【正文】 名電子通訊廠商進(jìn)駐市場，一舉形成山東市場電子產(chǎn)業(yè)的知名產(chǎn)品的主要交易基地。吸收臺商和大陸沿?？蜕?000家由美旗控股集團(tuán)與臺灣電子機(jī)電公會合作，劃定一個區(qū)域作為臺灣3C產(chǎn)品的專屬展示區(qū)、交易配送區(qū)，引入至少1000家業(yè)戶，為投資山東特別是濟(jì)南的臺灣3C產(chǎn)業(yè)提供上下游產(chǎn)業(yè)配套不足的有效解決平臺。吸收引導(dǎo)濟(jì)南其它街區(qū)電子通訊經(jīng)銷散戶和新開業(yè)戶1000家在濟(jì)南市區(qū)及周邊地區(qū)的電子通訊經(jīng)銷散戶有2000家左右，這些經(jīng)銷散戶租用街邊門面進(jìn)行經(jīng)營，一方面租金較高、人氣不旺，導(dǎo)致銷售不景氣；另方面由于城市規(guī)劃和拆遷，有的門市將被遷往他處。引入國內(nèi)外知名生產(chǎn)廠商和經(jīng)銷商1000家吸引即將搬遷的舜井街通信產(chǎn)品交易市場的客商500家吸引山大路科技一條街商戶 1000家山大路科技市場開業(yè)較早，導(dǎo)致設(shè)備陳舊，甚至沒有電動扶梯、中央空調(diào)和相關(guān)輔助設(shè)施，使購買商品的人氣受到極大的影響，加上內(nèi)部出現(xiàn)不良的競爭狀況，使整個市場的秩序出現(xiàn)混亂，部分企業(yè)難以為續(xù)。綜合服務(wù)項(xiàng)目商業(yè)、餐飲、休閑、娛樂、健身項(xiàng)目；酒店及商住公寓；環(huán)境保障項(xiàng)目；社區(qū)治安；供水供熱項(xiàng)目、業(yè)主會所等。輔助經(jīng)營項(xiàng)目豐富交易品種，延長產(chǎn)品鏈條，為未來向全能型電子行業(yè)產(chǎn)品交易中心轉(zhuǎn)型儲備資源。家用電器系列家用音響、微波爐、電飯煲系列、電風(fēng)扇系列、電熨斗系列等；電子材料系列電容器用鋁箔、覆銅板、電線電纜、半固化膠片等；廣播電視系列電視機(jī)、數(shù)碼光盤、微型CD機(jī)、VCD機(jī)、DVD機(jī)、其他收音/影音配件、發(fā)射差轉(zhuǎn)設(shè)備、電視中心設(shè)備、微型收音機(jī)等；二、項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容核心經(jīng)營項(xiàng)目 物流配送中心 引進(jìn)美旗物流概念和運(yùn)作機(jī)制，建立電子通訊物流分中心，與國內(nèi)各地物流分中心、網(wǎng)點(diǎn)、物流供應(yīng)商建立現(xiàn)代物流信息管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)電子通訊物流的智能化、標(biāo)準(zhǔn)化、全球化，根據(jù)客商動態(tài)、分散、個性化的需求，系統(tǒng)匯集電子通訊的制造、運(yùn)輸、銷售等市場情況，向客商提供方便、快捷、低費(fèi)、高效、可靠的服務(wù)，以最低的成本獲得最佳的效益。 交易中心 濟(jì)南美旗電子通訊物流配送交易中心將營造成國內(nèi)外電子通訊業(yè)群英薈萃、名牌云集、商旅涌流的國際化電子通訊集散中心和國內(nèi)一流的電子通訊交易平臺，集先進(jìn)的信息技術(shù)、交易模式于一體，為電子通訊進(jìn)出口貿(mào)易創(chuàng)造一個理想的空間。功能定位 濟(jì)南美旗電子通訊物流配送交易中心依托濟(jì)南的區(qū)位優(yōu)勢和政策優(yōu)勢，基于先進(jìn)的計算機(jī)、信息及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將虛擬市場與實(shí)體市場有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)國際電子通訊供需鏈中相關(guān)的制造、供應(yīng)、儲運(yùn)、港口、海關(guān)、稅務(wù)、保險、銀行、客商等要素的動態(tài)集成，形成公平、公開、公正的的現(xiàn)代化國際電子通訊交易市場。使第二金街的區(qū)位價值得到綜合提升和恒久持續(xù)發(fā)展。