【正文】 以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金，對極個(gè)別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采 取法律途徑予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施完好。 為維持居住區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強(qiáng)對施工隊(duì)的管理，狠抓消防安全，嚴(yán)格管制各區(qū)出入口，對搬出 /入物品一律登記后放行；嚴(yán)格控制施工的時(shí)間及裝修垃圾的清運(yùn)，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。目的就是在裝修高峰期間，對裝修過程更有效的管理和監(jiān)控，并強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管要點(diǎn)： 為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們將在實(shí)際工作中，除要求項(xiàng)目主管的例行巡查外，管理處、秩序員、清潔等各崗位也對裝修進(jìn)行全方位監(jiān)督，形成立體交叉式的裝修監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。 ，各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握裝修管理的基本知識及管理要點(diǎn)，并在入伙前著重給與培訓(xùn)。 ，正確引導(dǎo) 制定詳細(xì)的《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時(shí)發(fā)放給業(yè)主，同時(shí)管理處為業(yè)主提供必要的房屋結(jié)構(gòu)圖紙，指導(dǎo)業(yè)主合理進(jìn)行裝修。 干凈、無異味 、崗?fù)?、監(jiān)控探頭 門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍜咭淮?，擦洗干凈?nèi)外玻璃及窗臺，保持墻面干凈、無灰塵。 水泥地面每日 清掃一次，每天 2小時(shí)巡掃一次；瓷磚地面每天用地拖擦拭兩遍；水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰跡；瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，無積水，條縫清晰；大理石地面光亮，干凈無污跡； 內(nèi)墻面每月徹底清潔一次，每月巡掃污染處；天棚、墻角每周除塵、除蜘蛛網(wǎng)；抹灰、墻面凹凸處無明顯灰塵，五蛛網(wǎng)；瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼，外墻光亮、整潔，無明顯水漬、污漬； 每兩個(gè)月擦抹一次，目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無積塵； 、表井蓋、管線等 每月用清潔毛巾擦抹；玻璃明亮，目視無塵、無蛛網(wǎng)； 、窗 每月用清潔毛巾擦抹，每月用清潔劑徹底清洗一次；玻璃目視明亮，無灰塵、污跡；窗臺目視無積塵； 對樓梯間、門廳，電梯間的們，窗，扶手，進(jìn)行一月一次清掃。 ： 每日清洗一次，擺放在指定位置并加蓋密閉，桶壁外干凈無垃圾粘著物；表面干凈、無異味。衛(wèi)生消殺按政府有關(guān)規(guī)定在小區(qū)內(nèi)噴灑、投放滅鼠劑、消毒劑、除蟲劑等。 我們你才去如下措施進(jìn)行預(yù)防和消除； 嚴(yán)格控制裝修及積極與周邊施工單位協(xié)調(diào)，控制施工時(shí)間，以避免噪音擾民； 嚴(yán)格車輛管理，除搬家、急救外，禁止外來車輛行駛、停放，小區(qū)內(nèi)車輛禁止鳴笛； 做好商鋪的規(guī)劃及招商工作，杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作，變廢為寶。 火勢完全熄滅后，秩序員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒，保護(hù)現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門調(diào)查火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級提交事故報(bào)告。 當(dāng)火勢過大且消防警察到現(xiàn)場時(shí)，不必要的人員要迅速撤離。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助臨近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。 滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。 現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕赴監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場指揮。 ，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場。火警應(yīng)急程序如下： ，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報(bào)。 在入住期間我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等方法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道德順暢。 ，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可 入場施工。 ： 管理處將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷的傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期舉辦消防知識講座。 我們將充分利用好小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)等安全防護(hù)措施對小區(qū)實(shí)施較好的安全管理。 正常居住期，安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、技防相結(jié)合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及 外來可疑人員。重點(diǎn)培養(yǎng)秩序員的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主的需要就是工作”的觀念，改變原來秩序員單一的護(hù)衛(wèi)功能，是我們的秩序員成為“秩序員、迎賓員、服務(wù)員”的統(tǒng)一體。對秩序員實(shí)施準(zhǔn)軍事化管理，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一休息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備、以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。為此，我們將秩序員的素質(zhì)修養(yǎng)、安全防范體系設(shè)定、安全管理的重點(diǎn)等方面采取對應(yīng)措施，確保居住區(qū)內(nèi)的安全秩序。 ，出入人流較大，并且人員復(fù)雜，在治安管理上帶來一定難度。 對出入小區(qū)的可疑人員進(jìn)行盤 查，做好防火，防盜等工作。 看管公共財(cái)物，包括樓內(nèi)的們、窗消防器材及小區(qū)的表井蓋、花草樹木等。 定期加強(qiáng)保安安全防范學(xué)習(xí)，增強(qiáng)安全防范能力。 