某高校學(xué)生公寓物業(yè)管理成本核算問(wèn)題探討-文庫(kù)吧資料
2025-04-01 01:51本頁(yè)面
【正文】 。（兩稅一費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)）。 F =ΣF(19)A （元/）（十一）稅費(fèi)：（高校一般也不考慮此項(xiàng)費(fèi)用）指注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)，按照國(guó)家規(guī)定應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目。（一般應(yīng)控制在5%15%之間）。（1）學(xué)生入校、離校手續(xù)辦理和房間清理。 匡算公式：F=ΣXi/12月S （元/）（六）、衛(wèi)生保潔費(fèi)用： 衛(wèi)生保潔費(fèi)用一般包括：清潔工具購(gòu)置費(fèi)用、勞保用品費(fèi)用、為生消殺費(fèi)用、清潔所需的其它費(fèi)用等。當(dāng)然，目前絕大部分學(xué)生公寓使用的門(mén)衛(wèi)（值班員）都是自己錄用的外聘員工，并沒(méi)有從社會(huì)保安公司聘請(qǐng)專職保安員，在此項(xiàng)費(fèi)用中應(yīng)根據(jù)各高校實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)算。（1）交通工具類；（2）通訊社備類；（3）辦公設(shè)備、家具類；（4）工程維修設(shè)備類；（5）其它設(shè)備類等；直線折舊法是將固定資產(chǎn)按照一定的使用年限平均分?jǐn)偟矫恳荒?，按照物業(yè)管理行業(yè)固定資產(chǎn)折舊慣例，一般按照平均5年進(jìn)行折舊?？锼愎剑?F=Σ（18）Xi/S方法二（簡(jiǎn)單測(cè)算法）：以每平米建筑成本為基數(shù)，多層樓公共設(shè)施設(shè)備按建筑成本的15%計(jì)取，折舊按25年計(jì)算，并按月折舊費(fèi)的40%提取?？锼愎剑?X=Σ（Mi+Ii）/12YiMi一般共用設(shè)施的購(gòu)置費(fèi)用；包括照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等；Ii各設(shè)施的安裝費(fèi)用；Yi各設(shè)施的正常使用年限；（此項(xiàng)費(fèi)用有的物業(yè)公司在計(jì)算時(shí)，將其計(jì)入各相關(guān)項(xiàng)目的維修保養(yǎng)費(fèi)用中，而不再單列）。24小時(shí)；30每月平均天數(shù)；P電國(guó)家規(guī)定電的價(jià)格；維修保養(yǎng)費(fèi)用：③電器系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；④燃?xì)庀到y(tǒng)維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；⑤消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)（月）費(fèi)用；⑥公共照明（月）費(fèi)用包括：大廳、走廊的照明及裝飾燈費(fèi)等計(jì)算公式：電費(fèi)=（W1T1+W2T2+W3T3......）30天P電單價(jià)W每天開(kāi)啟T小時(shí)后，照明電器的總耗電功率瓦數(shù)（千瓦/小時(shí)）；T表示每天開(kāi)啟用電器的時(shí)間數(shù)（小時(shí)）；維修保養(yǎng)費(fèi)用上述各項(xiàng)的維修保養(yǎng)費(fèi)用均是一個(gè)估算和經(jīng)驗(yàn)值。方法一（成本測(cè)算法）：難，需多年數(shù)據(jù)支持，一般較少用；此種方法是先分別測(cè)算出各分項(xiàng)的實(shí)際支出，然后再進(jìn)行求和。12247。S （元/）（二）、辦公費(fèi)用：按往年估算或經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定，再分?jǐn)偟礁髟轮?。?）保險(xiǎn)費(fèi)（I2）：包括：國(guó)家規(guī)定應(yīng)為員工繳納的各項(xiàng)保險(xiǎn)費(fèi)用；（3）福利費(fèi)（I3）：一般包括以下項(xiàng)目①福利基金：一般按照人員工資總額的8%14%提??