【正文】 (2)站長對保潔工作進行日檢、周檢，發(fā)現(xiàn)保潔工作質(zhì)量問題，及時督促保潔員予以糾正，并做好檢查記錄。(1)做好保潔工作的監(jiān)督、檢查。根據(jù)學生公寓的清潔保潔特點，我們將嚴格堅持 “高標準、規(guī)范化”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護，做到眼看無垃圾、手摸無塵，確保學生公寓垃圾日產(chǎn)日清，無蚊、蠅等“四害”孳生。（5）、對管理處員工應進行消防知識教育培訓，每年進行12次消防演習，使人人都會使用消防器具，都能處理火災事件。（3）、定期檢查消防水龍帶、接口是否老化，管帶是否霉變和發(fā)脆，如查出不合格現(xiàn)象要及時更換。維修人員做好巡視檢查工作，如：各種電機運行的聲響；儀表顯示的表值；安全出口燈的好壞；公共地方照明燈的完好等等，具體要求如下：（1）、所有巡檢都應有詳實的記錄；（2）、公共地方的照明燈應定期更換；（3）、公共地方的電源插座、接線盒箱等應無脫落和缺蓋；配合校保衛(wèi)對消防及電機半年進行一次試運行；消防設施的維護保養(yǎng)；（1）、消防設施設備平時要注意加油，防止銹蝕。所托物業(yè)配電房的巡視要做到“一看二聞“，即看各種儀表是否正常，變壓器溫度是否在規(guī)定范圍內(nèi)，刀閘、線頭有無異常；聞是否有焦味，聞是否有異味，發(fā)現(xiàn)問題要及時查明原因，立即處理解決。一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。維修組水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次。（一）給排水系統(tǒng)的養(yǎng)護管理給排水系統(tǒng)是指所托物業(yè)本體的冷、熱水管道、閥門、消防水池、生活及消防水泵、污水排放管道設施等。我公司在平時的公寓管理過程中，積極向?qū)W生開展放火宣傳，普及消防知識；對員工每半年進行消防知識的培訓，落實有關消防措施；制定詳盡的《學生公寓突發(fā)火警火災反應預案》以及《刑事突發(fā)事件反應預案》，在預案中要求管理站全體員工增強對火警、火災、刑事突發(fā)事件的反應能力，遇突發(fā)事件時應迅速向校保衛(wèi)處報告并立即通知全體當班人員，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施各項緊急措施，確保學生公寓內(nèi)的學生的人身安全。消防管理是學生公寓管理的一項極其重要的內(nèi)容，尤其是學生公寓中易燃物品比較多，一旦發(fā)生火災，后果不堪設想，因此必須十分重視消防，我公司的公寓管理站實行全員義務消防員制，在員工中牢固樹立“隱患顯于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”的意識，加強巡邏，加強監(jiān)控，同時做好消防設施的維護保養(yǎng)工作，保證設備隨時能用。對遲歸和不歸的同學進行登記，及時教育，并將情況報告學生處。值班人員要禁止陌生人和閑雜人員進入學生公寓，來訪客須在公寓大廳等候，學生家長進入公寓內(nèi)必須登記。在學生公寓的出入口實行24小時值班制度，值班人員對出入口及重要部位實施不定期的監(jiān)控。（三）投訴回訪師生有效投訴處理完畢后，由管理處以電話或上門的形式回訪，以征求師生的意見，同時在《業(yè)主意見登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100%。對于因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半個月進行總結(jié)并提出改進的具體方案。對于維修方面的投訴，我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，零修及時處理，急修不過夜，同時對責任人給予相應的處分。對于非管理站職責所在或非管理原因而導致的投訴，將委婉向師生說明緣由并協(xié)助師生通過其它渠道予以解決；對師生的有效投訴，由值班人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關部門及時處理，重大投訴向?qū)W生公寓管理處主任匯報，由管理處主任按權(quán)限處理。為此我們制定了詳細的投訴處理流程管理規(guī)定。 ，按照檔案管理的要求，建立與完善所托物業(yè)的各項工程技術資料。 ，配合甲方做好學生公寓內(nèi)裝修監(jiān)管工作。 ，配合甲方參與設備安裝、裝飾等工程的竣工驗收工作。，配合甲方參與尚未安裝設備的安裝、調(diào)試、開通、運行以及已安裝但尚未調(diào)試設備的調(diào)試、開通與運行等工作。接管期，對學生公寓內(nèi)部充分了解，通過接管驗收，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能特點，預測管理中可能出現(xiàn)的問題，準備相應的方案，真正做到防患于未然。