【正文】 、退休的高知群體；具有四川情節(jié)決定回老家頤養(yǎng)天年的。㈡、從樓盤規(guī)劃、戶型上分析：4+1純美花園洋房；極富特色的川西民居風(fēng)格的外觀立面；借鑒川西民居園藝手法塑造樓盤的景觀。二、極富韻味的川西民居建筑外觀立面和園藝景觀設(shè)計(jì) 作為區(qū)別于其他項(xiàng)目的建筑特征，坡屋頂?shù)却泶ㄎ髅窬咏ㄖ?hào)在樓盤建筑外觀立面和在園藝景觀中大量使用，也是本案區(qū)別于其他同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤“唯一性”特征之二。⑷、大客廳、大臥室的設(shè)計(jì)，更為人性化。本項(xiàng)目明衛(wèi)的設(shè)計(jì)使這些缺點(diǎn)迎刃而解。但所有衛(wèi)生間都為明衛(wèi)，到目前為止還少有項(xiàng)目能夠做到。隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人們的生活水平日漸提高，對(duì)生活品質(zhì)要求也越來越高。空中花園的設(shè)計(jì)，使住戶不僅在小區(qū)內(nèi)、更能在家中體會(huì)到“有山、有水、有天、有地”“水天一色”的感覺。4+1的多層建筑更受中老年客戶群體的青睞。㈣、目標(biāo)群體的消費(fèi)特征：追求精神享受；修身養(yǎng)性，不喜歡“滾滾紅塵”生活的；有一定積蓄或有穩(wěn)定收入來源的；追求購(gòu)房高性價(jià)比、頤養(yǎng)天年的。該人群占整個(gè)購(gòu)房戶的10%左右。常言說：葉落歸根。其人員構(gòu)成有居住在成都有穩(wěn)定較高收入的城市“邊緣人”、離退休的、經(jīng)商的、中老年公務(wù)人員、三州地區(qū)的離退休人員、投資置業(yè)等購(gòu)房人群組成。玉龍山莊”的熱銷，就是該依據(jù)最好的說明?！板\宏依據(jù)“都市小資”和經(jīng)商人士，因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的殘酷，事業(yè)正處于上升期，他們整日工作在鋼筋混凝土構(gòu)成的辦公樓中，他們整日忙于各類電子文件的傳輸中，他們整日奔波在喧囂嘈雜的都市中，他們忙碌于各種關(guān)系的周旋之中、算計(jì)于利益的得失之中，一句話，他們很累，他們需要得到補(bǔ)償，他們需要一處身心得到充分釋放和休養(yǎng)的地方。玉龍山莊”、華陽的“府河音樂花園”、都江堰的“青城白鷺洲”、溫江的“森宇花園”、“芙蓉古城”等眾多樓盤，充斥著這群中老年人的身影。一為價(jià)格，二為環(huán)境，其中將置換出為數(shù)眾多的中老年人，對(duì)郊區(qū)住宅的選擇。而中老年人和崇尚自然的中產(chǎn)階層人士是該項(xiàng)目的消費(fèi)主流，因此，“優(yōu)詩美地”項(xiàng)目的主要消費(fèi)對(duì)象年齡應(yīng)是35歲以上的人群。七、通過項(xiàng)目銷售價(jià)格的逐步上揚(yáng)，增加樓盤的保值、增值功能，消除樓盤升值時(shí)間慢對(duì)銷售速率帶來的影響。五、項(xiàng)目的硬件因素可以通過項(xiàng)目軟性因素的改變而增加項(xiàng)目的附加值（如建立小區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心、文化中心），從而成為支撐項(xiàng)目銷售價(jià)格的堅(jiān)強(qiáng)后盾。三、大量線下的公關(guān)活動(dòng)，將是聚集人氣的有利武器（詳見推廣策略）。應(yīng)對(duì)措施一、本案以純美花園洋房和局部聯(lián)體別墅為主切入市場(chǎng)，獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)和合理的總平規(guī)劃使本案在同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤中別具一格，占據(jù)市場(chǎng)先機(jī)。三、該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)炒做力度不夠，難以形成整體規(guī)模優(yōu)勢(shì)。威脅點(diǎn)一、同比樓盤的競(jìng)爭(zhēng)加?。ㄔ斠婟埲惐葮潜P調(diào)查表），使該區(qū)域市場(chǎng)蛋糕越來越小，目標(biāo)客戶群分流嚴(yán)重，對(duì)本案銷售而言，人氣難以聚集，加大銷售難度。四、對(duì)成都整個(gè)房產(chǎn)，多層建筑的銷售價(jià)格而言，該區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格具有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。二、伴隨著其他樓盤的成功運(yùn)做，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸升溫，倍受目標(biāo)群體的關(guān)注。無停車位設(shè)計(jì)。公共區(qū)域與私秘區(qū)域嚴(yán)格劃分。，客廳豪華氣派。雙入口設(shè)計(jì)更顯主人高貴氣質(zhì)。聯(lián)體別墅180～1851～2樓底層帶私家花園。進(jìn)戶門無弦關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私秘性較差。總面積不大，但仍能做到三室二廳雙衛(wèi)?？