；②工會(huì)經(jīng)費(fèi)：一般按照人員工資總額的2%提??；③教育/培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)：%提??；（4）加班費(fèi)用（I4）：國(guó)家法定節(jié)日加班費(fèi)用；（5）住房公積金（I5）：按照國(guó)家住房公積金管理辦法確定，一般為8%；（6）服裝費(fèi)（I6）：二年更新一次，夏裝、冬裝每人各2套，管理人員服裝的面料質(zhì)地一般優(yōu)于普通員工；計(jì)算公式：FI =(i1+i2+i3+i4+i5+.....in) 247。其計(jì)算公式為：P=ΣFi247。但是，根據(jù)目前社會(huì)上的做法，一般是按照以下五種分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行計(jì)算的。如：迎接新生入校；畢業(yè)生離校；離校后宿舍保潔與維修。（7）提供專項(xiàng)（學(xué)生進(jìn)校或離校時(shí)服務(wù)成本）服務(wù)，需考慮專項(xiàng)投入。公寓即是學(xué)生休息的場(chǎng)所，又是公寓管理過(guò)程對(duì)學(xué)生進(jìn)行教育的第二課堂，起著重要的服務(wù)育人功能，因此，在公寓中開(kāi)展公寓文化建設(shè)和優(yōu)化公寓環(huán)境，都是對(duì)公寓之中居住的學(xué)生進(jìn)行教育的一種形式。這些設(shè)施、設(shè)備的投入，無(wú)疑會(huì)加大公寓的服務(wù)成本。因此，各高校在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面投入都較大，特別是防火方面更為重視。（5）安全措施的廣泛應(yīng)用，減少了安全隱患，但同時(shí)也加大了該項(xiàng)維護(hù)成本。（4）辦公自動(dòng)化普及程度，優(yōu)于社會(huì)物業(yè)。同時(shí)，學(xué)生公寓室內(nèi)設(shè)備設(shè)施維護(hù)與社會(huì)物業(yè)有很大區(qū)別，應(yīng)考慮設(shè)備維護(hù)維修的費(fèi)用問(wèn)題。因?yàn)閷W(xué)生不同于居民或辦公物業(yè)，應(yīng)考慮學(xué)生的特點(diǎn)他們是一批年輕、活潑、好動(dòng)的群體。目前高校還存在相當(dāng)數(shù)量的磚混結(jié)構(gòu)樓宇，多為五六十年代建設(shè)的老式學(xué)生公寓，住宿條件相對(duì)新公寓而言，樓內(nèi)設(shè)施相對(duì)落后，技防手段還不完善，主要依靠人來(lái)管理，樓管及安全管理人員（值班員）就要相應(yīng)配備的多一些，這樣一來(lái)，勢(shì)必增加了人員的成本支出。根據(jù)二00二年三月市教委等五部委局聯(lián)合頒布的（京教勤[2002]29號(hào)）《北京市大學(xué)生公寓管理暫行辦法》第二章第八條、第九條中規(guī)定，“學(xué)生公寓管理委員會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)應(yīng)配備素質(zhì)較高、數(shù)量充足，經(jīng)過(guò)崗前培訓(xùn)合格的專業(yè)管理人員和服務(wù)人員，%”，這也是它費(fèi)用可能增加的不確定因素。社會(huì)上的物業(yè)公司職責(zé)相對(duì)單一，目的較為明確，費(fèi)用相對(duì)確定，功力性強(qiáng)；而高校學(xué)生公寓管理既要兼顧服務(wù)，又要努力育人，社會(huì)效益放在首位，穩(wěn)定壓倒一切。②合理確定公寓管理與服務(wù)人員與住宿學(xué)生的比例。如何解決高校學(xué)生公寓用人成本過(guò)高、人員管理似死水一潭的問(wèn)題，是學(xué)校和公寓管理部門(mén)應(yīng)該主要考慮的問(wèn)題。學(xué)生公寓管理部門(mén)中正式職工占員工人數(shù)的比例越高，此項(xiàng)成本的支出也就越高，反之，人頭費(fèi)所占比例就低。目前，此項(xiàng)費(fèi)用在學(xué)生公寓費(fèi)用支出中所占比例較大，公寓管理與服務(wù)人員的人頭費(fèi)約占總費(fèi)用支出的百分之五十～七十左右，需要進(jìn)行重點(diǎn)控制。具體情況如下：（1）高校學(xué)生公寓人員構(gòu)成的不合理性，
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