【正文】 維修保養(yǎng)計(jì)劃 設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)記錄 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、巡查記錄 設(shè)備分承包檔案 設(shè)備、設(shè)施臺(tái)帳及更新記錄七、綠化清潔資料 清潔班檢記錄、清潔周檢記錄 綠化工作記錄、綠化周檢記錄 消殺記錄、綠化病蟲害檢查記錄八、重慶****花園服務(wù)中心文化資料 文化活動(dòng)計(jì)劃及實(shí)施情況記錄 文化活動(dòng)圖片及錄象記錄 傳媒報(bào)導(dǎo)資料 文化活動(dòng)場所、設(shè)施臺(tái)帳及使用記錄九、員工管理資料 員工個(gè)人資料、聘用記錄 員工業(yè)績考核及獎(jiǎng)罰記錄 員工培訓(xùn)計(jì)劃、培訓(xùn)檔案、考核記錄 員工晉升、薪金變動(dòng)及內(nèi)務(wù)管理記錄十、業(yè)主（及各辦公機(jī)構(gòu)）反饋服務(wù)質(zhì)量回訪記錄業(yè)主意見調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄業(yè)主投訴及處理記錄十一、行政文件資料 重慶****花園服務(wù)中心值班及檢查記錄 有關(guān)財(cái)務(wù)記錄（由財(cái)務(wù)人員專職保管） 政府主管部門文件 **物業(yè)公司文件 內(nèi)部管理規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件第六章管理指標(biāo)的承諾及采取的措施依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我們的質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)服務(wù)中心的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標(biāo)。五、檔案銷毀根據(jù)文檔的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。內(nèi)部員工可通過管理中心內(nèi)部局域網(wǎng)，對(duì)文件檔案授權(quán)范圍查閱。檔案室應(yīng)避免無關(guān)人員任意進(jìn)出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。（3為保證檔案的安全和完善，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，并加裝安防設(shè)施。檔案管理員應(yīng)編制統(tǒng)一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內(nèi)容、部門、年度、保存期限及保密程序的分類順序進(jìn)行組卷、逐一編號(hào)，登記造冊(cè)、編制目錄、分柜保存。（2）對(duì)業(yè)主和重慶****花園管理中心利益影響較大的檔案應(yīng)加密保存。在重慶****花園項(xiàng)目的檔案管理中我們將實(shí)行原始資料和電腦檔案雙軌制，確保儲(chǔ)存方式的多元化，盡可能將資料轉(zhuǎn)化為電腦磁盤儲(chǔ)存以便于查找。剔除作廢的和無效的記錄，修補(bǔ)破損的文檔，然后按類別進(jìn)行裝訂并整理成冊(cè)，做到條理清晰、分類合理，易于檢索。第三是在日常管理中建立房屋維修檔案、設(shè)備運(yùn)行檔案、投訴回訪記錄等以及其它相關(guān)資料，并將檔案的收集形成制度化。首先在物業(yè)接管移交時(shí)，與開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位、施工單位積極合作，力爭全面、準(zhǔn)確地收集到工程建設(shè)及工程技術(shù)等原始資料。在資料收集時(shí)應(yīng)保證內(nèi)容的豐富及渠道的廣泛。上崗后必須圍繞“質(zhì)量—成本雙否決”來運(yùn)做，定期接受考核，對(duì)無法完成質(zhì)量指標(biāo)或成本指標(biāo)的個(gè)人，不但否決其效益工資和獎(jiǎng)金，對(duì)其任職（或上崗）資格也必須堅(jiān)決否決。同時(shí)我們亦全面推行競爭上崗及雙向選擇制度。對(duì)工作不負(fù)責(zé)的或違反紀(jì)律的管理人員，則給予1至3級(jí)的相應(yīng)處分。四、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰對(duì)員工實(shí)施準(zhǔn)確及時(shí)的獎(jiǎng)懲，是維持員工長久工作動(dòng)力的有效手段，我們將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束?？