工作計(jì)劃 計(jì)劃要點(diǎn) 實(shí)施時(shí)間 備注 入伙準(zhǔn)備及實(shí)施 準(zhǔn)備、完善入伙所需資料和設(shè)備 入伙儀式策劃及舉行 辦理入伙手續(xù) 裝修的管理 建立裝修程序及檔案 模擬裝修動態(tài)表 進(jìn)行有效監(jiān)督 首次征求業(yè)主意見 征求小區(qū)合理化建議 上門調(diào)查和回訪 分析調(diào)查結(jié)果，提出改進(jìn)方案 建立完善的標(biāo) 識系統(tǒng) 各類檔案的科學(xué)分類、建檔及標(biāo)識 制作各類設(shè)備、設(shè)施標(biāo)識 制作各類路牌等公共標(biāo)識系統(tǒng) 制作辦公室標(biāo)識系統(tǒng) 管理策劃 內(nèi)容描述 備注 完善各類壁掛文件， VI 系統(tǒng)物業(yè)招租程序 建立完善的分包方工作績效考評系統(tǒng) 服 務(wù) 持 定期對員工進(jìn)行服務(wù)意識，技能培訓(xùn) 定期上門回訪 全面展開社區(qū)文化活動建設(shè) 續(xù) 改 進(jìn) 開展多種形式的物業(yè)管理法規(guī)宣傳活動，制作小區(qū)辦事指南 助開發(fā)商做好樓盤的銷售工作 加強(qiáng)對分包項(xiàng) 目的監(jiān)管 人員組織要求： 選聘專職保安人員身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，細(xì)致，對小區(qū)日常護(hù)衛(wèi)工作能做出正確反映。 織家私及裝修建材展銷。 ，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)的時(shí)間，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理； ，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效； 、供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公，方便業(yè)主入住。 充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負(fù)責(zé)”的宗旨，對祥苑小區(qū)居住進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。管理處將與售樓中心簽訂物業(yè)管理服務(wù)的補(bǔ)充協(xié)議，并嚴(yán)格按照協(xié)議規(guī)定密切配合，提供物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 、移交工作計(jì)劃 前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，其核心是吧物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。 緊急維修服務(wù) 30分鐘內(nèi)到位， 24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，諾不能，要有緊急處理措施，并對業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。 第三章 前期物業(yè)管理的規(guī)章、制度及措施 按照招標(biāo)文件的要求做到白天有專職管理員接待住戶，處理服務(wù)范圍內(nèi)的各項(xiàng)事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理緊急報(bào)修。每位新入職員工必須接受為期 7天的入職培訓(xùn)：三個(gè)月試用期滿后，員工將接受為期一周的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)，考核合格后方可轉(zhuǎn)正，轉(zhuǎn)正后員工將接受長期連續(xù)的日常管理培訓(xùn) 員工培訓(xùn)常用方法 培 訓(xùn)類 別 培訓(xùn)方式、方法 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)目的及適 用環(huán)境 綜 合 類 管理人員 促進(jìn)互相的信任、支持與合作 全體人員 增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性 、錄像、電腦演示等視聽教育 全體人員 增加感性認(rèn)識 研 討 類 管理人員 提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維 管理人員 提高管理水平 、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法 全體人員 提高綜合分析解決問題的能力 演 練 類 全體人員 熟悉公司情況及各類業(yè)務(wù)工作 管理人員 提高員工協(xié) 調(diào)溝通能力 全體人員 激勵(lì)員工工作積極性 學(xué) 習(xí) 類 管理人員 提高創(chuàng)造力及觀察問題的能力 管理、工程技術(shù)人員 培養(yǎng)快速閱讀能力 講課類 管理人員 培養(yǎng)換位思考的逆向思維 培訓(xùn)科目 培訓(xùn)內(nèi)容 課時(shí) 常用禮儀知識 禮儀知識 形體訓(xùn)練 2課時(shí) 員工行為語言規(guī)范 服務(wù)意識 職業(yè)道德訓(xùn)練 1課時(shí) 客戶溝通協(xié)調(diào)技巧 受理及處理客戶投訴 物業(yè)管理知識 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識 1課時(shí) 物業(yè)管理的行為法律、法規(guī) 1課時(shí) 典型物業(yè)管理案例 1課時(shí) 安全防范知識 消防知識 2課時(shí) 治安防范知識與技巧 小區(qū)情況 小區(qū)基本情況介紹 1課時(shí) 帶班實(shí)行 7天 入伙后第一月 新員工入職培訓(xùn)（內(nèi)容見公共培訓(xùn)課程 ) 入伙后第二、三月 物業(yè)管理理論 聘請專職教師授課 入伙后第四月 國內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢 邀請專業(yè)人士舉辦講座 入伙后第五月 法律常識及物業(yè)管理相關(guān)之法規(guī)條例 入伙后第六月 主管的職權(quán)利和領(lǐng)導(dǎo)技巧 如何成為培訓(xùn)者 及制定培訓(xùn)方案 入伙后第七月 企業(yè)管理基礎(chǔ)知識 邀請專職教師 入伙后第八、九、十月 市優(yōu)秀居住區(qū)參觀學(xué)習(xí) 擬參觀 3— 4個(gè)居住區(qū) 注：具體時(shí)間以正式安排為準(zhǔn)。 主管級以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級培訓(xùn)，并對培訓(xùn)實(shí)施評估，并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給上級培訓(xùn)人員。通過分級考核及末位淘汰制度，制造員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動參與。 采用講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對抗辯論法、專題討論會、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場學(xué)習(xí)和職務(wù)輪換等。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn)，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動力。 培訓(xùn)考核績效化，我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)人的績效考核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。每一位管理人員都行該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。 我 們在人員的培訓(xùn)上擬采取如下措施： 根據(jù)物業(yè)管理市場及行業(yè)動態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。我們相信，一個(gè)好的物業(yè)管路服務(wù)模式必定包含一個(gè)良好的培