蛷d與餐廳之間過道面積浪費(fèi)。進(jìn)戶門無弦關(guān)設(shè)計(jì)，客廳私秘性較差。所有衛(wèi)生間都帶窗戶，通風(fēng)采光好。設(shè)計(jì)為雙衛(wèi)，面積較浪費(fèi)，且客衛(wèi)面積偏小，干濕分區(qū)不明顯。㎡帶生活陽臺(tái)，功能齊備。B型～該戶型總面積不大，㎡，客廳設(shè)計(jì)大氣?？陀眯l(wèi)生間偏小。臥室均為飄窗設(shè)計(jì)。A2型～戶型總體設(shè)計(jì)較好，一梯兩戶通風(fēng)采光好，客廳三面采光，衛(wèi)生間采光，廚房、餐廳連為一體，潔污分區(qū)較好。主臥衣帽間與主臥衛(wèi)生間干濕分區(qū)不明顯。所有衛(wèi)生間都帶窗戶，廚房設(shè)生活陽臺(tái)，使其功能更齊備。餐廳落地觀景窗設(shè)計(jì)可在進(jìn)餐時(shí)享受家中花園景觀。項(xiàng)目戶型的優(yōu)劣分析戶型面積(㎡)優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)A1型～該戶型進(jìn)戶即為空中花園，通過空中花園進(jìn)入客廳。六、項(xiàng)目的高品質(zhì)可通過項(xiàng)目其他方面的細(xì)節(jié)處理（如環(huán)境景觀、親情式的物業(yè)管理等），提升項(xiàng)目品質(zhì)，促進(jìn)項(xiàng)目的銷售。四、在項(xiàng)目的推廣過程中，有針對(duì)性的選擇推廣載體，增加載體的輻射面，加大對(duì)目標(biāo)群體的拓展，通過系列的促銷活動(dòng)聚集人氣，積累客戶資源（詳見項(xiàng)目推廣策劃）。二、在項(xiàng)目進(jìn)行期房銷售時(shí)，組織“關(guān)心我家的建設(shè)”為主題的一系列促銷活動(dòng)，定時(shí)、定期邀請(qǐng)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主或潛在客戶聽取項(xiàng)目的建設(shè)情況等，使客戶與項(xiàng)目互動(dòng)起來，形成口碑效應(yīng)，達(dá)到線上或線下均能實(shí)現(xiàn)銷售，降低項(xiàng)目是期房和沒有形成口碑對(duì)銷售的抗性（詳見項(xiàng)目推廣策劃）。五、由于項(xiàng)目產(chǎn)品通過A2戶型底層架空來解決停車問題（沒有實(shí)現(xiàn)人車分流），所以造成樓盤左上角建筑密度加大，居家品質(zhì)一般，這將直接影響項(xiàng)目的銷售。再由龍泉驛車站轉(zhuǎn)乘班車到同安鎮(zhèn)（陽光城），單程車費(fèi)為1元；而從九眼橋乘車經(jīng)龍舟路、老成渝公路到達(dá)本項(xiàng)目，沒有直達(dá)公交車，公交車到達(dá)龍泉驛后仍然需轉(zhuǎn)車才能到達(dá)，如自架車前往，所需時(shí)間約35分鐘。三、項(xiàng)目交通不便利。本項(xiàng)目現(xiàn)還處于期房階段，項(xiàng)目的品質(zhì)體現(xiàn)尚需時(shí)日，整個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)以及小區(qū)內(nèi)的景觀園林效果還不能體現(xiàn)。由于項(xiàng)目生活配套的不成熟和項(xiàng)目不臨主干道，臨界景觀差，對(duì)項(xiàng)目品牌打造和銷售有重大的影響。主人、工人分離的雙入口設(shè)計(jì)，更能體現(xiàn)主人的尊貴氣質(zhì)。一改以往6m的層高，住戶不再有井底之蛙的感覺。聯(lián)體別墅的設(shè)計(jì)，一改往日的奢華型，將面積范圍控制在180㎡左右。項(xiàng)目在前期設(shè)計(jì)時(shí)，就已考慮得十分周全，小區(qū)內(nèi)多達(dá)328個(gè)停車位，解決了小區(qū)停車位緊張的局面，同時(shí)也解決了客戶的后顧之憂。充足的車位配置。大客廳、大臥室的設(shè)計(jì)，更為人性化。本項(xiàng)目明衛(wèi)的設(shè)計(jì)使這些缺點(diǎn)迎刃而解。但所有衛(wèi)生間都為明衛(wèi)，到目前為止還少有項(xiàng)目能夠做到。隨著經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人們的生活水平日漸提高，對(duì)生活品質(zhì)要求也越來越高?？罩谢▓@的設(shè)計(jì)，使住戶不僅在小區(qū)內(nèi)、更能在家中體會(huì)到“有山、有水、有天、有地”“水天一色”的感覺。4+1的多層建筑更受中老年客戶群體的青睞。㈤、項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格的花園洋房及聯(lián)體別墅。策劃商——成都中成房業(yè)策劃公司為項(xiàng)目精心策劃，全力打造城龍泉房產(chǎn)新亮點(diǎn)。㈢、開發(fā)公司和知名策劃公司的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手優(yōu)勢(shì)開發(fā)商——新材公司實(shí)力雄厚，開發(fā)理念先進(jìn)，管理科學(xué)，是成都市最早的房地產(chǎn)開發(fā)公司，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。區(qū)內(nèi)果木遍野，花果飄香，是“全國(guó)生態(tài)建設(shè)示范試點(diǎn)區(qū)”和“全國(guó)綠化百佳縣（區(qū)）”。