冃Э己送ǔ７譃槊吭驴己恕⒓径扔?jì)劃考核以及年度業(yè)績考核等。三、定期考核，績效為本績效考核是我們管理員工的重要手段之一，其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氛圍。我們將采用項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的垂直管理方式，各部門本著精干、高效的原則設(shè)置崗位，一方面保證管理人員工作負(fù)荷的飽滿，另一方面避免個(gè)人職責(zé)的相互交叉，做到“人人有事做，事事有人管”。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。員工管理思路考核合格 考核不合格一、 量才錄用，培養(yǎng)提升我們?cè)谟萌松媳容^突出的做法是：重視管理人員的品德修養(yǎng)、工作能力以及在職培訓(xùn)；強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕化、屬地化。培訓(xùn)對(duì)象 陪訓(xùn)內(nèi)容 考核方式崗前培訓(xùn) 新招員工 (1)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí) 口試、筆試、實(shí)際操作(2)職業(yè)道德教育 (3)人事、禮節(jié)教育 在職培訓(xùn) 在崗員工 （1）專業(yè)技能 筆試、實(shí)際操作（2）操作規(guī)程 （3）管理技巧 （4）管理藝術(shù) 脫產(chǎn)培訓(xùn) 新員工、在崗員工 （1）新知識(shí) 獲取相關(guān)部門頒發(fā)的合格證書（2）新技術(shù) 再培訓(xùn) 在崗員工 （1）新技術(shù) 口試、筆試、實(shí)際操作（2）新理論 結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，擬進(jìn)行三種培訓(xùn)： 新員工培訓(xùn)；接管前員工培訓(xùn)；正常管理期員工培訓(xùn)。一、 培訓(xùn)目的培訓(xùn)的目的是使物業(yè)管理中心的全體員工，掌握并不斷完善物業(yè)管理中心的各項(xiàng)規(guī)章制度，明確本人、本崗的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，規(guī)范言行舉止、儀容儀表，樹立良好的形象，為服務(wù)中心內(nèi)的所有工作人員提供盡善盡美的物業(yè)服務(wù)。第二節(jié) 物業(yè)管理中心人員培訓(xùn)高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)，需要高標(biāo)準(zhǔn)的制度，高標(biāo)準(zhǔn)制度需要高素質(zhì)人來貫徹執(zhí)行，我公司建立了較好的人員機(jī)培訓(xùn)機(jī)制。 目前在重慶鷗鵬物業(yè)管理有限公司工作，任回龍灣項(xiàng)目部經(jīng)理，并主持該項(xiàng)目全面工作，小區(qū)占地面積達(dá)500畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)55萬方，第一期工程管理面積達(dá)20萬方。大廈由：高檔寫字間、杭州西湖明珠大酒店（原中港海鮮酒樓）、桑拿、好萊塢夜總會(huì)、中安國際健美城、各類大型經(jīng)融機(jī)構(gòu)、臺(tái)灣自然美國際事業(yè)公司（西南地區(qū)總部）、大型停車場等構(gòu)成的一個(gè)綜合性商業(yè)大廈。 2000年在重慶曉月物業(yè)管理有限公司工作，任海棠曉月管理處主任，主持該項(xiàng)目全面工作，小區(qū)占地面積達(dá)600畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)88萬方，第一期工程管理面積達(dá)28萬方。學(xué)歷：碩士；專業(yè)：經(jīng)濟(jì)與現(xiàn)代管理工作經(jīng)歷： 1998年在重慶龍湖花園物業(yè)管理分公司工作，任綜合管理部管理員，小區(qū)占地面積達(dá)1320畝，規(guī)劃建設(shè)面積達(dá)60萬方，第一期工程管理面積達(dá)22萬方。熟練掌握高檔設(shè)備、設(shè)施的維修，有較強(qiáng)的獨(dú)立操作能力。工程維修部 熟練使用計(jì)算機(jī)工程制圖及相關(guān)軟件有較強(qiáng)的識(shí)圖、制圖能力工程師 男 40歲以下 大學(xué)本科 工民建、機(jī)電或相關(guān)專業(yè)中級(jí)以上職稱，三年以上高檔樓宇、寫字樓、或酒店物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)組織能力和語言表達(dá)能力。