【正文】 的。這說明小戶型的住宅還是沈陽市民最想要的戶型。從中我們可 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 11 以看出，現(xiàn)今沈陽的住宅需求還是比較大的，多數(shù)居民希望能改善他們的居住生活。有些知名度和美譽度的樓盤有如 SR 新城、河畔花園、萬科花園新城等等。 正因為此地段的發(fā)展有著多方面的利好因素，促使許多國內(nèi)外知名大中型企業(yè)投資商加入，將回令渾南新區(qū)及渾河北岸的樓盤競爭日益激烈。 本項目南 500 米處的未來渾南新區(qū)主干道渾南大道的建成更是使交通更加完善。 教育、文化是永不過時的宣傳王牌。本項目西面所靠的長青街是沈陽城市主干道之一，所以這里交通比較便利。而這幾年渾南新區(qū)的開發(fā)也確實初見端倪。本地塊的空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于沈陽市區(qū)。本樓盤南部為沈陽市渾南大學(xué)城，有沈陽建筑大學(xué)、沈陽音樂學(xué)院、沈陽工業(yè)學(xué)院等高等學(xué)府。本樓盤附近人口密度相對沈陽市來說比較小，附近各種生活配套設(shè)施比較完善。從渾南發(fā)展的良好勢頭我們可以看出渾南的房地產(chǎn)具有巨大的升值空間。隨著沈陽市重心的南移，渾河兩岸將像上海外灘那樣呈現(xiàn)出繁華多姿的城市景象，成為沈陽的標(biāo)志。在總體設(shè)計上，渾河兩岸將成為“一水三城，東西綠廊”結(jié)構(gòu)的生態(tài)走廊、經(jīng)濟(jì)走廊。新建后的五里河公園和沈水灣公園 2021 年 5 月，渾河兩岸的大開發(fā)已經(jīng)全面啟動。同時，渾河作為沈陽未來的內(nèi)河，也開始了全面的開發(fā)治理。 市政投資的重點向渾南的轉(zhuǎn)移給這里的房地產(chǎn)市場帶來更多的機(jī)遇。 （二）渾南新區(qū)市場分析 隨著沈陽 渾南新區(qū)全面開發(fā)建設(shè)啟動以來，經(jīng)濟(jì)運行始終保持良好速度，國內(nèi)生產(chǎn)總值、技工貿(mào)總收入、固定資產(chǎn)投資、利用外資、出口創(chuàng)匯等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均實現(xiàn)歷史性突破，增幅高于全市平均水平。 一系列的因素表明，沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展會加速從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，開始進(jìn)入大盤時代、品牌時代和服務(wù)時代。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 9 同時將大力推動售房款轉(zhuǎn)化為住房補貼資金，推動加快住房貨幣化補貼步伐。當(dāng)然，隨著商業(yè)地產(chǎn)的火爆，市場急速發(fā)展過程中的問題也會顯現(xiàn)出來。在國際會展中心舉行的第七屆房地產(chǎn)交易會上各種高低檔的商品住宅繼 2021 年依然唱著主角。 2021 年沈陽房地產(chǎn)市場亮點有很多。這些都會導(dǎo)致房價上升。隨著居民消費觀念的變化， 10 年換購一套住房的思想在未來幾年甚至很長一段時間內(nèi)應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持，在沈陽 也在一定程度上體現(xiàn)了這種趨勢；另外，拆遷安置增加了房地產(chǎn)市場的整體需求。 第二，房地產(chǎn)市場的需求仍然處于快速增長的態(tài)勢。同時 2021 年 6 月 5 日由中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（ 121 號文件）從另一方面也會導(dǎo)致市場供給減少。 第一，近期出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策，以及目前的市場供需狀況這些綜合性的擠壓力量，導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格繼續(xù)上漲。 對于沈陽房價，我認(rèn)為， 2021 年沈陽房地產(chǎn)市場房價將呈現(xiàn)上漲趨勢。開發(fā)投資幅度會明顯加大。只要不發(fā)生大的意外（如國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生大的起伏），沈陽房地產(chǎn)業(yè)將會 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 8 成為北方最繁榮的房地產(chǎn)市場之一。依據(jù)對沈陽房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性規(guī)律、人均ＧＤＰ和恩格爾系數(shù)變化、居民住房消費需求和城市化進(jìn)程的綜合分析，沈陽房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展期，將會有近２０年的快速發(fā)展階段，屆時人均住房建筑面積將達(dá)到或 超過３５平方米。 我認(rèn)為，沈陽房地產(chǎn)市場未來走勢將繼續(xù)保持良好勢頭。與此同時，沈陽市房屋租賃市場通過清理整頓也取得了長足發(fā)展，年內(nèi)辦理住宅房屋租賃登記 25000 多戶，比上年增長 11％；非居住房屋租賃登記面積 達(dá)到 萬平方米，租金總額為 億元，分別比上年增長 ％和 21％ . 而 2021 年截止 4 月底各項指標(biāo)依然與 2021 年持平。 2021 年度沈陽市人均住房建筑面積預(yù)計可達(dá)到 平方米。 2021 年沈陽市房地產(chǎn)市場運行主要指標(biāo)增長明顯。隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)基本實現(xiàn)“軟著陸”的目標(biāo)以后，沈陽市商品房供求雙方力量對比關(guān)系發(fā)生了的變化，在商品房預(yù)售批出量增速放緩的基礎(chǔ)上，預(yù)售成交量加速放大，預(yù)售成交量與同期批出量之比從下降轉(zhuǎn)向大幅上升。這個政策給沈 陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展添加了助推劑，也給沈陽人民更加大膽的發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)注入一支強(qiáng)心針。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 7 第一部分 市場研究 一、沈陽市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） （一）沈陽房地產(chǎn)市場分析 沈陽踏著時代的步伐邁入 21 世紀(jì)。即便這個樓盤開發(fā)的再漂亮，但是沒有人買當(dāng)然可以定性為失敗。從中我們可以看出，在現(xiàn)代社會，市場營銷是何其的重要。如果條件允許，還應(yīng)根據(jù)實際情況修改，從而使“在水一方”達(dá)到更高的經(jīng)濟(jì)效益。 