把企業(yè)與企業(yè)易于溝通、市場運(yùn)作能力強(qiáng)，與政府能提供優(yōu)惠政策、優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)與創(chuàng)造良好投資環(huán)境等優(yōu)勢緊密結(jié)合起來，使其具有強(qiáng)大市場競爭力。（四）開發(fā)經(jīng)營模式本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營模式核心部分為美旗式物流采購、交易、配送、展示模式。亦可考慮銷售產(chǎn)權(quán)、返租經(jīng)營。（4）塔樓擬建四座大廈。（2）裙樓擬建5層：底層建筑占地5萬㎡，14層使用率為85%，使用面積為42500㎡，一層作國際名牌服裝、高檔化妝品及珠寶等精品百貨賣場和專家義診式的大藥房，二三層以國際大賣場為主，兼作肯德基、麥當(dāng)勞、大型圖書、音像制品賣場以及中高檔的家私廣場的經(jīng)營場所，四五層作電子物流交易配送展示中心及其服務(wù)配套用房。負(fù)一層可以拿出3萬㎡作地下商城，或作餐飲、娛樂、健身用房。項(xiàng)目建設(shè)分裙樓和塔樓及地下建筑。全部建成后將成為北方地區(qū)單體規(guī)模最大、檔次最高、技術(shù)最先進(jìn)的電子行業(yè)物流配送交易中心和產(chǎn)品展示中心，以及配套綜合功能最全的商業(yè)購物、家俬購買、商務(wù)、酒店、餐飲娛樂、高尚居住項(xiàng)目。（二）濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心建設(shè)規(guī)模㎡，總建筑面積48萬㎡（地面36萬㎡，地下12萬㎡）。本項(xiàng)目位于濟(jì)南中心城區(qū)地帶，位置優(yōu)越，西面有著名的泉城路、舜井街、趵突泉、大明湖、泉城廣場，東接花園路、山大路科技市場、山東大學(xué)、濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，交通便利，有10多路公交車直達(dá)。 三、項(xiàng)目周邊3平方公里范圍商業(yè)狀況簡述（王聰補(bǔ)）第四章 濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營內(nèi)容一、濟(jì)南美旗山大路綜合商業(yè)中心項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（一）建設(shè)地點(diǎn)和周邊環(huán)境濟(jì)南地處京滬膠濟(jì)鐵路、京福、濟(jì)青高速公路樞紐，本項(xiàng)目在濟(jì)南的主城中心區(qū)域內(nèi)，向東不到2公里即到東外環(huán)路，直達(dá)國際機(jī)場，方便快捷。(4)大盤競爭進(jìn)入白熱化階段，面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)眾多大盤在今年進(jìn)入強(qiáng)銷期，如去年的陽光舜城、外海西子花園、泉星小區(qū)、明星陽光100、魯能康橋。(3)舊城（村）改造成為重點(diǎn)，部分城鄉(xiāng)結(jié)合部成為今年房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域在加快“濟(jì)南城市新規(guī)劃”建設(shè)步伐的思路指引下，濟(jì)南今年開始了前所未有的舊城（村）改造和新城區(qū)建設(shè)的步伐，這些項(xiàng)目大部分在去年已完成了項(xiàng)目的前期工作，今年舊城、舊村改造項(xiàng)目將是市場的重點(diǎn)。從中我們也可以看出，開發(fā)商為突破市場重圍而刻意采取的求新求變，以及消費(fèi)市場在發(fā)展中面對時尚的錯失和迷惘。從建筑外型到園林設(shè)計、外環(huán)境營造，到室內(nèi)平面布置、智能化設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)，一切都在急劇變化中。“濟(jì)南城市新規(guī)劃”的實(shí)施，勢必加大城市道路改造和各個片區(qū)危舊房的改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長。根據(jù)目前濟(jì)南的住房條件及人均住房率，居民消費(fèi)觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應(yīng)當(dāng)能夠持續(xù)保持。