管理人員與操作人員比例為1：10，人均管理面積1800平方米。二、人員配備方案根據(jù)我公司以往管理大型高檔住宅小區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合服務(wù)中心的實(shí)際情況，擬在本項(xiàng)目配備各類管理服務(wù)人員78人。此項(xiàng)流程從項(xiàng)目的立項(xiàng)開始我們就制定了相應(yīng)的流程，并通過我們幾年來的操作經(jīng)驗(yàn)和工作的總結(jié)形成了具有本物業(yè)公司特色的操作流程及服務(wù)事項(xiàng)。（4）執(zhí)行人員：是目標(biāo)實(shí)現(xiàn)者，是工作的完成者。（2）重慶****花園經(jīng)理：每周在公司例會(huì)上匯報(bào)一周的執(zhí)行情況及對(duì)下周計(jì)劃進(jìn)行匯報(bào)；對(duì)月度、季度、年度的工作完成及下一階段的工作計(jì)劃進(jìn)行總結(jié)匯報(bào)，保證各項(xiàng)工作的順利完成。第二節(jié) 運(yùn)作機(jī)制（管理運(yùn)作機(jī)制圖）運(yùn)行機(jī)制圖的說明整個(gè)運(yùn)作機(jī)制圖采取閉路式的設(shè)計(jì)，在圖中可以看出，項(xiàng)目的管理由管理中心經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，由項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)日常工作的分配、考核工作，這樣使各項(xiàng)工作能夠?qū)蛹?jí)管理，有效地把控各項(xiàng)工作操作的結(jié)果。（5） 維修部：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備，樓體公共設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)工作，保證各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行及使用。（3） 環(huán)境管理部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的清潔、保潔、綠化操作和監(jiān)督工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置說明：（1）重慶****花園物業(yè)管理中心：負(fù)責(zé)對(duì)重慶****花園總體的管理、服務(wù)工作，是重慶****花園物業(yè)管理工作的總執(zhí)行部門，對(duì)各執(zhí)行部門、執(zhí)行人員直接管理，對(duì)結(jié)果負(fù)主要責(zé)任。（2）整個(gè)機(jī)構(gòu)運(yùn)作為閉路式設(shè)計(jì)，使各種管理服務(wù)的行為具有信息型。在做好重慶****花園物業(yè)管理工作的同時(shí)，更注重房屋維護(hù)的最大的效用，保障房屋始終完好如新，保值增值，讓業(yè)主滿意，使政府放心。所以重慶****花園項(xiàng)目的維修基金專項(xiàng)用于道路、路燈、消防設(shè)施、電梯、機(jī)電設(shè)備、屋面、外墻、湖體等共用部位、公用設(shè)施的大修、更新和改造。本物業(yè)公司在社區(qū)文化活動(dòng)中可謂是獨(dú)有其道，可謂是品種多樣，活動(dòng)勁暴。我們將傳承“都市文化”在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步挖掘現(xiàn)代化的生活觀念和生活方式，我們將以社區(qū)成員為中心，尊重住戶、依靠住戶、相信住戶，通過寓教于樂、循序漸進(jìn)的社區(qū)文化建設(shè)培育社區(qū)精神，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理邁向新高度。社區(qū)文化是社區(qū)成員在居住和管理活動(dòng)中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特點(diǎn)的精神財(cái)富及其物質(zhì)形態(tài)。第四節(jié) 社區(qū)文化建設(shè)重慶****花園社區(qū)文化建設(shè)是旨在提高業(yè)主居住生活質(zhì)量的一種實(shí)踐活動(dòng)。使我們能夠共同的追求完美服務(wù)的最高境界—親情化真誠、真情的服務(wù)。