【正文】 塊的開發(fā)投資瓶頸已經(jīng)打破，為今后的海甸島發(fā)展錦上添花。宜居房產(chǎn)開發(fā)成為首選　　放眼?？?，最適合國際觀賞的住宅坐落的地段區(qū)域或許只有白沙門板塊。未來的北海甸不僅將成為整個(gè)海甸島區(qū)域旅游、餐飲、文化、娛樂最繁華的地段，也將形成一個(gè)有前瞻性規(guī)劃、高品質(zhì)、有規(guī)模、上檔次的國際化居住社區(qū)，是未來海口大型高尚人文社區(qū)的集中地。其是第二居所的理想之地，高檔居住區(qū)的聚集效應(yīng)已形成。早期已有如寶安在海甸島沿海、沿江地帶中，北海甸區(qū)域是最令人期待的“金角銀邊”區(qū)域，規(guī)劃起點(diǎn)高，且擁有面積近千畝之廣的“白沙門生態(tài)公園”；美麗沙的島嶼天堂，將興建一個(gè)具有完善的港口設(shè)施，又集商業(yè)、酒店式公寓和租船服務(wù)等配套設(shè)施的住宅區(qū)，另外，島嶼南側(cè)規(guī)劃會(huì)議中心和游艇展覽會(huì)，成為?？谑袇^(qū)標(biāo)志性景觀；北側(cè)規(guī)劃一座濱海高爾夫球場和酒店式的會(huì)員別墅。海甸島環(huán)島路全長約13公里，由美麗沙東部起，向北延伸至海甸島北海岸，經(jīng)白沙門公園、江南城至南渡江入?？冢傺貦M溝河左岸南下至海甸二路，最后在美麗沙南部完成閉合。規(guī)劃提升房產(chǎn)升值潛力　　環(huán)島路的建設(shè)連通和海甸島四座橋梁的改造、擴(kuò)建和新建，連接海甸內(nèi)外主要通道的全面升級(jí)和六大系統(tǒng)工程建設(shè)，證明了政府對此區(qū)域開發(fā)的高度重視，是作為與海口灣處于同等地位，并與其連通一體的（大中國右岸）主城濱海核心區(qū)考慮的。2003年8月，世紀(jì)大橋的開通，打通了海甸島的交通瓶頸，此后，這里更是人氣飆升。繼1998年寰島集團(tuán)整體開發(fā)海甸島東部開發(fā)區(qū)之后，眾多公司搶灘這里從事房地產(chǎn)、市政設(shè)施等開發(fā)建設(shè)，10多年后的今天，海甸島已成為人居福地。海南建省辦特區(qū)初始，白沙門板塊也開始煥發(fā)生機(jī)，到處呈現(xiàn)開發(fā)熱。昔日小島成人居福地　　海甸島是?？谧畲蟮囊粋€(gè)島嶼，這里曾經(jīng)是一個(gè)十分荒蕪的地方，由幾個(gè)默默無名的小漁村組成，人煙稀少，雜草叢生。后來，再由海南渡海和物質(zhì)進(jìn)出口的主要港口之一的“海口浦”到1926年起成立的“?？谑小?，白沙門的早期開發(fā)使?？诘某鞘薪ㄔO(shè)日趨完善，這片土地上刻寫著?？诘哪贻?，記錄著這個(gè)城市的興衰歷史及發(fā)展軌跡。海甸島還是海口城市文化的發(fā)源地。海甸島地處?？谑斜辈垦睾：脱亟貐^(qū)，是“島中之島，城中之城”，已成為近幾年海口市城市發(fā)展的熱點(diǎn)話題，隨著?？谡畬Τ鞘邪l(fā)展方向的定位，優(yōu)化生態(tài)環(huán)境，提高城市品味，海甸島又成了新的開發(fā)區(qū)域，成為投資者新的焦點(diǎn)。海甸島是?？谑袇^(qū)重要的組成部分，建省以來就作為中高檔居住區(qū)（東部開發(fā)區(qū)）來規(guī)劃建設(shè)的，海口市政府在“十一五”規(guī)劃中是作為“大中國右岸”重點(diǎn)推出的，在?？谑袨I海旅游城市及濱海海岸房地產(chǎn)發(fā)展是作為中心區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展的?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)，短期增長會(huì)有所回落，但長期看漲。房價(jià)方面，?？谑猩唐贩渴袌鲆蛱幵诘蛢r(jià)位運(yùn)行，平均水平不及內(nèi)地省會(huì)城市的經(jīng)濟(jì)適用房，無下降空間；近年來隨著地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本的持續(xù)增長，將推動(dòng)房價(jià)上漲。、商品房市場價(jià)格將保持平穩(wěn)增長，銷售增速將回落，今年房價(jià)暫無下降空間。個(gè)性化營銷手段越來越多，公關(guān)活動(dòng)逐慚走俏。2008年不僅比企業(yè)，同時(shí)也比項(xiàng)目規(guī)模，比規(guī)劃水平，比配套，比市場個(gè)性化、差異化營銷。大盤興起，?？