【正文】 因開(kāi)發(fā)商具有多年實(shí)際操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，且在項(xiàng)目環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)上具有一定的特色與成功案例，在此不作過(guò)多敘述，舉例介紹一二： 我開(kāi)放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力?？吹剿麄冮_(kāi)心與滿足的表情，作為晚輩，無(wú)論他們是否是真正的親人，也會(huì)為之所感染、所打動(dòng)……作為一個(gè)老年人，總希望在煮早餐或晚飯的時(shí)候，能從玻璃間看到一個(gè)個(gè)年輕人的身影；總會(huì)希望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕燦爛笑容的幫助，總會(huì)希望看到在社區(qū)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)上看到自己晚輩熟悉的身影……看著年輕人從身旁走過(guò)，看著年輕人的朝氣。家園，是一個(gè)人與人感情交流與溝通、親情交匯的組合體，其實(shí)我們每個(gè)人都有過(guò)這樣的體驗(yàn)與心境。（2） 雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。在以時(shí)間換空間的理念下，他們是健康、開(kāi)放、自信的始作俑者與追求者。“金屋家園”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在?！凹覉@”是發(fā)自內(nèi)心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種希望與聲音，雖然普通，但它卻蘊(yùn)含著中華民族最為優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德與人們對(duì)生活的美好祝愿。金屋地產(chǎn)從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著“要?jiǎng)?chuàng)新，要做一些與眾不同的事情”的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動(dòng)態(tài)上揚(yáng)之美的創(chuàng)新曲線—一個(gè)崇尚健康，開(kāi)放生活方式，立志成為開(kāi)發(fā)區(qū)龍頭的—金屋家苑。杜拉克說(shuō)：有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開(kāi)始的。（建議起一個(gè)比較好的案名，在這個(gè)名字第一次出現(xiàn)時(shí)，給人眼前一亮的的感覺(jué)。金屋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的此項(xiàng)目因有以前黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的發(fā)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根據(jù)其定位健康，開(kāi)放，安靜，自然，親情，故起名為金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感覺(jué)。房地產(chǎn)項(xiàng)目更是如此。（二）案名一個(gè)好名字。 緊依湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模發(fā)展將日趨成熟，具有無(wú)限的升值潛力。鑒于以上幾點(diǎn)分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價(jià)要控制在2200—2500元/平米之間（多層），理由有以下幾點(diǎn)： 秦皇島市區(qū)中檔住宅價(jià)格在2200—2500供應(yīng)量還顯然無(wú)法滿足整個(gè)市場(chǎng)的需求。由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項(xiàng)目先入為主客觀造成的影響，本案做高檔住宅顯然已經(jīng)不合適，而且一旦開(kāi)發(fā)也將會(huì)面臨極大的市場(chǎng)危機(jī)。（一） 項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)2002年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)商也日趨成熟。通過(guò)良好的機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延展與炒作，相信會(huì)起到非常不錯(cuò)的效果?，F(xiàn)階段房產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量已經(jīng)可以滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產(chǎn)表象上將暫時(shí)呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。從以上地產(chǎn)項(xiàng)目的分布來(lái)看，市區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)趨于飽和，這對(duì)金屋家園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)存在著客觀優(yōu)勢(shì)。還有在市里購(gòu)房和在孟營(yíng)地段購(gòu)房徘徊的人們，給他們一個(gè)很好的定位，讓他們收住猶豫的腳步，不要在迷茫，不要在觀望…… 2003年地產(chǎn)項(xiàng)目形勢(shì)分析據(jù)我市開(kāi)發(fā)辦的負(fù)責(zé)人介紹，秦皇島市今年的開(kāi)盤量控制在50萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)面積的控制，有利于在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下分得一懷羹。 這也將是我們需要關(guān)注以及給予足夠重視的目標(biāo)消費(fèi)群體。（5）巨大的市場(chǎng)潛力在為本案服務(wù)的市場(chǎng)調(diào)查的過(guò)程中，我們走訪了許多位于康樂(lè)里、興隆里、團(tuán)結(jié)里、勝利村、山東莊等小區(qū)（共約3000戶居民）的老人，作為80年代海港區(qū)居民居住的標(biāo)志性小區(qū)，這里的老人對(duì)我們說(shuō)出了他們的心愿，隨著市區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，上述小區(qū)的生活環(huán)境都不同程度地受到了來(lái)自各方面的影響，對(duì)于老人們尤甚的是，噪雜的環(huán)境已經(jīng)不再適合他們居住。消費(fèi)者則越來(lái)越注重品牌，越來(lái)越重視售后服務(wù)，購(gòu)房者的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)日趨加強(qiáng)，只有把產(chǎn)品真真實(shí)實(shí)做好了，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。我市幾家房地產(chǎn)公司先后從北京、深圳等上聘請(qǐng)了專業(yè)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司，將極大地推動(dòng)秦皇島市整體物業(yè)水平。（2） 重視物業(yè)管理北京消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%的消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。附：2002年在售樓盤資料簡(jiǎn)單匯總項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商位置總面積樓體形式備注天洋新城天洋房地產(chǎn)迎賓路高層錦繡嘉園三環(huán)房地產(chǎn)人民公園東26000小高層歐雅花園交通房地產(chǎn)交運(yùn)里對(duì)面28000六加一怡景嘉園金和房地產(chǎn)紅旗路、建設(shè)大街交叉口西北側(cè)125396六加一世嘉銘庭世嘉房地產(chǎn)建設(shè)大街天天練歌城31萬(wàn)六加一金龍花苑金龍房地產(chǎn)和平大街、友誼路交叉口18萬(wàn)六加一康怡家園金祥、富立西港路六加一世紀(jì)公寓住總、必玉環(huán)島公園東4500世紀(jì)嘉園世紀(jì)星房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)20萬(wàn)六加一大秦世家電力房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)六加一華苑馨居鵬大房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)15萬(wàn)六加一寶佳花園多家房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)14萬(wàn)六加一青馨家園興龍房地產(chǎn)孟營(yíng)小區(qū)TOWNHOUSE 2002年地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)的特點(diǎn)（1） 項(xiàng)目盤量較大（2） 小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入港城（3） 重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)（4） 營(yíng)銷隊(duì)伍素質(zhì)較前些年有了長(zhǎng)足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高（5） 目標(biāo)客戶群體細(xì)分（6） 強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境（7） 廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行灌輸（8） 提高了對(duì)其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會(huì)、房地產(chǎn)俱樂(lè)部等（9） 整體包裝色彩、理念、廣告語(yǔ)等突出，強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目本身的特點(diǎn)與概念（10） 概念炒作日益突出（11） 注重了企業(yè)自身與項(xiàng)目品牌形象的建設(shè)（12） 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費(fèi)用額度創(chuàng)多年新高 消費(fèi)者購(gòu)房需求調(diào)查分析（1） 對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識(shí)的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會(huì)逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢(shì)所趨。產(chǎn)品對(duì)消費(fèi)者層次的細(xì)分也越來(lái)越明顯，其中2002年房地產(chǎn)市場(chǎng)不乏地產(chǎn)巨作，其中青馨家園TOWNHOUSE、世紀(jì)嘉園、大秦世家、天洋新城等新開(kāi)樓盤均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)影響力，且在對(duì)目標(biāo)層劃分、消費(fèi)者喜好選擇等方面取得了成功，均取得了不錯(cuò)的市場(chǎng)份額。（二） 我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 概述2002年，我市房地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮，開(kāi)