通過持續(xù)的接觸感化和潛意識(shí)引導(dǎo)，使業(yè)委會(huì)成員同物業(yè)管理公司之間血肉之親不可分。而且我們將全程引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，從其組織誕生時(shí)起，我們就將全程觀注、全程輔導(dǎo)、全程滲透、全程把握。在實(shí)際操作中， 加大物業(yè)管理和業(yè)委會(huì)的宣傳力度。，做好文明宣傳與標(biāo)識(shí)。，定時(shí)清理。、整潔、優(yōu)美、安全、文明、無干擾環(huán)境。，方便客戶的需求?！氨憷?、優(yōu)越”的社區(qū)人文環(huán)境管理措施。，實(shí)行24小時(shí)服務(wù)。推行ISO9001:2000質(zhì)量體系規(guī)范化運(yùn)作物業(yè)管理具有社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)文化以及經(jīng)營性的特點(diǎn)，若想在管理過程中體現(xiàn)出上述特性，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)范性、先進(jìn)性、科學(xué)性，我公司在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理的過程中實(shí)行ISO9001:2000質(zhì)量體系管理，實(shí)現(xiàn)與國際管理接軌，切實(shí)保障客戶的利益，同時(shí)，增強(qiáng)本企業(yè)的國際競爭能力管理的目標(biāo)是自接管重慶****花園之日起，按物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化管理，實(shí)行“英式”的全方位服務(wù)，用微笑和周到的服務(wù)來贏得業(yè)主的認(rèn)可。低廉的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并不意味著降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相反，我公司取得的眾多業(yè)績表明，物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系；完善的規(guī)章制度。我們?cè)趯?duì)重慶****花園項(xiàng)目管理規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備維修更新測算中，運(yùn)用了技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、系統(tǒng)工程學(xué)和運(yùn)籌學(xué)等前沿學(xué)科，增加了管理中的科技含量，為我們的決策奠定了堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時(shí)代的要求，在重慶****花園文化居住區(qū)的管理中，針對(duì)小區(qū)管理面積大，人流多、停車場使用率高等特點(diǎn)，我們將充分發(fā)揮我公司規(guī)模優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)資源共享。組建**物業(yè)管理有限公司重慶****花園物業(yè)管理中心，專門負(fù)責(zé)重慶****花園物業(yè)項(xiàng)目。培養(yǎng)一種“不分白天黑夜”不論分內(nèi)分外，只要對(duì)重慶****花園有利，人人爭先恐后、兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍的作風(fēng)。一、 整體設(shè)想不賺重慶****花園的錢，而要為重慶****花園賺錢；不是重慶****花園的人，要有重慶****花園的精神。在安全管理方面，小區(qū)設(shè)有24小時(shí)保安巡邏服務(wù)，配有周界智能化紅外對(duì)射帶攝像的監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、戶內(nèi)可視對(duì)講聯(lián)動(dòng)紅外探測報(bào)警系統(tǒng)、緊急按鈕報(bào)警系統(tǒng)，車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等設(shè)施、設(shè)備，實(shí)施嚴(yán)密的安全服務(wù)管理。在小區(qū)環(huán)境綠化方面，還配有各種名貴樹木花草、花池、森林公園、環(huán)保停車場、水景、建筑小品等，環(huán)境十分優(yōu)美，為業(yè)主提供優(yōu)雅的生活及休閑環(huán)境，精致的環(huán)境設(shè)計(jì)，與整個(gè)社區(qū)的人文環(huán)境有機(jī)地結(jié)合起來，充分體現(xiàn)出建設(shè)者對(duì)人居、人性與自然的尊重。