【正文】 9630 　酒店式公寓60000 1570 9420 　4公建配套設(shè)施費(fèi)60000 370 2220 　5房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)　　2157 %計(jì)提6開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用　　3975 　管理費(fèi)用　　424 建安總價(jià)的2%計(jì)提銷(xiāo)售費(fèi)用　　2651 按銷(xiāo)售收入的3%計(jì)提，另加50萬(wàn)元售樓處建造費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用　　900 　7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　636 建安總價(jià)的3%計(jì)提8合計(jì)　　51648 　7．1．8 項(xiàng)目各類(lèi)成本費(fèi)用匯總本項(xiàng)目總投資51648萬(wàn)元。7．1．7 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按建安成本的3%取費(fèi)，為636萬(wàn)元。7．1．6 開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用由管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用這三部分組成，總共合計(jì)為3975萬(wàn)元。7．1．5 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)為2157萬(wàn)元。7．1．4 公建配套設(shè)施費(fèi)公建配套設(shè)施費(fèi)合計(jì)為2220萬(wàn)元。7．1．3 建安成本本項(xiàng)目的建安成本由商業(yè)空間、高級(jí)住宅和酒店式公寓三部分組成，其中酒店式公寓的建安成本中包括室內(nèi)精裝修；總的建安成本合計(jì)為21190萬(wàn)元。7．1．2 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用本項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用主要是由三通一平費(fèi)用，工程勘測(cè)費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)和質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)組成，合計(jì)為1471萬(wàn)元。其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金為17000萬(wàn)元，征地安置補(bǔ)償費(fèi)為1000萬(wàn)元，契稅為2000萬(wàn)元，三部分合計(jì)為20000萬(wàn)元。 外地的投資者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地）4．5 本項(xiàng)目的價(jià)格定位結(jié)合本項(xiàng)目的建設(shè)成本第五章 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)5．1 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想5．2 本項(xiàng)目可行性方案策劃及優(yōu)化比選5．3 本項(xiàng)目的優(yōu)化方案規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)內(nèi)容第六章 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度及項(xiàng)目組織6．1 本項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度6．2 本項(xiàng)目的組織第七章 本項(xiàng)目投資、籌資及銷(xiāo)售計(jì)劃7．1 本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算本項(xiàng)目總建筑面積為170000平方米，占地面積為100000平方米。 周邊海關(guān)、銀行、商檢、高校的官員216。 高級(jí)住宅部分216。 外地來(lái)桂林經(jīng)商者216。 沿海發(fā)達(dá)地區(qū)置業(yè)者（主要來(lái)自上海、江浙、廣東等地）216。 港、澳、臺(tái)置業(yè)者216。 投資者住宅部分178。 提供商務(wù)配套經(jīng)營(yíng)者178。 中高檔商務(wù)人士商務(wù)部分客戶定位178。 中高檔旅游渡假者178。4．4 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位荒島公司針對(duì)本項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)桂林市及全國(guó)各大城市高檔住宅、酒店式公寓、商鋪和酒店的客戶群研究，結(jié)合本項(xiàng)目自身特征，得到如下對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的定位分析。在該項(xiàng)目定位為豪華居住區(qū)，屆時(shí)將引進(jìn)酒店的部分服務(wù)系統(tǒng)和國(guó)際知名物業(yè)管理，考慮酒店式公寓與酒店間設(shè)置專(zhuān)門(mén)的通路，銷(xiāo)售價(jià)格擬高于桂林市同類(lèi)地段房屋售價(jià)3080%。該項(xiàng)目周邊現(xiàn)有項(xiàng)目多為小高層電梯公寓和多層的住宅項(xiàng)目，均價(jià)在2600元/平方，電梯房略高于多層房。該項(xiàng)目的住宅部分主要考慮在全國(guó)市場(chǎng)以及境外消化。酒店式公寓以小面積為主，主要考慮景觀因素。住宅部分 除酒店與商業(yè)部分外的所有用地均為住宅用地。而該項(xiàng)目將集中針對(duì)高檔旅游人群、休閑渡假以及商務(wù)會(huì)議人士，為他們集中提供良好的聚會(huì)及休閑的場(chǎng)所。商業(yè)類(lèi)型以為城市和項(xiàng)目?jī)?nèi)的酒店做配套的高檔旅游休閑服務(wù)為主，如：風(fēng)情餐飲和酒吧等娛樂(lè)。使整個(gè)酒店軟硬件設(shè)施有一個(gè)整體的提升。整體將達(dá)到四星級(jí)以上的標(biāo)準(zhǔn)，以滿足旅游和會(huì)議消費(fèi)者的消費(fèi)需求。重建后的酒店大堂與新的酒店大堂將聯(lián)為一體。本項(xiàng)目主要由酒店、高尚住宅和體驗(yàn)式商業(yè)三大部分組成，具有旅游酒店、會(huì)議酒店、住宅、休閑娛樂(lè)空間等功能。