【正文】 目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%78項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元i=13%79項(xiàng)目資本金投資回收期年23710項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%8銀行貸款分析指標(biāo)81項(xiàng)目銀行貸款本金萬(wàn)元%82占項(xiàng)目總投資比例%83項(xiàng)目銀行貸款還貸期年584還貸期利息備付率（%）≥行業(yè)指標(biāo)≥285還貸期償債備付率（%）≥行業(yè)指標(biāo)≥第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性一、項(xiàng)目提出背景**區(qū)是CQ市的糧食產(chǎn)地、魚(yú)米之鄉(xiāng)。從業(yè)人員的技能水平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。根據(jù)酒店（房地產(chǎn)）項(xiàng)目投資收益的一般水平，結(jié)合酒店（房地產(chǎn)）行業(yè)的市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、項(xiàng)目建設(shè)條件等因素，并綜合考慮國(guó)內(nèi)正在實(shí)施的其他同類(lèi)項(xiàng)目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰(zhàn)略。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量均為正數(shù)，不需要借用短期借款，具備較強(qiáng)的財(cái)務(wù)生存能力。建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目選址合理該項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，項(xiàng)目場(chǎng)址占盡天時(shí)地利人和，對(duì)外交通便利，市政配套基礎(chǔ)設(shè)施完善，可以滿足本項(xiàng)目建設(shè)需要。主要研究?jī)?nèi)容包括：市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)方案、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。（4）本項(xiàng)目堅(jiān)持“創(chuàng)國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名品牌，做大CQ旅游，做強(qiáng)住宿主業(yè)”的目標(biāo)，針對(duì)特定顧客進(jìn)行高起點(diǎn)定位、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，為市場(chǎng)提供高品質(zhì)產(chǎn)品。（11）項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)（方略建筑建筑設(shè)計(jì)有限責(zé)任公司CQ分公司）；（12）項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)（CQ市環(huán)境保護(hù)工程設(shè)計(jì)院有限公司）；（13）項(xiàng)目環(huán)境邊坡巖土工程勘察報(bào)告書(shū)（中國(guó)華西工程設(shè)計(jì)建設(shè)有限責(zé)任公司CQ分公司）；（14）建設(shè)單位提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目房地證、合同、協(xié)議等項(xiàng)目相關(guān)資料。（二）項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位：酒店項(xiàng)目市場(chǎng)定位于為高級(jí)商務(wù)游客、高檔休閑游客、大中型企業(yè)、行政事業(yè)單位、CQ高收入者提供高質(zhì)量的住宿、餐飲、娛樂(lè)休閑服務(wù)設(shè)施，主要目標(biāo)客戶為高端商務(wù)（公務(wù)）客戶。五星級(jí)商務(wù)酒店：打造一座集住宿、餐飲、會(huì)議、休閑娛樂(lè)、會(huì)展等綜合功能于一體的五星級(jí)商務(wù)酒店，用地面積40畝，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、普通套房、豪華套房、單間等各式客房330間。新建國(guó)際城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告新建國(guó)際城房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
目 錄第一章 總論 1一、概述 1二、項(xiàng)目研究結(jié)論及建議 4第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 9一、項(xiàng)目提出背景 9二、項(xiàng)目投資必要性和經(jīng)濟(jì)意義 11第三章 市場(chǎng)分析 14第一節(jié) 酒店業(yè)行業(yè)狀況及發(fā)展前景 14一、行業(yè)基本情況 14二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 14三、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局 16四、進(jìn)入本行業(yè)的主要障礙 16五、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 17六、行業(yè)發(fā)展前景 18第二節(jié) 區(qū)域星級(jí)酒店市場(chǎng)狀況 20一、CQ市酒店業(yè)狀況 20二、CQ市五星級(jí)酒店布局規(guī)劃 23三、**區(qū)酒店業(yè)狀況 24四、**區(qū)五星酒店客房供需情況分析 26五、酒店高端餐飲市場(chǎng)分析 26六、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 28七、項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)論 29第三節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)狀況及發(fā)展前景 30一、行業(yè)基本情況 30二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 30三、影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的有利和不利因素 35第三節(jié) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 37一、CQ房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 