【正文】 要認真分析、研究單位內(nèi)部的具體問題，如為什么少部分人心不穩(wěn)，是單位的福利差，還是看不到單位的希望和前途，或是其他原因。第三，加緊同外單位的聯(lián)系，利用召開反饋會、通氣會、研討會和其他手段，持續(xù)、穩(wěn)定地提高自己的知名度。其次，它應該抓緊時間，立即策劃自己的 CI（企業(yè)文化），盡快提高自身素質(zhì)，改變觀念，使單位和員工適應市場的變化和發(fā)展，用經(jīng)濟的觀點和意識去考慮問題、分析問題、解決問題。而制約著市場和產(chǎn)品的重要因素之一就是管理，這樣一來就給這個單位的管理層提出了一個刻不容緩的、需認真考慮的問題：怎樣針對主要問題加強管理，改變觀念，適應形勢，完善發(fā)展。但是如果不抓緊對發(fā)展的研究、分析，則很快就會滑向劣勢。 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 以上兩項是外部環(huán)境和情況。自滿感較強，服務意識不到位；管理機制未進一步理順，少部分人員由于福利較差而不穩(wěn)定；工作量安排不合理；激勵機制和獎勵制度不健全。 T：威脅，競爭對手 （外部）國家又成立了一家類似的培訓機構(gòu)，并給予較大的投 入，如人員、資金等；許多省、市、自治區(qū)和各部、委相繼成立了自己的培訓機構(gòu)，在本系統(tǒng)內(nèi)進行行業(yè)管理培訓；這些機構(gòu)都在擴大自己的市場，尋找自己的顧客；培訓課程的內(nèi)容雷同或相似。有不少單位希望接受高級管理強 化培訓，并到國外進行實地考察、研究。 以上兩項是單位的內(nèi)部環(huán)境和情況。 （內(nèi)部）少部分人員自身素質(zhì)不高，達不到現(xiàn)代培訓的要求，缺少自己的師資力量，沒有能夠承擔高層次講課的教師；單位的福利差些，人員的數(shù)量和工作所需相比多了些。 （內(nèi)部）有一部分素質(zhì)較好、積極肯干的員工；有一批國外贈送的設備（交通工具、計算機、教學設備等），這些設備質(zhì)量較好；受訓人員層次較高，有政府官員、也有企業(yè)管理者。 案例 用 SWOT 分析法分析國內(nèi)一個培訓機構(gòu)（為便于分析，暫不考慮人文、政治等因素，表 8－5）。 用 SWOT 分析法分析國內(nèi)單位時，一定要考慮到中國的國情和單位的具體情況，不能全盤照搬。這 是因為警察非常清楚他們的工資來自于納稅人，而大街上的行人就是納稅人，他們的服務對象就是納稅人，他們所提供的合格產(chǎn)品就是為納稅人服務?！? 又如：在英國的大街上，無論你遇到什么困難，你都可以去找警察。我的產(chǎn)品是講課，產(chǎn)品的質(zhì)量好壞直接影響到我的顧客。不要怕麻煩或不好意思。 比如我在英國留學時，許多教師在給我們上第一堂課時都會先聲明：“同學們，不論你們有什么問題，都可以隨時問我。因為他們已經(jīng)習慣了對目前的情況、存在的問題、條件和環(huán)境的變化經(jīng)常進行了解，以期得到較清晰、連續(xù)的跟蹤，并根據(jù)自己的發(fā)展目標，做出一套相適應的計劃和規(guī)范來保證達到目的。 在發(fā)達國家，許多公司、醫(yī)院、政府機構(gòu)、工廠、學校，不管是盈利單位，還是非盈利單位，都非常關注本單位的發(fā)展。第一部分為 SW，主 要用來分析內(nèi)部條件；第二部分為 OT，主要用來分析外部條件。意思分別為： S，強項、優(yōu)勢； W，弱項、劣勢； 0，機會、機遇； T，威脅、對手。它很有針對性，有利于領導者和管理者在單位的發(fā)展上做出較正確的決策和規(guī)劃。利用這種方法可以從中找出對自己有利的、值得發(fā)揚的因素，以及對自己不利的、如何去避開的東西，發(fā)現(xiàn)存在的問題 ，找出解決辦法，并明確以后的發(fā)展方向。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 委托物業(yè)管理 （ 1）未銷售的商品房 （ 2）地產(chǎn)公司辦公室 （ 3）職工宿舍 （ 4）樣板間 ?制定委托管理邀約并致物業(yè)公司 ?物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托管理協(xié)議 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 8 條 資產(chǎn)委托經(jīng)營 （ 1）康樂中心 （ 2）幼兒園 （ 3）班車 ?制定委托經(jīng)營合同 ?物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案 ?