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，他所操作的項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是創(chuàng)新力和生產(chǎn)力，是不是能夠采納新穎的設(shè)計(jì)方案、大膽的想象，不斷提高開(kāi)發(fā)能力和產(chǎn)品品質(zhì)等問(wèn)題是解決項(xiàng)目的關(guān)鍵，是項(xiàng)目本身能夠超越當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，使企業(yè)成為行業(yè)領(lǐng)軍者的必要條件之一；是代理公司為開(kāi)發(fā)商提供高效方案和實(shí)現(xiàn)高價(jià)的中心原則。本項(xiàng)目的體量相對(duì)較大，在項(xiàng)目功能設(shè)置可以相對(duì)完善，充分利用國(guó)展中心，和政府一起攜手打造桂林的品牌，同時(shí)依托桂林在國(guó)內(nèi)及國(guó)際上的品牌優(yōu)勢(shì)，把本項(xiàng)目推向世界。該項(xiàng)目具有了良好的地理位置，但在自然環(huán)境上并不在漓江邊的熱點(diǎn)區(qū)域，所以我們認(rèn)為能夠盡量保持原有的自然風(fēng)貌，特別是對(duì)山地、植被以及湖面的保護(hù)非常重要，將來(lái)這些自然景觀無(wú)疑是小區(qū)內(nèi)重要的景觀要素。山、水組成了桂林不可或缺的城市核心競(jìng)爭(zhēng)力。建材價(jià)格的上漲隨著我國(guó)能源相對(duì)緊缺，尤其是電力能源的緊缺，拉動(dòng)了建材價(jià)格的上漲，這給本項(xiàng)目的成本控制帶來(lái)了一定的威脅。相對(duì)遠(yuǎn)離桂林的水本項(xiàng)目所處的位置相對(duì)遠(yuǎn)離漓江，缺乏了桂林山水中最重要的要素之一的漓江的水。這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)細(xì)分市場(chǎng)，同時(shí)也為本項(xiàng)目提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)?？偟膩?lái)說(shuō)，桂林市房地產(chǎn)企業(yè)提供給桂林市民大多數(shù)是個(gè)狹義的居住空間。從目前桂林房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，外地置業(yè)者偏好小戶型，為本項(xiàng)目修建酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。周邊項(xiàng)目給本項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)本項(xiàng)目臨國(guó)際會(huì)展中心和體育中心，政府在很大程度上會(huì)打旅游會(huì)展牌，擴(kuò)大桂林市在國(guó)內(nèi)和國(guó)際上的知名度，吸引國(guó)內(nèi)外有關(guān)企業(yè)的投資，推動(dòng)桂林全市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此對(duì)擴(kuò)大本項(xiàng)目知名度有利，為本項(xiàng)目建造具有一定辦公職能的酒店式公寓提供了機(jī)會(huì)點(diǎn)。在市中心開(kāi)發(fā)像本項(xiàng)目一樣規(guī)模的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有。城市規(guī)劃根據(jù)桂林市“十五”規(guī)劃，市政府將重點(diǎn)向新城市新方向，嚴(yán)格控制舊城區(qū)商品房的開(kāi)發(fā)。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑度假的地方，而桂林政府有政策規(guī)定，外地人在桂林每購(gòu)買(mǎi)25平方米的商品房就獎(jiǎng)勵(lì)一個(gè)入戶指標(biāo)，外來(lái)人口特別是周邊縣市的人口將是桂林房地產(chǎn)的重要買(mǎi)家。好多在售商鋪價(jià)格和鋪位分割遲遲不能出來(lái)，退鋪現(xiàn)象普遍存在，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面。周邊小區(qū)對(duì)本項(xiàng)目外部景觀的影響由于周邊項(xiàng)目七星花園建筑層數(shù)過(guò)高，已經(jīng)影響到松山的視野，使小區(qū)的外部景觀受到一定的影響，對(duì)開(kāi)發(fā)松山的別墅用地造成了難度。拆遷安置難本項(xiàng)目涉及兩個(gè)酒店的職工宿舍區(qū)的拆遷，需要對(duì)他們進(jìn)行安置，由于原有職工的收入有限，對(duì)于能否承受住為之安置房的房?jī)r(jià)不能確定。酒店旅游業(yè)本身是一種專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、資金密集度高、利潤(rùn)高、風(fēng)險(xiǎn)高的產(chǎn)業(yè)，必須擁有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，整合外部眾多的社會(huì)資源，才能實(shí)現(xiàn)期望利潤(rùn)水平。項(xiàng)目?jī)?nèi)有近十幾畝的湖泊，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)景觀規(guī)劃和配套設(shè)施的建立有利，降低開(kāi)發(fā)成本，而且地塊面積相對(duì)較大，容易精心規(guī)劃，制造出高水平的物業(yè)。桂林的城市環(huán)境很有吸引力，其非常適合居住，是個(gè)很適合生活或休閑的地方，在國(guó)內(nèi)外享有很高的聲譽(yù)和知名度。同時(shí)，普陀路和七星路是桂林市環(huán)城快速交通干道的主要組成部分，漓江路又是城區(qū)主干道的主要組成部分，因此本項(xiàng)目所處的位置既可以快速通往桂林市城市外圍，又可以方便的到達(dá)主城區(qū)的任何位置，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。2．9 本項(xiàng)目地塊狀況分析2．10 環(huán)境分析小結(jié)第三章 桂林市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析3．1 桂林市旅游業(yè)現(xiàn)狀3．2 桂林市旅游業(yè)客源分析3．3 桂林市旅游業(yè)發(fā)展趨勢(shì)研究3．4 桂林市旅游業(yè)分析小結(jié)第四章 本項(xiàng)目的綜合定位4．1 本項(xiàng)目的SWOT分析4．1．1 優(yōu)勢(shì)：區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目處于漓江路與穿山路的交匯處，處于中心地段的十字路口，具有良好的地段優(yōu)勢(shì)，毗鄰桂林國(guó)際會(huì)展中心和桂林國(guó)際體育中心，與甲天下大型休閑購(gòu)物中心遙相對(duì)應(yīng)，有盡600米的臨