根據(jù)這次的調(diào)查走訪，我們感覺到濟(jì)南房地產(chǎn)的價格，從總體走勢來看，不但不會往下走，而且肯定會持續(xù)增長。以濟(jì)南第一高價樓盤大舜天成為例，均價高達(dá)7000余元/㎡的小高層銷勢不錯，但其唯一的30層樓房一因戶型太大，二因單價高（均價約8500元/㎡），造成總價過高，既無湖景水景，也無山勢可依，導(dǎo)致售賣艱難，欲降不忍的困難局面，銷售率不足60%。而在濟(jì)南，高層住宅市場一直沒有得到很好的啟動，為數(shù)不多的項(xiàng)目也遇到了銷售問題，銷售率一般在60%左右。戶型的轉(zhuǎn)移，意味著產(chǎn)品開始回歸，產(chǎn)品與客戶的需求被真正關(guān)心與用心。以2003年一季度為例，㎡，㎡，㎡，而2003年第三季度交易平均面積不到100㎡。但是大量大盤的出現(xiàn)，不僅加大了區(qū)域市場的供應(yīng)量，同時也使大盤之間的競爭變得更加激烈與殘酷，市場需求方面也會出現(xiàn)較為理性的性價比，客戶選擇余地擴(kuò)大了，交易周期必然相應(yīng)延長。新世界陽光花園、匯統(tǒng)花園、外?；▓@、泉星小區(qū)、沃爾瑪萬達(dá)商城和陽光100國際新城、偉東新都等百萬平方米以上的大盤相繼起動，成為引領(lǐng)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)走向大盤時代的生力軍。以此為開端，濟(jì)南的商業(yè)開發(fā)用地將步入一個高成本用地階段。2003年10月12日，經(jīng)十路510號，經(jīng)十路492號、478號兩宗國有土地的拍賣成功，以及12月22日天橋區(qū)北園大街679號、天橋區(qū)濟(jì)洛路61號、歷下區(qū)黃臺南路86號的成功拍賣，標(biāo)志著濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入市場化、規(guī)范化。（2）房地產(chǎn)市場逐漸走向規(guī)范濟(jì)南開始有力的推行土地拍賣政策。從銷售價格來看，2003年價格在2800～3800元/㎡的樓盤占據(jù)市場的絕對份額。商品房預(yù)銷售面積324萬平方米，同比增長38%。%，%。到2003年底已發(fā)展成為具有400多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金60多億元，年開發(fā)能力800萬平方米。同時由于道路拓寬改造工程全面啟動，房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體提升的階段：金羚．嘉和馨園、銀豐山莊、匯科旺園、明珠國際商務(wù)港、旺山麗景苑、偉東新都、明珠新世紀(jì)廣場、信萊．艾菲兒花園、魯信花園、融基大廈、大舜天成、正大城市花園、數(shù)碼港等大規(guī)模項(xiàng)目的出現(xiàn)，無疑將迎來濟(jì)南的大盤時代。尤其是2003年，更是濟(jì)南房地產(chǎn)市場全面發(fā)展的一年，在這一年里，濟(jì)南市政府出臺了“濟(jì)南城市新規(guī)劃”（東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏），同年9月，經(jīng)營性土地全面公開出讓，開發(fā)企業(yè)行為日漸規(guī)范，是整個市場健康發(fā)展新的支撐點(diǎn)。二、濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀濟(jì)南的房地產(chǎn)開發(fā)，起步于1982年。位于商業(yè)干道解放路和專業(yè)電子市場山大路的交匯點(diǎn)，針對山大路近10年發(fā)展未有與品牌打造路線結(jié)合的現(xiàn)狀，結(jié)合政府規(guī)劃中“品牌帶動、科技興街”的戰(zhàn)略，致力于重塑山大路品牌形象。建立全國最大的3C增值服務(wù)渠道，拓展全國連鎖賣場達(dá)500家，以緊密的網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國各大中級城市，成為全國最有價值的行銷服務(wù)平臺，為國內(nèi)外合作伙伴提供在中國市場內(nèi)的最有效服務(wù)平臺。5. 