【正文】 場及停車水泥墩、停車標(biāo)志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。驗(yàn)收注意事項(xiàng)：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運(yùn)行良好、配電柜（箱）內(nèi)各種螺栓緊固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，機(jī)房墻、地面、天花無污染、無孔洞、無殘?jiān)?、排污井?nèi)無雜物。L、排水排污系：水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。J、電梯：牽引機(jī)、配電箱、控制柜、機(jī)座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進(jìn)道照明、井底、排污泵、層間招喚器。H、發(fā)電機(jī)：發(fā)電機(jī)、油箱、輸油管、排送風(fēng)系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。F、風(fēng)系：正壓風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)井（管）、各類風(fēng)閥、鋁合金風(fēng)口百葉。D、水系：水泵、濕式報(bào)警閥、室內(nèi)處消防栓、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)、設(shè)備及管網(wǎng)支架。B、供電：高壓進(jìn)線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計(jì)量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。②隨機(jī)配件、工具類：電梯、發(fā)電機(jī)、高壓柜、低壓柜、消防主機(jī)、消防查詢電腦。④工程保修：與建設(shè)單位簽訂保修協(xié)議，規(guī)定保修的內(nèi)容、保修的時(shí)間、保修款的收取與返還、實(shí)施保修的標(biāo)準(zhǔn)和程序等，保修期滿后，與施工單位簽署驗(yàn)收報(bào)告。②合驗(yàn)：再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對初驗(yàn)提出整改意見項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，對不合格之處再次提出整改意見，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求即時(shí)整改，整改后會同相關(guān)部門進(jìn)行確定驗(yàn)收并共同簽字蓋章。（二）驗(yàn)收接管階段由籌備處主任牽頭總負(fù)責(zé)，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗(yàn)收接管。③制作類：各類牌匾、導(dǎo)向指示、場景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、入住辦理點(diǎn)加封、裝修辦理點(diǎn)加封、員工宿舍加封。辦公設(shè)備、裝備計(jì)劃①辦公設(shè)備：計(jì)算機(jī)、刻字機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、打印機(jī)、桌椅、交件柜、過塑機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)。③收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及樓宇裝修外觀標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料請示報(bào)告，呈市主管部門及市住宅局批準(zhǔn)。相關(guān)資料準(zhǔn)備①由籌備處主任負(fù)責(zé)。④裝修組：熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點(diǎn)，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結(jié)構(gòu)平面圖。③事務(wù)組：熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報(bào)辦公室備案。A、住戶門內(nèi)部分：地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對講、門鎖。① 機(jī)電組：將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。為日后的接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準(zhǔn)備，并為未來淺水灣的管理進(jìn)行了周密的調(diào)研和策劃。12=4低值易耗,辦公,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)名技術(shù)人員人均月消耗300元300元2 6?。。?！智能化設(shè)備用電樓層交換機(jī)?。?！臺,30W/臺,主干交換機(jī)臺,計(jì)算機(jī)臺,400W/臺臺,一天12小時(shí)7管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測算每月維護(hù)費(fèi)4000元4000元8智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)用綜合測算2000元2000元9家庭安防報(bào)警自動(dòng)抄表等系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算每月維護(hù)費(fèi)5000元5000元10閉路監(jiān)控系統(tǒng)綜合測算每年維護(hù)保養(yǎng),更換材料費(fèi),20000元/年20000元247。12　九不可預(yù)見費(fèi)一至八項(xiàng)之和的2%計(jì)一+……+六2%, 2%　十物業(yè)管理傭金一至九項(xiàng)之和的10%一+……+七10% , ！1！10%　十一稅收一+……+六+八……+十之和的5%一+…+六+八+九+十5%,?。?！5%　　小 計(jì)七+……+十一　　　總支出一+……+十二　　　結(jié)余=總收入總支出　—　注：業(yè)主委員會辦公費(fèi)根據(jù)鐵嶺市業(yè)主管理委員會規(guī)則(試行)第二章第五條制定。年，306個(gè)車位，按80%計(jì)算70306247。年,336個(gè)車位,按80%計(jì)算(5000+300336)247。6247。12+3004247。5247。3247。12 4綠化水費(fèi),9800 5補(bǔ)苗費(fèi)9800 五、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計(jì)1+……+5　公共秩序管理費(fèi)測算表類別：支出（月）序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果(萬元/月)占總%備注1服裝費(fèi)每人冬夏裝4套,每套150元,共25人150425247。36+(1100)+(1700247。12 2工具費(fèi)剪草機(jī)3400元,綠籬機(jī)1800元,3年每月維護(hù)費(fèi)100,元,清運(yùn)車1臺,700元/臺247。12+50) 　3消殺費(fèi)631 　4化糞池清理每年清理一次,共1個(gè),每個(gè)4000元4000247。12+350)+(2000247。12+1589130+(31000247。12 　2工具費(fèi)垃圾塑料桶50元158個(gè),2年折舊,(158層),垃圾車，3部,1000元/部,5年折舊,每部維護(hù)費(fèi)月50元,機(jī)動(dòng)噴務(wù)器，1臺,每臺2000元,3年折舊,月維護(hù)費(fèi)用50元15850247。12　9公共道路、雨污水井蓋詳細(xì)數(shù)據(jù)不明，綜合測算暫定為600元/月600　10戲水池綜合測算每年租金、維護(hù)保養(yǎng),水電費(fèi)、藥費(fèi)和人員(季節(jié)工),60000元/年6247。12　8排水系統(tǒng)排水泵檢修費(fèi)10元/臺12+159812247。