本策劃是秉著謹(jǐn)慎和負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有的資料上進(jìn)行調(diào)整分析的。如何贏得顧客是營銷是否成功的關(guān)鍵，而營銷技術(shù)則是“如何贏得顧客”的技術(shù)，本文在銷售管理方面制定了一套對銷售人員禮儀形象及業(yè)務(wù)流程的要求，以提高其銷售技術(shù) 。文章通過對周圍樓盤的研究分析，制訂出由多種定價方法結(jié)合的價格策略。項目園區(qū) 面積 20 萬平方米，總建筑面積 45 萬平方米。 致 謝 ................................................................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 “在水一方”營銷全程策劃 共 52 頁 1 目 錄 摘 要 ............................................................................................................................................. 4 Abstract ............................................................................................................................................ 5 引 言 ............................................................................................................................................. 6 第一部分 市場研究 ........................................................................................................................... 7 一、沈陽市房地產(chǎn)市場分析（宏觀） .......................................................................................... 7 （一）沈陽房地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................. 7 （二）渾南新區(qū)市場分析 ..................................................................................................... 9 二、樓盤臨近地段房地產(chǎn)市場分析（微觀） .............................................................................. 10 （一）本樓盤區(qū)位特點 ...................................................................................................... 10 （二）本地段樓盤購買對象及購買心理分析 ....................................................................... 10 （三）對手盤分析 ............................................................................................................. 12 （四）結(jié)論 ........................................................................................................................ 14 第二部分 環(huán)境分析 ......................................................................................................................... 15 一、“在水一方”樓盤周圍環(huán)境 ................................................................................................. 15 （一）樓盤綜述 ................................................................................................................. 15 （二）項目周圍景觀 .......................................................................................................... 15 （三） 環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 ...................................................................................... 16 （四） 樓盤周圍交通條件 ................................................................................................. 16 （五） 配套設(shè)施 ............................................................................................................... 16 二、樓盤地塊的優(yōu)劣分析 .......................................................................................................... 17 （一）優(yōu)勢分析 ................................................................................................................. 17 （二）劣勢分析 ................................................................................................................. 18 （三）樓盤的機(jī)會分析 .........................................................................