【正文】 根據(jù)工程部?jī)?nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。并根據(jù)有關(guān)設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)定開(kāi)展工作并作好詳細(xì)記錄。B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。B、 以工作記錄考評(píng)員工的工作能力、工作績(jī)效。對(duì)變、配電設(shè)備以及發(fā)電機(jī)組、電梯等特種設(shè)備進(jìn)行專業(yè)化管理充分發(fā)揮我公司專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，對(duì)高壓開(kāi)關(guān)柜以及低壓配電柜和無(wú)功補(bǔ)償柜由公司工程部進(jìn)行中修和大修以及年度保養(yǎng)。服務(wù)使用部門依據(jù)管理體系對(duì)設(shè)備進(jìn)行正常規(guī)范的使用，設(shè)備的基礎(chǔ)功能系統(tǒng)均由工程部負(fù)責(zé)其日常運(yùn)行管理及定期檢查維修。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)用戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。 日常檢查（1） 防火門：是否關(guān)閉狀態(tài)，鉸鏈?zhǔn)欠耢`活，整體有否損壞。（6）加強(qiáng)區(qū)域巡邏為加強(qiáng)對(duì)治安巡邏的控制，保證巡邏到位。E、 消防工作。 主要任務(wù)：A、 固定崗工作。不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績(jī)效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。D、對(duì)違章的行為運(yùn)用情理、經(jīng)濟(jì)、行政、法律等手段，動(dòng)之以情，曉之以理，最終達(dá)到糾正違章的目的。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務(wù)助理、各部門負(fù)責(zé)人。D、住戶憑《繳費(fèi)通知單》到銀行收費(fèi)臺(tái)繳費(fèi)，銀行發(fā)出回執(zhí)。1． 管理處人員陪同業(yè)主驗(yàn)收房，填寫(xiě)驗(yàn)房表。③《購(gòu)房合同》復(fù)印件。入住儀式策劃方案入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規(guī)定等應(yīng)于05年2月10日前拿報(bào)籌備處審議。分類驗(yàn)收—環(huán)衛(wèi)組： ①資料類：綠化圖紙、綠化水系圖紙。K、各類機(jī)房：交換機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、CO2房、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開(kāi)關(guān)、門窗、門鎖、給排水系。C、消防消防值班室：消防主機(jī)、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機(jī)、電腦桌、椅。驗(yàn)收接管程序①初驗(yàn)：同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出整改意見(jiàn)，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求按時(shí)整改，并認(rèn)真做好初次驗(yàn)收備忘錄。②淺水灣物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導(dǎo)小組審定。② 工程組：整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計(jì)各種項(xiàng)目驗(yàn)收記錄表，報(bào)籌備處審閱存檔。12 　六、　公共秩序管理費(fèi)小計(jì)1+……+6　　電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬(wàn)元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注七公用電費(fèi)總電力日均使用電量：2500 度250030天 元/度 八業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)一年5元/戶，共631戶6315元247。12+20025247。24,每月維護(hù)費(fèi)每部20元,其它簡(jiǎn)單工具每月200元(3400+1800)247。2247。4010+(15000+30030)247。月,158個(gè),辦公費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬(wàn)元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機(jī)500元/月,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元30　2低值易耗,辦公,水電,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算名管理人員人均月消耗220元220元30僅統(tǒng)計(jì)管理層3服裝費(fèi)名管理人員冬、夏裝綜合測(cè)算2000元/人車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)按《條例》規(guī)定，停車場(chǎng)按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行管理，同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費(fèi)用，所得收入計(jì)入管理經(jīng)費(fèi)，用于管理開(kāi)支。月別墅物業(yè)： 綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護(hù)（五）機(jī)電組人員(3人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部電梯的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。均有專業(yè)上崗證書(shū)班長(zhǎng)3負(fù)責(zé)當(dāng)班小區(qū)的治安和車輛管理。46 / 58機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)淺水灣的實(shí)際情況，成立了淺水灣客戶服務(wù)中心，具體的機(jī)構(gòu)和人員安排如下：二、人員配備及素質(zhì)要求機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備電梯1人品質(zhì)管理1人人事管理1人財(cái)務(wù)管理2人后勤兼?zhèn)}管1人弱電10人土建給排水5人二班11人水暖5人環(huán)境部主管1人社區(qū)文化1人客戶服務(wù)主管1人工程部主管1人辦公室主辦1人安全部主管1人管理處經(jīng)理1人樓宇20人經(jīng)理助理1人前臺(tái)兼信息4人經(jīng)理助理1人綠化消殺2人一班11人三班11人強(qiáng)電10人資料管理2人地面外圍4人G管理員5人（一） 管理人員(9人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)工作大專經(jīng)濟(jì)師物業(yè)助理1大專前臺(tái)文員2接待業(yè)主日常咨詢、投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務(wù)、各類證件辦理工作；大專出納兼資料員1負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。18違章處理率及時(shí)率99%∑及時(shí)處理數(shù) 100%∑違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。10排水管、明暗溝完好率99%∑完好數(shù) 100%∑排水管、明暗溝總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%∑（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）247。管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過(guò)寬頻網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無(wú)時(shí)無(wú)刻聯(lián)系在一起，無(wú)論業(yè)主在任何場(chǎng)地，只要他愿意可隨時(shí)滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。先進(jìn)的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來(lái)的安全舒適的生活。綠化率大于35%，配套有地下停車場(chǎng)約 平方米，共 個(gè)車位；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施。