水平，結(jié)合酒店（房地產(chǎn)）行業(yè)的市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項目建設(shè)條件等因素，并綜合考慮國內(nèi)正在實施的其他同類項目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。（四）研究建議本項目的實施有助提高**城市形象及知名度，促進**區(qū)旅游接待設(shè)施完善、升級，為**區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進**區(qū)經(jīng)濟的振興，建議政府有關(guān)部門給予相關(guān)政策支持。本項目具有較高的市場差異化，產(chǎn)品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以實現(xiàn)良好的投資回報，建議強力公司股東及融資機構(gòu)對本項目給予資金支持，加快實施本項目。本項目人力資源具有知識密集和勞動密集的特點，服務(wù)對象是高層次客源，對從業(yè)人員的知識結(jié)構(gòu)、語言能力和工作水平的要求較高。從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響本項目經(jīng)營業(yè)績。本項目經(jīng)營中應(yīng)突出以客人滿意為導(dǎo)向，以效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵機制的綜合效應(yīng)；通過多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才，使人員的流動達到合理和正常的狀態(tài)；創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境，提供完備的服務(wù)保障措施，提高員工的積極性和主動性；培育員工對職業(yè)的忠誠和敬業(yè)精神，增強企業(yè)的凝聚力。根據(jù)中國華西工程設(shè)計建設(shè)有限責(zé)任公司CQ分公司進行的專項環(huán)境邊坡勘察報告，項目存在Ⅲ巖石邊坡，強力公司應(yīng)采用相關(guān)工程措施消除其不良影響。在項目施工期和服務(wù)期，強力公司應(yīng)根據(jù)項目環(huán)境評價批準(zhǔn)書的規(guī)定采取嚴(yán)格有效的污染防治措施，消除項目實施對環(huán)境的影響。（五）附主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位數(shù)量備注1酒店設(shè)計星級星5GB/T1430820032酒店客房數(shù)量間330床位數(shù)550個3用地面積畝凈用地面積：4建筑面積平方米酒店建筑面積平方米房地產(chǎn)開發(fā)面積平方米5項目總投資萬元51建設(shè)投資萬元52建設(shè)期利息萬元53流動資金萬元6酒店年均營業(yè)收入萬元7財務(wù)評價指標(biāo)71所得稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%72所得稅前項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率%73所得稅后項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=9%74所得稅前項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=12%75所得稅后項目投資回收期年含建設(shè)期，下同76所得稅前項目投資回收期年77項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率%78項目資本金財務(wù)凈現(xiàn)值萬元i=13%79項目資本金投資回收期年23710項目資本金凈利潤率%8銀行貸款分析指標(biāo)81項目銀行貸款本金萬元%82占項目總投資比例%83項目銀行貸款還貸期年584還貸期利息備付率（%）≥行業(yè)指標(biāo)≥285還貸期償債備付率（%）≥行業(yè)指標(biāo)≥第二章 項目建設(shè)背景及必要性一、項目提出背景**區(qū)是CQ市的糧食產(chǎn)地、魚米之鄉(xiāng)。全區(qū)幅員面積3200平方公里，人口146萬，是CQ市建設(shè)的“一小時經(jīng)濟圈”圈內(nèi)幅員面積最大的區(qū)縣，轄23個鎮(zhèn)、3個街道、1個風(fēng)景名勝區(qū)。經(jīng)過改革開放二十多年特別是CQ直轄十年以來的持續(xù)快速發(fā)展，**綜合經(jīng)濟實力得到明顯增強，，。**北距CQ主城42公里、江北國際機場70公里，CQ市規(guī)劃的“三環(huán)十射”公路網(wǎng)涵蓋**；緊臨渝黔、成渝高速公路，成渝、渝黔鐵路交匯**境內(nèi)達135公里；180公里的CQ繞城高速公路在**境內(nèi)有 、渝滇高速公路在**境內(nèi)有47公里；鐵路總里程達135公里，有火車站15個，其中三級站3個，擬建的城市鐵路南北貫穿全境，規(guī)劃的城市輕軌5號線直達**，把**主城與CQ主城緊密連接。此外，長江黃金水道127公里東西貫穿全境，有國家級深水良港5個，常年可停泊5000噸以下的船舶和萬噸級船隊，全區(qū)水域通航里程超過350公里。**正在以大城市**為動力，建設(shè)區(qū)域性中心大城市。實施大城市發(fā)展戰(zhàn)略，確立“五年搭建框架、十年初具規(guī)模、十五年基本建成”的大城市建設(shè)奮斗目標(biāo)和“一江兩岸”的區(qū)域性中心大城市框架，構(gòu)筑引領(lǐng)經(jīng)濟大發(fā)展的支撐平臺。幾江西部城區(qū)建設(shè)和改造工程基本完成，瑯山新區(qū)初具規(guī)模，東部新城建設(shè)強力推進，防洪大堤、景觀大道、濱江大道等重點城市建設(shè)工程順利完工，城市發(fā)展空間進一步拓展，并有效利用半島型山水園林城市的獨特風(fēng)貌，不斷完善人居環(huán)境，建設(shè)宜業(yè)宜居城市，成功創(chuàng)建CQ市山水園林城市和全國優(yōu)秀旅游城市。 **自然資源、旅游資源豐富，境內(nèi)有大小河流38條，有以國家重點風(fēng)景名勝區(qū)四面山為龍頭的