新興起的賽博數(shù)碼廣場（濟(jì)南店）賽博數(shù)碼廣場是全國連鎖數(shù)量最多、規(guī)模最大的3C賣場，99年至今已發(fā)展成為遍布華北（7家）、華東（9家）、華西（9家）、華南（6家）、東北（3家）地區(qū)的三十多家大型連鎖賣場，以IT連鎖賣場、連鎖網(wǎng)吧、連鎖書店、售后維修服務(wù)、國際貿(mào)易代理作為其主要業(yè)務(wù)，為廠商、經(jīng)銷商與消費(fèi)者合作三方提供一個良好的聯(lián)系平臺，通過對渠道的完善管理，建立合作方之間的三贏關(guān)系，提供更優(yōu)質(zhì)的渠道服務(wù)。現(xiàn)在市場內(nèi)顧客摩肩接踵、買賣兩旺，商家訂單不斷、房間柜臺租售一空、供不應(yīng)求。山東西門電子科技市場位于繁華的泉城路商業(yè)街，是山東省最大的電子元器件和電子產(chǎn)品專業(yè)市場，市場以其宏大的規(guī)模和雄厚的實(shí)力成為濟(jì)南電子市場的龍頭企業(yè)，商品銷售網(wǎng)覆蓋了山東、河北、江蘇、安徽等周邊省市的大部分地區(qū)。3. 濟(jì)南高科技市場這個市場建于1998年下半年，它的宣傳語是這樣的：濟(jì)南高科，廣深價格，就是說濟(jì)南高科技市場里的配件價格和廣州深圳價格一樣。在1999年上半年落成，因?yàn)槠渑涮自O(shè)施比較普通，且市場面積比較小，北臨濟(jì)南最火的濟(jì)南科技市場，所以經(jīng)營狀況不理想。百腦匯資訊廣場致力于經(jīng)營信息產(chǎn)品，服務(wù)流通事業(yè)，縮短產(chǎn)品銷售通路，提供最新資訊，為商家和消費(fèi)者之間建立最短通路?！鞍倌X匯BUYNOW174。市場內(nèi)聚集著經(jīng)營美國INTEL、康柏、IBM、韓國三星、大宇、日本索尼、兄弟、松下、臺灣宏基、大眾及聯(lián)想、長城、清華同方、北大方正、海信、同創(chuàng)、浪潮等國內(nèi)、外優(yōu)秀品牌計算機(jī)及相關(guān)產(chǎn)品的廠商、代理580多戶，以批發(fā)零售為主,同時開展網(wǎng)絡(luò)工程、系統(tǒng)集成、信息咨詢、專利服務(wù)、人才培訓(xùn)等業(yè)務(wù)。（四）濟(jì)南各大電子市場簡介濟(jì)南科技市場位于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，是市委、市政府、省市科委的指導(dǎo)下由歷下區(qū)政府創(chuàng)建的計算機(jī)專業(yè)市場。濟(jì)南電子產(chǎn)業(yè)發(fā)展形態(tài)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)到了相當(dāng)關(guān)鍵的時刻?？萍际袌鋈栽跓o序建設(shè)繼百腦匯開業(yè)后，銀座數(shù)碼港、歷城數(shù)碼港相繼建成，隨著大型單體市場不斷建設(shè)并投入運(yùn)營，市場購買力不斷分流，部分經(jīng)營業(yè)戶效益下降。事實(shí)上，長期以來，從頭到尾政府沒有對一家科技市場的分析、投資、定位、建設(shè)、招商、經(jīng)營等環(huán)節(jié)進(jìn)行引導(dǎo)和幫助。該模式可追溯到1997年，其結(jié)果注定開發(fā)商或營運(yùn)商競爭利益的根本要素是房屋出租面積大小，所以多家科技市場盡可能地擴(kuò)大營業(yè)面積，乃至進(jìn)行一、二、三期開發(fā)、改造、擴(kuò)建。（二）山大路電子產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式簡析山大路科技一條街已成為全省乃至中國華東和華北結(jié)合地區(qū)的信息產(chǎn)品集散中心，但是其經(jīng)營模式相對比較單一，多為由房產(chǎn)商開發(fā)后售賣給個體房主，然后向IT行業(yè)銷售商出租，形成較為分散的電子市場，逐漸集結(jié)成群形成山大路科技市場集合。在北京中關(guān)村推向全國市場的軟件產(chǎn)品中，由濟(jì)南山大路的軟件企業(yè)和工作室開發(fā)的軟件產(chǎn)品占到30％，2003年科工貿(mào)收入超過100億元。北京中關(guān)村從最初粗放式電子耗材銷售，成功經(jīng)過二次創(chuàng)業(yè)艱難階段，向科技研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等全方位發(fā)展，產(chǎn)業(yè)