【正文】 讓業(yè)種各就各位相互配合，讓消費(fèi)者在合理的格局中，能夠采集大量的時(shí)尚信息，一步步引導(dǎo)消費(fèi)，使各區(qū)塊型充分表達(dá)該業(yè)種的整體規(guī)模實(shí)力，方便消費(fèi)者的選購行為。滿足商業(yè)定位的要求，對寬度，深度，曲直度的適應(yīng)性推敲?！　∑浯危洯h(huán)境方面也要全方位服務(wù)主題，包括鋪面布置，廣告發(fā)布、營業(yè)員服飾、服務(wù)規(guī)范、禮貌用語，都作為商業(yè)主題塑造、形象塑造的構(gòu)成元素。材料選取高檔優(yōu)質(zhì)，施工保質(zhì)保量；與每層樓面的品牌品種相協(xié)調(diào)；鋪面大小形狀充分利用樓層結(jié)構(gòu)，整齊、寬敞、明亮；客流走道合理流暢，為消費(fèi)者提供舒適的購物環(huán)境，使其留連忘返。外觀形象時(shí)尚現(xiàn)代，外立面的形象要充分體現(xiàn)“現(xiàn)代、豪華、時(shí)尚”的氣息；風(fēng)格上要有超前意識，能夠經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)；正面、側(cè)面需要分別具有明確、大方的視覺焦點(diǎn)；做到無論遠(yuǎn)看近看都給人以莊重的美感；色彩搭配協(xié)調(diào)一致，燈光效果熱烈炫目；成為整條街最靚麗最吸引眼球的商業(yè)店面，打造成東區(qū)域地標(biāo)建筑。六、 建筑風(fēng)格與設(shè)計(jì)規(guī)劃 打造新城市區(qū)域地標(biāo)建筑建筑，是最有力量的城市語言，是最能體現(xiàn)活力的城市標(biāo)桿；有風(fēng)格的建筑才有生命力和感染力，風(fēng)格建筑，應(yīng)該是讓人第一眼認(rèn)識一座城市的名副其實(shí)的城市地標(biāo)。此外，挑空的部分不計(jì)算面積，越來越為中青年人看好。 躍閣式住宅無論是在結(jié)構(gòu)上還是在功能上如今都變得更加人性化。每層6套，設(shè)置180平米、220平米兩種房型。整個(gè)文化廣場是諸暨青少年最理想的文化消費(fèi)的去處，也是本項(xiàng)目的人氣亮點(diǎn)。藝術(shù)中心、書城：文化消費(fèi)的不可缺少的場所。8F：電影城、藝術(shù)中心、書城、兒童世界功能齊全的文化廣場，現(xiàn)代豪華的影城是現(xiàn)代青少年文化消費(fèi)的主要場所，配備高檔舒適豪華的設(shè)施設(shè)備，設(shè)置四個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格各異的電影放映廳，廳內(nèi)座椅按照人體學(xué)高靠背原理設(shè)計(jì)，可調(diào)節(jié)觀影視角的豪華座位，處處彰顯著品位與尊貴。超大規(guī)模，是目前北京市規(guī)模最大的中餐酒樓。紅子雞集團(tuán)創(chuàng)建于1989年，現(xiàn)已擁有一家三星級大酒店和四家大型海鮮大酒樓，是一家以經(jīng)營酒店和餐飲業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在上海創(chuàng)辦的“上海紅子雞總匯”是上海市目前規(guī)模最大的海鮮粵菜大酒樓，2000個(gè)餐位，可以停泊300輛小汽車，年?duì)I業(yè)額已達(dá)一億元，是上海餐飲業(yè)的“巨無霸”。體現(xiàn)項(xiàng)目國際化、全方位特色。5F：異國風(fēng)味美食城美食城設(shè)置在5樓，可引導(dǎo)客流向上移動(dòng)。2F：男正裝、男內(nèi)衣、男裝休閑、男裝飾品、皮具、兒童服裝、中性休閑裝、運(yùn)動(dòng)系列、3F：品牌女裝、女職業(yè)裝、女內(nèi)衣、品牌箱包、時(shí)尚飾品、品牌鞋帽。1F3F：300家國際品牌折扣店1F：首飾珠寶、化妝品、香水、名牌手表、修配店、銀行、美式快餐、咖啡廳、咨詢處。文化消費(fèi)定位打造城東商圈的文化中心地位，設(shè)立項(xiàng)目力求舒適、典雅、富麗堂皇、文化氣息濃郁，即要體現(xiàn)現(xiàn)代文化的國際包容性，也要體現(xiàn)西施故里的深厚文化底蘊(yùn)和內(nèi)涵。招商項(xiàng)目選擇國內(nèi)著名餐飲、娛樂品牌企業(yè)入住，引入23家品牌主力店，保證管理經(jīng)營的成功率和影響力。　?。令悾簢H著名品牌，如：阿媽妮、華倫天奴、諾迪卡、埃斯普里特、羅浮宮寶麗絲、LANCOME、HUGO BOSS等；　?。骂悾簢H知名品牌，如：夢特嬌、法國鱷魚、ADIDAS、CALVINKLEIN等；　?。妙悾簢鴥?nèi)具有國際影響力的著名和知名品牌，如：報(bào)喜鳥、杉杉、七匹狼、雅戈?duì)枴⒔鹄麃?、美特斯邦威等；　　根?jù)商圈消費(fèi)者對各類品牌的認(rèn)知度和接受度，以及品牌招商的成功率預(yù)測，本項(xiàng)目組在調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，確定品牌的組合形式和結(jié)構(gòu)比例為：Ａ類品牌30%；Ｂ類品牌40%；Ｃ類品牌30%。本項(xiàng)目招商品牌的定位本著國際化、高檔次的業(yè)態(tài)定位。其中香港任平企業(yè)集團(tuán)公司是香港零售商管理協(xié)會正式會員，旗下同時(shí)擁有地產(chǎn)開發(fā)公司和商業(yè)零售商場，特別是香港任平企業(yè)在香港及東南亞參與經(jīng)營著多家高檔商廈，因此其和眾多國際名牌生產(chǎn)商，品牌擁有者聯(lián)系甚密，為本項(xiàng)目的品牌招商提供了便利，也是本項(xiàng)目定位于國際品牌專賣店的原因所在。中國的奧特萊斯基本都是走廠家直銷與折扣相結(jié)合的道路。目前，中國的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯。據(jù)美國的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美有275個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長率逐年大幅遞增。奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國，迄今已有近一百年的歷史。其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”?！　H上與本項(xiàng)目類似的如香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTAPLAZA、香格里拉廣場SHANGRILAPLAZA、臺北京華城等。實(shí)行的是物業(yè)產(chǎn)權(quán)租賃制，其中摩爾營業(yè)面積6萬平米，由于面積還不夠大，故本項(xiàng)目定位面向一個(gè)特定消費(fèi)群體，亦即高端市場，以國際著名品牌為主，面向高端消費(fèi)目標(biāo)顧客群體，主營高檔商品。銷品茂已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱之一。3%。1990年法國銷品茂的年?duì)I業(yè)額占到法國全年商業(yè)零售總額的1/4；1997年，日本有2445個(gè)不同類型的銷品茂，年?duì)I業(yè)總額達(dá)25銷品茂擁有充足的停車位，其內(nèi)設(shè)數(shù)個(gè)核心主力店及各種功能的服務(wù)設(shè)施，再輔以各類專業(yè)店和專賣店，滿足消費(fèi)者購物、娛樂、餐飲、休閑等消費(fèi)一體化的需求。簡單的理解就是不同商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種的總匯和積聚，包含百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖店和各種服務(wù)功能在內(nèi)的超級商業(yè)中心。四、 商業(yè)主題與功能定位折扣銷品茂項(xiàng)目主題定位為娛樂型品牌折扣銷品茂，以西施故里的歷史文化為依托，將現(xiàn)代休閑生活理念引入到傳統(tǒng)的生活中。項(xiàng)目經(jīng)營定位的差異化戰(zhàn)略，避免了雙方白熱化的競爭，形成了優(yōu)勢互補(bǔ)。在布局設(shè)置、功能劃分、經(jīng)營理念等方面均不同于原有的商業(yè)購物場所。300家國際品牌絕大多數(shù)也是首次登陸諸暨。再次，大潤發(fā)主營商品面向大眾，經(jīng)營商品不注重產(chǎn)地、品牌，適合大眾商品即可，本項(xiàng)目主營國際著名品牌專賣店形態(tài)，這點(diǎn)也是差異化競爭的定位考量。首先，大潤發(fā)業(yè)態(tài)偏重商業(yè)零售為主，娛樂休閑為輔的業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目定位以文化娛樂餐飲為主，零售為輔，在側(cè)重點(diǎn)方面有著本質(zhì)的差別，極易形成相輔相成互為支撐的局面。由于大潤發(fā)與本項(xiàng)目地域緊鄰，商業(yè)定位均為集購物、休閑、餐飲、娛樂一站式服務(wù)的銷品茂，規(guī)模上均為大型零售商，存在商業(yè)競爭不可避免。 差異化競爭戰(zhàn)略研究目前，在城東范圍內(nèi)已建成的祥生世紀(jì)廣場（大潤發(fā)賣場），與本項(xiàng)目隔街相望，互成犄角。未來商圈發(fā)展?jié)摿薮蟆?　　本項(xiàng)目建成后，未來在商圈輻射范圍內(nèi)（諸暨城區(qū)及近郊農(nóng)村）有超過30萬個(gè)家庭，每月在日用消費(fèi)品中支出1000元人民幣，共有3個(gè)大型店鋪200個(gè)小型店鋪在商圈內(nèi)，共有500000平方米銷售面積。由于本報(bào)告時(shí)間倉促，不能采取精確調(diào)研的方式取得相關(guān)數(shù)據(jù)，在這里采用估算方式進(jìn)行計(jì)算，待項(xiàng)目立項(xiàng)后再進(jìn)行精確調(diào)研計(jì)算。商店過少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。在作商圈內(nèi)競爭分析時(shí)我們考慮了下列因素：現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點(diǎn)，短期和長期變動(dòng)以及飽和情況等。以上數(shù)據(jù)作為商圈未來消費(fèi)指數(shù)參考。商圈內(nèi)的人口規(guī)模隨著幾個(gè)成熟住宅小區(qū)的入住以及行政中心的陸續(xù)建設(shè)，大型商業(yè)項(xiàng)目較為集中，輻射范圍應(yīng)涵蓋整個(gè)城區(qū)及周邊郊縣，人口基數(shù)80100萬；家庭數(shù)目約30萬、2007年居民年人均可支配收入達(dá)到20056元，購買力較強(qiáng)。 　　(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o 　　(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等 　　下面對上述內(nèi)容作具體分析。 　　(6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風(fēng)格、經(jīng)營商品、服務(wù)對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點(diǎn)分析；競爭的短期與長期變動(dòng)；飽和程度。 　　(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。 　　(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂、沖動(dòng)購買及消費(fèi)金額比較高等。本項(xiàng)目的投資建設(shè)，將攜手城市廣場、五星級繞江大酒店、新世紀(jì)廣場（大潤發(fā)超市）等商業(yè)項(xiàng)目共同打造諸暨核心商業(yè)圈，輻射諸暨全城乃至臨近的紹興，蕭山，嵊州，義烏、東陽，浦江等縣市。未來十年，周邊醫(yī)療、教育、休閑、商業(yè)配套一應(yīng)俱全。規(guī)劃中的諸暨城東，是諸暨的核心城區(qū)板塊，發(fā)展?jié)摿薮?。在城市東區(qū)。響應(yīng)政府“品牌興商”的戰(zhàn)略，為“把諸暨市建設(shè)成為長三角著名商旅名城的目標(biāo)”添加新的里程碑。因此，引入高檔次、全方位、國際化的品牌頂級商業(yè)項(xiàng)目，必將為提升諸暨商業(yè)層次、適應(yīng)特殊消費(fèi)群體的消費(fèi)需求注入新的活力。消費(fèi)群體是決定消費(fèi)市場的決定因素，諸暨現(xiàn)在缺乏的是與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展迅速的旅游產(chǎn)業(yè)相適應(yīng)的高檔次綜合性品牌化的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，缺乏支撐高端消費(fèi)群體的第三產(chǎn)業(yè)商圈。經(jīng)過近幾年諸暨市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的快速發(fā)展，已建成及規(guī)劃中、建設(shè)中的適合中低端消費(fèi)群體的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)如大潤發(fā)超市、銘仕廣場、宏城時(shí)代廣場等已經(jīng)初具規(guī)模，基本可以滿足城區(qū)普通居民日常消費(fèi)需求。但是，諸暨目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的商業(yè)組織化程度較低，缺少具有專業(yè)特色的購物街區(qū)，缺乏具有號召力和區(qū)域輻射能力的核心商圈。去年，諸暨市堅(jiān)持大商貿(mào)、大流通、大開放、大發(fā)展，立足市場化、產(chǎn)業(yè)化和社會化方向，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)總體水平進(jìn)一步提高。2007年底，大潤發(fā)超市開業(yè)。2007年10月《關(guān)于加快推進(jìn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)品牌建設(shè)的意見》出臺，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視、保護(hù)、爭創(chuàng)、發(fā)展品牌的良好氛圍。全市目前已擁有銷售超億元的三產(chǎn)規(guī)模企業(yè)12家，三產(chǎn)苗子企業(yè)19家。2007年，%。全市已初步形成大中小相結(jié)合、城鎮(zhèn)與農(nóng)村相結(jié)合、批發(fā)與零售相結(jié)合、農(nóng)副產(chǎn)品經(jīng)營與工業(yè)品經(jīng)營相結(jié)合，多層次、多功能、專業(yè)化、特色化的市場結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)。目前，全市共有各類農(nóng)貿(mào)市場176個(gè)，遍布全市各個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目總數(shù)達(dá)285個(gè)，其中，2000萬元以上重點(diǎn)商貿(mào)服務(wù)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目共有26個(gè)，分別分布在暨陽、浣東、陶朱、店口、大唐、山下湖、草塔、五洩、次塢等9個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道）；投