一是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實(shí)施一站式管理，讓業(yè)主的入住裝修、日常費(fèi)用繳交、投訴處理均可在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。我公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在淺水灣的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%100%∑及時(shí)完成的次數(shù)∑零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過(guò)夜。7化糞池、雨水井、污水井完好率99%∑化糞池、雨水井完好數(shù)100%∑化糞池、雨水井總數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。自行車、摩托車、汽車被盜率1‰1‰∑車輛總被盜數(shù)∑物業(yè)登記車輛總數(shù) ╳1000‰15消防設(shè)施設(shè)備完好率98%99%∑消防設(shè)備完好數(shù)╳100%∑消防設(shè)備數(shù)每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。22綠化完好率95%99%╳100%∑完好綠化覆蓋面積∑區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)，確保物業(yè)公共綠化無(wú)破壞、無(wú)踐踏、無(wú)黃土裸露。本科2名大專5名工程師1人高級(jí)電工3人中級(jí)技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。高中助理醫(yī)師1人園藝技工人室內(nèi)保潔員6負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。管理服務(wù)費(fèi)在對(duì)淺水灣實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：多層住宅物業(yè)： （具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）房屋本體維修基金 按照《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。四、淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算表淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算匯總表序號(hào)項(xiàng) 目月費(fèi)用(萬(wàn)元)數(shù)據(jù)來(lái)源(附后)1總收入《收入測(cè)算表》2總支出=(1)+…+(10)(1)人員工資《人員工資測(cè)算表》(2)辦公費(fèi)用《辦公費(fèi)用測(cè)算表》(3)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)《公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表》(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)《清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表》(5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)《綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表》(6)公共秩序管理費(fèi)《公共秩序管理費(fèi)測(cè)算表》(7)公用電費(fèi)《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表》(8)其它費(fèi)用《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表》(9)物業(yè)管理傭金《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表》(10)稅收《公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表》3結(jié)余=總收入總支出收入測(cè)算表類別：收入（萬(wàn)元/月)）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1住宅管理費(fèi),入住率96%96% 　2住宅空置管理費(fèi),60%元,空置率4%4% 60%3商業(yè)用房管理費(fèi)面積3600M2,3600%4管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi)2‰ =,每平米租金65元65元 5停車位費(fèi)總車位306個(gè),每個(gè)車位200元,收費(fèi)率80%1180250元85% 6臨時(shí)停車位30位/天305元30天 　　7戲水池經(jīng)營(yíng)綜合測(cè)算9000元/月9000元 　　8有償服務(wù)綜合測(cè)算700元/月700元 　　　總收入1+……+8　　注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住[1997]16號(hào)《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》第六條第(二)項(xiàng)制定。月,共1250KVA1250　3柴油發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)每臺(tái)1200元，共1臺(tái)1200　4公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支,日光燈800根,半年換一次,整流器15元/只,共800只,2年換一次,日光燈架25元/個(gè),共500只,4年換一次,節(jié)能燈泡3元/個(gè),約2000個(gè)，半年換一次,燈頭2元/個(gè),約2000個(gè)，2年換一次,應(yīng)急標(biāo)志燈，250元/盞,共盞,每年更換15%.　6消防系統(tǒng)消火栓1元/臺(tái)月,共4臺(tái),每年一次,6000米,閥門每年更換14個(gè),平均每個(gè)300元,水池清洗,1856方，12元/方12　9公共道路、雨污水井蓋詳細(xì)數(shù)據(jù)不明，綜合測(cè)算暫定為600元/月600　10戲水池綜合測(cè)算每年租金、維護(hù)保養(yǎng),水電費(fèi)、藥費(fèi)和人員(季節(jié)工),60000元/年6247。12+50) 　3消殺費(fèi)631 　4化糞池清理每年清理一次,共1個(gè),每個(gè)4000元4000247。3247。年,336個(gè)車位,按80%計(jì)算(5000+300336)247。為日后的接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準(zhǔn)備，并為未來(lái)淺水灣的管理進(jìn)行了周密的調(diào)研和策劃。④裝修組：熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點(diǎn)，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過(guò)程，繪制各型房層結(jié)構(gòu)平面圖。③制作類：各類牌匾、導(dǎo)向指示、場(chǎng)景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、入住辦理點(diǎn)加封、裝修辦理點(diǎn)加封、員工宿舍加封。②隨機(jī)配件、工具類：電梯、發(fā)電機(jī)、高壓柜、低壓柜、消防主機(jī)、消防查詢電腦。H、發(fā)電機(jī)：發(fā)電機(jī)、油箱、輸油管、排送風(fēng)系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。②驗(yàn)收實(shí)體類：A、公共部分（工程組）：消防通道、層間走廊、扶手、護(hù)攔、瓷磚、各種門、窗、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺(tái)、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場(chǎng)、地下室、車道、停車場(chǎng)及停車水泥墩、停車標(biāo)志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場(chǎng)涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開(kāi)關(guān)、避雷器系統(tǒng)。模擬入住手續(xù)辦理全過(guò)程，模擬業(yè)主提問(wèn)、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫(xiě)及資料復(fù)印區(qū)。3． 將上述資料連同《購(gòu)房合同》復(fù)印件、《入住通通單》交回管理處。銀行現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)房屋驗(yàn)收鑰匙發(fā)放