重大節(jié)日組織公寓學生開展活動，營造節(jié)日氣氛管理站年初制定全年重大節(jié)日活動計劃，以便提早組織、安排活動；逢重大節(jié)日，安排專人負責學生公寓的裝點，如有需要公司總部提供資金并派人支援；積極配合學校有關重大節(jié)日的工作安排。突發(fā)事件處理作好對突發(fā)事件的處理工作加強平時的管理與培訓，遇到突發(fā)事件，不慌不忙，冷靜處理；制定突發(fā)事件緊急處理預案，管理人員必須按照規(guī)定的預案程序處理；對突發(fā)事件要按程序及時匯報學校，并配合學校對事件的調(diào)查。學生公寓設施維修及時、妥善加強維修人員的培訓，提高專業(yè)技能；執(zhí)行24小時搶修制度，設立報修電話（值班室），接到報修及時通知維修人員，并做好相關記錄；維修人員接到報修電話后，必須立即趕赴現(xiàn)場進行維修，零星維修及時完成；維修后，進行跟蹤回訪，對維修質(zhì)量進行檢驗確認內(nèi)部管理保證管理人員精神飽滿，有良好服務意識和態(tài)度制定嚴格的工作行為禮儀規(guī)范，管理人員上崗必須統(tǒng)一著裝，佩帶工號牌，并不斷的加強培訓；聘請專業(yè)人員講課，增強管理人員的服務水平；組織學習勞動模范的事跡，增強服務意識；組織服務競賽，鼓勵管理人員爭創(chuàng)服務標兵。作好傳染病的預防與處理制定傳染病防止預案，管理人員必須按照規(guī)定的預案程序處理，發(fā)現(xiàn)問題及時向?qū)W校匯報；宣傳傳染病防治知識，加強學生身體健康檢查；定期請學校醫(yī)務處醫(yī)生為學生進行健康教育。加強保潔員的業(yè)務培訓，熟練掌握操作技能和專業(yè)知識；嚴格按照保潔工作程序操作，加強監(jiān)督檢查；保證對垃圾實行袋裝化；按區(qū)域責任到人，加強巡查，監(jiān)督檢查，嚴格考核制度。組織學生之間的交流，培養(yǎng)學生“互幫互助”的思想；制定斗毆事件的應急程序和解決措施，定期演練。學生公寓無偷盜案件發(fā)生管理員對來訪人員嚴格執(zhí)行登記手續(xù)，杜絕閑雜人員進入學生公寓；對學生公寓內(nèi)物品的出入實行登記放行手續(xù)；執(zhí)行24小時值班巡查制度，確保無偷盜案件發(fā)生；制定公寓鑰匙管理規(guī)定，鑰匙的登記、領用有序；加強法制宣傳、教育、培養(yǎng)學生知法、守法的意識。同步進行六CIS系統(tǒng)全面導入CIS企業(yè)識別系統(tǒng)同步進行七質(zhì)量管理體系全面導入ISO9001:2000同步進行八員工培訓全面實行員工崗中培訓同步進行第四章 物業(yè)管理承諾指標及采取的相應措施第一節(jié) 物業(yè)管理承諾指標序號指標體系國家標準承諾標準1學生公寓配套設施完好率98%98%2工程維修質(zhì)量合格率100%100%3維修質(zhì)量回訪率100%100%4清潔保潔率99%99%5道路、公共設施完好率95%98%6學生公寓內(nèi)治安案件年發(fā)生率1‰以下07火災年發(fā)生率1‰以下08業(yè)主有效投訴率2‰以下1‰以下9業(yè)主有效處理率95%以上100%以上10業(yè)主有效回訪率95%以上100%以上11業(yè)主綜合服務滿意率90%90%以上12綠化完好率95%98%以上13管理人員專業(yè)培訓合格率80%85%以上第二節(jié) 擬采取的相應措施為實現(xiàn)我們對學生公寓物業(yè)管理服務的整體策劃及設想，依據(jù)國家建設部物業(yè)管理示范大廈的評比標準，我們將采取切實可行的措施落實承諾的各項指標。同步進行三安全管理治安管理；消防管理；同步進行四環(huán)境衛(wèi)生管理綠化管理；清潔衛(wèi)生管理；環(huán)保管理。二、正常運行期的管理工作計劃序號項目內(nèi)容時間一學生公寓公共設施維修保養(yǎng)制定學生公寓養(yǎng)護和維修計劃方案；學生公寓的維修管理；學生公寓的養(yǎng)護服務。三完善管理及辦公條件安排管理用房；安排員工宿舍準備管理用物質(zhì)裝備。第四節(jié) 工作計劃根據(jù)擬定的管理方式和管理運作流程，我們將工作計劃分為前期管理工作和進入正常運行期的管理工作，按照輕重緩急有序進行，具體計劃如下：一、前期管理工作計劃序號項 目內(nèi) 容時 間一擬訂物業(yè)管理方案成立投標工作小組；仔細閱讀招標文件；對學生公寓展開深入的調(diào)查研究；針對學生公寓特點，擬訂管理方案；選配主要管理人員。把培養(yǎng)提升、培訓、進修等工作有機地結(jié)合在一起使之形成一種人才培養(yǎng)的良性循環(huán)氛圍。，縮小固定部分工資，加大活動部分工資，拉大距離不搞一刀切，激勵員工優(yōu)質(zhì)服務，創(chuàng)造業(yè)績和發(fā)揚團結(jié)向上的團隊精神。 ，充分調(diào)動員工的個人積極性，適時做好深入細致的思想工作，其主要工作方式有與員工談心，為員工排憂解難，組織有益的集體活動和家訪等。激勵機制四、激勵系統(tǒng) 激