跇潜P開發(fā)水準(zhǔn)逐步拉近與房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的距離。?？跇潜P將步入比地段比樓盤比企業(yè)實(shí)力比規(guī)劃比營銷的綜合競爭新格局。2007年以來，?？诒镜鼐用駥Υ笾袘粜头慨a(chǎn)需求旺盛，市場占有份額逐年提高，各大發(fā)展商也開始重視開發(fā)大中戶型、高品質(zhì)的樓盤。、在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，小戶型島外旺銷，大中戶型成為?？诒就辆用竦男聦?。多數(shù)島外置業(yè)者認(rèn)為海口多數(shù)樓盤性價(jià)比值極高，是物所超值。許多中小開發(fā)商因?？谀玫爻杀具^高而被迫轉(zhuǎn)向沿海市縣或五指山、保亭等中部山區(qū)，?？诘姆康禺a(chǎn)將呈現(xiàn)升級(jí)換代的發(fā)展趨勢。喜來登、香格里拉、希爾頓等五星級(jí)酒店的相繼進(jìn)入，預(yù)示著?？诘某鞘行蜗笞兊酶毁F，海口越來越成為“有錢人”商務(wù)會(huì)務(wù)的接待基地和度假養(yǎng)老、旅游居住的天堂，為“有錢人”蓋第二、三套房成為?？诟鞔蟀l(fā)展商常提的話題。今年?？诔鞘薪ㄔO(shè)將有一系列的利好消息。海南島也已進(jìn)入實(shí)質(zhì)創(chuàng)作排練階段，這是海口市政府打造“陽光?？?、娛樂之都、品位之城”的重要舉措之一，預(yù)計(jì)節(jié)目將于今年5月上演，屆時(shí)國內(nèi)外游客將在美麗的?？谖骱０陡惺軣釒Шu歷史文化風(fēng)情的完美演繹。明年?？趯⒗^續(xù)做大土地儲(chǔ)備總量，爭取新增儲(chǔ)備土地800010000畝。今年?？谟?jì)劃在保證基礎(chǔ)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)用地的原則下，適度放大旅游地產(chǎn)的供地規(guī)模，并將繼續(xù)推動(dòng)土地成片規(guī)模開發(fā)和土地的招商運(yùn)營，在做好西海岸起步區(qū)土地一級(jí)合作開發(fā)的同時(shí)，選擇優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)啟動(dòng)金沙灣片區(qū)的開發(fā)建設(shè)。政府向符合廉租住房保障條件的家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，加大廉租住房建設(shè)力度，加快危房和舊城區(qū)改造步伐等措施在很大程度刺激了普通階層的購房需求，但其對中高層次的住宅市場需求以及島外度假住房需求影響不大，總的房產(chǎn)市場只會(huì)活躍，銷售量有較大增長，中高檔住宅市場和普通住宅市場的需求彼此不會(huì)受影響?？傮w上看，?？谑猩唐贩渴袌鰞r(jià)格將保持平穩(wěn)增長，不會(huì)有大的波動(dòng)。2007年底出臺(tái)的提高第二套房首付比例、實(shí)行上浮利率等一系列針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控政策，抑制了部分貸款買房者的積極性。、宏觀調(diào)控等系列政策對?？诜渴杏幸欢ㄓ绊?，但仍保持平穩(wěn)發(fā)展。目前海口購房市場主要限于北京、以上海為龍頭的珠江三角洲、以黑龍江為龍頭的“高寒地區(qū)”等“兩區(qū)一都”，山東、山西、陜西、重慶等市場還剛剛啟動(dòng)，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的華南市場、華中市場及境外市場還是空白，島外銷售市場范圍還很窄，市場潛力巨大，還未針對不同目標(biāo)客戶和不同地區(qū)市場開發(fā)不同特性的適銷對路的房產(chǎn)產(chǎn)品。表10：2007年1－11月房屋建設(shè)情況內(nèi)容單位數(shù)額同比增長（%）開發(fā)投資完成億元商品房投資億元房屋施工面積萬平方米－新開工面積萬平方米－25竣工面積萬平方米商品房登記銷售面積萬平方米商品住宅銷售面積萬平方米其中：島內(nèi)購買%島外購買%二手房成交面積萬平方米二手房成交金額億元商品房平均銷售價(jià)格元／平方米商品住宅平均銷售價(jià)格元／平方米表11：?？谑?001－2007年房地產(chǎn)投資與銷售增長情況投資總額（億元）施工面積（萬m2）銷售面積（萬m2）銷售額（億元）銷售價(jià)格（元/ m2）2001年%新170%% %2002年%%29%32%2003年84%%%55%2085%2004年%%%2430%2005年%%%%%2006年%%%%15%2007年前11月%－%%%?？