【正文】 濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心項目開發(fā)建設(shè)可行性研究報告目 錄條 目 頁碼第一章 項目概況 2第二章 項目建設(shè)的背景及必要性 4第三章 市場調(diào)查、分析 7第四章 美旗（電子）物流交易配送中心建設(shè)標準和經(jīng)營內(nèi)容 14第五章 項目SWOT分析 18第六章 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營運作的思路 22第七章 項目推進計劃安排以及需政府協(xié)調(diào)解決的主要問題 24第八章 項目投資運作的經(jīng)濟可行性分析 27第九章 項目運作的主要風險及對策 28第十章 分析結(jié)論 29第一章 項目概況一、項目概況（一）項目名稱項目總體名稱：濟南美旗山大路綜合商業(yè)中心。項目分體名稱：美旗物流電子交易配送中心； 美旗國際購物中心； 美旗國際酒店； 美旗國際商務(wù)中心； 美旗城市花園。（二）項目地址項目位于山東省濟南市歷下區(qū)山大路與拓展后的經(jīng)一路延伸線原花園路的交匯處（西南方向的三角地塊），經(jīng)一路規(guī)劃改造的33地塊，該路段是濟南市中心城區(qū)的第二金街。（三）項目建設(shè)規(guī)劃指標占地面積 ：㎡（約135畝）；總建筑面積：48萬㎡。其中:地面36萬㎡，二層地下室12萬㎡；總?cè)莘e率 ：4；綠 化 率 ：≥25%（屋面綠化率40%）；建筑密度 ：≤55%；項目總投資2億美元左右，經(jīng)營使用期限40—70年（商業(yè)40年，住宅70年）。（四）項目建設(shè)性質(zhì)：商業(yè)、商務(wù)及配套住宅（交易中心、產(chǎn)品展示、金融、國際大賣場、酒店、住宅、停車場等配套設(shè)施）。(五)項目功能定位項目功能定位為電子及關(guān)聯(lián)產(chǎn)品的專業(yè)交易配送中心的開發(fā)、建設(shè)和經(jīng)營，以及配套商業(yè)、商務(wù)、酒店、居住項目的開發(fā)。具體功能劃分為：A、3C產(chǎn)品展示、交易、配送、銷售中心；B、金融、信息、商務(wù)中心；C、酒店及餐飲娛樂；D、國際大賣場；E、大型百貨；F、配套商業(yè)及住宅。(六)項目投資主體本項目由美旗控股集團及其關(guān)聯(lián)企業(yè)聯(lián)合投資、開發(fā)和經(jīng)營。 二、項目編制規(guī)劃依據(jù)、原則（一）規(guī)劃依據(jù)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》和國家、省、市的相關(guān)法規(guī)以及濟南市城區(qū)改造的相關(guān)規(guī)劃要求。（二）規(guī)劃原則根據(jù)國際、國內(nèi)社會經(jīng)濟形勢和山東省今后510年的中長期發(fā)展要求，在確定濟南市歷下區(qū)電子行業(yè)現(xiàn)代物流的發(fā)展戰(zhàn)略和思路時，本項目遵循以下幾條基本原則：創(chuàng)造良好的現(xiàn)代電子物流環(huán)境，建立現(xiàn)代物流體系，建立與物流中心相匹配的商業(yè)、商務(wù)配套服務(wù)、物流配送等，使之成為歷下區(qū)、濟南市乃至山東省電子業(yè)物流、商業(yè)、商務(wù)、餐飲娛樂的綜合商業(yè)中心；適應(yīng)國際、國內(nèi)經(jīng)濟形勢和發(fā)展需求，強化特色功能分區(qū)；合理利用土地資源，提高土地利用效能，規(guī)劃時考慮到美旗物流業(yè)態(tài)需求，將本項目與展示、信息、訂單、批發(fā)、交易、分檢、配送、結(jié)算相結(jié)合，同時規(guī)劃配建相應(yīng)的星級酒店、商務(wù)寫字樓、國際大賣場、大型百貨商店、餐飲娛樂設(shè)施、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓，使該項目的功能布局達到多樣化、現(xiàn)代化、人性化的綜合配套目的；集中資源流、人流、信息流、信用流和資金流為一體的美旗式物流體系； 體現(xiàn)區(qū)域發(fā)展思路，堅持合理規(guī)劃布局與經(jīng)濟發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，保持規(guī)劃的超前性、可持續(xù)性和履地適用性。努力將交易中心打造成山東最大的3C產(chǎn)品交易配送展示中心，并爭取向周邊省市輻射，成為環(huán)渤海灣大經(jīng)濟區(qū)域的核心交易平臺。四、研究分析范圍本項目研究分析范圍著重從以下幾方面進行:（一）項目建設(shè)的必要性、可行性。從宏觀投資環(huán)境的市場研究，到項目建設(shè)背景及政府給予本集團開發(fā)項目的政策支持等方向，對本項目建設(shè)的必要性及可行性進行市場分析論證。（二）市場調(diào)查、分析及預(yù)測。