【正文】 ，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。 他們大多在開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費(fèi)水平較高，沒有過多的存款，但對于總價在15萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型；（2） 準(zhǔn)白領(lǐng)層：特征：（1）“金屋家園”不僅僅是您的家，更是你休生養(yǎng)息的理想所在?！凹覉@”是發(fā)自內(nèi)心的、是飽含著深厚感情的、是一種血濃于水、游子歸故里的一種希望與聲音，雖然普通，但它卻蘊(yùn)含著中華民族最為優(yōu)秀的傳統(tǒng)美德與人們對生活的美好祝愿。金屋地產(chǎn)從金屋花苑到金屋雅苑，到金屋鑫苑的黃金走廊，懷著“要創(chuàng)新，要做一些與眾不同的事情”的心態(tài)，又精心繪制了一條呈動態(tài)上揚(yáng)之美的創(chuàng)新曲線—一個崇尚健康，開放生活方式，立志成為開發(fā)區(qū)龍頭的—金屋家苑。杜拉克說：有效的創(chuàng)新都是從不起眼處開始的。（建議起一個比較好的案名，在這個名字第一次出現(xiàn)時，給人眼前一亮的的感覺。金屋地產(chǎn)開發(fā)的此項目因有以前黃金走廊作為鋪墊，是黃金走廊的發(fā)展和延伸，依金屋花苑，金屋雅苑，金屋鑫苑，根據(jù)其定位健康，開放，安靜，自然，親情，故起名為金屋家苑，突出一種親情，一種生活方式，一種家的感覺。房地產(chǎn)項目更是如此。（二）案名一個好名字。 緊依湯河，且社區(qū)及地段規(guī)模發(fā)展將日趨成熟，具有無限的升值潛力。 秦皇島市區(qū)中檔住宅價格在2200—2500供應(yīng)量還顯然無法滿足整個市場的需求。鑒于以上幾點(diǎn)分析考慮，建議將本案做為中高檔住宅，均價要控制在2200—2500元/平米之間（多層），理由有以下幾點(diǎn)：由于受地理位置、消費(fèi)人群構(gòu)成以及其它地產(chǎn)項目先入為主客觀造成的影響，本案做高檔住宅顯然已經(jīng)不合適，而且一旦開發(fā)也將會面臨極大的市場危機(jī)。 項目定位經(jīng)過2002年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)項目與開發(fā)商也日趨成熟。（一）通過良好的機(jī)會機(jī)會，利用有效的媒體溝通與品牌形象的延展與炒作，相信會起到非常不錯的效果?，F(xiàn)階段房產(chǎn)開發(fā)數(shù)量已經(jīng)可以滿足人們重新置業(yè)的需要，而且在天洋新城、海洋新城、大秦世家等幾家大規(guī)模社區(qū)面世以后，我市的房產(chǎn)表象上將暫時呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。從以上地產(chǎn)項目的分布來看，市區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，這對金屋家園項目的開發(fā)存在著客觀優(yōu)勢。 2003年地產(chǎn)項目形勢分析據(jù)我市開發(fā)辦的負(fù)責(zé)人介紹，秦皇島市今年的開盤量控制在50萬平方米，開發(fā)面積的控制，有利于在房地產(chǎn)市場競爭激烈的情況下分得一懷羹。而且這些小區(qū)和金屋花園房屋的置換可以在此基礎(chǔ)上等價完成，不用再添錢置業(yè)，即可由喧鬧煩雜的地方遷進(jìn)清靈、幽靜的風(fēng)水寶地，享受其營造的健康、開放的生活方式。大多數(shù)老人的子女有為其父母換房并且換一個全新的環(huán)境與父母同住的想法，他們都希望老人在晚年的時候，能夠更好地享受生活，享受快樂，在幽靜的環(huán)境中執(zhí)子之手，安渡晚年。 注重開發(fā)商的實力和品牌形象消費(fèi)者對開發(fā)商的實力和品牌形象也相當(dāng)重視，因為開發(fā)商的實力關(guān)系到其項目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項目的一個很大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會信任他。（4） 消費(fèi)者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實實地做產(chǎn)品。（3）可見，消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會選擇的。