天津市房地產(chǎn)投資方案-文庫(kù)吧資料
2025-05-16 22:17本頁(yè)面
【正文】 （萬(wàn)元） 土地契稅（萬(wàn)元）土地交易手續(xù)費(fèi)（萬(wàn)元）土地總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目總成本（萬(wàn)元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬(wàn)元）項(xiàng)目成本利潤(rùn)率（%）260169626,83227,52,25,%265172827,34828,53,24,%270176127,86428,53,23,%275179328,38029,54,23,%280182628,89629,54,22,%285185929,41230,55,22,%290189129,92830,55,21,%291190030,06731,56,21,%295192430,44431,56,21,%300195730,96031,56,20,%305198931,47632,57,20,%310202231,99233,58,19,%315205432,50833,58,19,%320208733,02434,59,18,%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：24,，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本：1,㎡（單價(jià)成本）地塊占地：㎡，容積率：：建筑面積：㎡均價(jià)：5,㎡，銷售收入：82,，稅后收入：77,（二）、2號(hào)意向地塊意向項(xiàng)目名稱、位置2號(hào)意向地塊是萬(wàn)東小馬路地塊，該地塊位于天津市中心城區(qū)的東側(cè)的河?xùn)|區(qū)，該地塊東南側(cè)為萬(wàn)東小馬路和萬(wàn)東路，北側(cè)為衛(wèi)國(guó)道快速路。（2）、成本㎡，即開(kāi)發(fā)成本為24,，成本明細(xì)見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬(wàn)元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本6, 1, 小高層住宅15033 電梯126070部電梯項(xiàng)目前期費(fèi)用340 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)79 住宅設(shè)計(jì)費(fèi)190 地質(zhì)勘探32 放線測(cè)量費(fèi)8 監(jiān)理費(fèi)32 政府規(guī)費(fèi) 散裝水泥14建筑面積3元 墻體革新費(fèi)38 勞保統(tǒng)籌費(fèi)79 白蟻防治費(fèi)32 渣土清運(yùn)費(fèi)47 確權(quán)測(cè)繪費(fèi)24 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)47 竣工備案費(fèi)8 交易服務(wù)費(fèi)20% 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)11% 技術(shù)服務(wù)費(fèi)14 防雷審核241500元+建筑面積㎡ 圖紙審查24 環(huán)境評(píng)估費(fèi)12 印花稅5% 招標(biāo)服務(wù)費(fèi)30%安裝工程5, 燃?xì)?60 自來(lái)水396 污水、雨水459 電力1456 雙電路：92；單電路：83 供熱1851 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視47 智能化316 環(huán)境配套 景觀、綠化47530 室外道路31620 管理費(fèi) 銷售費(fèi)用 銷售收入的1—%財(cái)務(wù)費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 總計(jì)：24,1, 27 / 28（3）、土地成本與利潤(rùn) 土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見(jiàn)下表：通過(guò)調(diào)查，該地塊的樓地價(jià)為1900元/㎡較為合理，對(duì)應(yīng)的土地成本在291萬(wàn)元/畝。㎡。地塊占地100多畝，宜于建設(shè)開(kāi)發(fā)一定規(guī)模的居住社區(qū)。南側(cè)近臨穿越城區(qū)的新開(kāi)河和新建設(shè)的榆關(guān)道，北距中心城區(qū)交通主脈中環(huán)線僅500m，西側(cè)的南口路想南可直達(dá)天津火車站后廣場(chǎng)，交通極其便利。主要意向地塊從開(kāi)發(fā)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和土地獲取資金要求等方面均符合公司發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況。天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，居民生活水平提高迅速，城市居民購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。天津（特別是天津?yàn)I海新區(qū)）的發(fā)展被學(xué)術(shù)界喻為繼珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第三極。片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)品質(zhì)、品牌和開(kāi)發(fā)商實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)就顯得格外重要，一方面，外地知名地產(chǎn)商加快進(jìn)軍天津的步伐，并樹(shù)立在當(dāng)?shù)氐男抛u(yù)及品牌效應(yīng)；另一方面，本地開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始越來(lái)越重視自身品牌的建設(shè)，并嘗試著向其他城市擴(kuò)張。此外，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入品牌時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)于發(fā)展商的信譽(yù)、業(yè)績(jī)以及行業(yè)口碑更為關(guān)注，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)細(xì)化到項(xiàng)目品牌、售后服務(wù)、綜合性價(jià)比等層面，購(gòu)房者消費(fèi)行為更加理性。競(jìng)爭(zhēng)特征分析（1）、房款總額成為最敏感因素，住宅消費(fèi)更趨理性由于近年來(lái)天津房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，而期間房?jī)r(jià)增幅遠(yuǎn)高于同期人均可支配收入增幅，房?jī)r(jià)逐漸成為影響購(gòu)房消費(fèi)的關(guān)鍵因素。（4）、更開(kāi)放的“大街區(qū)小組團(tuán)”規(guī)劃形式將逐步受到關(guān)注由于住宅區(qū)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，社區(qū)對(duì)城市的開(kāi)放性將變得十分重要，更多的社區(qū)道路系統(tǒng)將是對(duì)城市開(kāi)放的，而封閉性組團(tuán)將被控制在一個(gè)較小的規(guī)模。（3）、混合居住模式將成為主流以擁有的財(cái)富總量劃分人群的觀念將被淡化，共同的價(jià)值取向?qū)⒊蔀榻缍ň幼∪后w的新標(biāo)準(zhǔn)。為了更能適應(yīng)天津的消費(fèi)群體的需求，住宅戶均面積減小趨勢(shì)明顯， 80—90㎡兩居、105—110㎡三居等經(jīng)濟(jì)型戶型的需求范圍也擴(kuò)大到中高檔產(chǎn)品中。2006年住宅供給情況根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)資料統(tǒng)計(jì)分析顯示，2006年天津市房地產(chǎn)投資額計(jì)劃比上年增長(zhǎng)22%，達(dá)到400億元；新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃比上年增長(zhǎng)25%，達(dá)到2000萬(wàn)㎡，加上在施工程，今年的房地產(chǎn)施工面積計(jì)劃達(dá)到3500萬(wàn)㎡。(3)、從“轉(zhuǎn)移型”需求分析2005年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1300萬(wàn)㎡左右，由于受到年中的宏觀政策影響，全年實(shí)際成交量約1000萬(wàn)㎡左右，被抑制的需求量約有300萬(wàn)㎡左右，也將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到2006年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，2006年的拆遷量將比2005年略有放大，預(yù)計(jì)拆遷量將達(dá)到200萬(wàn)㎡左右。由此根據(jù)住宅剛性需求計(jì)算公式為：剛性需求 ＝新增人口“帶動(dòng)型需求”+現(xiàn)有人口“改善型需求”= ㎡/人18萬(wàn)人+㎡/人574萬(wàn)人
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