經(jīng)同北京公司客戶服務中心達成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議 北 京公司客戶服務中心負責與物業(yè)公司簽定委托經(jīng)營合同 詳見 物業(yè)管理成本控制規(guī)范 中第 6 條 物業(yè)虧損或補貼 （ 1）物業(yè)管理費虧損（含環(huán)境維護費） （ 2）取暖費虧損 （ 3）水電 費虧損（含差額部分） 暫缺 暫缺 現(xiàn)階段集團內(nèi)物業(yè)公司正在籌建萬科物業(yè)集團公司，如何處理物業(yè)虧損或補貼將出臺相應政策。 行政管理費用 （ 1） 通訊費用 ?通訊費用實行限額報銷 總辦與財務部負責 詳見 費用報銷規(guī)范第 1 條至第 14 條、第 20 至 25 條 （ 2） 交際費用 ?交際費 用實行定額報銷 （ 3） 車輛交通費 ?車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報銷 （ 4） 其他辦公用品費 第八項 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 物業(yè)管理成本控制要點應用指南 地 產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損補貼三個方面。財務部在這一環(huán)節(jié)除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導 監(jiān)督其他部門的有關費用支出情況。 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 ?審算部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作 ?工程造價咨詢公司與審算部相關人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況 審算部經(jīng)理監(jiān)督 價差的調(diào)整 （ 1）材料價差 （ 2）人工價差 （ 3）費用價差 ?嚴格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 ?及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況 ?當價格出現(xiàn)異常波動時，應立即與相關單位商量對策 審算部材料組與預算工程師負責 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 洽商、變更 的費 用控制 （ 1）圖紙審核 （ 2）因市場因素甲方對圖紙的修改 （ 3）現(xiàn)場簽證 ?工程部項目部負責組織各專業(yè)共同審圖，實行專業(yè)負責制 ?監(jiān)理公司審圖 ?施工單 位審圖 ?甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經(jīng)濟比較 ?現(xiàn)場簽證中，應明確發(fā)生 設計部負責建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核 工程部負責其他專業(yè)圖紙的審核 工程項目部負責現(xiàn)場簽證的監(jiān)控 審算部負責審核洽商 、 變 更 的 合 理性、完整性（負洽詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 第七項 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 費用的原因和責任 商）及經(jīng)濟性 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 違約與索賠 （ 1）工期 （ 2）質(zhì)量 ?甲方履行自己的合同義務 ?甲方督促乙方履行合同義務 ?工期與質(zhì)量重視過程中控制 工程項目部負責施工合同中技術條款的監(jiān)控 審算部負責施工合同中合同條款經(jīng)濟部分的監(jiān)控 詳見正在草擬中工程預決算管理規(guī)范 （ 3）配合管理 ?工程部項目經(jīng)理負責各施工方的配合問題 工程項目部負責施工過程中協(xié)調(diào)、配合 （ 4）停工、窩工 ?當造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進行停、窩工費用計算 審算部負責違約費用的核實 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 期間費用的成本控制要點應用指南 期 間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 乙方預算 （ 1）乙方 預算內(nèi)容的審查 ?