37二、**區(qū)房地產(chǎn)業(yè)狀況 42三、**區(qū)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì) 42四、市場(chǎng)研究結(jié)論 43第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及及經(jīng)營(yíng)方案 45一、建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 45二、酒店項(xiàng)目籌備工作 46三、酒店項(xiàng)目具體業(yè)務(wù)計(jì)劃 47第五章 項(xiàng)目場(chǎng)址及建設(shè)條件 52第一節(jié) 項(xiàng)目場(chǎng)址 52一、地理位置 52二、場(chǎng)址土地權(quán)屬類(lèi)別及占地面積 52第二節(jié) 建設(shè)條件 52一、區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件 52二、自然氣候條件 53三、工程地質(zhì)條件 54四、基礎(chǔ)設(shè)施條件 54五、征地拆遷條件 55六、交通條件 55第六章 工程技術(shù)方案 56一、設(shè)計(jì)依據(jù)、指導(dǎo)思想與原則 56二、規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo) 58三、現(xiàn)狀分析與特點(diǎn) 59四、總平面布局 60五、主要設(shè)計(jì)理念與對(duì)應(yīng)性策略 61六、建筑設(shè)計(jì) 64七、建筑形象設(shè)計(jì) 66八、給排水設(shè)計(jì) 67九、電氣設(shè)計(jì) 70十、建筑節(jié)能 76十一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 77十二、主要設(shè)備方案 82第七章 環(huán)境保護(hù) 84一、環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 84二、環(huán)境影響初步分析 85三、項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施及經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 85四、環(huán)境影響分析結(jié)論 93第八章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 96一、建設(shè)周期 96二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 96三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 96第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 98一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)特點(diǎn) 98二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)依據(jù) 98三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)范圍和方法 98四、計(jì)算期 98五、基準(zhǔn)收益率 99第十章 項(xiàng)目費(fèi)用與效益估算 100一、投資估算 100二、收入和稅金估算 103三、成本費(fèi)用估算 104第十一章 資金來(lái)源與保障 106一、債務(wù)資金 106二、項(xiàng)目資本金 106三、資金來(lái)源與保障 106第十二章 財(cái)務(wù)分析 107一、融資前分析 107二、融資后分析 108第十三章 不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析 111一、盈虧平衡分析 111二、敏感性分析 111三、主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別、應(yīng)對(duì)與風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)判斷 111第十四章 研究結(jié)論及建議 118一、技術(shù)評(píng)價(jià) 118二、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 119三、研究結(jié)論 119四、研究建議 119第一章 總論一、概述 （一）項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱：房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)單位： 建設(shè)單位法定代表人： 項(xiàng)目性質(zhì)：新建項(xiàng)目項(xiàng)目地址：**區(qū)幾江東部新城E37（原E38）地塊項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：國(guó)際高尚住宅小區(qū)：打造具有獨(dú)特的建筑風(fēng)格，優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境，一流的物業(yè)管理和宜居的人文環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以優(yōu)秀、精致、時(shí)尚、舒適中型戶型為主，滿足自住型、投資性客戶需求，強(qiáng)調(diào)景觀性好，綠化率高，實(shí)用性與觀賞性。編制原則（1）科學(xué)確定建設(shè)規(guī)模，節(jié)約用地，節(jié)約投資。（5）工程建設(shè)與**幾江東部新城整體建設(shè)相輔相成，互促共進(jìn)，從而提高**城市品位和該項(xiàng)目的整體形象及經(jīng)濟(jì)效益。二、項(xiàng)目研究結(jié)論及建議（一）技術(shù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目技術(shù)上可行：符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求酒店業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)目前為國(guó)家、CQ市鼓勵(lì)類(lèi)產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目符合產(chǎn)業(yè)政策的發(fā)展要求。工程技術(shù)方案合理、可靠環(huán)?？蛇_(dá)標(biāo)本項(xiàng)目施工期和服務(wù)期產(chǎn)生的污染物都較少，采取嚴(yán)格有效的污染防治措施后，污染物的排放對(duì)周?chē)h(huán)境的影響小，項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)已通過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn)。