金屋家園項目緊依老湯河，和開放廣場相鄰，依水而居，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時社區(qū)的環(huán)境就顯示出了其重要性。 加大了廣告投放力度，地產(chǎn)廣告投放費(fèi)用額度創(chuàng)多年新高 注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設(shè)（12） 概念炒作日益突出（11） 整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強(qiáng)調(diào)了項目本身的特點(diǎn)與概念（10） 提高了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等（9） 廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、DM等多種宣傳方式于一體，立體式對消費(fèi)者進(jìn)行灌輸（8） 強(qiáng)調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境（7） 目標(biāo)客戶群體細(xì)分（6） 營銷隊伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進(jìn)步，銷售人員素質(zhì)有所提高（5） 重視物業(yè)管理，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理服務(wù)（4） 小高層、高層、TOWNHOUSE進(jìn)入港城（3） 項目盤量較大（2） 2002年地產(chǎn)項目呈現(xiàn)的特點(diǎn)（1）更為值得我們關(guān)注的是，由于眾多開發(fā)商介入開發(fā)項目，已經(jīng)明顯加快了孟營區(qū)域的整體發(fā)展的步伐。在地產(chǎn)業(yè)逐漸走向正規(guī)發(fā)展的同時，各地產(chǎn)開發(fā)商注重了對產(chǎn)品概念的炒作、包裝以及多種營銷手段、推廣策略的應(yīng)用。 我市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析（二）從推廣角度來說，樓盤單個賣點(diǎn)及某個概念吸引力降低，綜合素質(zhì)成為選擇的關(guān)鍵。 檔次樓盤目標(biāo)消費(fèi)群關(guān)注的因素不同，但對樓盤綜合素質(zhì)都有一定的要求對普通住宅與高檔住房來說，普通消費(fèi)者最為關(guān)心價格與方便性方面，如交通與配套等；而高端消費(fèi)者則更看中身份與享受方面因素，如地段（某些地段是身份象征）、社區(qū)人文環(huán)境等。如廣州購房者主要集中在25——35歲之間，約站50%以上比例；北京為30——40歲之間，比例為50——70%。 大盤趨勢明顯，綜合配套成為市場追逐熱點(diǎn)大盤是實力的體現(xiàn)，而且可實現(xiàn)規(guī)?；渲?，使得小區(qū)園林、學(xué)校、生活配套及運(yùn)動、娛樂配套一應(yīng)俱全，生活環(huán)境便利舒適。中高檔盤成為市場開發(fā)的主流國家確立的住房供應(yīng)供應(yīng)體系高檔商品房、普通商品房與微利房供應(yīng)比例為2：7：1，但因各地物價水平不同，故房價差異較大，但在任何市場，中高檔房都是市場主流。1998年——目前 規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化走向期 96年起，國家8次降息，取消不合理收費(fèi)，土地開始實行拍賣制，市場進(jìn)入門欄提高；另外，消費(fèi)者對開發(fā)商信譽(yù)與要求提高，市場作為看不見的手也促使房地產(chǎn)向規(guī)范化和產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1978年——1989年 萌芽與初步發(fā)展階段 此階段以針對外商投資、非住宅開發(fā)為主體，但土地以政府劃撥方式使用。 健康、開放的現(xiàn)代生活（四）銷售口號“健康無法復(fù)制”“健康，開放的現(xiàn)代生活”充分挖掘項目所處地理位置蘊(yùn)含的無限機(jī)會與市場賣點(diǎn)，將是推動項目前期立項與后期銷售的重中之重，而這一點(diǎn)如何做到極致，將是在項目推進(jìn)的過程中需要致力渲染的。（二） 健康，無法復(fù)制。這就是健康，因此我們項目的賣點(diǎn)在于：（一）這個世界變化越來越快，生活節(jié)奏快，工作效率快，科技進(jìn)步快，所以因技術(shù)革新而帶來的復(fù)制與克隆也日