【正文】 安全產(chǎn)品服務(wù)中心第三層面目標(biāo)客戶（與張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)）●　商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)●　金融結(jié)算服務(wù)中心●　投資咨詢服務(wù)中心、●　商務(wù)服務(wù)中心●　律師、審計(jì)等事務(wù)所●　海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機(jī)構(gòu)三、營(yíng)銷策略　　 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級(jí)智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，從張江園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項(xiàng)目的開發(fā)具有前瞻性意義。因此，張江大廈的市場(chǎng)定位須與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)相銜接，從而制定出符合張江大廈市場(chǎng)定位的差異化銷售策略，其目標(biāo)群定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國(guó)中心等其它開發(fā)區(qū)甲級(jí)商務(wù)樓的目標(biāo)群定位；其二，必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身的“賣點(diǎn)”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群。鑒于此，張江大廈的市場(chǎng)定位，理所當(dāng)然的應(yīng)該呼應(yīng)張江園區(qū)未來(lái)達(dá)成的目標(biāo)，成為高科技領(lǐng)袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地。張江大廈是張江高科技園區(qū)唯一標(biāo)志性建筑，它具有鮮明的高科技屬性，因此，張江大廈的市場(chǎng)定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)或其它開發(fā)區(qū)甲級(jí)商務(wù)樓，其目標(biāo)群定位也應(yīng)區(qū)分于其它商務(wù)樓的目標(biāo)群定位，成為海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，打造張江商務(wù)旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應(yīng)。(二)形象定位張江坐標(biāo)建筑張江商務(wù)旗艦 支持點(diǎn)：張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，是張江園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì)5A甲級(jí)商務(wù)樓，以88米的高度成為張江的形象坐標(biāo)。2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國(guó)“硅谷”的經(jīng)驗(yàn)，注重人、科技與自然的和諧，目前整個(gè)園區(qū)的綠化率大于40%，并在張江大廈所處的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)建設(shè)了“主題公園”和“諾貝爾湖”，大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營(yíng)造健康的人性化商務(wù)環(huán)境。因此，張江大廈應(yīng)根據(jù)自身的市場(chǎng)定位制定錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)的策略；　　其二、張江大廈在制定相應(yīng)的銷售策略時(shí)，應(yīng)與張江高科技園區(qū)的功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)相銜接，制定有別于陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)商務(wù)樓盤，以及開發(fā)區(qū)內(nèi)、外同質(zhì)商務(wù)樓盤的銷售策略；強(qiáng)化與凸現(xiàn)與眾不同的特征優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身的“賣點(diǎn)”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實(shí)現(xiàn)三個(gè)階段的推廣與營(yíng)銷目標(biāo)。高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會(huì)為吸引金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入駐創(chuàng)造了一個(gè)潛力較大的市場(chǎng)空間，張江大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì)5A甲級(jí)寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)的首選目標(biāo)之一。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)●　張江高科技園區(qū)是中國(guó)的“硅谷”和“藥谷”，多項(xiàng)國(guó)家級(jí)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一的智能化商務(wù)樓，張江大廈對(duì)吸引產(chǎn)業(yè)型跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)具有吸引力。 ●　上海浦東軟件園——屬上海市政府與國(guó)家信息部、科技部共同建設(shè)的項(xiàng)目，共計(jì)45萬(wàn)平方米，其入駐對(duì)象主要是國(guó)內(nèi)、國(guó)外的IT企業(yè)并與此相關(guān)的研發(fā)機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套和軟件出口企業(yè)機(jī)構(gòu)，不僅租金低廉，同時(shí)還享有多項(xiàng)扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對(duì)海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 （2）園區(qū)內(nèi)同質(zhì)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) ●　德國(guó)中心——張江園區(qū)內(nèi)已基本建成的德國(guó)中心大廈，與張江大廈雷同，是德國(guó)特色和風(fēng)貌的商務(wù)樓建筑，具有相同的地理和配套環(huán)境，它的目標(biāo)對(duì)象主要是吸引歐洲地區(qū)來(lái)上海投資的中小型企業(yè)和服務(wù)機(jī)構(gòu)，因此，在吸引歐洲地區(qū)企業(yè)和研發(fā)、服務(wù)機(jī)構(gòu)等方面，將搶占先機(jī)，分流張江大廈的部分目標(biāo)客戶。目前，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）盡管尚處于規(guī)劃與前期招商階段，然而它以發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)定位十分清晰，其招商對(duì)象主要是吸引世界500強(qiáng)企業(yè)和其它跨國(guó)公司地區(qū)總部入駐，同時(shí)虹橋地區(qū)是上海最早開發(fā)建成的涉外社區(qū)，各類配套十分齊全，其臨近的虹橋商務(wù)區(qū)也是上海最早開發(fā)建設(shè)的涉外商務(wù)區(qū)和會(huì)展中心之一。同時(shí)，隨著陸家嘴地區(qū)直達(dá)保稅區(qū)浦東輕軌項(xiàng)目的建成和開通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務(wù)樓市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。 ●　外高橋保稅區(qū)板塊——目前區(qū)內(nèi)商務(wù)樓的入駐對(duì)象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物流、船務(wù)、海關(guān)、工商、商檢等企業(yè)和機(jī)構(gòu)，這些目標(biāo)群對(duì)張江大廈的威脅不大。已入駐園區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主。 ●　導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)——張江高科技園區(qū)目前具備了三大導(dǎo)向性優(yōu)勢(shì)，一是5年之內(nèi)，要建成世界知名、中國(guó)一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)方向與目標(biāo)十分明晰；二是具有國(guó)家級(jí)科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)；三是上海市政府“聚焦張江”戰(zhàn)略和建設(shè)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導(dǎo)向性政策優(yōu)勢(shì)?！瘛∨涮變?yōu)勢(shì)——張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購(gòu)物休閑區(qū)等配套項(xiàng)目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國(guó)際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項(xiàng)目為主的高尚社區(qū)。 ●　環(huán)境優(yōu)勢(shì)——張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨(dú)厚，同時(shí)參照美國(guó)硅谷的規(guī)劃布局，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的區(qū)域，已建成了園區(qū)的主題公園，并已建立園區(qū)ISO1400環(huán)境管理體系。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：● 區(qū)域優(yōu)勢(shì)——張江大廈所處的張江高科技園區(qū)，正在成為面向21世紀(jì)的世界知名高科技園區(qū)和中國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，上海高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合海內(nèi)外高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接面對(duì)國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)環(huán)境，整個(gè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分突出。大廈位于園區(qū)的核心區(qū)域，是由上海張江管理中心發(fā)展公司投資、開發(fā)的現(xiàn)代化綜合性甲級(jí)商務(wù)樓，具備甲級(jí)智能化商務(wù)樓、專屬會(huì)所、會(huì)議會(huì)展等多項(xiàng)現(xiàn)代商務(wù)功能。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國(guó)硅谷”、“中國(guó)藥谷”，目前已有3000個(gè)項(xiàng)目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)中心達(dá)73家，集聚效應(yīng)十分顯著。因此，張江大廈應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，更加理性化思考租售價(jià)格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位