從敏感性分析結(jié)果看，考慮到 6 種因素影響下仍具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（四）研究建議本項(xiàng)目的實(shí)施有助提高**城市形象及知名度，促進(jìn)**區(qū)旅游接待設(shè)施完善、升級(jí)，為**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)**區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興，建議政府有關(guān)部門(mén)給予相關(guān)政策支持。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中應(yīng)突出以客人滿意為導(dǎo)向，以效益滿意為標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)全面、科學(xué)的人力資源管理，發(fā)揮激勵(lì)機(jī)制的綜合效應(yīng)；通過(guò)多種渠道、多種形式培養(yǎng)和發(fā)現(xiàn)人才，使人員的流動(dòng)達(dá)到合理和正常的狀態(tài)；創(chuàng)造一個(gè)良好的內(nèi)部環(huán)境，提供完備的服務(wù)保障措施，提高員工的積極性和主動(dòng)性；培育員工對(duì)職業(yè)的忠誠(chéng)和敬業(yè)精神，增強(qiáng)企業(yè)的凝聚力。全區(qū)幅員面積3200平方公里，人口146萬(wàn)，是CQ市建設(shè)的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”圈內(nèi)幅員面積最大的區(qū)縣，轄23個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道、1個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)。**正在以大城市**為動(dòng)力，建設(shè)區(qū)域性中心大城市。2008年,**，%，20062008年，年平均增長(zhǎng)25%。近年來(lái)，以**為目的地或中轉(zhuǎn)地的相關(guān)商務(wù)活動(dòng)與日俱增。而**高檔住宿餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所非常少，特別是高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所幾乎空白。本項(xiàng)目擬建設(shè)一家五星級(jí)超豪華酒店（聯(lián)動(dòng)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)），引進(jìn)國(guó)際頂級(jí)品牌酒店管理集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，并根據(jù)地理位置、客源市場(chǎng)、客源層次等情況，定位于豪華型五星級(jí)商務(wù)旅游酒店。我國(guó)已把旅游業(yè)擺在加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略地位，CQ市政府已制定了關(guān)于發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)有關(guān)決定，把旅游、房地產(chǎn)業(yè)列入CQ市支柱產(chǎn)業(yè)，并出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策鼓勵(lì)發(fā)展。國(guó)際大酒店將承擔(dān)起**區(qū)高端商務(wù)宴會(huì)、高端公務(wù)接待等活動(dòng)的功能，有助提高**城市形象及知名度，為**區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn)**區(qū)經(jīng)濟(jì)的振興。本項(xiàng)目為勞動(dòng)密集性生產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目的實(shí)施，將產(chǎn)生巨大的社會(huì)效益。綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)具有顯著的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，進(jìn)行投資是十分必要的。旅游飯店業(yè)與旅行社業(yè)、資源景區(qū)業(yè)是旅游業(yè)的三大支柱產(chǎn)業(yè)，是指提供旅游產(chǎn)品與服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。在一定意義上可以說(shuō)，我國(guó)的旅游飯店業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中管理制度最嚴(yán)密，員工隊(duì)伍整體的職業(yè)素質(zhì)最高、管理標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際水平基本同步、管理手段最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)之一。中國(guó)旅游飯店業(yè)在經(jīng)歷了2003 年SARS 的沖擊后，于2004 年初開(kāi)始復(fù)蘇，在國(guó)際旅游市場(chǎng)的迅速成長(zhǎng)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的帶動(dòng)下，2004 年旅游飯店業(yè)景氣好轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)全面回升，效益全面提高，并在20052007年保持了持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，客房出租率和房?jī)r(jià)同時(shí)增長(zhǎng)，呈現(xiàn)“星級(jí)越高、效益越好”的特點(diǎn)。2008年末，全國(guó)共有星級(jí)飯店14099家，比上年末增加516家，%；，%；，%。在14099家星級(jí)飯店中：五星級(jí)飯店432家，比上年末增加63家；四星級(jí)飯店1821家，增加226家；三星級(jí)飯店5712家，增加405家；二星級(jí)飯店5616家，減少102家；一星級(jí)飯店518家，減少76家。目前，中國(guó)旅游飯店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。我國(guó)加入WTO 后，對(duì)飯店業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的各種限制逐步消除，國(guó)際、國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)全面對(duì)接，雖然有利于吸納大量的資金、先進(jìn)的管理理念，進(jìn)行資源的優(yōu)化配制，但同時(shí)也給旅游飯店業(yè)帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)水平提高的壓力。