先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備查文件 營銷方案 （ 1） 費用總額 ?確定費用目標總額 項目部 詳見《營銷費用管理規(guī)范》 （ 2） 市場信息收集 （ 3） 營銷計劃 （ 4） 營銷預算 ?根據(jù)各種相關因素確定具體計劃和費用 銷售部 （ 5） 營銷方案審批 ?征求各方面意見，按審批流程操作 主管總經(jīng)理 詳見《營銷操作流程規(guī)范》 營銷現(xiàn)場費用 （ 1） 現(xiàn)場銷售人工費用 ?銷售人數(shù)控制 ?銷售工作進度控制 ?獎勵辦法控制 銷售部 部門經(jīng)理 （ 2） 現(xiàn)場銷售器具費 （ 3） 賣場、現(xiàn)場包裝費 （ 4） 銷售模型費用 （ 5） 宣傳資料及禮品費 （ 6） 展銷費 銷售部 專業(yè)經(jīng)理和 部門經(jīng)理 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 （ 7） 計劃額度控制 ?額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度 主管總經(jīng)理 詳見《營銷費用管理規(guī)范》 媒體選擇 （ 1） 媒體及廣告代理公司信息收集和分析 ?專人負責 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 （ 2） 招投標 ?先評后選的原則 銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 ?內(nèi)部評審 銷售部 詳見《招投標管理規(guī)范》 ?招投標 評審委員會 樣板房裝修 （ 1） 設計、裝修 ?市場信息收集 ?制訂裝 修目標成本總額 設計部 、銷售部 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》和《設計規(guī)劃管理規(guī)范》 （ 2） 材料采購 ?信息搜集 ?材料、設備選型 設計部 詳見《設備、材料采購規(guī)范》 （ 3） 信息采集及招投標 ?招投標 招投標 評審小組 詳見《招投標管理規(guī)范》 （ 4） 樣板房維護 ?委托物業(yè)代管協(xié)議 物業(yè)公 司、銷售部 祥見《物業(yè)管理規(guī)范》 （ 5） 材料回收、保管和再利用 ?建立材料設備清單 ?使用登記 ?閑置品評估和處理 設計部負責，物 業(yè)、銷售部配合 詳見《營銷包裝操作規(guī)范》 第六項 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 備 查文件 銷售回款 （ 1）銷售折扣點 待定 銷售前臺負責 待制訂相關管理辦法 （ 2）回款周期 待定 銷售前臺負責，財務監(jiān)督 詳見《回款管理規(guī)范》 銷售補充條款及承諾 （ 1） 承諾的給出 ?制作樓書 ?承諾分類 營銷部負責，設計、工程監(jiān)督 待制訂相關管理辦法 （ 2）設計變更與承諾 ?變更審批與知會制度 ?承諾變更 設計部負責，銷售、工程協(xié)助 客戶交房 （ 1）交房日期 （ 2）保修期 （ 3）質(zhì)量補償 ?晚交房原因分類處理 ?與施工隊洽商延長保修期 ?交房驗收協(xié)議 客戶服務中心負責，銷售前臺、物業(yè) 公司協(xié)作 詳見《補償管理規(guī)范》 其他 （ 1）中介費 待定 銷售部 （ 2）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生的設計洽商變更費） ?嚴格按相關流程進行 主管副總 詳見《工程現(xiàn)場變更管理規(guī)范》等 智慧接觸，網(wǎng)聚精彩－智網(wǎng) 我愛 e書網(wǎng)提供大量管理營銷資源免費下載 工程預決算環(huán)節(jié)成本控制要點應用指南 工 程預決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于有關監(jiān)控信息的及時和準確性。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。 ?依據(jù)合同中約定付款。 審算部 詳見《招投標管理規(guī)范》第六、七條和《設備材料采 購規(guī)范》第四條 材料款支付 ?材料款支付方式 ?材料款支付進度 ?保修款 ?預付款限額控制 ?首次驗收后付款總額進度控制。 設計部 ?招投標 必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 參考文件 材料進場計劃 ?采購招投標及訂立合同時間 暫缺 工程部 招投標規(guī)范中未提及 ?生產(chǎn)周期 與工程進度相配合 具體參照標準暫缺 ?運輸周期 具體與采購點遠近相對應 ?安裝、驗收周期 與工程進度相配合 ?交叉作業(yè)時間 與