對山東省和濟南市特別是項目周邊3公里范圍的電子及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)品、房地產(chǎn)、物流等產(chǎn)業(yè)的行業(yè)現(xiàn)狀進行市場調(diào)查，分析其利弊并客觀預(yù)測市場機會和未來發(fā)展方向。（三）本項目開發(fā)及經(jīng)營模式。在以上市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，闡述本項目的開發(fā)及經(jīng)營模式，并進行項目模式的優(yōu)劣勢分析論證。（四）投資估算及財務(wù)評價。在項目市場調(diào)研分析及項目開發(fā)運作模式論證后，進行項目整體的投資估算，計算其內(nèi)部收益率、投資回報率及投資回收期等財務(wù)指標。第二章 項目建設(shè)的背景及必要性一、投資環(huán)境及宏觀市場研究（一）山東省國民經(jīng)濟山東簡稱“魯”或“齊魯”。獨具特色的齊魯文化，是中國傳統(tǒng)文化的重要組成部分。如果把“大中華經(jīng)濟圈”比喻為展翅高飛的雄鷹那么，山東半島便是這只巨鷹的鷹頭。在中國大陸各省市中，山東最具后發(fā)優(yōu)勢，發(fā)展?jié)摿ψ畲?，投資前景最好。山東地理位置優(yōu)越黃河經(jīng)濟帶與環(huán)渤海經(jīng)濟圈的交匯點、華北地區(qū)和華東地區(qū)的結(jié)合部，在全國經(jīng)濟格局中占有非常重要的地位。2003年山東省國民經(jīng)濟持續(xù)快速協(xié)調(diào)健康發(fā)展。初步統(tǒng)計核算，全年實現(xiàn)全省生產(chǎn)總值（GDP），%，為1996年以來最高增速，也是該省連續(xù)第13年經(jīng)濟實現(xiàn)兩位數(shù)增長。其中，%；，%；，%。：：：：，第一、。山東省現(xiàn)為中國第三經(jīng)濟大省，在新一屆省委、省府領(lǐng)導(dǎo)下正按打造經(jīng)濟強省的方向快步前進。按其現(xiàn)有的發(fā)展速度和全省上下的工作勢頭，結(jié)合山東特有的能源、交通、人才優(yōu)勢，該省在45年內(nèi)躍居全國第一經(jīng)濟強省的可能性非常大。這也是眾多國內(nèi)外商家看好山東的一個重要因素。（二）濟南市國民經(jīng)濟濟南概況濟南市是中國東部沿海經(jīng)濟和人口大省——山東省省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技及教育中心，是國務(wù)院公布的歷史文化名城，國家批準的副省級城市，是一個充滿生機與活力的正在向現(xiàn)代化邁進的省城。濟南市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里?，F(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清6區(qū)。對外經(jīng)濟文化合作與交流日趨活躍，已躋身于“中國經(jīng)濟綜合實力50強”和“中國投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。濟南市先后獲得國家園林城市、全國優(yōu)秀旅游城市、全國科技工作先進城市、全國民族團結(jié)進步模范市、全國社會治安綜合治理優(yōu)秀城市、全國雙擁模范城等榮譽稱號。濟南市綜合國民經(jīng)濟　?。?）國民經(jīng)濟快速發(fā)展初步核算，%，高于全省平均水平。，%；，%；，%。：：。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元(按現(xiàn)行匯率折算為2855美元)，%。 　?。?）經(jīng)濟發(fā)展特點高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大。全年規(guī)模以上工業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值343億元，%，%，比上年提高2個百分點。 　　產(chǎn)銷銜接良好。%。主要產(chǎn)品產(chǎn)量保持了穩(wěn)定增長態(tài)勢。在重點統(tǒng)計的281種主要工業(yè)產(chǎn)品中，增長的達198種，%。 　　建筑業(yè)較快增長。全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)758家，共完成增加值62億元，%；，%；，%；全員勞動生產(chǎn)率(按當年價全社會增加值計算)，房屋施工面積2700萬平方米，房屋竣工面積720萬平方米。 　?。?）固定資產(chǎn)投資 　　固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴大。，%；%。在全社會完成投資中，%。其中：，%。，%。 由于歷史原因，山東的發(fā)展在近10來年的主要投入都放在膠東半島的青島、煙臺、威海等地，濟南作為一個全國第三經(jīng)濟大省（2004年7月山東省已躍居全國第二經(jīng)濟大?。┑氖鞘?，其城市基礎(chǔ)設(shè)施和舊城改造的投資力度很小，欠賬較多，現(xiàn)在到了城市形象與城市地位極不相稱，甚至將對社會經(jīng)濟的發(fā)展起瓶頸作用的程度。據(jù)了解2003年以前的5年，濟南市投入市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金累積不到300億元，而從2004年起至2008年，濟南將每年投入280億左右的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施的改造。與此同時，配套的舊城改造房地產(chǎn)投資平均每年投入應(yīng)不少于150億元，而且外商投資急速增長。近期有到濟南的人，親自體驗一下全市內(nèi)外的塵土飛揚，就會對濟南市緊抓機遇求發(fā)展的強勢動作有一個積極的評價。（4）國內(nèi)貿(mào)易 　　消費品市場繁榮活躍。，%。其中：，%；，%。按經(jīng)濟類型分，%；集體經(jīng)濟零售額78億元，%；，%；其他經(jīng)濟零售額69億元，%。%。二、濟南市對信息化城市建設(shè)的迫切需要(一)濟南市城市信息化建設(shè)濟南市被國家確定為城市信息化試點城市、電子商務(wù)與現(xiàn)代物流試點城市、智能交通試點城市。其中的“濟南市電子商務(wù)與現(xiàn)代物流示范工程”，%。 寬帶高速多媒體城域網(wǎng)初步建成，CDMA、GPRS、無線市話成為通訊行業(yè)新亮點。（二）一系列相關(guān)積極政策出臺《濟南市國民經(jīng)濟和社會信息化十五規(guī)劃綱要》頒布實施 根據(jù)《國家信息化建設(shè)十五規(guī)劃》和《濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃》制定的濟南市《國民經(jīng)濟和社會信息化十五規(guī)劃綱要》經(jīng)過市信息化領(lǐng)導(dǎo)小組全體會議審議通過，成為濟南市十五期間信息化建設(shè)的行動綱領(lǐng)。它的制定對保證濟南市信息化建設(shè)快速健康發(fā)展，指導(dǎo)濟南市建設(shè)數(shù)字化省會城市戰(zhàn)略目標早日實現(xiàn)具有重要意義。 《濟南市信息化工程建設(shè)管理規(guī)定》出臺 《濟南市鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策規(guī)定》頒布（三）濟南市公用信息平臺一期工程建成并投入運行 公用信息平臺是濟南市城市信息化最重要的基礎(chǔ)設(shè)施，是省信息化重點建設(shè)項目，是由政府主導(dǎo)整合各種信息資源、推動城市網(wǎng)絡(luò)資源互聯(lián)和信息資源共享、開展綜合信息服務(wù)的系統(tǒng)工程。它的建成統(tǒng)一了因特網(wǎng)出口，大大節(jié)省接入設(shè)備的投入和租用費用，將使?jié)鲜行畔⒒ㄔO(shè)分散建設(shè)和重復(fù)投資的局面初步得到改善。 第三章 市場調(diào)查、分析一、濟南電子行業(yè)市場分析（一）濟南電子行業(yè)現(xiàn)狀濟南近年來電子信息產(chǎn)品交易市場快速膨脹，以山大路為中心，形成了濟南科技市場、高科技市場、齊魯軟件大廈、通信產(chǎn)品市場等10多個電子信息綜合市場群，總營業(yè)面積超過20萬平方米，基本形成了以山大路為中心，集信息產(chǎn)品經(jīng)營、信息咨詢、人才培訓(xùn)、技術(shù)中介服務(wù)為一體的綜合市場群體。山大路的科技市場群出現(xiàn)于九十年代初期。經(jīng)過近十年的發(fā)展，市場覆蓋面不斷擴大，涵括華東、華北、華中等地，創(chuàng)造出了蜚聲全國的“濟南模式”。山大路科技市場的高速發(fā)展源于這里的技術(shù)、智力、知識密集度在全市乃至全省獨一無二。山東大學、山東省科學院等二十幾所大專院校、科研院所或地處其間、或環(huán)拱四周，匯集了萬余名高中級專業(yè)技術(shù)人員或后備人力資源。 山大路科技市場號稱濟南“中關(guān)村”。北京中關(guān)村從最初粗放式電子耗材銷售，成功經(jīng)過二次創(chuàng)業(yè)艱難階段，向科技研發(fā)、生產(chǎn)、銷售等全方位發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁足、規(guī)模大，規(guī)劃前景好。而山大路科技市場處于相對產(chǎn)業(yè)初級發(fā)展階段，是屬于“苗圃式”業(yè)戶集合集中體，是電子耗材終端銷售的大集中市場。在北京中關(guān)村推向全國市場的軟件產(chǎn)品中，由濟南山大路的軟件企業(yè)和工作室開發(fā)的軟件產(chǎn)品占到30％，2003年科工貿(mào)收入超過100億元。目前有經(jīng)營業(yè)主超過3000家；電子產(chǎn)品每月銷售額超過 6億元人民幣，、OA產(chǎn)品1萬臺1億元、。（二）山大路電子產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式簡析山大路科技一條街已成為全省乃至中國華東和華北結(jié)合地區(qū)的信息產(chǎn)品集散中心，但是其經(jīng)營模式相對比較單一，多為由房產(chǎn)