飯店企業(yè)在資金方面遇到的主要障礙是來(lái)自于現(xiàn)在城市中新建飯店的地價(jià)、建筑、內(nèi)外裝修、人員工資等方面的剛性支出越來(lái)越高；而飯店成功經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵則依賴于經(jīng)營(yíng)管理能力和服務(wù)質(zhì)量水平，飯店需要特有的管理模式、經(jīng)驗(yàn)積累以及統(tǒng)一的飯店預(yù)訂銷(xiāo)售體系等現(xiàn)代化技術(shù)。而近年來(lái)，中國(guó)旅游飯店業(yè)的市場(chǎng)基礎(chǔ)正在發(fā)生著一些變化。本項(xiàng)目所在CQ市是我國(guó)長(zhǎng)江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和商務(wù)活動(dòng)非?；钴S的中心城市，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，日趨活躍的國(guó)際投資、商務(wù)交流、大型會(huì)議、會(huì)展活動(dòng)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和商務(wù)客源需求的上升，為五星級(jí)商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了廣闊的增長(zhǎng)空間。除了民營(yíng)資本以外，不少國(guó)內(nèi)外酒店集團(tuán)由非產(chǎn)權(quán)介入模式轉(zhuǎn)向“投資+管理+品牌”的介入模式，也將影響市場(chǎng)供給總量。在大型國(guó)有旅游集團(tuán)中的飯店產(chǎn)業(yè)著眼于內(nèi)部整合的同時(shí)，股份制旅游飯店企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)布局的步伐則呈現(xiàn)出明顯加速的態(tài)勢(shì)。而中國(guó)蓬勃發(fā)展的旅游業(yè)，更顯示出了巨大的市場(chǎng)潛力。隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的加快，人們生活水平日益提高、可自由支配收入比重不斷增加，節(jié)假日的延長(zhǎng)、閑暇時(shí)間的增多，必然會(huì)極大地促進(jìn)國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展。同時(shí)，中國(guó)社會(huì)穩(wěn)定，旅游資源豐富，每年吸引的來(lái)華游客不斷增加。每年旅游新吸納就業(yè)50 萬(wàn)人，到2010 年旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)到1000 萬(wàn)人。旅游業(yè)將成為CQ市國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)，CQ市將發(fā)展成為世界一流的旅游目的地和國(guó)際馳名的中國(guó)旅游強(qiáng)市。2007年胡錦濤總書(shū)記對(duì)CQ的三大定位又一次帶給了CQ巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。截止2008年底，全市共有旅游星級(jí)飯店237家，比2007年增加18家。主要原因是：一是各地不僅把旅游星級(jí)飯店作為旅游業(yè)的重要組成部分，而且成為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的重要窗口，把飯店建設(shè)當(dāng)作形象工程來(lái)抓。目前，CQ市旅游星級(jí)飯店業(yè)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1．旅游星級(jí)飯店快速增長(zhǎng)，數(shù)量仍低于全國(guó)和周邊地區(qū)平均水平直轄十年來(lái)，CQ市旅游星級(jí)飯店業(yè)發(fā)展迅猛， %，有三個(gè)明顯標(biāo)志：一是形成了遍及全市各區(qū)縣的旅游星級(jí)飯店網(wǎng)絡(luò)和基本能滿足不同客源需求的旅游星級(jí)飯店體系，二是旅游星級(jí)飯店的客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)已從過(guò)去的單純依靠游客轉(zhuǎn)向擁有商務(wù)客人、度假客人、本地客人和游客等多種客源，三是旅游星級(jí)飯店市場(chǎng)從不成熟的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化為成熟的買(mǎi)方市場(chǎng)。二是與發(fā)達(dá)省市和周邊省市相比有相當(dāng)差距，CQ市旅游星級(jí)飯店分別比云南和四川少667家和295家。二是分布不合理，CQ市旅游星級(jí)飯店主要集中在主城區(qū)；三星級(jí)以上飯店半數(shù)以上集中在主城，特別是高星級(jí)級(jí)飯店基本都在主城；主城星級(jí)飯店又集中在渝中區(qū)，其它區(qū)星級(jí)飯店數(shù)量特別是高星級(jí)飯店數(shù)量偏少；6個(gè)區(qū)域性中心城市竟沒(méi)有一家高星級(jí)飯店，主城以外區(qū)縣旅游星級(jí)飯店總數(shù)僅占到全市旅游星級(jí)飯店總數(shù)的56%。截至2008年底，237家旅游星級(jí)飯店中，90%以上的飯店都是小型飯店，形成了以中小型旅游星級(jí)飯店為主體的市場(chǎng)特色。規(guī)劃研究建議政府應(yīng)鼓勵(lì)2010年CQ五星級(jí)飯店發(fā)展到25家，2020年發(fā)展到55家左右；在可能的條件下，政府應(yīng)引導(dǎo)2010年CQ五星級(jí)飯店發(fā)展到30家，2020年發(fā)展到70家左右；如果2010年超過(guò)30家、2020年超過(guò)70家則政府應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)控制，至少也不應(yīng)再通過(guò)提供優(yōu)惠政策等措施去支持五星級(jí)飯店的發(fā)展。合川區(qū)、涪陵區(qū)各規(guī)劃布局1家）；市域內(nèi)重要風(fēng)景區(qū)與休閑度假區(qū)所在區(qū)縣共規(guī)劃布局13家（奉節(jié)縣、豐都縣、巫山縣、忠縣、云陽(yáng)縣、大足縣、銅梁縣、長(zhǎng)壽區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)、雙橋區(qū)、南川區(qū)、武隆縣、榮昌縣各規(guī)劃布局1家）。三、**區(qū)酒店業(yè)狀況根據(jù)CQ市旅游局2009年07月10日公布的《CQ市星級(jí)飯店各區(qū)縣名單表》，**區(qū)星級(jí)飯店情況如下：江洲大酒店三星118216濱江中路12號(hào)TEL: 02347526888FAX: 02347526888: 402260星宿麗景酒店三星95178四面山TEL: 02347663688FAX: 02347663046: