【正文】 一）零售業(yè) １、新建１０個(gè)大型購(gòu)物廣場(chǎng)，擴(kuò)建改造１個(gè)大型百貨商場(chǎng)。 第三步：２０００年——２０１０年，建設(shè)多功能、現(xiàn)代化國(guó)際性商業(yè)城階段。這一階段主要是完善“八五”期間重大商貿(mào)項(xiàng)目的配套設(shè)施，充分發(fā)揮其設(shè)計(jì)功能和作用，同時(shí)繼續(xù)興建一批高層次、現(xiàn)代化的批發(fā)中心、商業(yè)城和新型的商業(yè)流通設(shè)施，使之成為區(qū)域性的商貿(mào)中心。 “八五”期間的發(fā)展重點(diǎn)是：大型購(gòu)物廣場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、連鎖點(diǎn)、工業(yè)品批發(fā)中心、物資城、保稅市場(chǎng)、會(huì)展中心等，建成一批大型骨干項(xiàng)目，為某商業(yè)：“九五”期間和下世紀(jì)頭十年的發(fā)展，為趕超亞洲“四小龍”奠定基礎(chǔ)。肉菜市場(chǎng)１８０個(gè)，增加９０個(gè)，面積２６萬(wàn)平方米，年遞增１３．１％。這一階段的主要任務(wù)是建設(shè)十五個(gè)左右的大型批發(fā)市場(chǎng)和購(gòu)物廣場(chǎng)，搞好實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，探索發(fā)展會(huì)展、典當(dāng)、拍賣等新型第三產(chǎn)業(yè)的路子，其基本目標(biāo)是： 社會(huì)商品零售額３０６億元人民幣，年遞增３８％； 商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)３萬(wàn)個(gè)，年遞增１１％；從業(yè)人員１１．５萬(wàn)人，年遞增１５．１％； 飲食業(yè)網(wǎng)點(diǎn)０．６萬(wàn)個(gè)，年遞增２１％；從業(yè)人員４．８萬(wàn)人，年遞增１５．１％。 某商業(yè)到２０１０年的總體發(fā)展目標(biāo)是：充分發(fā)揮各種經(jīng)濟(jì)成份的作用，把某逐步建設(shè)成為以大型商業(yè)、物資批發(fā)中心為骨干，大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)零售企業(yè)為支柱，傳統(tǒng)商業(yè)和超級(jí)市場(chǎng)、連鎖店為基礎(chǔ)，個(gè)體商業(yè)為補(bǔ)充，保稅市場(chǎng)、期貨市場(chǎng)，會(huì)展中心等高層次市場(chǎng)組織形式為發(fā)展方向、溝通國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、萬(wàn)商云集的現(xiàn)代化商業(yè)貿(mào)易中心，把某營(yíng)造成為國(guó)內(nèi)外游客和某市民的“購(gòu)物天堂”。主要表現(xiàn)在某商業(yè)滯后于其它行業(yè)的發(fā)展，不適應(yīng)建設(shè)國(guó)際性城市的需要；缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局不合理；經(jīng)營(yíng)的規(guī)模小，管理水平不高。 但是，某商業(yè)發(fā)展過(guò)程中也存在不少問(wèn)題。１０多年來(lái)，商品市場(chǎng)有了迅速發(fā)展，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)大，社會(huì)商品零售總額急劇上升，１９９２年達(dá)１１６．３億元，比１９７９年的１．３億元增長(zhǎng)了８９倍，其中消費(fèi)品零售額１０６億元。全市社會(huì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)大量增加，零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)由１９７９年的１２００個(gè)發(fā)展到１９９２年的２８４９９個(gè)，增長(zhǎng)２０多倍，平均每１００個(gè)居民擁有１個(gè)零售網(wǎng)點(diǎn)。大量港人的涌入將會(huì)大幅度提升南山房地產(chǎn)售價(jià)、租金，從而帶動(dòng)南山的消費(fèi)力。口岸經(jīng)濟(jì)是某市典型的特征。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，西部通道每年將為南山中心區(qū)帶來(lái)1800萬(wàn)人次的巨大人流量。 研究結(jié)論經(jīng)過(guò)上述從商業(yè)環(huán)境，地理環(huán)境，人文因素等幾個(gè)客觀因素的具體的統(tǒng)計(jì)和分析，從經(jīng)濟(jì)可行性、合理性方面的分析，在福田中心區(qū)開(kāi)設(shè)吉之島綜合購(gòu)物百貨是合理而且符合當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，并且切實(shí)可行的。南山的居住人口文化水平普遍在大專以上，年齡主要集中在25～40歲，人口素質(zhì)居某各片區(qū)之首，這是某其他商業(yè)區(qū)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年某市社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)趨旺，增長(zhǎng)速度近十年來(lái)首次超過(guò)GDP增長(zhǎng)。項(xiàng)目的擇址具備可行性：吉之島海岸城項(xiàng)目地處南山區(qū)CBD內(nèi)，發(fā)展?jié)摿o(wú)限。 效益預(yù)測(cè)按照我們的投資計(jì)劃，預(yù)測(cè)第一年接近盈虧平衡，從開(kāi)業(yè)第二年開(kāi)始逐步實(shí)現(xiàn)盈利，第五年完成投資的回收。因此，將開(kāi)張的吉之島海岸城店能夠在短暫的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)便捷有效的服務(wù)，最大程度為之提供“有針對(duì)性”的高性價(jià)比商品。消費(fèi)群定位在對(duì)商品品牌、品質(zhì)要求較高、也能相應(yīng)支付較高代價(jià)的城市“白領(lǐng)”，這些人群往往沒(méi)有非?！伴e暇”的時(shí)間進(jìn)行頻繁的無(wú)目的性休閑購(gòu)物，而是注重購(gòu)物的“效率”，中午或是晚上都是較好的購(gòu)物時(shí)間；他們注重購(gòu)物體驗(yàn)，而不僅僅是價(jià)格本身，對(duì)商品的性價(jià)有著較高的審視關(guān)注程度，理性而非盲目。商品方面，按照國(guó)家有關(guān)商品衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，品質(zhì)與衛(wèi)生要符合國(guó)家相關(guān)法律的要求，以合理價(jià)錢為顧客提供完善而優(yōu)質(zhì)的生活必需品。 經(jīng)營(yíng)策略服務(wù)方面，繼續(xù)實(shí)行我們一貫的服務(wù)宗旨“顧客第一”，重視零售業(yè)的“和平”、“人”、“社會(huì)”的三大要素，堅(jiān)持某集團(tuán)的“安心、安全、信賴”的經(jīng)營(yíng)理念。預(yù)估第一年的銷售為159,000,000元人民幣，具體參看“效益預(yù)測(cè)”，其中食品類約占42%，家庭用品類約占30%，百貨類約占20%，租金收入約占6%。 店鋪規(guī)模規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積約22,098平方米，業(yè)態(tài)為綜合百貨，其中超市占36%，家庭用品占21%，個(gè)人護(hù)理用品占5%，服裝服飾占12%，美食廣場(chǎng)占6%，租戶占20%。表9：海岸城店固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目表 單位：元項(xiàng)目總價(jià)總承包項(xiàng)目（土建）11,000,000地磚、燈具、保險(xiǎn)柜等7,822,000家具2,908,000冷庫(kù)及陳列柜2,500,000廚房及加工間設(shè)備1,200,000收銀機(jī)及電腦設(shè)備2,000,000其他（廣告牌、廚房設(shè)備、購(gòu)物車、購(gòu)物籃等）5,054,000總價(jià)32,484,000167。第三章 店鋪籌備及經(jīng)營(yíng)計(jì)劃167。店鋪名稱核心業(yè)態(tài)店鋪面積（平米）停車場(chǎng)（位）開(kāi)業(yè)時(shí)間1公里人人樂(lè)后海店SM 6,000NA2005年1月29日崇尚百貨(創(chuàng)業(yè)店)GMS 30,000NA2005年1月22日新一佳南油店(B店) GMS 12,000202003年12月20日沃爾瑪蛇口店SUPERCENTER 20,0003002000年4月20日小計(jì)　68,0003202公里家樂(lè)福南頭店 HYPERMARKET 6,0001001997年1月10日人人樂(lè)學(xué)府店 GMS 10,0001002002年12月8日人人樂(lè)南油店 GMS 20,000NA1996年7月1日人人樂(lè)福濱世紀(jì)廣場(chǎng)店SM 2,500102005年11月歲寶百貨萬(wàn)象店 DPT 38,000NA 2003年3月20日新一佳蛇口店 SM 6,0003252006年2月20日沃爾瑪南新店社區(qū)店 6,0001202002年12月19日小計(jì)　88,5006553公里人人樂(lè)前海店SM 8,000302003年12月20日人人樂(lè)米蘭店SM1,400NA2005年10月1日人人樂(lè)繽紛年華購(gòu)物廣場(chǎng)SM7,000NA2007年2月13日歲寶百貨鼎太風(fēng)華社區(qū)便利店 SM30002003年5月1日天虹商場(chǎng)常興店 DPT 35,0004002004年1月1日小計(jì)　51,700430合計(jì)　208,2001,405,w圖2：南山中心區(qū)及周邊主要零售網(wǎng)點(diǎn)圖例說(shuō)明：J吉之島；C家樂(lè)福；RB天虹；W沃爾瑪；V萬(wàn)佳；A新一佳；S歲寶； RL人人樂(lè)；P百佳167。調(diào)查結(jié)果如表6和圖2。南山區(qū)居住人口越來(lái)越密集，且居民購(gòu)買能力強(qiáng)，市場(chǎng)需求旺盛消費(fèi)實(shí)力雄厚，最終帶動(dòng)商貿(mào)零售業(yè)的發(fā)展。167。在地鐵會(huì)展中心站、崗廈站之間，適當(dāng)建設(shè)地下商業(yè)城及地下商業(yè)街，與地面商業(yè)互補(bǔ)、互連，發(fā)揮綜合效能。規(guī)劃導(dǎo)向：商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)要與中心區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)，注重體現(xiàn)滿足游客消費(fèi)需求的特色。（圖1：南山區(qū)商業(yè)文化中心區(qū)位置圖）功能定位：南山區(qū)商業(yè)文化中心將建成次市級(jí)商業(yè)區(qū)。地鐵二號(hào)線即將上馬，中心區(qū)地鐵站開(kāi)通以后，會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大南山中心區(qū)在全市的輻射力，縮短中心區(qū)到市區(qū)的距離。中心區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃讓人們對(duì)其未來(lái)發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。在南山區(qū)政府“三點(diǎn)一線一中心”發(fā)展戰(zhàn)略中，中心區(qū)承擔(dān)了重要的角色。在交通規(guī)劃中設(shè)計(jì)了現(xiàn)代化、立體的交通體系，強(qiáng)調(diào)地鐵與公交設(shè)施的建設(shè)，創(chuàng)建了中心區(qū)便捷的交通環(huán)境。中心區(qū)的規(guī)劃重視文化功能，強(qiáng)調(diào)文化設(shè)施與商業(yè)設(shè)施的有機(jī)融合；另外中心區(qū)的規(guī)劃特別重視生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，通過(guò)綠化帶的連接，形成了完整的綠化體系。 南山中心區(qū)商業(yè)規(guī)劃南山商業(yè)文化中心區(qū)總體規(guī)劃確定了“核心商業(yè)文化區(qū)，中軸線發(fā)展帶和外圍組團(tuán)”三個(gè)層次的城市結(jié)構(gòu)。大型網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，一方面以其較高的經(jīng)營(yíng)管理水平帶動(dòng)了全行業(yè)服務(wù)水平的提高，另一方面也極大地促進(jìn)了南山區(qū)零售業(yè)集約化經(jīng)營(yíng)。南山區(qū)已有37家營(yíng)業(yè)面積5000平方米以上的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，%，營(yíng)業(yè)額占全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的四成以上。各大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在不同區(qū)域的迅速聚集，催生出了南山商業(yè)文化中心、蛇口和華僑城三大商業(yè)區(qū)，以及功能各異的各類商業(yè)區(qū)，與南頭老商業(yè)區(qū)一起，呈現(xiàn)出南山商業(yè)“多中心”格局。這些現(xiàn)代化的商業(yè)形態(tài)，正以其經(jīng)營(yíng)規(guī)范、品種齊全、品質(zhì)可靠、購(gòu)物環(huán)境舒適等優(yōu)勢(shì)，吸引消費(fèi)傾向逐漸由農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、個(gè)體商戶向大型商場(chǎng)（超市）以及連鎖店轉(zhuǎn)移。規(guī)劃并建設(shè)一個(gè)與特區(qū)內(nèi)其他區(qū)不同的現(xiàn)代化的市級(jí)商業(yè)中心，無(wú)論是滿足南山本地消費(fèi)需求還是提升某整體商業(yè)的影響力，都是十分必要的。表5：2006年南山區(qū)主要零售店鋪明細(xì)表公司名稱店鋪名稱營(yíng)業(yè)面積（m2）開(kāi)業(yè)日期沃爾瑪蛇口店20,0002000年4月20日華僑城店11,2722000年11月11日社區(qū)店南新店6,0002002年12月19日家樂(lè)福南頭店6,0001997年1月10日百佳桃園店華僑城店萬(wàn)佳西麗店12,0002002年10月18日人人樂(lè)南油店19,0001996年7月1日西麗店10,0002001年9月26日學(xué)府店3,5002002年12月8日前海店8,0002003年12月20日后海店6,3002005年1月19日創(chuàng)業(yè)店米蘭店1,4002005年10月1日濱福店2,5002005年11月南水店6,3002007年2月8日繽紛店7,0002007年2月13日新一佳南油店 （B店）12,0002003年12月20日蛇口店6,0002006年2月20日167。到了2003年，這一勢(shì)頭進(jìn)一步放大，歲寶、萬(wàn)佳、某城、百安居、天虹等分店先后開(kāi)業(yè)；銅鑼灣、家樂(lè)福等又開(kāi)始了新一輪擴(kuò)張。隨著大量新增居民的涌入，南山商業(yè)格局開(kāi)始重新劃分，舊的商業(yè)街開(kāi)始改造和沒(méi)落，新的商業(yè)形態(tài)和新的商圈逐步形成，其中最為典型的是南山專業(yè)市場(chǎng)的火爆以及蛇口沃爾瑪、海雅百貨等許多大型商業(yè)物業(yè)的相繼開(kāi)業(yè)。而大商業(yè)的形成，當(dāng)以1996年4月人人樂(lè)南山總店開(kāi)業(yè)為起點(diǎn)；同年，世界零售業(yè)老二“家樂(lè)?！边M(jìn)駐南山常興路，使這個(gè)區(qū)域初步形成了一定的商業(yè)輻射力，并吸引了周邊居民及部分寶安居民前往購(gòu)物。這里積蓄的龐大商業(yè)需求量，已經(jīng)足以讓南山和東門、華強(qiáng)北分庭抗禮。而在南山，上世紀(jì)90年代末期，隨著城市重心的西移，南山的城市化進(jìn)程急劇加快，密集的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了大量的居住人口，也帶來(lái)了大量的消費(fèi)需求，南山作為一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的大眾商業(yè)導(dǎo)向的新興商圈逐漸成型。 南山區(qū)零售業(yè)總體分析在某城市重心西進(jìn)的過(guò)程中，某產(chǎn)生了羅湖中心區(qū)、福田中心區(qū)、南山中心區(qū)、寶安中心區(qū)等等，南山CBD是其中最具顛覆性的一個(gè)，它將改變整個(gè)某的商業(yè)格局。其中歲寶百貨、茂業(yè)商廈、海雅百貨、某某仍未進(jìn)入全國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)排名。銅鑼灣百貨有：華僑城店和華發(fā)北店。天虹商場(chǎng)有：深南店、東門店、福民店、寶安創(chuàng)業(yè)店、龍華店、南山常興店、福華三路購(gòu)物廣場(chǎng)、龍崗雙龍店、沙井店、梅林店、龍崗新城店、布吉店、南山西麗店、松崗店。新一佳分店有：沙井店、寶安店、龍華世貿(mào)店、田貝店、筍崗世紀(jì)店、東門店、布吉信義店、蛇口店、龍崗龍州店、園嶺店、南山店、西鄉(xiāng)店、彩福店、碧海藍(lán)天店、龍華富通店和布吉中心店。沃爾瑪有湖景分店、中山分店、福星分店、蛇口分店、華僑城分店、園嶺分店、布吉大芬分店、西鄉(xiāng)前進(jìn)路分店、香蜜湖店、山姆會(huì)員商店、嘉里中心分店、南新分店。表3：2006年中國(guó)百?gòu)?qiáng)連鎖某零售企業(yè)排名全國(guó)排名企業(yè)名稱店鋪數(shù)(個(gè))國(guó)家/地區(qū)業(yè)態(tài)4華潤(rùn)萬(wàn)家有限公司10香港百貨店、超市6家樂(lè)福（中國(guó)）管理咨詢服務(wù)有限公司7法國(guó)超市14沃爾瑪（中國(guó)）投資有限公司12美國(guó)超市、會(huì)員店15新一佳超市有限公司16中國(guó)超市16好又多商業(yè)發(fā)展集團(tuán)公司3臺(tái)灣超市23錦江麥德龍現(xiàn)購(gòu)自運(yùn)有限公司1德國(guó)超市31人人樂(lè)商業(yè)集團(tuán)14中國(guó)百貨店/超市43某天虹商場(chǎng)有限公司14中國(guó)百貨店45百佳超級(jí)市場(chǎng)有限公司16香港超市60某市銅鑼灣百貨有限公司2中國(guó)百貨店74某市民潤(rùn)農(nóng)產(chǎn)品配送連鎖商業(yè)有限公司中國(guó)超市某歲寶百貨有限公司9中國(guó)百貨、超市某茂業(yè)商廈有限公司5中國(guó)百貨、超市某商業(yè)有限公司4日本百貨、超市家樂(lè)福由2005年的第10位升至2006年的第6位；沃爾瑪由2005年的第23位升至2006年的第14位；新一佳由2005年的第16位升至2006年的第15位；麥德龍由2005年的第30位升至2006年的第23位；歐尚(中國(guó))投資公司首次進(jìn)入前百?gòu)?qiáng)。根據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的2006年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)名錄，某市上榜的零售企業(yè)有11家。根據(jù)某市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)其130家會(huì)員單位的統(tǒng)計(jì)。據(jù)中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，華潤(rùn)萬(wàn)家、新一佳、沃爾瑪、人人樂(lè)、天虹、某、海王星辰等9家總部設(shè)在某的企業(yè)進(jìn)入2006年中國(guó)連鎖百?gòu)?qiáng)。 某市零售業(yè)總體分析統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2007年1～3月，%。167。規(guī)劃商業(yè)面積183900平方米，辦公面積358800平方米，文化及展覽面積76200平方米，酒店面積43000平方米，是中心區(qū)商業(yè)、辦公、會(huì)展、酒店以及各種文化設(shè)施集中地段。目前南山區(qū)的核心區(qū)正在進(jìn)行重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，主要有保利文化廣場(chǎng)、海岸城（包括海岸城東座、西座以及海岸城購(gòu)物中心）、天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、凱賓斯基酒店等。 南山中心區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況據(jù)來(lái)自南山地產(chǎn)的資料統(tǒng)計(jì)，南山CBD商業(yè)僅32萬(wàn)平方米，住