年,共4個(gè)。月,共4臺,每年一次,6000米,閥門每年更換14個(gè),平均每個(gè)300元,水池清洗,1856方，12元/方12+6005%250247。月,1800個(gè),防火卷簾門10元/臺月,13臺，風(fēng)閥1元/個(gè)月,共1250KVA1250　3柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)每臺1200元，共1臺1200　4公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支,日光燈800根,半年換一次,整流器15元/只,共800只,2年換一次,日光燈架25元/個(gè),共500只,4年換一次,節(jié)能燈泡3元/個(gè),約2000個(gè)，半年換一次,燈頭2元/個(gè),約2000個(gè)，2年換一次,應(yīng)急標(biāo)志燈，250元/盞,共盞,每年更換15%.　6消防系統(tǒng)消火栓1元/臺(512)　二、　辦公費(fèi)用小計(jì)1+……+6　　公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表類別：支出（萬/月）序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費(fèi)每臺維護(hù)費(fèi)每月500元,年檢費(fèi)每臺800元,共20臺(500+800247。年2000元30247。 根據(jù)《鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房人員工資測算表類別：支出（萬元/月）序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資5000元5000元2 　2物業(yè)助理1名助理,每人月總工資1800元1800元1　3房管員名事務(wù)員,1名出納,每人月總工資1800元1800元1　4機(jī)電運(yùn)行技術(shù)員2名,每人月工資1500元1500元2　5維修工2名,每人月工資1500元1500元2　6炊事員2名,每人月總工資1300元1300元2　7清潔綠化人員9名,每人月總工資900元900元9　8保安人員正副隊(duì)長2名,每人月工資2500元,保安24名,每人月工資1100元2500元2+1100元24　9工資附加費(fèi)人員工資總額的40%=%+福利基金14%+工會2%+%+加班2%萬元38%一、人員工資小計(jì)（其中網(wǎng)絡(luò)人員，設(shè)備維護(hù)技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護(hù)費(fèi)中，此處不計(jì)）　　注：工資標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。四、淺水灣管理費(fèi)用測算表淺水灣管理費(fèi)用測算匯總表序號項(xiàng) 目月費(fèi)用(萬元)數(shù)據(jù)來源(附后)1總收入《收入測算表》2總支出=(1)+…+(10)(1)人員工資《人員工資測算表》(2)辦公費(fèi)用《辦公費(fèi)用測算表》(3)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)《公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表》(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)《清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表》(5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)《綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測算表》(6)公共秩序管理費(fèi)《公共秩序管理費(fèi)測算表》(7)公用電費(fèi)《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測算表》(8)其它費(fèi)用《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測算表》(9)物業(yè)管理傭金《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測算表》(10)稅收《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測算表》3結(jié)余=總收入總支出收入測算表類別：收入（萬元/月)）序號項(xiàng)目測算依據(jù)測算式測算結(jié)果占總%備注1住宅管理費(fèi),入住率96%96% 　2住宅空置管理費(fèi),60%元,空置率4%4% 60%3商業(yè)用房管理費(fèi)面積3600M2,3600%4管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi)2‰ =,每平米租金65元65元 5停車位費(fèi)總車位306個(gè),每個(gè)車位200元,收費(fèi)率80%1180250元85% 6臨時(shí)停車位30位/天305元30天 　　7戲水池經(jīng)營綜合測算9000元/月9000元 　　8有償服務(wù)綜合測算700元/月700元 　　　總收入1+……+8　　注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住[1997]16號《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第六條第(二)項(xiàng)制定。為解決管理虧損，保持淺水灣高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為：地下車庫： 100元/；向業(yè)主(住戶)提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。月。（具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）房屋本體維修基金 按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。月公用設(shè)施專用基金按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。月商業(yè)物業(yè)： 管理服務(wù)費(fèi)在對淺水灣實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：多層住宅物業(yè)： 大專助工1人物質(zhì)裝備計(jì)劃WUZIZHUANGBEIJIHUA一、現(xiàn)代化管理設(shè)備類序號名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1計(jì)算機(jī)7臺700049000辦公自動(dòng)化2不間斷電源UPS8臺50040003交換機(jī)1臺150015004雙絞線300M26005打印機(jī)A3幅面1臺400040006網(wǎng)絡(luò)相關(guān)軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套1000001000008非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1套150000150000車輛管理9全自動(dòng)攝像跟蹤識別系統(tǒng)1套200000200000自動(dòng)監(jiān)控小計(jì)529100二、辦公用品序號名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1辦公桌、椅21套500105002主任辦公桌、椅1套300030003會議室會議臺1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺6000120007電話6部30018008傳真機(jī)1部300030009保險(xiǎn)柜1個(gè)1500150010點(diǎn)鈔機(jī)1臺1300130011驗(yàn)鈔機(jī)2臺9018012復(fù)印機(jī)1臺100001000013業(yè)主資料柜6個(gè)630378014文件柜12個(gè)630756015資料柜自做400016文具一批1000017