诜康禺a(chǎn)銷售市場主要是島外市場，隨所占比例越來越大，但其總規(guī)模較小，范圍還較窄，島外以至境外大的房地產(chǎn)市場還未真正橇動(dòng)。 2007年?？诜康禺a(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)平穩(wěn)增長，房屋竣工面積極快速增長，房屋施工面積和新開工面積有所下降，經(jīng)濟(jì)適用住房供給加大。因此，銷售價(jià)格將平穩(wěn)增長。這些大項(xiàng)目將在近年陸續(xù)投產(chǎn)，有望帶來旺盛的人氣和購買力。2007年房價(jià)漲幅較大，但相對于全國房地產(chǎn)價(jià)格來講還是偏低，尚存很大的發(fā)展?jié)摿?。海南商品房價(jià)格受積壓商品房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房限價(jià)銷售的影響，整體價(jià)格較低，走勢平穩(wěn)。一批大型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目（如三亞的海棠灣、萬寧的石梅灣、?？诘奈骱０兜龋┰谖磥韼啄昀镞M(jìn)入主要投資期，在這批大項(xiàng)目的帶動(dòng)下海南旅游地產(chǎn)正逐步進(jìn)入一個(gè)新的開發(fā)高潮，未來幾年海南旅游地產(chǎn)投資總額將會(huì)大幅增長，再加上新的客源市場啟動(dòng)和開發(fā)，新開工面積、施工面積和可預(yù)售面積也將會(huì)大幅增加。旅游地產(chǎn)逐漸生溫。不僅三亞市區(qū)及濱海開發(fā)用地已基本被中外投資商瓜分，現(xiàn)正向東部海棠灣、西部紅塘灣、崖州灣及南部荔子溝、檳榔河等山村等投資逼進(jìn)，?？谑袇^(qū)只剩余少量零散用地可供開發(fā)，西海岸及東海岸、南渡江兩岸的沿海沿江用地正被島外各房地產(chǎn)巨頭競相瓜分而擬進(jìn)行規(guī)模投資開發(fā)，南部因工業(yè)區(qū)逐漸向城郊區(qū)遷移，原工業(yè)用地將逐漸被城市中心南擴(kuò)而改為城市房地產(chǎn)投資開發(fā)。隨著海南東環(huán)城際快速鐵路的建設(shè)和環(huán)島鐵路的連通，這種延伸的速度將會(huì)加快。2004年以來海南旅游地產(chǎn)投資熱一浪高過一浪，一批批海內(nèi)外大客商接連而來，一個(gè)個(gè)大項(xiàng)目接踵而至，相繼動(dòng)工。國內(nèi)外大公司紛紛介入海南房地產(chǎn)。以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)成為我省推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力。目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11月施工面積竣工面積其中： 表7：全省固定資產(chǎn)投資增長情況 單位：億元指 標(biāo)1990年1995年2000年2002年2003年2004年2005年2006年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額年增長率%%%%%% 表8：全省房地產(chǎn)投資增長情況 單位：億元指 標(biāo)2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11月房地產(chǎn)投資總額年增長率66%%%%%%26% 表9： “2001－2007年11月”海南房地產(chǎn)開發(fā)與銷售面積統(tǒng)計(jì)表 單位：萬平方米項(xiàng)雖國家加大了對房地產(chǎn)的宏觀嚴(yán)格調(diào)控和實(shí)施力度，但海南房地產(chǎn)市場依然保持健康發(fā)展態(tài)勢。全省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)旺盛發(fā)展，海南房地產(chǎn)業(yè)在“生態(tài)島、健康島”等品牌效應(yīng)的推動(dòng)下，住房需求市場增長較快，海南日益成為了中國最佳的“第二家園”、“第二居住地”，促使海南房地產(chǎn)的持續(xù)旺銷。 