第二章 提高物業(yè)管理水平總體設(shè)想的管理方案第一節(jié) 重慶****花園的項(xiàng)目說明第二節(jié) 服務(wù)設(shè)想及特色重慶****花園是由重慶****花園置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的，總建筑面積達(dá)250萬平方米，****花園第一期工程為整個(gè)項(xiàng)目的第3號(hào)地塊，首期房目前正在施工建設(shè)的占地面積為231畝，總建筑面積為143059平方米，綠地面積54824平方米，%，%，停車位495個(gè)。我們認(rèn)為，只有好的服務(wù)才能取得業(yè)主的信任，才能達(dá)到口碑相傳的目的。在考慮時(shí)刻掌握項(xiàng)目的具體情況下，我們實(shí)行了每周例會(huì)制度和各部門隨時(shí)協(xié)助支持項(xiàng)目的機(jī)制，以保證項(xiàng)目的整體服務(wù)水平鍛煉過硬的干部和員工隊(duì)伍，提升整體綜合服務(wù)水平**物業(yè)公司在優(yōu)化人力資源配置，規(guī)模發(fā)展的同時(shí)，始終以人力資源開發(fā)為重點(diǎn)，而且注重人員的各項(xiàng)培訓(xùn)，特別制定了詳細(xì)的人員培訓(xùn)體系――“兩個(gè)時(shí)間段（崗前、崗上），多種專業(yè)技能（管理、操作）”的系統(tǒng)培訓(xùn)，以達(dá)到公司、項(xiàng)目的人才需求。聚焦項(xiàng)目，給項(xiàng)目以強(qiáng)大的“支撐力”物業(yè)項(xiàng)目是企業(yè)發(fā)展的根源。把公司運(yùn)行機(jī)制概括地說：強(qiáng)有力的原動(dòng)力**物業(yè)公司從立業(yè)開始，將企業(yè)文化精髓，溶入物業(yè)管理的工作中。后附重慶****花園管理效果圖：（見后附圖）第二節(jié) **物業(yè)司主要業(yè)績 主要計(jì)劃業(yè)績：l年份 業(yè)績2005年 創(chuàng)重慶區(qū)、市優(yōu)管理項(xiàng)目2006年 創(chuàng)國優(yōu)管理項(xiàng)目第三節(jié) **物業(yè)管理公司組織架構(gòu)圖及說明（**物業(yè)公司組織架構(gòu)圖）公司組織架構(gòu)圖說明：由此架構(gòu)圖可以說明，**物業(yè)公司是以總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理分管制的管理方式，對(duì)各部門、各項(xiàng)目直接管理，統(tǒng)一調(diào)度，統(tǒng)一把控，很好地把握公司的全局。我司為了管理好重慶****花園及服務(wù)好小區(qū)業(yè)主，特聘請(qǐng)了高力國際物業(yè)服務(wù)有限公司作為本企業(yè)的物業(yè)管理顧問，通過我們虛心的學(xué)習(xí)及項(xiàng)目本身的優(yōu)勢，我們的員工有著滿懷工作熱情及服務(wù)好廣大業(yè)主的信心，通過全面深入的物業(yè)管理顧問合作，重慶****花園的物業(yè)管理服務(wù)一定能服務(wù)好各業(yè)主，使物業(yè)達(dá)到保值及增值的目的。本公司自成立以來，嚴(yán)格按照專業(yè)的物管企業(yè)進(jìn)行管理及運(yùn)行，設(shè)置了專門的管理機(jī)構(gòu)，配備、配齊了各類技術(shù)人員和各種專業(yè)工具。被授權(quán)人簽署的所有文件（在授權(quán)書有效期內(nèi)簽署的）不因授權(quán)的撤銷而失效。我公司對(duì)被授權(quán)人的簽名負(fù)全部責(zé)任。　投標(biāo)單位（公章）法定代表人（簽章）單位地址：郵政編碼：電話：傳真：年 月 日投標(biāo)人法定代表人授權(quán)書項(xiàng)目名稱：重慶****花園日 期：2004年10月致：重慶****花園置業(yè)有限公司：重慶**物業(yè)管理有限公司（投標(biāo)人名稱），系中華人民共和國合法企業(yè)，法定地址：重慶市南岸區(qū)**西路*號(hào)****大廈18樓。重慶**物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理（簽署）： 2004年10月10日投標(biāo)書目錄法定代表人身份證明招標(biāo)文件確認(rèn)書投標(biāo)人法定代表人授權(quán)書第一部分 技術(shù)標(biāo)第一章：公司情況介紹第二章：提高物業(yè)管理水平總體設(shè)想的管理方案第三章：擬采取的管理模式第四章：人員的配備、培