森林、山地相融的大型生態(tài)空間。其中，花園洋房建筑面積約62830m2；聯(lián)體別墅4320m2；停車位328輛，總戶數(shù)522戶。第三章 項(xiàng)目的SWOT分析項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于成都市東南面，中國(guó)西部陽光城——龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)范圍內(nèi)，鎮(zhèn)政府街對(duì)面，圣景路北側(cè)。⑺、高品質(zhì)、低價(jià)格成為所有樓盤的強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)。⑸、項(xiàng)目規(guī)模向大盤靠攏，90%以上的樓盤占地均在100畝以上，“大盤時(shí)代”已經(jīng)來臨。⑶、由于本案同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤大多數(shù)已進(jìn)入現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，其銷售價(jià)格和策略不在是秘密，這為本案制定價(jià)格策略和銷售策略提供有力的數(shù)據(jù)支撐。二、結(jié)論分析與本案各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)對(duì)比項(xiàng)目名稱總用地面積（㎡）總建筑面積（㎡）容積率綠化率總棟數(shù)（棟）總戶數(shù)（戶）面積范圍公攤系數(shù)車位數(shù)量裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式優(yōu)詩美地91畝㎡42%25（花園洋房19棟，聯(lián)體別墅6棟）522（花園洋房498戶，聯(lián)體別墅24戶）花園洋房：88～175㎡聯(lián)體別墅：180～185㎡10%左右1：清水房7成20年按揭宏宇玉龍山莊2000畝（一期用地400畝）㎡45%192（花園洋房25棟，連體別墅18棟，單體別墅149棟）757（花園洋房500戶，聯(lián)體別墅108戶，單體別墅149戶）60～416㎡0～8%1：清水房7成20年按揭,可公積金貸款陽光假日300畝（一期、二期用地200畝）㎡62%180（一期56棟，二期68棟）390（一期112戶，二期136戶）144～218㎡零公攤1：清水房8成20年按揭項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)建筑風(fēng)格建筑結(jié)構(gòu)層高層數(shù)開盤時(shí)間交房時(shí)間期房、現(xiàn)房銷售率均價(jià)物業(yè)管理優(yōu)詩美地花園洋房+聯(lián)體別墅現(xiàn)代中式框架+磚混3m～花園洋房：5層；聯(lián)體別墅4層未定未定期房未銷售未定未定宏宇玉龍山莊花園洋房+聯(lián)體別墅+單體別墅美式框架+磚混3m～花園洋房：6層；聯(lián)體別墅：4層準(zhǔn)現(xiàn)房70%花園洋房約1300；聯(lián)體別墅約1900；單體別墅約2680紅宇玉龍物業(yè)陽光假日純聯(lián)體別墅歐式磚混3m～3層一期：二期：一期：二期：一期：現(xiàn)房二期：期房一期：90%二期：20%一期：2000二期：1800成都總府物業(yè)公司結(jié)論：⑴、從同比競(jìng)爭(zhēng)樓盤體量上對(duì)比，本案建筑面積、用地面面積相對(duì)適中。二期將在近期開盤。龍泉類比樓盤登記表五 項(xiàng)目名稱星河名居項(xiàng)目地址龍泉驛區(qū)星光東路（062基礎(chǔ)南區(qū)）開發(fā)/房地產(chǎn)商重慶天慶房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司泉分公司物業(yè)管理成都天慶物業(yè)有限公司售樓電話84801222 84804668總用地面積綠地率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)87畝34%92800㎡15棟建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)/風(fēng)格層數(shù)總套數(shù)（戶）公攤系數(shù)層高多層磚混６、７708戶（其中一期120戶）9%左右3米裝修標(biāo)準(zhǔn)付款方式車位戶型面積范圍開盤時(shí)間交房時(shí)間清水房7成20年按揭90190㎡（7）.30單價(jià)幅度均價(jià)總價(jià)幅度主力總價(jià)銷售率銷售戶數(shù)1150130012001025萬15萬左右一期約80%96套客源特征購(gòu)買者以本地客戶、高校教師、醫(yī)生居多。其它每戶配有110220㎡的私家花園，售價(jià)為300380元/㎡。龍泉類比樓盤登記表三 項(xiàng)目名稱富力?山水人家項(xiàng)目地址龍泉鎮(zhèn)濱河路開發(fā)商成都富力房產(chǎn)建筑設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院景觀設(shè)計(jì)西南建筑設(shè)計(jì)研究院物業(yè)管理富力物業(yè)售樓電話84851088 84859988總用地面積綠化率總建筑面積住宅面積容積率總棟數(shù)