表6：海南省國內(nèi)生產(chǎn)總值增長情況表 單位：億元指 標(biāo)2000年2002年2003年2004年2005年2006年2007年國內(nèi)生產(chǎn)總值1223年增長率%%%%%%截至2007年底，全省處置積壓房地產(chǎn)工作已徹底結(jié)束，影響全省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)積壓問題得到根本解決。2002年到2007年五年，全省GDP年均遞增超過10％，地方財(cái)政收入年均遞增超過20％，圓滿完成了五年前提出的目標(biāo)和任務(wù)。房價(jià)不會(huì)有去年的漲幅這么快，但整體來講還是有一定程度的上揚(yáng)。政府在政策性住房、保障性住房的購買資格和在兩限房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)方面有相對嚴(yán)格的限制。包括奧運(yùn)會(huì)后的投資、投資重點(diǎn)和方向等等，這些啟動(dòng)之后，投資增幅也不會(huì)降下來。再加上奧運(yùn)帶來大量的人流和城市面貌和環(huán)境的改善。第二，城市化進(jìn)程加快。就2008年房地產(chǎn)的拐點(diǎn)來看，首先，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度不會(huì)減緩，人民幣持續(xù)升值。今年房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)會(huì)有變化，小面積的，雙限房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，占的比例會(huì)比去年大幅度提高。2008年房地產(chǎn)上半年仍處在市場的觀望期，但整個(gè)2008年銷售量和銷售價(jià)格應(yīng)是穩(wěn)定和小幅度的上升。其中，深圳一手住宅月成交量從9月的1000套下降到年底的500套，銷售面積從10萬平方米以上下降到年底的4萬平方米以下，廣州的月成交量則從最高時(shí)候的1500套以上下降到年底的700套左右，觀望氣氛濃重。2007年下半年以來，一線城市雖然房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，但成交量大幅萎縮，“有價(jià)無市”現(xiàn)象愈演愈烈。并由此導(dǎo)致他們延緩置業(yè)升級(jí)。影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率，增大房地產(chǎn)公司的資金壓力。中高收入群體以投資性購房和置業(yè)升級(jí)型購房為主的這部分需求在房地產(chǎn)消費(fèi)市場無疑占據(jù)了很大比重。受此影響，房地產(chǎn)股幾乎全線受挫。政府期望房價(jià)的穩(wěn)定，開發(fā)商希望房價(jià)上漲，購房者有兩種期待，一種是已購房的希望房價(jià)還是上漲，沒有購房的人希望跌得越多越好，各方力量在博弈，包括滯后政策的出臺(tái)，開發(fā)商的應(yīng)對措施，理性消費(fèi)者的持幣觀望。從年初的蓄勢到4月份后的暴漲，到國家緊接著一系列政策的出臺(tái)，現(xiàn)在大家似乎認(rèn)為市場進(jìn)入了一個(gè)觀望期、一個(gè)拐點(diǎn)。表3：全國房地產(chǎn)投資與銷售增長情況指 標(biāo)1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年前11個(gè)月投資增長%%%%%%%%%%銷售增長%%%%%%30%15%%%表4：2007年1－11月城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況序號(hào)內(nèi) 容實(shí) 際 完 成自年初累計(jì)（億元）比去年同期增長（％）一投資完成額（億元）1房地產(chǎn)開發(fā)2住宅二房屋施工面積（萬平方米）1住宅三竣工面積（萬平方米）1住宅四新增固定資產(chǎn)（億元）表5：2007年1－3季度國內(nèi)生產(chǎn)總值情況序號(hào)內(nèi) 容絕對值額（億元）比去年同期增長（％）1國內(nèi)生產(chǎn)總值1660432第一產(chǎn)業(yè)182073第二產(chǎn)業(yè)834784第三產(chǎn)業(yè)64358從以上圖表可以看出，2007年隨著全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康快速