【正文】 產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)了解： ? （一）不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益； ? （二）不動產(chǎn)未來收益及風(fēng)險能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測與量化； ? （三）不動產(chǎn)未來收益應(yīng)當(dāng)是不動產(chǎn)本身帶來的收益； ? （四）不動產(chǎn)未來收益包含有形收益和無形收益。 ? 權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格 、土地權(quán)利狀況。 ? 交易日期修正：不動產(chǎn)價格變動率、不動產(chǎn)價格指數(shù)。要求注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交 ? 易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。交易日期修正是將參照物成交日期的價格修正為評估基準(zhǔn)日的價值。 ? 第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動產(chǎn)狀況修正。 ? 交易類型與評估目的吻合。 ? 類似不動產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。 一般搜集不動產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有： 查閱政府有關(guān)部門關(guān)于不動產(chǎn)交易的申報登記資料； 查閱各種報刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息； 以購買不動產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽 談，了解各種信息； 通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 同行之間相互提供信息資料； 在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。 ? 本條是要求在采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。 ? 評估目的與評估方法的關(guān)系 ? 分析適用性合理選擇評估方法 ? 評估方法與評估值間的關(guān)系 ? 具體評估方法的多樣性 ? 第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。 比較分析的主要內(nèi)容包括： ? 評估目的 ? 評估基準(zhǔn)日 ? 評估對象和范圍 ? 不動產(chǎn)的權(quán)利狀況 ? 價值定義 ? 評估假設(shè)、評估依據(jù)、評估方法與評估過程等。 ? 動產(chǎn)對不動產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨對不動產(chǎn)的影響等。反過來，周圍不動產(chǎn)的利用狀況也會對該不動產(chǎn)產(chǎn)生影響。 ? 相鄰關(guān)系是不動產(chǎn)相互影響特性的一個重要表現(xiàn)形式。 ? 由于這類不動產(chǎn)通常具有較強(qiáng)的專業(yè)性，注冊資產(chǎn)評估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見，幫助了解和掌握不動產(chǎn)的主要特征和價值構(gòu)成。 ? 第十九條 對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動產(chǎn)的價值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過設(shè)計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對不動產(chǎn)的現(xiàn)場查看，了解不動產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。但是，評估師必須判斷上述事項的重要性，并在報告中披露評估師為該事項所做的努力以及該事項對評估結(jié)論的影響。 ? 評估對象的調(diào)查程度對所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會有不同程度的影響，評估師必須判斷這些因素對評估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實(shí)、全面的信息作為確定調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，而不得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對于不動產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測資料等適當(dāng)措施加以判斷。 從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊資產(chǎn)評估師若采用非全面的現(xiàn)場調(diào)查方式，無論采取何種具體方式，都應(yīng)當(dāng)能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險。 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險。 第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計特征的，可獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的資產(chǎn)，不是不動產(chǎn)的組成部分。 ? 第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝置、生產(chǎn)線、汽電油路等。 ? 第十七條 對于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對不動產(chǎn)價值的影響。 ? 本條要求注冊資產(chǎn)評估師理解和掌握不動產(chǎn)均衡原理，以及該原理對不動產(chǎn)價值的作用。建筑物對于其所占有的土地使用權(quán)存在價值減損的可能。 ? 第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和不動產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。 ? 不動產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。 ? 第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。 ? 不動產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財產(chǎn)限制的所有權(quán)。不動產(chǎn)評估對象，可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動產(chǎn)對應(yīng)的部分權(quán)益。 目前除了中國資產(chǎn)評估協(xié)會發(fā)布的 《 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 不動產(chǎn) 》 以外，還有推薦性國家標(biāo)準(zhǔn)： 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 （ GB/T 502911999）和 《 城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程 》（ GB/T 185082022）。 ? 第十二條 注冊資產(chǎn)評估師對不動產(chǎn)進(jìn)行評估所采用的評估方法可以參考相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)。 最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使委估不動產(chǎn)產(chǎn)生最高價值的使用方式。不同的使用條件，對不動產(chǎn)價值有較大的影響，因此在評估過程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，并在評估報告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)情況。對于不動產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。界定與區(qū)分不動產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對評估對象的具體判斷。 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的要求。 ? 第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對不動產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，首先需要明確具體評估對象，根據(jù)具體的評估目的、評估假設(shè)等相關(guān)條件確定適當(dāng)?shù)膬r值類型。 ? 第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。 ? 《 資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則 —— 基本準(zhǔn)則 》 對注冊資產(chǎn)評估師專業(yè)勝任能力專門作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見專業(yè)勝任能力的重要性。 ? 本條是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時的守法性與合規(guī)性的要求。 第二章 基本要求 ? 第六條至第十二條，共七條，主要是對注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行不動產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相對基礎(chǔ)的要求。 ?